石坂久の賃貸不動産経営管理士合格プロジェクト

30年賃管問4 賃貸住宅管理業者登録規程 重要事項の説明

【問4】賃貸住宅管理業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明(以下、本問において「重要事項の説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア重要事項の説明は、管理受託契約が成立するまでの間に行わなければならないが、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合には、当該契約成立後にすることもできる。イ重要事項の説明は、必ずしも賃貸住宅管理業者の事務所で行う必要はない。ウ重要事項の説明を、賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けた登録業者以外の者に委託することも可能である。エ重要事項の説明は、必ずしも対面で行う必要はない。11つ22つ33つ44つ正解：3ア・×どのような事情があるにせよ、重要事項説明は契約成立前までに行わなければならな...30年賃管問4賃貸住宅管理業者登録規程重要事項の説明

2020/06/30 11:01

30年賃管問3 賃貸住宅管理業者登録規程 業者登録

【問3】賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。<o:p></o:p>1賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の免許を受けていなくても可能である。<o:p></o:p>2賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をするためには、賃貸住宅管理業者登録規程(以下、各問において「登録規程」という。)で定める期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。<o:p></o:p>3賃貸住宅管理者登録制度の登録の更新を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない。<o:p></o:p>4賃貸住宅管理業者は、登録規程で定める実務経験者等を、事務所ごとに、1名以上置く必要があるが、その実務経験者等は管理事...30年賃管問3賃貸住宅管理業者登録規程業者登録

2020/06/30 10:00

30年賃管問2 賃貸住宅管理業者登録制度 実務経験者等（賃管理士含む）がやる事務

【問2】賃貸不動産経営管理士がサブリース方式の契約業務を行う場合に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度(平成23年9月30日国土交通省告示第998号及び第999号、平成28年8月12日国土交通省告示第927号及び第928号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。)の規定に照らし、賃貸不動産経営管理士が行わなければならないものとして、適切なものはいくつあるか。ア原賃貸借契約に関する重要事項説明イ原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印ウ原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付エ転貸借契約に関する重要事項説明及び契約成立時の書面交付11つ22つ33つ44つ正解：3原賃貸借契約がサブリースの契約であることが理...30年賃管問2賃貸住宅管理業者登録制度実務経験者等（賃管理士含む）がやる事務

2020/06/30 09:10

30年賃管問1 管理業者の社会的責務と役割

【問1】管理業者の社会的責務と役割に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。<o:pclass=""></o:p>1管理業者は、投資家や貸主の意向に追随するだけの存在ではなく、貸主と借主との間、又は投資家その他の利害関係人との間に入り、専門的知識とノウハウを駆使して中立公平に利害調整を行って、不動産の適切な活用を促進する存在であることが求められる。<o:pclass=""></o:p>2不動産証券化においてアセットマネージャーが説明・情報開示責任を果たすために必要な情報は、管理業者の情報を基礎とするので、管理業者としては、特に投資家のために、透明性の高い説明と報告をする役割を担っている。<o:pclass=""></o:p>3賃貸不動産を良質な状態で長く利用するためには、その所在する環境も重要な要素となるこ...30年賃管問1管理業者の社会的責務と役割

2020/06/30 08:59

29年問31賃貸不動産経営管理士 消防用設備

【問31】消防用設備等に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。ア自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には.住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。◯イ消火器の詰め替えは、5年に1回程度、粉末(消化剤)の交換は8年~10年くらいのサイクルで実施するのが望ましい。×（◯）詰め替え制度がなくなり、どちらでも正解になった。ウ共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上の場合は防火管理者を定め、防火管理を行う必要がある。◯50人以上で防火管理者の選任が必要。正解・3つ又は2つ29年問31賃貸不動産経営管理士消防用設備

2020/06/25 18:23

29年問30 賃貸不動産経営管理士 賃貸管理 設備

【問30】給水設備・給湯設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1給湯設備における局所式は、建物の屋上や地下の機械室に熱源機器と貯湯タンクを設け、建物各所へ配管して給湯する方式である。×部屋ごとに熱源機器と貯湯タンクを置くタイプを局所式というから×2増圧直結方式は、水道本管から分岐して引き込んだ上水を増圧給水ポンプで各住戸へ直接給水する方式であり、中規模以下のマンションやビルを対象とする方式である。◯受水槽や高架水槽は不要になる。3給水設備の水槽内にあるボールタップや電極棒が故障すると、水がオーバーフローとなり放水状態に陥って、常に給水ポンプが作動し、騒音の発生だけでなく、余分な電気代がかかることがある。×常に給水ポンプが作動する訳ではなく、止まる設備もあ...29年問30賃貸不動産経営管理士賃貸管理設備

2020/06/25 13:07

29年問29 賃貸不動産経営管理士 賃貸住宅の管理 建物の耐震診断

【問29】建物の耐震診断と「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。◯2特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。◯3昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅(共同住宅に限る)は、特定既存耐震不適格建築物となる。×共同住宅には限定されない。4所管行政庁は、特定既存耐震不適格建築物の耐震診断及び耐震改修の的確な実施を確保するために必要があるときは、所有者に対し、必要な指導及び助言をすることができる。◯正解・329年問29賃貸不動産経営管理士賃貸住宅の管理建物の耐震診断

2020/06/25 08:45

29年問28 賃貸不動産経営管理士 管理 設備

【問28】共同住宅の避難施設等に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。1住戸の床面積の合計が100m²を超える階では、両側に居室のある場合には、1.2m以上の廊下の幅が必要とされる。×1.5m以上2その階における居室の床面積の合計が100m²を超える(耐火構造・準耐火構造の場合は200m²)場合は、直通階段を2つ以上設けなければならないのが原則である。◯3直上階の居室の床面積の合計が200m²を超える階では、120cm以上の階段の幅が必要とされる。◯4屋外階段では、90cm以上の階段の幅が必要とされる。◯正解・1このあたりは試験までに覚えてしまうに限る。29年問28賃貸不動産経営管理士管理設備

2020/06/25 05:27

29年問27 賃貸不動産経営管理士 ガイドライン

【問27】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1ガイドラインによれば、貸主と借主が賃貸借契約時に原状回復工事施工目安単価を明記して、原状回復条件をあらかじめ合意した場合、退去時にこの単価を変更することはできない。2ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。3ガイドラインによれば、鍵は退去時に交換されるものであるから、借主が鍵を紛失した場合であっても借主に負担させるべきではない。4ガイドラインによれば、壁等のクロスは、m²単位で張替え費用を借主に負担させるべきであり、毀損箇所を含む一面分を借主に負担させることはできない。正解：21：世の中の状況の変化や、再度当事者間の合意があったような...29年問27賃貸不動産経営管理士ガイドライン

2020/06/24 05:46

29年問26 賃貸不動産経営管理士 ガイドライン

【問26】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1ガイドラインによれば、震災等の不可抗力による損耗や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきであるとされている。2ガイドラインによれば、借主の住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。3ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。4ガイドラインによれば、借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗等であって、その後の手入れ等借主の管理が悪かったために、その損耗...29年問26賃貸不動産経営管理士ガイドライン

2020/06/24 05:44

29年問25 賃貸不動産経営管理士 賃貸住宅の管理

【問25】住環境の整備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1台風シーズン前にはドレイン回りの掃除を行うべきである。2除草剤の散布に当たっては、入居者などはもとより、近隣へも事前通知を行い、洗濯物やペットの室内への一時移動など協力を求めるべきである。3電球の交換やほこりの拭き取り等、脚立を要する作業は、2名以上で行うべきである。4建物共用部分に入居者が物を置いていると緊急時の避難の妨げになるため、直ちに撤去すべきである。正解：4解説：悩む問題。建物共用部に物が置いてある場合には、撤去してもらうよう物の所有者に依頼する、というのが正しいところですかね。この問題もちょっとなー。29年問25賃貸不動産経営管理士賃貸住宅の管理

2020/06/24 05:43

29年問24 賃貸不動産経営管理士 賃貸管理実務 ガイドライン

【問24】「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」(国土交通省平成23年8月。以下、各問において「ガイドライン」という。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1ガイドラインによれば、通常損耗に関しガイドラインと異なる原状回復の取扱いを定める場合、賃貸借契約締結時に「通常損耗は賃借人の負担である。」と伝えれば足り、その旨を賃貸借契約書に具体的に記載したり、その旨を借主が明確に認識して合意の内容とすることまでは要しない。2ガイドラインでは、すべての設備等につき、経過年数(入居年数)を考慮している。3ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担と...29年問24賃貸不動産経営管理士賃貸管理実務ガイドライン

