不動産に関する経験上の知識を綴るブログ

所有者不明土地は国土の20.1%！

2018年時点における 全国の所有者不明土地の面積は約410万ha 九州の土地面積とほぼ同じ！ 所有者不明率は20.1% このまま問題放置してくと 2040年には 720万haにまで拡大する見通し 登記名義人が不明の土地の 増える原因は 相続登記をしない人間がいること 登記漏れも少なからずあるだろうが 登記費用をケチり 登記しない人間が増えている 問題の根本は 相続登記があくまで任意であることと思われます 法改正をし 相続登記の義務化を求めます

2019/07/31 09:04

認知症のウルトラCやりました！

売主さんが認知症 厳密には土地所有者が認知症のおばあちゃん どうしても売却しなければならない状況 合法的に無事、事を終えることが出来ました 司法書士・税理士の協力のもと 先ずは所有者を変更する方法 認知の方に登記をした際の登記をやり直す 今回のケースでは 相続でした 10年前の遺産分割協議書に錯誤があったとし 当時の相続権者全員の承諾を得て 対象物件のみを 健常者である長男を登記名義人とする これで売買はできます 税金の対応 当時の相続税には影響なし 今回の売却に伴う譲渡所得税については 事情により長男が売主となるが 真の売主は認知症のおばあちゃんなので おばあちゃんの所得として申告します こ…

2019/07/30 09:07

認知症の地主さん

認知症になってしまうと 土地の売却や活用は出来ません 意思表示ができるうちに 行動を起こしましょう 信託やら手法はありますが 手続きが煩雑すぎて 不動産業者には手に負えません 認知になってからでは手遅れですよ

2019/07/29 08:58

アパートのサブリース賃料減額は合法！？

2019.7.26 名古屋地裁での判決で サブリース賃料賃料の減額について アパートオーナーが敗訴しましたね リーマンショック時に合意して減額した賃料を 景気回復したので元に戻したかったようですが 負けました 今回のアパート業者はレオパレス アパートオーナーの敗因を考える 減額合意時に期間を限定（例えば3年間は減額等）するという知恵が無かった 個人対企業という構図 そもそもアパート業者のうまい話に乗ってアパート建築したこと これが判例として 今後、サブリース賃料の値下げが 堂々と行われるようになると ゾッとします 勉強しないで 億の借金をする 浅はかな地主の辿る運命です

2019/07/28 09:00

住宅ローンそんなに借りて大丈夫？

2019.7.26 日経新聞の記事 ケース1 借入金額3500万円 年収の7倍 妻との共働きで返済予定だったが離婚 家を手放すにも 売却見積もりはローン残金に満たず 売却できずにいる 「自己破産しか手が無いのか」 ケース2 ローン残金2000万円 定年後、再就職 年収は半分になり 住み替えを検討 「見通しが甘かった」 ご自身で決断した事ですが 売る側 不動産業者 特に建築業者 貸す側の金融機関 お客様の人生設計に もっと突っ込んで考えてあげたほうがいいと思います 昔から言われるように 年収の5倍までが理想じゃないかな

2019/07/27 09:15

知らなかった！前妻の子

中古住宅売却の相談を受けました 相談者（売主）は 旦那を先日亡くした奥様とその娘さん 相続登記はまだしていません 旦那の実家近くにある自宅の売却をしたい まずは相続登記を進めます、司法書士に依頼 並行して買い手を探します 相続手続きを進めると 亡くなった旦那に 前妻との間に娘がいることが発覚！ 娘の所在は遠く1000キロ以上離れた町 幼少期に親の離婚で父親の顔を知りません それでも相続の権利はあります 権利を主張します 相続財産は自宅のみ 売買予定額の30％で承諾してもらいましたが ほんの数十万円です なんだか悲しくなりました いろんな意味で

