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外壁塗装の重要性

建物は時間の経過とともに劣化していきますので、定期的にメンテナンスをしていかなくてはいけません。今回はメンテナンスの中でも特に重要な『外壁塗装』の役割について解説したいと思います。外壁塗装のメリット① 建物の耐久性が高まり、寿命を延ばす建物は常に自然の驚異にさらされています。雨や雪、強い日差しなど劣化を促進させる原因は様々です。外壁塗装が切れると雨水が侵入し、雨漏りの原因にもなります。外壁塗装をすることによって、水の浸透や隙間への侵入を食い止めることができるようになります。外壁塗装のメリット② 防水性・透湿性を高めて、カビやシロアリなどの被害を防ぐ外壁塗装をして外からの水分の侵入を食い…

2021/09/01 13:08

意外と見落としがち！賃貸経営における支出の見直し

賃貸経営において利益を上げようと思ったときに、みなさんはどのようなことを実践されるでしょうか？恐らく空室対策やリノベーションなどによって、物件の付加価値を上げ、家賃収入、つまり「売上」を上げるための行動を実践される方が多いと思います。しかし、意外と見落としがちなのが、企業経営でもいえることですが、固定費などの「支出」の見直しです。早速ですが、賃貸経営における支出にはどのような項目があるのでしょうか？賃貸経営の主な支出項目 ①固定資産税、都市計画税 ②管理費、修繕積立金 ③電気・水道代 ④管理委託料 ⑤ビルメンテナンス費 ⑥火災保険料 ⑦修繕費これらの項目のうち①～②については、家主側で…

2021/08/21 22:10

物件の探し方

今回は物件の探し方についてご紹介したいと思います。不動産投資を始めたいけど、どうやって物件を探せばいいかわからない、または物件探しに苦戦しているという方は是非参考にしてみてください。物件の探し方としては、以下のような方法があります。インターネットで検索不動産会社に直接訪問不動産会社からの紹介地上げ競売取得インターネットで検索収益物件のサイトとしては、楽待、健美家、不動産連合隊が有名です。中でも楽待が圧倒的に物件情報が多く、使いやすいサイトです。その他 athome、ホームズ、suumoなんかも有名です。但し、suumoについては、一般の住宅や土地しか載っていないので、一棟マン…

2021/08/15 10:27

不動産投資を始めるきっかけとなった一冊

私が不動産投資を始めるきっかけとなったのが、ロバート・キヨサキさん著書の「金持ち父さん貧乏父さん」です。改訂版金持ち父さん貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・キヨサキ ]価格：1760円（税込、送料無料) (2021/8/4時点) 楽天で購入お金持ちになりたい方には、必読書といえるのではないでしょうか。早速ですが、みなさんが考える「お金持ち」とはどういった人のことでしょうか？この質問に対して、以前はとにかくお金をたくさんもっている人がお金持ちだと思っていましたが、この本と出逢って「資産所得（=不労所得）＞生活費」がお金持ちということに気付くことができ…

2021/08/08 11:08

簡単にできる！リノベーションの投資分析

アパートの空室がなかなか埋まらないときに、リフォームやリノベーションを検討される方は少なくないと思います。勿論工事にはお金が掛かりますので、アパートオーナーとしては、本当に儲かる投資なのかどうかが気になるところですよね。そこで、今回はリフォームやリノベーションをすべきかどうかの判断ができるための投資分析法をご紹介したいと思います。手順① 3つの数字を確認 1. 賃料 2. 入居率 3. 工事費用上記1～3について、「原状回復」「リフォーム」「リノベーション」の3パターンの数字を出します。表にまとめると以下のようになります。賃料については、SUUMOやホームズなどのポータルサイトでも…

2021/08/01 13:23

DIY賃貸は空室対策として有効！？

日本の人口減少に伴い、賃貸経営においては、今後益々空室対策が必要になってきます。需要と供給のバランスにより一部のエリアを除き、賃料下落も予想されます。そんな中、リフォーム費用を掛け、空室対策をすることが王道の選択肢となっておりますが、敢えてリフォームをせず、「DIY賃貸」として貸し出してみてはいかがでしょうか？そこで、今回は「DIY賃貸」のメリット・デメリットをご紹介します。そもそもDIY賃貸とは？入居者の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約物件のことです。 DIY賃貸のメリット・リフォーム費用を抑えられる・退去後に物件の付加価値が見込める・借主の好みに合わせたリ…