2020/06/24 05:40

29年問23 賃貸不動産経営管理士 賃貸管理実務 未収家賃

【問23】未収賃料の経理上の処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1賃料の支払がなければ、税務上、収入として扱う必要はなく、貸借対照表への計上も不要である。2金銭の授受の名目が敷金であれば、返還しないことが確定している場合でも、収入金額への計上を要しない。3回収不能の未収賃料は、個人貸主にあっては、損失が生じた日の属する年分の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入されるのが原則である。4滞納期間が長い未収賃料は、回収不能と判断されて必要経費に算入される。正解：31：滞納された家賃も入ってきたものとして収入に計上する。貸借対照表には未収金として資産計上しないとイケナイから不適切。2：返還しないことが確定しているのであれば、それは収入に計上しないとイケナイから不適切。ちな...29年問23賃貸不動産経営管理士賃貸管理実務未収家賃

2020/06/23 22:17

29年問22 賃貸不動産経営管理士 賃貸管理実務

【問22】内容証明郵便と公正証書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1賃貸借契約を解除する場合、内容証明郵便で解除通知を送付しなければ効力が生じない。2内容証明郵便は、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰に宛てて出したかを郵便局(日本郵便株式会社)が証明する制度であり、文書の内容の真実性を証明するものではない。3賃貸借契約を公正証書で作成すると、借主の賃料不払を理由に建物の明渡しを求める場合、公正証書を債務名義として強制執行の手続をすることが可能となる。4公正証書が作成されると、証書の原本は郵便局(日本郵便株式会社)に送られ、内容証明郵便とともに郵便局において保管される。正解：21：契約解除の意思表示は何を用いて行わなければならないという決まりはない。効力の発生は別に電話だってい...29年問22賃貸不動産経営管理士賃貸管理実務

2020/06/23 22:13

29年問21 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 賃料改定

【問21】賃料改定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1借地借家法上の賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停を申し立てなければならない。2定期建物賃貸借契約においては、あらかじめ賃料改定方法を定めていた場合であっても、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用は排除されない。3賃貸借契約において「賃料の減額はしない。」との特約がある場合、借主は賃料の減額を求めることができない。4管理業者は、賃料改定に影響を及ぼす各種要因の変化のうち、有利な変化が生じた場合には、賃貸条件を変更すべきかについて直ちに検討しなければならない。正解：11：契約当事者間の交渉が座礁して、あとは法的に出るしかないような場合のこと。家賃でもめた時はいきなり裁判には持ち込めず...29年問21賃貸不動産経営管理士賃貸借契約賃料改定

2020/06/23 22:08

29年問20 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 更新

【問20】賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効である。2賃貸借契約の借主が、期間満了後に建物の使用を継続する場合において、貸主が遅滞なく異議を述べなかったとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に借主に対して更新をしない旨の通知をしていた場合には、更新拒絶に正当事由が認められる限り、賃貸借契約は期間満了により終了する。3賃貸借契約が法定更新された場合、当事者間で別途、契約期間の定めをしない限り、期間の定めのない賃貸借になる。4建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約...29年問20賃貸不動産経営管理士賃貸借契約更新

2020/06/23 08:54

29年問19 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 契約書等

【問19】契約書の記載に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。なお、当事者間に契約書以外の合意事項はないものとする。ア賃貸借に関する保証契約書に保証債務の範囲として「賃貸借契約から生じる借主の債務」と記載されている場合、保証人は賃料についてのみ保証債務を負い、原状回復義務については保証債務を負わない。イ賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、平成29年5月分の賃料の支払日は平成29年5月31日である。ウ賃貸借契約書に無断転貸を禁止する旨の記載がない場合、借主が貸主の承諾なく第三者に賃貸物件を転貸したとしても、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。エ賃貸借契約書に借主の原状回復義務に関する記載がない場合であっても、賃貸物件が借主の過失により損傷したときは、貸主は借主に...29年問19賃貸不動産経営管理士賃貸借契約契約書等

2020/06/22 11:57

29年問18 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 解除

【問18】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1賃貸借契約において、ペットの飼育について何らの定めがない場合でも、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められるようなペットの飼育があったときは、貸主からの賃貸借契約の解除が認められる。2債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する方法として、催告と同時に「期間内に支払がない場合には、この催告をもって賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことは、解除に条件を付するものであるため、無効である。3個人の借主が、同居している子に対して賃貸物件を貸主の承諾を得ることなく転貸した場合、貸主は無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することができる。4賃貸借契約において無催告解除について何らの定...29年問18賃貸不動産経営管理士賃貸借契約解除

2020/06/22 11:54

29年問17 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 修繕

【問17】賃貸建物の修繕に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1借主は、賃貸建物について雨漏りの修繕費用を支出したときは、貸主に対し、賃貸借契約終了時に賃貸建物の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を請求することができる。2貸主の過失によって発生した火災の結果、賃貸建物が全部滅失した場合には、貸主は賃貸建物の修繕義務を負う。3賃貸建物が損傷した場合において、その原因が天変地異等、不可抗力によるものであるときは、貸主は賃貸建物を修繕する義務を負わない。4貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。正解：41：これは必要費なので価値の現存に関係なく貸主にただちに費用償還請求ができるの...29年問17賃貸不動産経営管理士賃貸借契約修繕

2020/06/22 11:51

29年問16 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 権利関係

【問16】住宅の賃貸借契約の当事者に相続が発生した場合の権利関係に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア借主に相続が開始し、相続人が存在しない場合、内縁の配偶者が同居していたときは、内縁の配偶者は借主の地位を承継する。イ借主に相続が開始し、共同相続人が賃借権を共同相続した場合、貸主は各共同相続人に対して、相続分に応じて分割された賃料を請求できるにすぎない。ウ貸主に相続が開始し、共同相続人が物件を共同相続した場合、相続人が解除権を行使するためには、過半数の共有持分を有していなければならない。1ア、イ2イ、ウ3ア、ウ4ア、イ、ウ正解：3ア：◯内縁者は賃借人の地位を引き継ぐ。但し、断ることもできる。イ：×各相続人に全額の請求ができるので不適切。29年問16賃貸不動産経営管理士賃貸借契約権利関係

2020/06/22 10:10

29年問15 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 保証

【問15】賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1保証人は、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務については、別途、保証契約を更新しない限り、保証債務を負わない。2連帯保証人は、貸主から保証債務の履行を求められたときに、まず借主に催告すべき旨を請求することができない。3貸主が賃貸物件を第三者に譲渡した場合、保証契約は当然に終了し、保証人は新貸主との間で保証債務を負わない。4賃料債務の保証人の場合は、書面を作成しなくても効力が生じる。正解：21：定期借家契約の場合は賃借権契約が終了すると保証契約も終了するが、普通借家契約の場合は契約が更新されると、保証契約も更新になる。更新と出ているから普通借家契約の問題ゆえ適切。2：これは間違えないでおこう。以上。3：貸主の変更が賃貸借...29年問15賃貸不動産経営管理士賃貸借契約保証

2020/06/22 09:33

29年問14 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 敷金

【問14】敷金の承継に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1貸主が、建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に第三者に承継される。2建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務も当然に買受人に承継される。3貸主が、建物を借主に引き渡した後、当該建物に抵当権が設定され、抵当権が実行された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継される。4貸主が、建物を借主に引き渡した後、貸主の債権者が当該建物を差し押えたことにより、...29年問14賃貸不動産経営管理士賃貸借契約敷金

2020/06/22 09:20

29年問13 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 解約

【問13】賃貸借契約の解約申入れに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1期間の定めのある建物賃貸借契約において期間内解約条項がない場合、貸主は契約期間中に賃貸借契約を一方的に解約することはできない。2建物が存しない駐車場として使用する目的の土地の賃貸借契約であって期間の定めのないものは、特約のない限り、貸主による解約申入れから1年の経過により終了する。3期間の定めのある建物賃貸借契約において期間内解約条項がある場合、予告期間に関する特約のない限り、賃貸借契約は借主による期間内解約の申入れと同時に終了する。4期間の定めのない建物賃貸借契約は、特約のない限り、借主による解約申入れから3ヵ月の経過により終了する。正解：31：期間内の定めがある、期間内解約条項がない『普通借家契約』では、借主貸主...29年問13賃貸不動産経営管理士賃貸借契約解約