2019/07/26 09:00

中古住宅購入時の登記準備

中古住宅の契約 契約締結から 融資の手続き 物件の片付けクリーニング などなど 準備が整えば いよいよ決済（代金の支払い・所有権の移転）となります その際 事前にやっておくことをお勧めするのは 買主さんは購入物件を住所とした 転居届をしておくことです なぜか？ 購入物件の所有者は 当然買主なのだが、買主の住所も登記されます 旧住所での登記ですと 後々、住所変更登記が必要になりますので あらかじめ新住所にて登記するためにも 事前の転居届をお勧めします

2019/07/25 09:08

不動産業へのペイ導入？

キャッシュレスが賑やかですが 不動産業における ペイ導入について 自社のケースを考えてみました 不動産売買において 数百万から数千万の代金支払いは、無理ですね 仲介料も数十万円、それも月に数回、メリットなし 不動産賃貸仲介において 家賃は保証会社にて口座振替 仲介料は数万円、月に数回、メリットなし 駐車場賃料において 契約時に数万円、月に数回、メリット微妙 仲介料は数千円、同じくメリット微妙 以上、零細企業の不動産業者へのペイ導入は 不要と判断しました

2019/07/24 09:02

不動産契約の収入印紙って貼るの？

不動産の取引には 契約書を取り交わすことが一般的です 口約束でも法的に有効ですが プロは絶対やりません！ 契約書には収入印紙の貼付が必要です 物件価格1200万円の契約書には 10,000円の収入印紙が必要です 勿体ないですよね 印紙代を半額にする方法があります 合法です 方法は簡単 契約書を1通しか作らなければいいんです 原本が欲しい・必要な人が保有して その相手はコピーを保有 印紙代は折半 不動産業者が売主の場合 買主に全額負担させ 業者はコピーなんてことは当たり前にしますので 半分負担して欲しい旨を伝えれば 対応してくれると思いますよ

2019/07/23 09:39

農地って買えないの？

たまに ご来店されるお客様が 農地を買いたいと要望される事があります 回答は 条件を満たせば買えます 農地 ただし なかなか厳しい条件です 農地法は 我が国の方の中でも厳しい法律です 国民の食料に関わる事ですから 農地取得の条件はざっと以下の通り ・耕作をを一定規模行なっているか（例えば900坪・行政区による） ・それは取得後満たす事も可能（今はやってないけどこれからまとめてやる！でも可） ・農業を行うための機材や施設はあるか 詳しくは行政書士に確認が必要です

2019/07/22 09:00

アパート解体による立退き費用は？

管理物件に 平成元年新築の軽量鉄骨アパートがあります 入居率の低下、改善 建物の老朽化により オーナーさんと相談をし 3年前に 解体を決意しました 方針決定以降 入居者には契約更新・賃料改定のお知らせのたびに 解体時期のお知らせ 新居の物件紹介等をしてきました 現時点で残り2ヶ月となっていますが 未だ半数の方が入居中です 立退き費用の算出根拠は以下の通り 引っ越し費用 賃料の約2ヶ月分 新居の仲介料 賃料の1ヶ月分 手間賃 賃料の2ヶ月分 ここまでで5ヶ月分 保証金は（賃料の3ヶ月分）は全額返金 合計で8ヶ月分 これでお願いしています

2019/07/21 09:00

住宅ローン

住宅用地をお求めくださるお客様 土地だけの取得でなく 住宅も同時取得される方が多数です ハウスメーカーの営業マンが頑張ってくれるのはいいのですが 問題は住宅ローンの借入額です 所得に対しての借入可能額を予め金融機関に取付け 事前審査をするところから商談を進める この手法がスタンダードになっているように感じます 良いんですか？ 大丈夫ですか？ 借入可能額の上限を35年返済 有りえないでしょ！？ メーカーに協力的なFPのアドバイスを鵜呑みにします その家 35年住みますか？ 住めますか？