2021/07/28 11:21

日本版FIREの入門書

最近話題の『FIRE』に関するオススメの本をご紹介します。山崎俊輔さん著書の『普通の会社員でもできる日本版FIRE超入門』普通の会社員でもできる日本版FIRE超入門価格：1760円（税込、送料無料) (2021/7/25時点) 楽天で購入 FIREを達成するためには色々な方法がありますが、この本では普通の会社員の方でもできるFIREを達成するための手法が書かれています。本書の特徴・日本の社会や制度に基づいている・自分らしい早期リタイアがわかる・普通の会社員でも実行できる ①FIRE達成までの基本的な考え方 ②もっと稼ぐ年収を上げる王道として3つのアプローチがあります。 1. 長時…

2021/07/26 23:53

残置物の処理等に関するモデル契約条項

先月（2021年6月）、国土交通省と法務局が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。内容としては、賃貸で高齢入居者が亡くなった際の残置物問題を解決するためのモデル契約条項となります。今回のモデル契約条項が公表された背景としては、高齢者の人口割合が増加していることが挙げられます。高齢者の人口は1985年に10％、2005年に20％を超え、2020年は28.7％と急増しています。高齢者の人口増加と合わせて高齢単身者の割合も増加傾向にあります。単身世帯率の推移と65歳以上の単独世帯数の推移（2020年以降は予測）不動産投資において人口のマーケットは大きく影響します。少子高齢…

2021/07/23 22:42

バビロン大富豪の教え

約100年もの間、世界中で読み継がれている有名な著書「バビロン大富豪の教え」をご紹介したいと思います。漫画バビロン大富豪の教え「お金」と「幸せ」を生み出す黄金法則 [ ジョージ・S・クレイソン ]価格：1782円（税込、送料無料) (2021/7/16時点) 楽天で購入この本を読んで思うことは、お金に関する考え方や原理原則は昔も今も変わらないということです。この本では、元々貧乏だった主人公の少年（バンシル）が大富豪（アルカド）に教えを請い、様々な試練を乗り越えて大富豪へと繋がっていくという物語です。そもそもお金持ちの定義とは？「お金をたくさん持っている人」ではなく、「お金の増やし…

2021/07/16 17:42

お金の知識が体系的に学べる1冊

今回は、YouTubeで有名な両学長の著書「お金の大学」をご紹介したいと思います。近年、「FIRE（経済的自立による早期退職）」という生き方が注目されていますが、多くの方がお金の不安から解放され、辛い仕事や嫌な人間関係に縛られず、自由に生きたいのではないでしょうか？勿論、お金が全てではないですが、お金によって解決できることがたくさんあることも事実です。一生お金に困らないための『5つの力』 ①貯める力一番重要なのが、この「貯める力」です！ポイントになるのが、支出を抑えることです。では、どんな支出から手を付けていけばいいのか？その答えは、大きな固定費から見直すことです。具体的には、…

2021/07/14 07:12

ソラニン

久々に宮﨑あおい主演のバンド系映画『ソラニン』を観ました。 2010年に公開された映画なので、かれこれ10年以上も前の作品ですが、いつ観ても感動します。なんといってもオススメは最後のLIVEシーンです。 www.youtube.com ASIAN KUNG-FU GENERATION Ver.はコチラ www.youtube.com せっかくなので、ソラニンのエンディング曲、ASIAN KUNG-FU GENERATIONの『ムスタング』もご紹介します。 www.youtube.com

2021/07/11 17:49

「賃貸」と「持ち家」どっちがお得？

住まい選びは人生において重要な選択の一つですよね。お金・時間・心理面などあらゆるものが関わってくる住まい選びですが、今回は、賃貸と持ち家で結局どっちがお得なのかについて解説していきたいと思います。先に結論をお伝えしますと、私なりの答えは「人による」ということになります。まずは、賃貸・持ち家のそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。賃貸のメリット ①気軽に住み替えができる結婚・出産・子供の成長・転勤・転職などによってライフスタイルは変化します。また、当初思い描いていたライフプラン通りにいくとは限りませんし、賃貸の場合はそういった変化に柔軟に対応ができます。また、近隣と…