2020/06/22 09:15

29年問12 賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約 定期借家契約

【問12】定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。イ定期建物賃貸借契約は、書面によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。ウ契約期間を1年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第4項に基づく終了通知は必要とされない。エ定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したとき...29年問12賃貸不動産経営管理士賃貸借契約定期借家契約

2020/06/22 09:12

29年問11 賃貸不動産経営管理士 借主の募集

【問11】管理業者が行う借主募集・入居者の決定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1管理受託方式では、借受希望者が当該物件に入居するのがふさわしいかどうかや、入居条件が妥当かどうかを管理業者が最終的に判断する。2借受希望者に対する入居可否の通知は、書面で行う。3借受希望者に対し、入居を断る場合には、個人情報保護の観点から、入居申込書等の書類を返却する。4入居資格審査は、時間をかけすぎると、借受希望者がほかの物件を賃借してしまうこともあり得るため、迅速性が求められる。正解：1管理受託方式の場合は最終判断はオーナーが行なう。管理業者ではないので誤り。29年問11賃貸不動産経営管理士借主の募集

2020/06/22 08:08

29年問10 賃貸不動産経営管理士 借主の募集

【問10】借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。ア貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務にも、借主入居後の業務にも宅地建物取引業法は適用されない。イ管理業者が貸主から借主の募集業務を受託する場合には、宅地建物取引業法が適用される。ウ借主の募集業務を受託した管理業者が募集広告を作成する場合には、宅地建物取引業法で定める誇大広告等の禁止の規定に違反してはならない。1ア、イ2ア、ウ3イ、ウ4ア、イ、ウ正解：4ア：貸主が大家さんとして行う場合には宅建業法は関係ないのでマル。イ：管理業者が貸主から（宅建）業として募集を行うのであれば宅建業法は適用になる。ウ：イの業者が募集広告を出す場合はたしかに宅建業法が適用になるからそう。ア、イ、ウ、全部正しいので正解は4。なんだか...29年問10賃貸不動産経営管理士借主の募集

2020/06/22 08:07

29年問9 賃貸不動産経営管理士 管理受託方式

【問9】サブリース方式による賃貸管理において原賃貸借契約が終了した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければ、債務不履行解除を転借人に対抗することができない。2原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、転貸借契約も解除されたものとみなされる。3原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、原賃貸人は合意解約を転借人に対抗することができる。4原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。正解：41：転貸人の債務不履行とは、例えば家賃の激しい滞納などのこと。こ...29年問9賃貸不動産経営管理士管理受託方式

2020/06/22 08:05

29年問8 賃貸不動産経営管理士 受託管理方式

【問8】サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。アサブリース方式による賃貸管理は、転借人(入居者)に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。イ転借人(入居者)は、所有者(原賃貸人)との関係で転貸人(管理業者)の履行補助者には該当しないため、転借人(入居者)が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人(管理業者)は所有者(原賃貸人)に対して責任を負わない。ウ転借人(入居者)は、所有者(原賃貸人)に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。エ原賃貸借契約が終了した場合に、所有者(原賃貸人)が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。11つ22つ33つ44つ正解：1ア：賃貸管理契約の成立要件は、原賃貸人と賃借人兼転貸人の...29年問8賃貸不動産経営管理士受託管理方式

2020/06/22 08:02

29年問7 賃貸不動産経営管理士 登録制度（規程）

【問7】賃貸住宅管理業者登録制度の基幹事務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1賃貸借契約の更新に係る事務は基幹事務であるが、賃貸借契約の終了に係る事務は基幹事務ではない。2賃貸住宅の建物・設備の保守点検に係る事務は基幹事務ではない。3家賃保証会社が行う事務は基幹事務に当たることはない。4賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者(サブリース業者)が、貸主として転借人(入居者)から家賃、敷金等を受領する事務は基幹事務ではない。正解：21：基幹事務は、①家賃・敷金の受領②賃貸借契約の更新③賃貸借契約の終了の3つ。2：それゆえ、建物・設備の保守点検に係る事務は基幹事務ではないので正解。3：家賃の受領が基幹事務なのだから、保証会社が賃借人から家賃を受領する事務も基幹事務になる場合があるから誤り。4...29年問7賃貸不動産経営管理士登録制度（規程）

2020/06/21 16:55

29年問6 賃貸不動産経営管理士 登録制度（規程）

【問6】賃貸住宅管理業者登録制度において、賃貸住宅管理業者が行ってはならない行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1賃貸住宅管理業者は、管理受託契約において定めがあれば管理事務の再委託を行うことができるが、基幹事務については一括して再委託することはできない。2賃貸住宅管理業者は、その業務に関して広告を行う場合は、管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認させる表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧誘を行う場合は、そのような禁止はされていない。3賃貸住宅管理業者は、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならないが、賃貸住宅管理業者でなくなった後は、そのような制約はない。4賃貸住宅を転貸する賃貸住宅管理業者(サブリース業者)は、転借人(入居者)との賃...29年問6賃貸不動産経営管理士登録制度（規程）

2020/06/21 13:33

29年問5 賃貸不動産経営管理士 登録制度（規程）

【問5】賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約の成立時の書面の交付(以下、本問において「書面の交付」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1交付する書面は、必要事項が記載されている限り、その様式は定められていない。2書面の交付は、対面で手渡す必要があり、郵送で行うことはできない。3交付する書面には、管理事務に要する費用及びその支払の方法を記載する必要があるが、その支払の時期までは記載する必要はない。4書面の交付は、賃貸住宅管理業務を無償で行う場合は必要ない。正解・1解答へのアドバイス賃貸管理の委託契約書についての話し。4の、無償で管理をする場合であっても、登録業者の場合は契約書が必要！ということです。29年問5賃貸不動産経営管理士登録制度（規程）

2020/06/21 13:31

29年問4 賃貸不動産経営管理士 登録制度（規程）

【問4】賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1宅地建物取引業法に違反したことにより罰金刑に処せられた者は、罰金を納めた日から3年間は、登録を受けることができない。2賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をするためには、同制度で定める一定期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。3賃貸住宅管理業者登録制度の登録の有効期間は3年である。4賃貸住宅管理業者登録制度の登録の更新を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない。正解：41：2年間なので誤り。宅建業法よりゆるいです。2：登録には業務実績不要なので誤り。3：有効期間は5年なので誤り4：更新の規定は正しく正解。宅建業の免許と同...29年問4賃貸不動産経営管理士登録制度（規程）

2020/06/21 06:56

29年問3 賃貸不動産経営管理士 登録制度（規程）

【問3】賃貸住宅管理業者登録制度に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1賃貸住宅管理業者登録制度は、平成28年度に改正され、宅地建物取引業法に基づく制度となった。2賃貸住宅管理業者登録制度に定める一定戸数以上の賃貸住宅の管理業務を営もうとする者は、賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受ける必要がある。3賃貸住宅管理業者登録制度による登録の申請は、主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に対して行う。4公営住宅の管理も賃貸住宅管理業者登録制度の対象である。正解：41：登録制度の改正は、事務所ごとに実務経験者等の設置が義務付けられた等がある。宅建業法は関係ないので誤り。しかし、なんつう問題だ。2：あくまでも登録は任意。戸数による義務はないので誤り。3：登録は国土交通大臣に対して行うので誤り...29年問3賃貸不動産経営管理士登録制度（規程）

2020/06/20 21:40

29年問2 賃貸不動産経営管理士 登録制度

【問2】賃貸不動産経営管理士の業務に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度(平成23年9月30日国土交通省告示第998号及び第999号、平成28年8月12日国土交通省告示第927号及び928号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。)において賃貸不動産経営管理士が行うべきものとされているものの組合せはどれか。ア家賃、敷金等の受領に係る業務イ賃貸借契約の更新及び再契約に係る業務ウ賃貸借契約の終了に係る業務エ貸主に対する管理受託契約時の重要事項説明書の説明と記名押印業務オ貸主に対する管理受託契約書への記名押印業務カサブリース契約時の重要事項説明等の業務1ア、ウ、オ2イ、エ、オ3ア、イ、ウ4エ、オ、カ正解：4ア：これは賃貸住宅管理業者の基幹事務なので不適切イ：更新は賃貸住宅管...29年問2賃貸不動産経営管理士登録制度

