不動産に関する経験上の知識を綴るブログ

土地の買取のインサイダー！？

何度か 一緒にゴルフをした事のある 中堅不動産業者の支店長さんが 買取のお声掛けをしてくれました ネット広告で 査定依頼があったお客様のようです 相続で貰った土地 自分では使わない いくらで売れるか このような依頼のようです 明日、お客様にお会いして 価格の査定額を提示するので 買取りだといくらですか？と 言い換えれば こちらの言い値で お客様に提示してくれるようです 1000万円なら買取りし 再販価格1600万円できそうです（800万円・2区画） 不動産業者なら 当然 利益を確保しますし スピード感は大切です 今回のケース 売主は早く現金化できる 売主は宅建業法により2区画販売することが出来…

2019/08/31 09:32

災害リスクと保険料

近年の自然災害 特に記録的な大雨が 日本各地で頻繁に起きてます 記録的ななんて文言が 頻繁に起きるんですよ いつ何処で起きるか分からない でもやはり 起きやすい地域があるわけで 九州では毎週のように 大雨の被害が報道されてます 不動産に関していえば 水害に対するリスクが懸念されます しかし 土地に対しては不動のものですので どうしようもないというのが現実です ただし 建物には火災保険（水害保証付帯）で対応できます この保険料 地域によってかなり金額が変わります 北海道や関東より 九州は倍近い保険料設定になるようです 住宅用地・住宅の取得時には 災害リスクを十分に考慮した 土地選びをお勧めします…

2019/08/30 11:04

不動産における消費税

2019年10月1日より 消費税率が10％となります 不動産における消費税課税は以下の通りと思われます 土地代金 非課税 建物代金 課税 アパート等の居住用賃料 非課税 事務所等の事業用賃料 課税 保証金等の預り金 非課税 礼金 非課税（だと思います） 仲介手数料 課税 賃貸管理料 課税 司法書士費用 手数料部分は課税（登録免許税はそもそも税金） 行政書士費用 課税

2019/08/29 09:19

土地引渡し前の地盤調査

土地購入の目的は 多くは 建物を建てるため 土地の引渡しを受けたら すぐにでも着工したい その気持ちはよくわかります 過去の震災から 地盤は大丈夫か？ 調査をして地盤改良・地中杭にいくら掛かるか？ 総工費の把握のためにも 地盤の状態を知りたいところです その際は 不動産業者に （土地引渡し前の地盤調査の承諾）の特約の記載を申し出て下さい 快諾してくれない場合は 何か問題のある土地かもしれません ただし 地盤が軟弱との結果が出ても解約はできません 流石にそこまでの特約は承諾しかねます

2019/08/27 08:56

買取再販の事例・366万円の収益

数年前の事例です 仕入れ物件を探していました 土地購入して 手を入れて 見栄えのする土地に仕上げ 再販をする 手頃な物件を見つけました 900万円で市場に出回っていた物件です なかなか買い手がつかず 手こずっているようでした 740万円で購入の希望を出しました すんなりOK出ました 以下は仕入れにかかった費用 740万円 土地価格 5万円 所有権移転費用 16万円 仲介手数料 5万円 不動産取得税（再販後、購入者が住宅建築すれば全額還付） 3万円 固定資産税 5万円 金利（0.9％公的機関より500万円借入） 127万円 造成費用 48万円 上水道引込み ざっくり950万円の仕入れです 見栄え…

2019/08/24 09:43

空き家＋台風＝近隣の恐怖

大きな台風が通過しました 身の危険を感じるほどの 自身の住宅の被害も心配です 隣近所に 空き家があると 更に心労が増えます 瓦が飛ばないか 壁が飛ばないか 樹木が倒れてこないか 空き家の所有者の方は よく考えて欲しいものです 自身の損得勘定で 空き家のまま保有することで 他人に迷惑をかけているという 事実を 平時であっても 不法投棄や草の問題 野良犬猫の住処になったり 景観を損ねますし 空き家所有者は 早々に対策を講じて欲しいものです

2019/08/23 08:56

アパート立退きの新プラン！

古くなったアパート 正直 どうにもならず 改修工事に見合った収益が得られらくなってきました 入居者立退きの末 解体し 土地の再活用を検討していました しかし 立退きがうまく行きません そこで 不動産部門を持つ建設業（工務店）に声かけしました 「借り上げてくれないか」と 全8部屋のうち 3部屋は入居中 4部屋分の家賃で 定期建物賃貸借で借り上げをしてくれることになりました メリットたくさん 大家さん しばらく賃料が入る 解体費の積立ができる 立退き費用を払わなくてよくなる 工務店 転貸で収益が出る 自社の手で値打ちに改修できる あらかじめ3件の入居者付き 定期建物賃貸借なので最後は確実に立退きで…