2021/07/11 14:27

『FIRE』という生き方

近年、「FIRE」という生き方が注目されていますが、その第一人者であるクリスティーン・シェンさん著書の「FIRE～最強の早期リタイア術～」を基に人生論についてご紹介したいと思います。そもそも「FIRE」とは？「Financial Independence Retire Early」の略で、日本語にすると「経済的自立による早期退職」となります。著書でも書かれていますが、「FI=経済的自立」を達成することで、選択の幅が広がります。この本の著者：クリスティーン・シェンさんは「FI＝経済的自立」によって、本を書きたいという夢を実現できました。ここでお伝えしたいのは、必ずしも、「本当にやりたいこと…

2021/07/08 14:42

意外と見落としがち！マンションの住み心地は「管理形態」で大きく変わる

住宅の種類には、アパート・マンション・戸建に分類されますが、アパートやマンションが戸建と大きくことなるのは、共用部分が存在することです。近年では、共用部分の管理については、所有者が自ら行うケースは少なく、専門の管理会社へ委託して行うケースがほとんどです。中でも一定規模以上のマンション（主に分譲マンション）については、管理会社が管理人へ一部の管理業務を委託しています。管理人が行う業務としては、以下のようなものがあります。・共用部の巡回清掃・ゴミの分別・共用部設備メンテナンスの立会い・マンション住人の対応（届け出関係やお困りごとなど）マンションの管理形態は主に4つに分類されます ①…

2021/07/06 08:28

意外と見落としがち！マンションの住み心地は「管理形態」で大きく変わる

住宅の種類には、アパート・マンション・戸建に分類されますが、アパートやマンションが戸建と大きくことなるのは、共用部分が存在することです。近年では、共用部分の管理については、所有者が自ら行うケースは少なく、専門の管理会社へ委託して行うケースがほとんどです。中でも一定規模以上のマンション（主に分譲マンション）については、管理会社が管理人へ一部の管理業務を委託しています。管理人が行う業務としては、以下のようなものがあります。・共用部の巡回清掃・ゴミの分別・共用部設備メンテナンスの立会い・マンション住人の対応（届け出関係やお困りごとなど）マンションの管理形態は主に4つに分類されます ①…

2021/07/04 20:16

【老後資金の作り方】リースバックについ徹底解説

前回はリバースモーゲージについて解説させていただきましたが、今回は老後資金の作り方、第二弾！「リースバック」について解説します。少子高齢化が進む日本において、老後に不安を抱えている方は多いのではないでしょうか？そういった不安を少しでも解消する手段として、覚えておいて損はないサービスです。リースバックとは？リースバックとは、自宅に住み続けながら、自宅を売却して現金化できるサービスです。売却後は借主として、賃貸で住み続けることになります。それでは、リースバックのメリット・デメリットについて解説します。リースバックのメリット ①まとまった資金を調達できる買取代金は一括で支払われるため、ま…

2021/06/29 21:24

【老後資金の作り方】リバースモーゲージについて徹底解説

老後資金に関する問題について、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？ 2020年の内閣府のデータによると、60歳以上の預貯金額は「100万円以上500万円未満」が最多であり、500万円未満の方は全体の約3～4割を占めています。ところが、「これからの生活に必要な貯金額」について聞いてみたところ、2,000万円以上が最も多く、全体の約3割という結果となりました。つまり、必要な老後資金を準備できていない方が大勢いるということです。そこで、今回はそんな老後資金の問題を解決するための「リバースモーゲージ」についてご紹介したいと思います。リバースモーゲージとは？リバースモーゲージとは、自…