2020/06/20 21:34

29年問1 賃貸不動産経営管理士 統計（やらないでいい問題）

【問1】賃貸不動産をとりまく社会的情勢に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月1日現在の全国の空き家の内訳では、賃貸用の住戸が半数を超えている。イ新設住宅着工戸数の推移を見ると、貸家は消費税率の引上げの影響はあるものの、平成23年度を底に、傾向として増加している。ウ全国の消費生活センターや、一般財団法人不動産適正取引推進機構が受け付けた賃貸住宅に関する相談内容の中で傾向的に最も多いのは、原状回復に関するものである。エ平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月1日現在の全国の所有関係別住宅数の中では、持ち家が最も多く、次に多いのが民営借家である。11つ22つ33つ44つ正解：4解説（改訂3版のテキスト参照ページ）...29年問1賃貸不動産経営管理士統計（やらないでいい問題）

2020/06/20 21:30

賃管士 28年問40 保険

問40保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する必要がある。解答・×（本問の正解）保険金額の30%から50%の範囲で加入2．火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつである。解答・○3．保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も異なっている。解答・○4．保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。解答・○賃管士28年問40保険

2020/06/20 17:51

賃管士 28年問39 建築と設備など 換気設備

問39換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。解答・×（本問の正解）自然換気設備ではなく、機械換気設備の設置が義務付けられている。2．第1種機械換気は、給気及び排気ファンを用いる方式である。解答・○3．第3種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない方式である。解答・○4．換気設備には、給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。解答・○賃管士28年問39建築と設備など換気設備

2020/06/20 17:50

賃管士 28年問38 建築と設備など

問38建築構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．木造は、建物の重量が軽く、施工もしやすいが、防火、耐火性能において他の建築構造より劣る。解答・○2．鉄筋コンクリ―ト造は、建物の重量が重いため、地震による影響が大きい。解答・○実はそうなんだな。3．鉄骨造は、鋼材の加工性が良く、工期は比較的短く、省力化が可能である。解答・○4．鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造より施工がしやすく、工期も短い。解答・×（本問の正解）施工は難しく、工期も長くなるので誤り。賃管士28年問38建築と設備など

2020/06/20 17:47

賃管士 28年問37 賃貸不動産の有効活用

問37空き家と賃貸不動産管理の関係に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．不動産の有効活用という問題に加え、周辺地域の防災や防犯等の観点からもさまざまな問題が生じていることを認識する必要がある。解答・○2．賃貸不動産経営管理士は、空き家の現状や空き家政策の動向を注視し、空き家オーナーに対する最良のアドバイスができるよう研鑽することが期待される。解答・○3．空家等対策の推進に関する特別措置法の適用対象となる特定空家等には、賃貸住宅が含まれないので、管理業者として独自の対応が必要である。解答・×（本問の正解）賃貸住宅も含まれるので誤り。4．空き家の活用策には、転用も含まれるので、賃貸経営の経験がない空き家オーナーに対して管理業者として積極的に助言することが期待される。解答・○賃管士28年問37賃貸不動産の有効活用

2020/06/20 17:40

賃管士 28年問36 賃貸不動産の税金

問36不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。解答・○2．適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。解答・○1/6の適用がなくなる場合がある。3．不動産取引では、仲介手数料の支払いについては消費税が課せられるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。解答・×（本問の正解）課税業者の個人や法人が購入したような場合は建物に消費税が課税される。4．土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる。解答・○賃管士28年問36賃貸不動産の税金

2020/06/20 14:51

賃管士 28年問35 賃貸ふ

問35固定資産税及び都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1．固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対して課される地方税である。解答・○2．都市計画税は、毎年1月1日時点の市街化区域内にある土地・建物等の所有者に対して課される地方税であり、固定資産税と一括して納付する。解答・○アレのしようがないです。3．固定資産税の徴収は、納税通知書を納税者に交付することによる「普通徴収」の方法であるから、課税標準や税額につき不服を申し立てることは一切できない。解答・×（本問の正解）不服申立はできるので誤り。4．固定資産税及び都市計画税は、自宅用地について課税標準の軽減措置が講じられている。解答・○200㎡までは1/6になるとかいうアレのこと。賃管士28年問35賃貸ふ

2020/06/20 14:49

賃管士 28年問34 不動産証券化

問34不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。×おそらく「配分」ではなく「配当」が答え。ようわからん出題だ。2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。×PMフィーは費用として計上する。大家さんは支出するものである。3、プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネ...賃管士28年問34不動産証券化

2020/06/20 14:37

賃管士 28年問33 賃貸不動産の企画提案

問33賃貸不動産の企画提案の事業収支に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張り）で22年とされており、定額法又は定率法によって償却する。解答・×（本問の正解）建物の減価償却方法はある時期以降に取得した場合は定額法のみなので誤り。2．建物の延べ床面積に対する専有部分面積割合をレンタブル比といい、レンタブル比の値は、建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向にある。解答・○3．借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があるが、不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている。解答・○4．賃貸不動産事業がそれ単独で充分な利益が見込めない場合であっても、相続...賃管士28年問33賃貸不動産の企画提案

2020/06/20 14:34

賃管士 28年問32 建築、設備（昇降機ほか）

問32昇降機設備・機械式駐車場設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．エレベーターの保守契約におけるPOG契約（パーツ・オイル＆グリース契約）は、契約範囲外の部品の取替えや機器の修理は別料金となるので、経年劣化により費用が増加することはない。解答・×（本問の正解）文章から妙ですね。経年劣化により修理が以前より必要になり、契約外のパーツなどの交換には実費が必要になることもあります。費用が増加することはあり得ます。2．エレベーターの保守契約におけるフルメンテナンス契約は、部品の取替えや機器の修理を状況に合わせて行う内容で、月々の契約は割高となる。解答・○3．建物の所有者又は管理者は、特定行政庁が定める時期に、昇降機定期点検報告書を提出しなければならない。解答・○4．機械式駐車場設備は、その構造や規...賃管士28年問32建築、設備（昇降機ほか）

2020/06/20 14:31

賃管士 28年問31 建築、設備（消防用設備）

問31消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに設置しなければならない。解答・×（本問の正解）住宅用火災警報器なので、住宅部分だけに設置すればよいので誤り。2．共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を支援することを目的として設置される。解答・○3．自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。解答・○4．避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。解答・○賃管士28年問31建築、設備（消防用設備）

2020/06/20 14:29

賃管士 28年問30 建築、設備など

問30建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。解答・○やはりプロがやらないとね。ワシに調査やれと言われてもアレだ。2．予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。解答・○読んでの如くです。3．事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。解答・○これも読んでの如くです。4．予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。解答・×（本問の正解）法定耐用年数前に不具合が起きたような場合は交換を検討することも大事。賃管士28年問30建築、設備など

2020/06/20 10:37

賃管士 28年問29 建築、設備など

問29建ぺい率に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合である。解答・○建坪なんて言われる。今は漢字で建蔽率となっているが、まあ、気にしなくていいです。2．住居系の用途地域での建ぺい率は、30％から80％の範囲で指定される。解答・○1種、2種住居、準住居は80%で定めることも可能なのだ。まだ見たことはないのだが。3．商業系の用途地域での建ぺい率は、60％から80％の範囲で指定される。解答・○近隣商業地域は60%か80%の中で指定される。これはひっかけ問題だ。4．工業系の用途地域での建ぺい率は、70％から90％の範囲で指定される。解答・×（本問の正解）30%から60%の範囲で指定。工業系あでさすがに90%はない。門司港駅賃管士28年問29建築、設備など

2020/06/20 10:35

賃管士 28年問28 原状回復ガイドライン

問28ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス（耐用年数6年）に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。◯2ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。×Aが経年変化・通常損耗Bは故意過失・善管注意義務違反3ガイドラインによれば、襖紙や障子神紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。◯そこまで家主が面倒みられない。4ガイドラインによれば、ペットにより柱、...賃管士28年問28原状回復ガイドライン