2019/07/20 09:00

闇っぽい建築紹介料

不動産業界に限らず 世の中にはバックマージンと言われる お金が動くことがあります 不動産業界でのお話 ハウスメーカーや建設業者から 建築紹介料をいただくことがあります ハウスメーカーの事例 販売している土地にハウスメーカーの営業マンが 土地をお客様に紹介してくれて お客様が住宅建築すると 建築請負額の数％をくれるのです （2000万円だと60万円ほど） こちらはお客様を紹介してくれ 融資の段取りまでしてくれる営業マンに 感謝しかないのに お金までくれるんです この紹介料の原資はお客様の負担です ハウスメーカーと業務提携している 不動産業者には良い事しかないですね

2019/07/19 08:58

相場感の相違

お客様がご来社されました 法人事業主（社長さん）でした 本業にて使用中の土地を賃貸で活用したいとの事 事業縮小に伴うものです 周辺状況や立地は大体頭に入っています 経験上持っている相場感からすると 設定賃料は月額30万円くらい 最大でも35万円くらいとご説明 すると 社長は「えっ！？」 80万円にはなると思っていたようです どこからその数字が出るのか？ 聞いてみると 全国的な大手不動産業者や金融機関が それくらいだろうと提案したようです 倍以上の相場感のズレ お客様が混乱します！

2019/07/18 09:34

所有地の断捨離

先刻 相続した土地の断捨離を決意した 36歳の方から 土地の売却依頼を受けました 相続した土地は 市街化調整区域内の農地 農地といっても 分家住宅や住民サービスが可能な土地 時間はかかれど何とか買い手が見つかるかなと 全10箇所 100坪から大きいもので700坪まで 亡くなられたお父様は農家でした 相続をした長男はサラリーマン 週に一度の休日は農地の草刈りで1日が終わってしまう まずは大手の不動産業者に依頼をしたようです しかし 大手の不動産業者は 儲けにならない仕事に真剣にならず 具体的な提案や販売計画もありません しびれを切らした長男は 地元の不動産屋である弊社を訪れました 全ての土地に対…

2019/07/17 09:00

タダでもいい⇨2500万円

山が売れました 3ヶ月前 地主さんから 山の売却を依頼を受けました 山といっても 山の麓の道路に付いた1200坪 地主さんは 管理が手間（道路に伸び出す枝の剪定） 将来の利用価値なし 資産価値なし を理由に ｟タダでもいいから｠と処分を決意 弊社としては タダでは仕事になりませんので 3,000万円にて情報を公開しました 1月もかからずに 建設資材置き場として利用したい 2,500万円で交渉して欲しいと 購入希望者が現れました 売主は棚から牡丹餅 買主は希望額で土地取得 弊社は150万円の仲介手数料 三方よし

2019/07/16 09:33

駐車場、自己管理のアドバイス

空き地を所有している 経費をかけたく無い 将来的に売却するかもしれない 固定資産税くらいの収入で良い 不動産屋を信用できない こんな方は 有料駐車場で運用される事が多いでしょう その場合のアドバイスです 契約や車庫証明（使用承諾書）発行などはなんとか自分でやってください 一番の面倒は 集金業務です ここでアドバイス 駐車場使用料は前払いの1年分をもらう様にします 集金は年に一度で済みます 解約時は月割りで返金すると契約書に記載しておけば 解約返金もスムースです できれば地元の不動産屋さんに管理委託した方が楽ですが

2019/07/15 09:00

事故物件（自殺・アパート）2

遺体発見 警察に連絡 当日予定していたクリスマスパーティーも 楽しんで参加できるはずもなく キャンセル 正直、自殺は勝手だが 人に迷惑をかけるな！ 他所でやってくれ！ 家族に後始末を依頼し 数ヶ月後 事故物件として入居者募集しました 当然家賃は下げての設定 3割くらい下げましたが そんなの気にしないという ツワモノが現れ 現在も入居中

2019/07/14 09:30

事故物件（自殺・アパート）1

管理しているアパートで 入居者が自殺をしたことがあります それはクリスマスの時期でした 入居者の勤務先から 本人と連絡が取れないので アパートの入室を許可・立会いをしてくれとの依頼あり 顧客管理情報から 入居者の家族にも連絡をし同意を得ながら 現地に来て欲しいと依頼 アパート前に ご家族・勤務先の上司が揃ったところで 解錠し入室 リビングには遺書のような物あり 寝室の引き戸は開かない 目張りがしてあるのか 包丁を隙間に差し込み目張りのカット 引き戸が開くのを確認し どうぞ中を確認してくださいと （第一発見者にはなりたくないので） 勤務先の上司が入室 練炭自殺を確認