2021/06/24 17:56

不動産投資で認められている経費とは？

今回は不動産投資で認められている経費について解説します。不動産投資で認められている経費には以下の項目があります。不動産投資で経費になるもの ①公租公課 ②保険料 ③修繕費 ④管理委託料 ⑤仲介手数料・広告料 ⑥管理費・修繕積立金 ⑦司法書士や税理士への報酬 ⑧ローンの金利 ⑨通信費・光熱費 ⑩旅費・交通費 ⑪自動車関連費用 ⑫接待交際費 ⑬情報収集・勉強のための費用 ⑭減価償却費 ①公租公課公租公課とは国や公共団体に納める税金のことです。経費にできる税金と経費にできない税金の一覧は以下の通りです。 ②保険料火災保険や地震保険に加入する際の保険料は経費となります。但し、1年間で計上で…

2021/06/23 06:31

【リフォーム事例】

今回はリフォーム事例をご紹介します。大掛かりなリフォームはしておりませんが、元々カーペットだったお部屋をフロアタイルに変更した事例になります。前後写真もアップしてあるので、よかったら参考にしていただけると嬉しいです。＜物件プロフィール＞エリア：西新宿駅徒歩3分構造・階数：SRC造 7階 / 12回建専有面積：27.3㎡間取り：1R 築年月：1981年間取り図がコチラ↓↓ 少し広めのワンルームマンションです。立地を考慮するとターゲットは事業系の方。 Before・Afterがコチラ↓↓ 改善ポイント・クロス全面張替・床全面フロアタイル（＋ソフト巾木）張替・照明器具交換・T…

2021/06/15 00:15

原状回復のガイドラインについてわかりやすく解説

今回は賃貸オーナーが知っておくべき原状回復のガイドラインについて解説していきます。そもそもなぜ原状回復のガイドラインができたのか？昔は入居者とオーナーとの間で退去時の費用負担についての明確なルールがなく、トラブルが多発したからです。そこで、平成10年に初めて「原状回復のガイドライン」ができました。その後、ガイドラインも少しずつ改定され、2020年4月には、遂に原状回復のガイドラインが民法に明文化されました。原状回復ガイドラインの大前提の考え方 ① 経年劣化・通常使用 ⇒ オーナー負担 ② 故意過失・善管注意義務違反 ⇒ 入居者負担 ※入居者が合意していることが前提にはなりますが、①経…

2021/06/12 08:46

【人生論】幸福になるための3つの条件

今回は「幸福の資本論（著書：橘玲さん）」をもとに、人生論について自分なりの考えを書きたいと思います。幸福になるための3つの条件とは？ ①自由 ②自己実現 ③共同体=絆これら3つの条件の土台には、以下の3つの資本（資産）がそれぞれあります。 ①自由 ⇒ 金融資産 ②自己実現 ⇒ 人的資本 ③共同体=絆 ⇒ 社会資本図で表すとこのようなイメージです。これら3つ全てが揃っている状態を本書では「超充」と定義しており、最も幸福度の高い状態であるといえます。一方、全てが揃っていない状態は「貧困」と定義しており、最も幸福度の低い状態を表しています。「自由」「自己実現」「共同体=絆」を手に入れるには…

2021/06/09 14:15

再建築不可物件についてわかりやすく解説

今回は、再建築不可物件について解説していきます。再建築不可物件とは？建築基準法上の基準を満たしておらず、建物を新たに建築することができない土地です。どんな条件だと再建築不可物件になってしまうのか？【再建築不可物件の主な3つの条件】 ①建築基準法上の道路に接していない ②土地が道路に面していない（他人の土地に囲まれている） ③間口が2m未満それでは、再建築不可物件の条件について順番に解説していきます。 ①建築基準法上の道路に接していない建築基準法上の道路に接道していない土地に建物を建築することはできません。建築基準法上の道路とは？（1）公道で幅員が4m以上のもの（2）都市計画法…

2021/06/07 23:54

【不動産投資】知らないとマズい！BMの基礎知識

不動産投資を行う上で「守り」の部分にはなりますが、BM（ビルメンテナンス）について解説していきます。今回の内容は、アパートやマンションのオーナーや管理会社向けの内容となっています。そもそもなぜBMが必要なのか？ BMが必要な主な2つの理由 ①入居者の安心・安全 ②コンプライアンス（法令遵守） ①入居者の安心・安全 1番の理由はなんといっても「入居者の安心・安全」です。以前の話にはなりますが、東京の港区のマンションでエレベーターが故障し、高校生が挟まれて死亡するという事故がありました。また、最近では、八王子で賃貸アパートの外階段の一部が崩落し、住人の女性が転落死するという恐ろしい事故がありま…