2020/06/20 10:27

賃管士 28年問27 賃貸管理実務 アウトソーシング

問27アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。解答・○専門分野に特化するため、ある分野は外注するということ。2．設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面クレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。解答・○設備の修理より人間関係の修理のほうが確かに難しいかもしれない。3．複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。解答・×（本問の正解）従来は普通にできたことでも、新規物件はできない場合もある。4．ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することに...賃管士28年問27賃貸管理実務アウトソーシング

2020/06/20 10:25

賃管士 28年問26 賃貸管理実務 鍵の管理

問26鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1．前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。解答・○まあ、当たり前の話。以上。2．ロータリー（U9）シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。解答・×（本問の正解）ロータリーシリンダーは今、もっとも流通しているシリンダー。ディスクシリンダーが中止になっている。3．何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。解答・○注意しよう。4．管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。解答・○方法もあるのだ。賃管士28年問26賃貸管理実務鍵の管理

2020/06/20 10:21

賃管士 28年問25 賃貸管理実務

問25借主の居住ルール及び苦情処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．借主から管理業者に対し、クレームやトラブルが発生したとの電話連絡があった場合には、電話で状況を聞くことよりも、まずは現場へ駆けつけることを優先すべきである。解答・×現場に行かなくてもよい場合もあるので、よく電話などで話しを聞くことが大事。2．管理業務で生じるクレームやトラブルの内容やその対応方法は数多く存在するので、会社である管理業者が、過去の相談事例等を蓄積した社内マニュアルを作成して社内で情報を共有することは重要ではない。解答・×ではない。の前までは○。これは重要。3．分譲マンションの一住戸の賃貸管理を受託する場合、管理業者は借主に当該マンションの共有部分に関する管理規約の内容を提示する必要はない。解答・×住居専用、ペット...賃管士28年問25賃貸管理実務

2020/06/20 10:19

賃管士 28年問24 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

問24「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（平成23年8月国土交通省住宅局公表。以下、各問において、「ガイドライン」という。）に関する記述のうち、最も適切なものはどれか。1．ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当する。解答・○（本問の正解）2．ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の提示のための壁等の画鋲の穴は、壁等の釘穴、ねじ穴と同視され、借主の負担による修繕に該当する。解答・×釘穴と画鋲の穴を同じ扱いにする訳にはいかないので誤り。3．原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる...賃管士28年問24原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

2020/06/20 10:16

賃管士 28年問23 賃貸借契約の解除

問23賃貸契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えばその意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。解答・×意思表示は相手方に到達しないと効力は生じないので誤り。2．賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。解答・×共有持分価格の過半数の同意が必要。3．解除の意思表示は、撤回することができない。解答・○（本問の正解）4．賃貸借契約に「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。解答・×債務不履行の場合は、相手方に相当の期間を定めて催告を行ない、この期...賃管士28年問23賃貸借契約の解除

2020/06/20 10:10

賃管士 28年問22 未収家賃の回収

問22未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1．未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償を負うことはない。解答・×（本問の正解）貸主が直接実施したことではないが、こういう判例があるゆえ、貸主も注意しよう。2．連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。解答・○3．管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。解答・○4．賃貸借契約書に「賃貸を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸...賃管士28年問22未収家賃の回収

2020/06/20 10:01

賃管士 28年問21 敷金

問21敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを合意解除することはできない。解答・×敷金契約のみの合意解除は可能（判例）。2．敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金額であるから、賃貸借契約の締結後に預け入れることはできない。解答•×賃貸契約と敷金契約は別物と考えるので、賃貸契約と同時に預け入れなければならない訳ではない。3．敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を充当することはできない。解答・×これも可能なので誤り。明け渡しまでの間に滞納があれば充当することができる。4．借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場...賃管士28年問21敷金

2020/06/20 09:58

賃管士28年問20 管理実務

問20賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。解答・○2．借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。解答・○3．貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。解答・×（本問の正解）そんな訳ないでしょ、という感じでしょうか。4．区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分につ...賃管士28年問20管理実務

2020/06/19 23:18

賃管士28年問19 管理実務

問19借主の義務と責任に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．賃貸不動産につき修繕を要するときは、借主は、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない。解答・○借主の通知義務といいます。2．賃貸不動産が転借人の過失により損傷した場合、借主は、転貸について貸主の承諾を得ていたとしても、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償を負う。解答・○3．借主は、失火により賃貸不動産を損傷したとしても、失火につき重過失がない限り、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わない。解答・×（本問の正解）民法の債務不履行責任と失火法は別の話し。4．ペット飼育の禁止が賃貸借契約に定められていない場合でも、通常許容される範囲を超えたペットの飼育があった場合には、賃貸借契約の解除が認められる。解答・○賃管士28年問19管理実務

2020/06/19 23:16

賃管士 28年問18 賃貸借契約

問18書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。解答・○2．一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。解答・○3．賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。解答・×（本問の正解）民法上は意思表示で効力が生じるとされているので誤り。（実務では言った言わないがあるため書面を使うけど試験ではこう答えてください）4．高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。解答・○賃管士28年問18賃貸借契約

2020/06/19 23:14

賃管士 28年問17 賃貸借契約

問17賃貸借契約と使用貸借契約との異同に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了するが、賃貸借契約は終了しない。解答・×（本問の正解）使用貸借は借主が死亡した場合に終わる。貸主の死亡では終わらないので誤り。2．使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に必要とされることがある正当事由は必要とされない。解答・○3．使用貸借契約の対象建物が売却された場合、賃貸借契約と異なり、借主は当該建物の買主に対して使用貸借契約を対抗することが出来ない。解答・○4．使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、対象建物の通常の必要費を負担する。解答・○賃管士28年問17賃貸借契約

2020/06/19 22:57

賃管士 28年問16 賃貸借契約

問16賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．保証人は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の責めを負い、貸主において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の責めを免れない。解答・○2．保証契約は書面でしなければ効力を生じないから、賃貸借契約書中に保証の規定及び保証人の署名捺印があったとしても、新たに保証契約書を作成しなければ、保証契約は無効である。解答・×（本問の正解）契約書中に保証の規定があり、保証人の記名押印があれば有効になる。3．保証人は、借主が賃貸借契約の解除後に明渡しを遅滞したことによって生じた賃料相当損害金について、保証債務を負...賃管士28年問16賃貸借契約

2020/06/19 22:54

賃管士 28年問15 賃貸借契約

問15賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。解答・○2．建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。解答・×これは不動産競売のパターン。競売の場合、所有者の地位は移転するけれど、賃貸人の地位は移転しないので誤り。3．建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引き渡しを受けた...賃管士28年問15賃貸借契約

2020/06/19 22:52

賃管士 28年問14 賃貸借契約（定期借家契約）

問14定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。解答・×書面の交付と口頭での説明両方必要。2．契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に主張できる。解答・○（本問の正解）3．契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはで...賃管士28年問14賃貸借契約（定期借家契約）

2020/06/19 22:48

賃管士 28年問13 賃貸借契約

問13借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。解答・○借主に不利になるので無効です。2．法令により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取り壊し時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。解答・×（本問の正解）この規定と定期建物賃貸借契約は別物なので誤り。3．借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。解答・○4．更新...賃管士28年問13賃貸借契約

2020/06/19 22:45

賃管士 28年問12 借主の募集

問12借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、もっとも適切なものはどれか。1．部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。解答・×解説・モデルルーム的に利用できれば効果的な場合もあります。2．借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。解答・○（本問の正解）3．前の借主が設置した設備を付帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を確認する必要はない。解答・×賃貸借の貸主が貸す以上は、とんな経緯で取得した設備であっても貸主には修繕義務があります。4．借主の募...賃管士28年問12借主の募集

2020/06/19 22:40

賃管士 28年問11 借主の募集

問11借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。解答・○当たり前。解説なし。2．契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。解答・○当たり前。解説なし。3．将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。解答・○当たり前解説なし。4．管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することが...賃管士28年問11借主の募集