2019/08/22 09:04

月極駐車場の無断駐車への対応は？

賃貸管理に駐車場の管理があります 市内で30ヶ所 約400台分です 契約してくれている利用者から 「自分の駐車場所に知らない車が止まっている」 駐車場のオーナーから 「契約していない車両が駐車している」 たまに このような連絡が入ります 対応としては すぐに現場に急行し 張り紙にて対応 状況写真の撮影 正直これくらいしかやれることはありません 現場でうろうろしていると 車の所有者が現れることがあります 口頭で注意します 次回またやったら怒るからねと伝えれば よっぽどやりません 厄介なのは 放置車両です いつまでも張り紙のまま放置 こうなれば 警察へ連絡し 盗難車の疑いありと伝えれば 警察も動い…

2019/08/21 09:00

タワマンの行く末

首都圏では タワマンの大量供給だそうです 買うときは ワクワクして買うんでしょうが 長い目で見て 冷静に考えると 住んでる間は優越感に浸れるんだろうなぁ でも 職業柄 最後はどうなるんだろ？と考えてしまいます 修繕積立費や管理費は高額だろうし 最終の解体ってどうやってやるんだろ？？ 途轍もない解体費用なんだろうなぁ 技術的にも興味あり タワマンも 美味しい住み方は 値のこなれた頃に中古で買って 値が付くうちに売却 出口を見据えることが大切だと思います

2019/08/20 08:56

反社会的勢力（怒）

不動産業者は反社会的な 人物・組織とは一切関わりません‼︎ 芸能人の闇営業問題で 不動産業に関わっていた芸人さんがいました 即刻、退社です 以前 直感で怪しいかなって思う人物が 来社し 土地購入を希望されました 簡単には返事はできません 調査します 調査方法は警察に相談です 警察は反社のリストを持っています そこに照らし合わせ 回答を得ます 今回は問題なしでしたので 取引をしましたが 反社と取引をしてしまうと 相当のペナルティーを課せられます 絶対に反社とは関わりません❗️

2019/08/19 08:54

不動産屋の横の繋がり

不動産業界には 協会なり組合があります 不動産屋さんは 基本的には同業者との関わりを好みません 同業者の集会などでも 表向きの会話が多いです 個人情報保護の観点もありますが 不動産情報の漏えいを防ぎたい 利益を囲い込みたいとの心理がそうさせます 駆け出しの業者や若い営業マンは違います とにかく仕事が欲しいので 不動産屋周りをしたり、会合などで人脈つくりに必死です 正直 面倒だし邪魔くさい 業者間での物件やりとりより 顧客への営業行為に力を入れるべきだと思いますよ 老舗・ベテランの業者は 基本、一匹狼 相手を簡単にはめる手法を持ってます 気をつけてください 一般のお客様には迷惑をかけることはない…

2019/08/17 09:15

要介護のおばあちゃんが売主

土地の売買では 本人確認が必要です 不動産業者はもちろん 司法書士も本人確認をします 契約当事者が 要介護や入院中などで 契約に来られない、決済に立ち会えない このような場合は 会いに行きます この会いに行く手間賃ですが 不動産業者は仲介手数料で納めますが 司法書士は交通費程度を求められることがあります 要介護でも安心して下さい 不動産取引はできます 認知症でなければ

2019/08/11 15:54

住宅ローンの返済方法を考える

不動産取引に 住宅ローンはつきものです 民間の金融機関やフラット35など 様々ですが 殆どの方が 元利均等返済を選択します 確かに 定額を毎月返済するのは計画をしやすいかもしれませんが 自分は 元本均等返済を選択しました 若いうちにガンガン稼いで 元本を減らす 住宅ローン控除の適用期間は 融資金利より控除利率の方がいいので お得に満期まで活用し 適用期間後は 繰上げ返済をする 途中途中では 金融機関に金利の交渉をする 固定金利でも金利見直し交渉する （以外に対応してくれます） 一般の方は借りておしまい その後は定額返済で放置 これではお得ではないですよ

2019/08/10 09:49

不動産売却の査定に不満・・・

売却の相談を受けます 売買事例や 評価額・路線価 需給のバランス このようなものに 相談者である売主さんの 期待値を考慮して査定をします たまに見えるのが 昔いくらで買った！を主張する方 すみませんが あなたの取得費なんてものは 考慮すべき要素ではありません 不動産価格は 時の相場で決まります