2021/06/05 14:52

【リノベーション事例】全空アパートが施工後1ヶ月で満室に！

今回はリノベーション事例をご紹介したいと思います。【物件プロフィール】・1棟6戸（1R×6）・木造アパート・エリア：練馬区（最寄駅：徒歩10分）・築年数：1970年（築52年）・購入時：全空室問題点がコチラです↓↓ ＜問題点＞・3点ユニット・洗濯機置場が外・和室・室内が古い印象築年数の割に外観は意外と綺麗だったので、今回は内装メインでリノベーションを行い、問題点を改善しました。 Before・After でご覧ください間取り図がコチラ↓↓ ＜リノベーションのポイント＞・3点ユニットをバス・トイレ別に変更・洗濯機置場を室内へ移設・全部屋洋室（フロアタイル仕様）・…

2021/06/03 22:25

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行されます！

今回は、2021年6月15日に全面施行される「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下新法という）」のポイントについて解説していきます。今回の新法ですが、実は昨年の6月にできた法律で、その年の12月にサブリース部分が先行して施行されました。時系列で表すと以下の通りです。今回の新法の全面施行は、業界にもかなり大きな影響を与えるもので、個人的に良い方向に動いていくのではないかと思っています。今まで賃貸の仲介業については、「宅建業法」という法律により、ルールが明確化されていましたが、管理業については、規制されるものがなく、契約の取り交わしなども割と自由に行われていました。よって、今回の新…

2021/06/02 18:15

NISA・つみたてNISA・iDeCo 徹底解説！

今回はNISA・つみたてNISA・iDeCoについて解説していきます。そもそも「NISA」や「iDeCo」とは？一言でいうと国が認めた非課税制度です。本来、株や投資信託などで運用利益が出た場合、約20％の税金が掛かりますが、この運用利益に対して一切税金が掛からないというお得な制度です。資産運用は目的に合わせて投資商品を選ぶことが大切なので、一概には言えませんが、少しづつ投資になれたいという方や長期的にコツコツと資産を増やしていきたい方、また、老後の資産形成などをお考えの方にはおすすめの制度です。それぞれの特徴についてまとめた表がこちらです。 NISAのメリット・デメリット＜メリット…

2021/05/31 22:31

【不動産投資】意外と知らない媒介契約のルール

「媒介契約」とは、不動産の売買や賃貸などの営業活動を宅建業者に依頼する契約のことです。この「媒介契約」ですが、意外と認識が誤っている方も多いような気がします。それは、売買と賃貸で根本的な違いがあることです。そもそも法律（宅建業法）上定められているのは、売買に対してのみで、賃貸の場合の媒介契約については、法律上の定めはありません。よって今回説明する「媒介契約」については、売買契約を前提として解説していきますが、後半では賃貸における実務上の「媒介契約」についても解説します。早速ですが、「媒介契約」には、3つの形式があります。【媒介契約の種類】・一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約…

2021/05/28 17:47

【不動産投資】低コストでできる7つの空室対策

不動産産投資にはいくつかのリスクがあります。代表的なリスクとしては、火災リスクや地震などの自然災害リスク、建物や設備の劣化に伴う修繕費リスク、空室リスク、滞納リスク、孤独死リスクなどが挙げられます。こうしてみると不動産投資は怖いって思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は投資家の知識やスキル次第で、たいていのリスクはカバーできるのが、不動産投資のおもしろいところでもあります。つまり、正しい知識を身に付けて行動すれば、不動産投資の成功率は確実に上がるということです。今回は、数あるリスクの中でも「空室リスク」について取り上げたいと思います。「空室＝家賃収入がゼロの状態」なので、みなさん避けたい…