2020/06/19 17:45

賃管士 28年問10 管理受託方式

【問10】建設省・国交省標準契約書による管理受託契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。1．法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了する。×法人じたいが権利の主体なので代表者が亡くなった場合でも委任の終了事由にはなりません。2．法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である建物所有者の承諾がなければB者は管理業務を承継しない。×吸収合併された場合は、合併した会社が合併された会社の権利義務を引き継ぎます。建物所有者の承諾は不要です。3．委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位を承継する。×新しい所有者である第三者が委託先の選択をすることができます。4．管理受託契約は無償...賃管士28年問10管理受託方式

2020/06/19 17:40

28年問9 管理受託方式

【問9】「受託の標準賃貸借代理および管理委託契約書」（平成6年4月8日建設省経動発第56号建設省建設経済局長通達）又は「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」（平成13年9月国土交通省住宅局作成・公表。以下、各問において「建設省・国交省標準契約書」とする。）において、間違っているものはどれか。なお、管理受託契約に特約はないものとする。1管理受託方式の賃貸管理とサブリース方式の賃貸管理が、賃貸住宅管理業者登録制度の対象である。◯賃貸住宅管理業者登録制度ではこの二種類の管理方式を対象としている。2管理受託契約の賃貸管理は、仕事の完成を目的とした契約類型であり、民法上の請負契約に分類される。×委任契約になる3管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間をもって申し入れることにより、管理受託契約を解約す...28年問9管理受託方式

2020/06/19 17:37

28年問8 賃貸住宅管理業者登録制度

【問8】賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者等の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．賃貸住宅管理業者は、管理業務を行うに当たり、借主から賃貸借契約に定めのない金銭を受領したときは、供託所に供託しなければならない。解答・×（本問の正解）供託ではなく、貸主に通知しなければならない。2．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に定めがあれば、管理事務を他の者に再委託することができるが、基幹事務については、一括して他の者に再委託してはならない。解答・○基幹事務の一括再委託禁止3．賃貸住宅管理業者は、規定第9条の報告に係る書面をその事務所ごとに据え置き、借主等の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。解答・○4．賃貸住宅管理業者の従業者は、その業務を行うに際し、借主その他の関...28年問8賃貸住宅管理業者登録制度

2020/06/19 17:35

28年問7 賃貸住宅管理業者登録制度

【問7】賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の免許を受けていない者でもすることができる。◯制度が別なので登録をすることができる。2賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をしようとする管理業者は、規定で定める期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。×賃貸住宅管理業者登録には、実務経験も実績も不要3賃貸住宅管理業者登録制度の登録の有効期間は5年である。◯4賃貸住宅管理業者登録制度の登録の要件として、宅地建物取引士の設置は必要ではない。◯事務所に一人以上の実務経験者等の設置が必要。実務経験者等の中に賃貸不動産経営管理士が入ってます。28年問7賃貸住宅管理業者登録制度

2020/06/19 17:30

賃管士 28年問6 賃貸住宅管理業者登録規定

【問6】賃貸住宅管理業者登録制度における賃貸住宅管理業者の業務に関する遵守事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の終了により管理事務が終了する場合は、管理事務が終了する前に、当該賃貸住宅の借主に対して、その旨を通知しなければならない。×終了後に遅滞なく通知する。2賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結した貸主に対し、毎事業年度の終了後3か月以内に、当該管理事務に関する報告をしなければならない。×貸主等には適宜行なう。PMレポートみたいなものだと思ってください。終了後3カ月以内は国交省への9条報告。3賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に関して広告を行う場合は、管理事務の内容について実際のものより著しく有利であると人を誤認される表示又は説明をしてはならないが、業務に関して勧...賃管士28年問6賃貸住宅管理業者登録規定

2020/06/19 14:45

賃管士 28年問5 賃貸住宅管理業者登録規定

問5賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明（以下、本問において「重要事項の説明」という。）に関する次の記述のうち正しいものはどれか。1賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明は必ず対面で行う必要がある。×対面でないとイケナイ訳ではない。2賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明は、必ずしも賃貸住宅管理業者の事務所で行う必要はない。◯3賃貸住宅管理事業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明は、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情...賃管士28年問5賃貸住宅管理業者登録規定

2020/06/19 14:43

賃管士 28年問4 賃貸住宅管理業者登録規定

【問4】賃貸住宅管理業者登録規定（以下、各問において「規定」という。）第9条に基づく賃貸住宅管理業者から国土交通大臣への報告の対象事項とされていないものはどれか。1．従事従業者数2．資産の額3．受託契約件数4．受託戸数解答1．従事従業者数◯2．資産の額×（正解）3．受託契約件数◯4．受託戸数◯マンション管理業者の場合には基準資産額300万円という規定があるゆえ、会社の資産額も報告しなければならないが、賃貸住宅管理業者の場合には平成30年8月1日現在、そのような規程はない。賃管士28年問4賃貸住宅管理業者登録規定

2020/06/19 14:41

賃管士 28年問3

問3個人情報の保護に関する法律（以下、本問いにおいて「個人情報保護法」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．個人情報保護法が適用される個人情報とは、広く個人一般に関する情報であって、当該情報により特定の個人を識別することができるものをいう。解答・×生存する個人に関する情報で、広く個人一般ではないので誤り。2．個人情報保護法は、個人情報を取り扱うすべての事業者に対して、個人情報保護法で定める義務を課している。解答・×この法律で定める個人情報取扱事業者に対して義務を課しているので誤り。3．個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ずに、個人情報を第三者に提供することができない。解答・×あらかじめ個人情報の利用目的を告げていること、及び裁判の証言など正当な理由に基づけば可能なので誤り。4．...賃管士28年問3

2020/06/19 14:38

賃管士 28年問2 倫理憲章

問2賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1．信義誠実の義務に関しては、直接の依頼者に対してはもちろんのこと、そのほかの関係者に対しても同様に、信義に従い、誠実に対応することが必要である。解答・○2．法令の順守と信用保持に関しては、自己の所属する管理業者の立場のみならず、賃貸不動産管理業全体に対する社会的信用を傷つける行為の禁止も含まれる。解答・○3．秘密を守る義務に関しては、自己の所属する管理業者を退職して、当該賃貸不動産の管理に携わらなくなった後も、引き続き負うべきものである。解答・○4．公正と中立性の保持に関しては、依頼者に対する信義誠実義務や、利益相反行為の禁止の観点から、常に依頼者の立場に立って、対応することが必要である。解答・×常に中立の立場で対応すること...賃管士28年問2倫理憲章

2020/06/19 13:31

賃管士 28年問1 賃貸不動産管理の意義

問1賃貸不動産管理の意義に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。1．今日あらゆる分野において消費者保護の要請が高まっているが、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借をとらえようとする動きは、まだ活性化していない。解答・×賃貸住宅の個人の借主は消費者契約法上の消費者であるように、この動きは活性化していると考えられます。2．賃貸不動産の管理を行う上で配慮すべき入居者、利用者とは、当該賃貸不動産の借主であり、貸主との契約関係にあるものに限られる。解答・×借主の家族や同居人も含まれます。3．優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズは大きくなっており、借主の立場を重視した賃貸不動産の管理の在り方が要請されている。解答・○4．コンプライアンスの観点から見ると、管理業者は、貸主や...賃管士28年問1賃貸不動産管理の意義

2020/06/19 13:25

27年問40 賃貸住宅の空室対策

【問40】賃貸不動産の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1.シェアハウスの場合、管理業者が複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合があるので、通常の賃貸住宅より管理業務に要する時間が多くなる。解答・○解説・選択肢中、複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合、は確かに時間を要するかもしれません。2.音楽専用マンションなどの特定の趣味などにターゲットを絞った賃貸住宅を企画することは、供給するエリアでの需給バランスが合えば、その希少性から賃料を高く設定できる可能性が高い。解答・○解答・あくまでも、可能性が高い！という弱気な前提の選択肢。全てがそうなる訳ではないです。3.宅配ロッカーは、最近のインターネット通販市場の成長の影響もあって、借主のニーズの高い設...27年問40賃貸住宅の空室対策

2020/06/19 11:29

27年問39 建築物の換気設備

【問39】建築物の換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。1.自然換気は、室内と室外の温度差による対流や風圧等を利用した換気方式である。解答・○解説・我々がよく知っている窓等からの吸気、換気のことを自然換気といいます。2.機械換気の第1種換気は、居室に設けられる熱交換型換気設備等に採用される。解答・○解説・第1種換気は、吸気も排気も機械によって行われるもので、機械室や電気室などに用いられます。熱交換型換気設備という文字に惑わされますが、セントラル空調型の設備がコレですのでここで覚えてしまいましょう。3.機械換気の第2種換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない。解答・×（本問の正解）解説・第2種換気は、吸気が機械で排気は自然。精密機械の工場などで用いられます。この換気の場合、室...27年問39建築物の換気設備