2019/07/13 09:24

自己資金論

一般的に不動産の取引において 契約時に手付金を設定します 手付金の設定金額は10％が一般的でした 最近の土地購入者は この10％が用意できません 土地購入に併せ 住宅建築を計画される方が多いのは当然のこと ですが 土地建物を購入しようという方が 自己資金100万円も用意出来ない 貯金が無い！なんて方が多い事！！ 特に若い世帯 所得はしっかりあるのに貯蓄が無い こんな計画性のない方が よくも長期ローンを組んで住宅取得をするもんだと 手付金10万円で契約したこともありますが 住宅取得は計画的に！

2019/07/12 09:13

道路後退（セットバック）

街中には狭い道路があります 家が建ち並ぶ市街地の中にです 建築基準法では道路は4.0mは確保する事になってます 4m未満の場合は 道路の中心から両側2m控えましょうとなります この控えた部分を道路後退と言います 控えた部分には建築はもちろん 塀などの工作物の設置もダメです なのに 控えた部分に 石を置いたり プランターを置いたり 確かに禁じられたものでは無いのですが 性格の悪さを感じます みんなで使いやすい様に みんながセットバックすれば4m道路になるのに 卑しい人なんだなという目で見られますよ

2019/07/11 09:06

不動産営業による抜き行為

街中に不動産業者の看板が立った土地ありますよね これは 勝手に立てたものではなく 当然ながら地主さんの了解を得て立てた 要はこの土地の窓口はココですよとの意思表示です この看板がある事を承知で 地主さんのお宅にぶっ込み営業をかける 不動産屋や建築業者（特にアパート営業）がいます この様な業者は 最初から地主さんに不信感を抱かれます さらには看板の不動産業者からもいい印象を持たれません 営業職なら初動が最も重要なポイントて事わかるでしょ？ まずは看板の不動産屋さんに声を掛けて 物事が上手くいくよう協力を求めるべきです

2019/07/10 09:09

負債残高が過去最高

2018年の 20〜30代の負債残高が過去最高になったとのニュース 若い世帯の持ち家志向が強く 住宅ローン残高が増加しているとの事 以前のブログにも書いたが 住宅営業マンは 借入可能額の満額での 土地取得、住宅建設を進めることが見受けられます これだけ借りられるから この土地にこれだけの住宅が可能です 住宅設備もてんこ盛り 若い世帯はイケイケです 知人友人に見栄を張りたいから よーく人生設計をしてくださいね 自己責任で決定したことなので 人のせいには出来ませんよ

2019/07/09 09:02

生活保護者

困窮して生活保護を受けなければ 生活できない方がいます 行政は見捨てるわけにはいかず 生活保護をうけるように本人に勧めます しかし 本人に自宅も含め不動産などの資産があると 生活保護が受けられません 行政は本人に 自宅を含めた不動産の売却を勧めます 経験上ですが この様な方は片付けが苦手で怠慢な性格の方が多い よって自宅がゴミ屋敷になってるケースの場合 売却するにも ゴミ屋敷を購入したい人なんてそうそう見付かりません 片付け業者に依頼する費用もありません そうなると その買取り手は不動産業者になります 片付け費用・建物解体費用・測量費用 固定資産税等の滞納分清算などなど 全てを考慮した価格での…

2019/07/08 09:20

（株）オープンハウス

不動産業界で最近よく聞く話 オープンハウスという会社の事 実際には取引をした事はないのですが 良い話は聞かない 実際に業界団体の主催する不動産相談会にも 相談多数との事で 近い将来、レオパレス21・スルガ銀行・タテル等のように 社会問題になりそうなので みなさまお気をつけ下さい 以下に実際に相談員をされた方からの情報 事例1 年収150万円の自営業者がオープンハウス営業マンに年収450万円の所得として申請させられた 後日問題になった際には、自分で書いたものだろうと自営業者の責任となった 事例2 建売の内覧に行ったその日のうちに営業マンおよびその上司に取り囲まれ 喫茶店に連れられ契約させられた …