2019/08/09 09:10

不動産セミナー？無料で⁇

よく 不動産セミナーの開催の 広告やDM メール・FAXなどが送られてきます 参加費は 無料、もしくは数千円 何を教えてくれるんだろう？ 人に教えて 受講者が儲かるくらいなら 主催者が自分で儲けりゃ良いじゃんって思います 結局 上手いこと言って その気にさせて 怪しい物件を売りつけたり 管理業務を請け負ったり 胡散臭すぎるんですよね 不動産業者の為の勉強会では 目的に応じた講師を 有料で依頼することが多いです 軽い気持ちのゴルフクラブの試打でも 調子に乗せられて 断りづらくなります・・ 意思を持って断りますけど

2019/08/08 09:05

豚コレラによる悲しいお仕事

これは 不動産仲間のお話 令和元年 この地域に豚コレラが発生しました 豚舎は一時閉鎖 豚は殺処分で土に埋められます その埋める土地が有りません 県からの要請で 埋める土地を斡旋して欲しいとの依頼があったようです 悲しいお仕事です 養豚家の方も本当に悔しい思いでしょう 早く収束して欲しいです

2019/08/07 09:11

不動産の仕入れ・再販について

不動産の免許 宅建の資格ではなく 宅地建物取引業者の免許を持っていると 不動産の購入・売却をすることができます 誰でも出来るのでは？ と思う方もいるでしょうが 簡単にいうと 不動産を仕入れて販売することができる という意味です 売買行為ができるのです 値打ちに仕入れて 土地に付加価値をつけて 適正価格で販売する 差益は事業所得となります 個人でも 購入した土地を 売却せざるを得ないこともあるでしょう その際の差益には 所有期間に応じて 20％〜39％の譲渡所得税が課せられます

2019/08/06 09:05

追伸・中古住宅購入時の登記準備

買主の住所を あらかじめ転居しておく事をお勧めしましたが 補足です もし 旧住宅の売却が決まっているのであれば 住所変更前に 旧住所のうちに印鑑証明を取っておく事も 合わせてオススメします 売却住宅の権利証と印鑑証明の住所が同一の必要がありますので

2019/08/05 09:49

細か過ぎる嫌われ者

土地の取引に限らず 細か過ぎる性格の人間がいます 契約書の一言一句にまで突っ込む 慎重になるのは良しとします が 行政に提出書類の説明 司法書士の登記に関する書類の説明 こんなものにまで 細かなツッコミと説明を求められても 事務的な作業ですし 流れ作業で認印押して良しの書類ですよ イラっとします この人 地元の町内会でも 集会のたびに いちいち問題を提起して 集会を長引かせ 細かいのもほどほどに 人間関係が円滑になりますよ

2019/08/04 09:00

買取物件から白骨死体！

2年前 土地の買取依頼を受けました 200坪 土地上に借家（賃借人あり） 解体更地後の一般販売相場は6000万円は下らない土地 いくらでも良いですとのこと 何故？ 賃借人は母（60代）と娘の二人暮らし 母親に問題あり 近づくとヒステリックに騒ぎまくる 迷いました この女性を長い時間をかけ説得すれば 相当な利益が得られると しかし お断りしました なんだか面倒だな、時間もかかるし が理由です 先日 現場を通りかかると 綺麗な更地になっており いい土地だなぁとしみじみ 当時の売主さんに聞いてみました 借家人付きで業者さんが買ってくれたよ その後に大変なことがあった 母親との立退き交渉中に借家人であ…

2019/08/03 09:09

新規でアパートオーナーになる

不動産を上手く活用し 収益を上げる そこまでの労力をかけずに 日々の安定収入を得られる あるいは副業的に固定収入を得る このような理由で アパートオーナーになる方が多いようです 新築を取得するのはやめたほうがいいですね 狙いは 築年数のこなれた 立地はそこそこでいい 入居率の見込みが立つ物件 最重要は 出口が見える物件です もう使い物にならなくなったら それまでに売りぬけるか 解体して土地だけで売れる土地か 長年不動産に携わっている 自分が買うなら アパートではなく・・・

2019/08/02 10:32

住みよい街に

突然来客が有りました 見覚えのあるお顔 土地の売却を検討しているとの事 土地の所在を聞き その方のことを思い出しました 今回の土地の隣地を7年前に売買したのです 当時は道路が狭く非常に売りにくかったのを覚えています 道路後退をし、後退部分を市に寄付しました 少しでもみなさんが住みやすくなればとの思いでした それ以降、周辺の住民も道路後退をしだし始めました 現地を見にいくと見違えて住みやすい街になってました お客さんには 当時のこと 僕の思いが間違っていなかったこと あの売買が街を変えてくれたと とても感謝され 今回の売却はうちにお願いしたいと言ってくれました 嬉しい限りです

2019/08/01 08:54