2020/06/19 11:28

27年問38 建物の構造

問38建物構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.ラーメン構造は、柱と梁を一体化した骨組み構造である。解答・○解説・ラーメンというと、アレを思い出しますが、わかりやすく言うとフレーム構造といいます。柱、梁に壁や床を入れて頑丈な構造にします。 2.壁式構造は、壁体や床板で構成する構造方式である。解答・○解説・壁式構造は柱や梁がなく、壁や床で構成される建物の構造。5階建てくらいまでの建物に用いられる。ラーメン構造と比べると開口部が小さいが部屋は広くなる。 3.制震構造は、基礎と建物本体との間にクッションを設け、地震による揺れを低減させる構造である。解答・×（本問の正解）解説・これは免震構造のことを書いている。このクッションを積層ゴムという。なお、制振構造はダンパーによって地震力を吸収する。 4....27年問38建物の構造

2020/06/19 11:27

27年問37 賃貸不動産をめぐる社会状況

問37賃貸不動産をめぐる社会状況に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）によれば、平成25年10月1日現在の全国の空き家率は13.5%であり、調査開始以来、最も高い数値を示している。解答・○（本問の正解）解説・テキストにあるので押さえておきましょう。賃貸管理やサブリースの現場にいる皆さんは、現実の空室率はもっとすごいことをご存知だと思いますが試験はここまで。 2.新設住宅着工戸数の推移を見ると、平成25年は、消費税率引き上げ前の駆け込み着工の影響により前年より増加し、平成26年も引き続き前年より増加した。解答・×解説・消費税率変更で25年は駆け込み需要。26年は反動で減少です。 3.平成22年国勢調査によれば、日本の総人口は1億2806万人であるが、国立社会保障...27年問37賃貸不動産をめぐる社会状況

2020/06/19 11:25

27年問36 不動産所得に対する税金

問36不動産所得に対する税金等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.給与所得を有するサラリーマンは、年末調整により納税額が確定するので、不動産所得が生じている場合でも、確定申告による計算・納付する必要はない。解答・×解説・給与所得は年末調整で確定しますが、不動産所得は確定申告をしなければなりません。その際には確定した給与所得を合計して計算します。 2.入居者の滞納による未収賃料については、貸主は収入金額に含めなくてよい。解答・×解説・未収賃料はその年の家賃収入として計上します。回収できない場合は回収できないことが確定した年に損失計上します。 3.賃貸借契約書に「保証金は退去時にその10%を償却するものとする。」との記載がある場合、貸主は、償却額を契約初年度の収入金額に含めなければならない。解答・○（...27年問36不動産所得に対する税金

2020/06/19 11:24

27年問35 不動産所得計算上の必要経費

問35不動産賃貸業を営む個人Aは、平成27年4月30日にエアコン（耐用年数6年）を税込97,200円で取得した。平成27年度の不動産所得計算上の必要経費として正しい金額は次のうちどれか。尚、Aは償却方法について届け出をしたことはない。 参考…耐用年数6年の償却率は、定額法：0.167定率法：0.333とする。 1.12,175円（算式：97,200円×0.167×9月/12月） 2.10,822円（算式：97,200円×0.333×8月/12月） 3.24,276円（算式：97,200円×0.333×9月/12月） 4.97,200円解答・4解説・10万円未満の設備は耐用年数にかかわりなく、その購入年度に一括して経費にできます。27年問35不動産所得計算上の必要経費

2020/06/19 09:00

27年問34 賃貸住宅と保険

問34保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。解答・○解説・損害が発生したときに保険金を使うことによって軽減することができます。 2.保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。解答・×（本問の正解）解説・損害保険が有効。 3.住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。解答・○解説・家財を一部ではなく補償を考えるなら、家財保険に入るといいです。 4.地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とす...27年問34賃貸住宅と保険

2020/06/19 08:56

27年問33 不動産証券化とプロパティマネジメント

問33不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。解答・○解説・PM会社には仕事に対する根拠に基づいた説明責任がある！ということを試験まで覚えておきましょう。ちなみに私の不動産屋時代の師匠の根拠はいつも、不動産屋のカンでした(-_-)。 2.プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。解答・○解説・投資家が投資を行うための判断に役立つ資料を作るためのデューデリジェンスと言われる...27年問33不動産証券化とプロパティマネジメント

2020/06/19 08:55

27年問32 建築物の消防設備等

問32建築物の消防設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。解答・×（本問の正解）解説・共同住宅とは、賃貸アパートやマンションなどを含む、賃貸住宅管理業者の仕事の対象になる建物のこと。共同住宅は特定用途防火対象物には含まれません。 2.B火災とは、石油類その他の可燃性液体、油脂類などが燃える油火災のことである。解答・○解説・A火災は普通の火災、B火災は石油類の火災、C火災は電気類の火災。 3.自動火災報知設備における低温式スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。解答・○解説・低音式は約70度で作動します。 4.自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。解答・○解...27年問32建築物の消防設備等

2020/06/19 08:53

27年問31 建築物の電気設備

問31建築物の電気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.電力会社からの電力供給は、供給電圧によって、「低圧引き込み」「高圧引き込み」「特別高圧引き込み」の三種類に分けられる。解答・○解説・電線に走っている電気は高圧。戸建の場合は電柱の上についている変圧器で、マンションの場合は借室で、それぞれ低圧電力になって住戸に送られます。 2.建物への電力の供給方式における借室方式は、建物内の一室を変圧器室として電力会社へ提供する方式である。解答・○解説・マンションなどで高圧電力を低圧電力に変えるために使われる場所を借室といいます。 3.各住戸に供給される電力における単相3線式では、3本の電線のうち真ん中の中性線以外の上と下の電圧線を利用することで、住戸に200ボルトを供給することができる。解答・○通常...27年問31建築物の電気設備

2020/06/19 08:52

27年30問 建築物の維持管理と点検

問30建築物の維持管理と点検に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.法定点検においては、資格者による点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。解答・○解説・消防点検は消防設備士、建築設備は建築士等の資格者が行います。 2.巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。解答・×（本問の正解）解説・巡回点検で不具合を見つけて直したり、交換したりするオーナーへの提案は大事。大規模な修繕につながれば仕事としても大きい。 3.貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと結果報告は必ず行わなければならない。解答・○ 4.管理業務として建築物の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用するべきである。解答・○27年30問建築物の維持管理と点検

2020/06/19 08:50

27年問29 シックハウス

問29シックハウスに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.建築基準法改正により、シックハウス対策の規定が平成15年7月1日以降に着工される居室のある建築物に適用されるようになった。解答・○解説・住居ではなくて、居室のある建物という点に注意。住居のみに適用されるようになった、という選択肢が出たら×です。つまり、店舗の中に宿直用の居室があれば、その居室に適用になります。 2.建築基準法上のシックハウス対策の規定は、中古住宅の増築や改築を行う場合には規定されない。解答・×解説・新築のみならず、増改築の場合にも適用になります。 3.建築基準法上のシックハウス対策の規定により、居室を有する建築物を建築する場合には、クロルピリホス及びホルムアルデヒドを含む建築材料の使用制限を受ける。解答・○解説・建築士や施工...27年問29シックハウス

2020/06/19 06:39

27年問28 原状回復ガイドライン

問28ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替についてガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替費用を負担しなければならない。正解・×借主の故意、過失、善管注意義務違反による使用をしていた場合に張替えの負担が発生する場合がある。グラフに従うわけではない。 2.経年年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、使用不可能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべきときがある。正解・◯ 3.借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由...27年問28原状回復ガイドライン

2020/06/19 06:38

27年問27 管理業務のアウトソーシング

問27管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。解答・×解説・アウトソーシング（外注）しやすいのは、清掃や工事などのハードに関する部分。外注しにくいのは運用方法などのソフトの部分。ゴミ置場の使用方法を管理する業務はソフトになるのでアウトソーシングしにくい業務といえる。 2.エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。解答・×解説・エアコンはリモコンの電池が切れているだけ、テレビはアンテナ端子との接続が悪かっただけ、など、プロを呼ばなくてもよい場合もあります。まずは賃貸管理担当者が...27年問27管理業務のアウトソーシング