2019/07/06 10:24

農地の相続

相続財産も相続人も様々ですが 農地の相続は良く考えて欲しいです 地元から離れて 嫁に出た娘さん（いい歳になったご婦人）や 就職して戻る予定の無い息子さん 実家に相続があると 貰える物は貰っておこうと 農地を相続される方がみえます 結局自分では世話が出来ず 雑草だらけ 実家を相続した方（主に長男）が面倒を見させられる その長男も高齢になり 甥っ子、姪っ子に土地の世話を放棄され 地元の不動産屋さんに売却を依頼される こんな事例が増えてます 自分で管理できない土地なんて 貰わないでください 周り（親族・近隣の方）に迷惑をかける事が多いですよ

2019/07/05 09:05

ハウスメーカーの営業マン

ハウスメーカーは 不動産業者にとって 便利な出先営業マンでもあります 不動産屋が扱っている 住宅用の売地を ハウスメーカーのお客様に紹介してくれて 商談してくれて 融資の面倒まで見てくれる ずいぶん助かってます でも 見ていてヒヤヒヤする事も多々あります その一つとして お客様の所得に対して 最大限度の融資枠を満額使って プランニングするところです お客様に何か不測の事態があれば すぐに返済不能になるレベルの融資額を設定します お客様自身は保健に加入させられますが お子さん、ご両親に病気や事故があれば 即ショートです 離婚なんてしたら目も当てられません 土地建物で5,000万円掛けても 数年に…

2019/07/04 08:58

自然災害による災害警戒区域

近年の自然災害の多さには 不動産業者としては危機感を感じています この辺りでも 津波警戒区域、土砂災害警戒区域などが指定された地域があります 土地の取引には 当然ながら説明義務があります この様な地域を進んで斡旋するかと言われれば NO！ですが 元々、その地域にお住いの方もいる訳で 農耕民族である日本人は なかなか住み慣れた地域を離れようとはしません 先祖のお墓があったり、コミュニティが形成されていたり 外部から敢えてその地域を購入する方は少ないです よって土地の価格は低下していきます 警戒区域内にお住いの方には くれぐれも災害情報には注意を払って頂き 身の安全を最優先に行動してほしいと願いま…

2019/07/03 09:33

有料駐車場の自己管理

駐車場の管理業務をしています 地主さんからは管理料として10％＋消費税を頂いています 看板設置 利用者募集 契約代行 集金 車庫証明（使用承諾書）の発行 年間収支表の作成 ざっとこれくらいの事はしています 街中で駐車場の看板に 地主個人名と電話番号を記載したものを見かけます 利用希望者は看板に記載の地主さんに直接電話をして 契約をするのだろう 駐車場の自己管理は とても大変だと思いますよ！ テキトーな契約書で 遅れた賃料も自分で集金し 収支計算もままならない 地元の信頼できる不動産屋さんに任せた方が楽ですよ‼️

2019/07/02 09:11

中古の分譲マンション

分譲マンションは今でもどんどん建設中 新築はマンションデベが直販します 地元の不動産屋さんが扱うのは 主に中古マンションです 売りたい方がいて 買いたい方がいれば 取り引きは成立しますが マンションもどんどん古くなります 将来的な出口、売り抜けのタイミングを考えておく事が必要です 中古マンションの美味しい時期は お値打ちに買える築5年くらいから 大規模な修繕が必要になってくる築20年くらいまで それ以上は 正直、資産価値はほぼ無しに等しくなってきます 激安で購入し 激安で売り抜ければそれも良しですが 分譲マンションのデータ（国土交通省HPより） 2017年末 総戸数 654万戸 築40年超 8…

2019/07/01 09:55