2021/05/25 23:48

【不動産投資】事故物件のガイドライン案が発表されました！

5月20日に国土交通省が初となる「事故物件のガイドライン案」を発表しました。今までは、事故物件の告知事項に関する明確なルールがなく、曖昧な状態でしたが、今回のガイドラインによって判断基準ができましたので、不動産業者や賃貸オーナーも入居者にどこまで説明すれば良いかがある程度明確になるので、募集などもしやすくなるのではないでしょうか。今回のガイドラインで押さえておきたいポイントは2つあります。 Point①：自然死は告知不要（孤独死については一部例外あり）ガイドライン案によると、原則として告知すべき事象としては、「居住用物件で、過去に他殺、自殺、事故死が起きた場合」となります。これらは、「…

2021/05/23 21:00

不動産価格の査定方法

不動産がいくらで売れるのかを知りたいときは、不動産会社へ査定依頼をするのが一般的です。今回は不動産会社がどのように不動産の査定を行っているかについて解説していきます。【不動産査定の3つの方法】 ①取引事例比較法 ②原価法 ③収益還元法不動産の査定には、主に3つの方法があります。 ①取引事例比較法取引事例比較法は、類似物件の成約事例を収集し、土地の形状、道路幅、方角、生活環境などの個別的要因を比較考慮しながら価格を査定する方法です。 ②原価法原価法は、同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのかという観点で査定する方法で、主に土地や戸建の査定に用いられます。土地と建物それぞれで算…

2021/05/23 19:34

【不動産投資】絶対に知っておきたい7つの指標

前回はキャッシュフローツリーについて解説しましたが、今回はその応用編です。不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、今回解説する7つの指標をマスターすれば、ローリスク・ミドルリターンに変えることができます。 ■Case 物件価格：5,000万円（満室想定年間賃料：500万円）諸経費：400万円自己資金：1,000万円借入：4,000万円（借入期間：20年、金利：2％）空室率：10% 運営費：20％ ①LTV（Loan To Value = 借入金割合）物件価格に対する借入金の割合。 LTV = 借入金 ÷ 物件価格 ②K％（Loan Constant = ロ…

2021/05/19 00:52

【不動産投資】家賃保証会社の選び方

家賃保証会社とは、文字通り家賃を保証してくれる会社です。賃貸経営におけるリスクの1つに滞納リスクがあります。せっかく入居付けしても家賃が入ってこなければ、賃貸経営は成り立ちません。そこで、滞納リスクをカバーするために家賃保証会社の需要が非常に高くなっています。今回は家賃保証会社の選び方について解説していきます。【保証会社選びのポイント】 ①弁済方法 ②保証範囲 ③審査基準 ④経営状況 ①弁済方法保証会社の滞納家賃の弁済方法には「代位弁済」と「収納代行」の2種類があります。「代位弁済」とは、オーナーが家賃の滞納を確認した後に、保証会社へ滞納分を代わりに払ってもらうよう請求する仕組みです…

2021/05/16 23:31

【不動産投資】キャッシュフローツリーについて解説

みなさんは不動産投資を始めようと思ったときに、何を基準に物件を購入しますか？今回は、投資物件を購入するための判断基準の肝となる「キャッシュフローツリー」について解説していきます。キャッシュフローツリーとは？年間の家賃収入から管理費、ローン返済額などの支出を引き、手元に残るお金を算出するための一連の流れを表したものです。実際のキャッシュフローツリーがこちらです。上から順番に解説していきます。 GPI（Gross Potential Income：総潜在収入）満室・滞納なしを前提とした1年間の家賃収入の総額。 EGI（Effective Gross Income：実効総収入） GPIか…

2021/05/15 22:42

【不動産投資】初心者に戸建投資がおすすめな5つの理由

不動産投資を始めようと思ったときに、「何から買えばいいの？」と迷う方がほとんどだと思います。不動産投資といっても1棟アパート、1棟マンション、戸建、区分マンションなど種類は様々でそれぞれ特徴も異なります。今回は、初心者に戸建投資がおすすめな5つの理由について解説していきます。【戸建投資がおすすめな5つの理由】 ①少額から始められる ②固定費が安い ③客付けがしやすい ④管理の手間がかからない ⑤2棟目以降が買いやすくなる ①少額から始められるアパートやマンションの場合は高額なので、一般的には金融機関から大きな借入をして購入することになりますので、失敗したときのリスクが大きいです。しかし、中…

2021/05/12 23:06