2020/06/19 06:36

27年問26 賃料増減額請求

問26借地借家法第32条の賃料増減額請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.借主が賃料減額請求に関する事件について訴えを提起しようとする場合、それに先立って調停の申し立てをすることができるが、調停の申し立てをせずに訴えを提起することも認められている。解答・×解説・賃料増減でもめた場合は、調停法により調停を先にやらないと訴訟に持ち込めないという決まりがあります。調停前置主義といいます。 2.借主から賃料減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまでは、減額された賃料の支払いのみを請求することができるが、裁判が確定した場合において、既に受領した賃料額に不足がある時は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを請求することができる。解答・×解説・貸主が請求できるのは、減額された賃料ではな...27年問26賃料増減額請求

2020/06/18 14:17

27年問25 賃貸借契約の解除

問25賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払い賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は賃貸借契約を解除することはできない。解答・×解説・賃料保証会社（滞納保証会社）が借主の代位弁済をしているだけで、借主の債務がなくなった訳ではありません。信頼関係の破壊があれば、貸主は賃貸借契約の解除ができます。 2.貸主が、6か月分の賃料として60万円を滞納している借主に対し「滞納賃料60万円を本通知書到達7日以内にお支払いください。万一支払いがないときは、契約解除いたしますことを申し添えます。」という通知をした場合、通知書が到達してから7日以内に支払いがなかったときは、あらためて解除通知することなく、賃貸...27年問25賃貸借契約の解除

2020/06/18 14:14

27年問24 原状回復を巡るトラブルとガイドライン

問24「原状回復を巡るトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省平成23年8月。以下、各問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。解答・×解説・原状回復ガイドラインは法律の強行規定ではないので、異なる特約を定めても無効にはなりません。 2.ガイドラインの考え方によれば、借主の故意過失等による損耗であっても、借主の負担については、原則として建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合が減少することとなる。解答・○（本問の正解） 3.ガイドラインの考え方によれば、借主がクロスを故意に落書きを行ったとしても、当該クロスが耐用年数を超えている場合には、これを消すための費用（工事...27年問24原状回復を巡るトラブルとガイドライン

2020/06/18 14:13

27年問23 賃貸不動産の鍵の交換

問23賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。解説・×解説・鍵の交換が契約書に定めていなかったとしても、同じ鍵の使用により家宅侵入および盗難は想定できないことではない。貸主に損害賠償責任が発生することはありえる。 2.鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。解答・×解説・原則は貸主の負担。但し、借主の過失で紛失したような場合は借主の負担。 3.ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。解答・○（本問の正解）...27年問23賃貸不動産の鍵の交換

2020/06/18 14:07

27年問22 借主の退去と残置物の処分、鍵の交換

問22借主の退去及び残置物の所有権の放棄に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.賃貸借契約に「借主が契約終了後1か月以内に退去しない場合には、貸主は鍵を交換することができる。」という規定がある場合、貸主は、借主が契約終了後1ヵ月以内に退去しないときは鍵を交換することができる。解答・×解説・これは約定していても実行して、訴えられたら負けます。相手がどれだけ滞納していても鍵交換はイケナイ！と、この試験では覚えておきましょう。民法の公序良俗違反が根拠になります。 2.借主から退去前に取得した「借主は退去後の残置物については所有権を放棄する。」という念書がある場合、貸主は、借主が粗大ごみを残して退去した時は、これを処分することができる。解答・○（本問の正解） 3.賃貸借契約書に「借主が賃料を滞納した場合に...27年問22借主の退去と残置物の処分、鍵の交換

2020/06/18 14:05

27年問21 賃貸借契約の更新拒絶

問21賃貸借契約の更新拒絶に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.貸主は、自ら建物使用を必要とする事情が一切なくとも、立ち退き料さえ支払えば、正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。解答・×解説・原則として、正当事由がなければ更新拒絶ができません。立退き料はあくまでも正当事由を補完するものとされています。 2.更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から6か月間持続した場合、解約の効果が生じる。解答・○（本問の正解） 3.建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することができる。解答・×解説・これも判例問題。貸家の老朽化...27年問21賃貸借契約の更新拒絶

2020/06/18 14:04

27年問20 定期建物賃貸借契約

問20定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約の再契約について貸主の代理をして締結する場合には、宅地建物取引業法の定めるところにより、あらためて重要事項説明をしなければならない。解答・○（本問の正解） 2.定期建物賃貸借契約の事前説明は、賃貸借の媒介業者が仲介の立場で宅地建物取引業法に定める重要事項説明を行えば足りる。解答・×解説・事前説明は、契約書や重要事項説明書と別の書面でやらないとイケナイ。なお、事前説明の説明義務があるのは貸主ですが、貸主の代理として宅地建物取引業者が行う分には問題ありません。 3.平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約については、居住用・事業用の区別に関わらず、貸主と借主が合意しても、これを終了させ、新...27年問20定期建物賃貸借契約

2020/06/18 13:52

27年問19 賃貸借契約の更新

問19賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1.賃貸借契約を合意更新する場合、当事者間に特別の約束がない限り、契約終了前6か月時点での通知等の特別の手続きは不要であり、契約期間満了までの間に当事者間で協議し、契約条件を定めて合意すればよい。解答・○ 2.賃貸借契約に更新料条項がなくても、借主（消費者）が口頭で更新料の支払いを了解した場合には更新料の額が高額すぎる等の特段の事情のない限り、当該合意は消費者契約法第10条に違反するものではないから、貸主は更新料を請求することができる。解答・×（本問の正解）解説・判例問題。書面で契約を行い、契約条項に更新料の記載がある場合は、その金額が高すぎない限りは有効であり、消費者契約法にも違反しない。逆に口約束のみで更新料をもらうことになっていたよ...27年問19賃貸借契約の更新

2020/06/18 13:51

27年問18 賃貸借契約における貸主の修繕義務

問18賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。解答・×解説・貸主の修繕義務は賃借人に対してあり、直接、転借人に対してはないというのが答え。転借人は賃借人経由で修繕依頼をする、ということでしょう。 2.借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。解答・×解説・賃借権は相続されますが、同居している相続人のみが相続する訳ではありません。民法が規定する相続人が相続します。また、賃借人の地位を継承するのは相続人がいない場合、同居していた内縁関係等の人も賃借権を承継します。地位を継承した者は修繕請...27年問18賃貸借契約における貸主の修繕義務

2020/06/18 13:49

27年問17 賃貸物件貸主の修繕義務

問17賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.借主が雨漏りを修繕し、その費用を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合には、借主が賃貸借契約終了後も、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができる。解答・○（本問の正解） 2.借主が賃貸物件に給湯設備を設置し、賃貸借契約終了時に貸主に対して買い取るよう請求をした場合には、貸主が承諾した時に売買契約が成立する。解答・×解説・これは造作買取請求権といいます。通常、売買契約は当事者の意思の合致がない場合でも、借主からの買取請求時点で契約が成立する、経政権と言われている契約になります。 3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるため、借主が入居する以前から賃貸物件に雨漏りが発生していた...27年問17賃貸物件貸主の修繕義務

2020/06/18 13:45

27年問16 賃料増減請求による債務不履行の回避方法

問16貸主Aが借主Bに対してマンションの一室を賃貸している場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1.AはBに対して賃料の値上げを求めており、Bがこれに応じない場合に、Bが賃貸借契約で定められた賃料を支払ったところ、Aが受領を拒絶した場合、Bの賃料支払義務は消滅する。解答・×解説・賃貸借契約の場合、家賃の支払いは借主の債務であり、解約等によって契約がなくならない限りは消滅しない。この場合であっでも債務不履行にならないための方法により、家賃の支払いをしなけれはまならない。それについては選択肢2以降を見てください。 2.AはBに対して賃料の値上げを求めており、Bがこれに応じない場合に、BはAの親戚から、Aは値上げ後の賃料でなければ以後受領しないかもしれないと考えているようであることを聞いた。この場合、...27年問16賃料増減請求による債務不履行の回避方法

2020/06/18 13:43