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【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃16：今後の展望）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------現在は、サラリーマンをしつつ、個人事業主として不動産賃貸業を営んでいるという状況です。60歳までは、次の収益物件を購入するための資金作り（貯金）をする期間と位置付けています。65歳まではサラリーマンを続け、それ以降は健康維持・…

2024/08/22 10:59

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃15：不動産賃貸業を始めてよかったこと）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------不動産賃貸業を開始した年（初年度）は、全空物件の購入（＝賃料収入なし）、物件購入時の諸費用支払いが発生した為、不動産所得は当然マイナスとなった。不動産所得と給与所得は損益通算の対象になるので、今回の不動産所得のマイナス分は給与…

2024/08/22 10:23

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃14：戦術8 資金調達 リノベーション費用）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------リノベーション・リフォーム資金は、S銀行の無担保リフォームローン1000万円と事前に極度枠を設けていた銀行のカードローン700万円を活用しました。注意点としては、S銀行の融資が実行されるまでは、カードローンを利用しないことです…

2024/08/21 13:39

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃13：戦術7 資金調達（物件購入））

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------オーバーローン、フルローン、頭金10％、頭金20％等、借入の仕方には色々とあります。借入金利、借入期間との関連で、借入可能金額も変わってきます。その人の置かれた状況、資産背景、物件の状況等で、借り入れ条件は変わってきます。要は…

2024/08/21 13:30

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃12：戦術6 資金調達（頭金））

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------まず初めに、築17年の自宅マンションを売却し、戸建て住宅に住み替えました。戸建て住宅建築資金の大半は住宅ローンで調達し、マンション売却に伴う手残り（＝売却代金からローン残債を差し引いた金額）は、アパート購入時の自己資金として確…

2024/08/21 12:11

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃11：戦術5 リーシング）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------リノベーション工事期間中に、「スーモ」等のインターネット情報から、ライバルとなる物件の立地・設備等のスペック・募集賃料の情報を集め、強気プランと下限プランを作成しました。実際に客付けする業者にこれらのプランを示し、意見を聴取し…

2024/08/21 11:53

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃10：戦術4 ガス会社選定）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------入居者さんが支払うガス使用料が地域相場の近似値であることを第一条件に三社に見積りを依頼しました。1社目は、既存建物でガスを供給していた業者2社目は、物件管理会社から紹介して頂いた業者3社目は、自分でインターネット検索をして発見…

2024/08/21 09:46

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃9：戦術3 無料インターネット業者選定）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------物件競争力向上の観点から、無料インターネットの導入を決めました。候補は2社。一つ目は、物件管理会社が提供する独自のサービス二つ目は、自分でインターネットで検索し発見した業者スペック、サービス内容、料金等を比較検討した結果、イン…

2024/08/21 08:28

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃8：戦術2 大規模修繕・リノベーション）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------売主の売却条件が「全空」であったので、取得時に家賃収入が発生しないことは痛かったのですが、メリットとしては、（入居者がいないので）大規模修繕・リノベーション等の工事がやり易いことになります。リノベーション工事の内容は、管理会社…

2024/08/20 18:43

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃7：戦術1 物件選定）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------人それぞれの考え方、好みもありますが、私の場合は次の条件から物件を探しました。①何かあったらスグに駆けつけることができる場所（＝住居からなるべく近い地域）であること②表面利回りが10％以上であること③リフォーム・リノベーション…

2024/08/20 16:47

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃6：戦略）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------現状把握、将来予測、目指す姿、自己分析ができたら、じっくりと戦略を練る時間を作りました。そして、出来上がった私の戦略は次の通りになります。①サラリーマン（給与所得者）として65歳まで働く②その間、転職も含めて現給与額の維持・向…

2024/08/20 16:46

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃5：強みの活用 不動産関連知見の活用）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------私は銀行員時代に、不動産を担保とした融資業務を担当していました。一般個人向けでは住宅ローン、富裕層向けでは相続対策としてのアパートローン。一般法人向けでは運転資金・設備資金、不動産ファンド（SPC）向けには、レジデンス・オフィ…

2024/08/20 16:46

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃4：強みの活用 サラリーマンとしての属性）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------私は現在、いわゆる高属性と言われる部類に（たぶん）属しています。この属性を大いに活用して、不動産購入時に、より有利なローンを調達することを目論見ました。でも、その前に、より多くの金融機関からカードローンの極度枠を獲得すべく行動…

2024/08/20 16:46

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃3：自己分析 振り返り）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------体と頭が元気なうちは、健康維持・ボケ防止の観点から75歳くらいまでは働いていたいと思っている。さらに、面倒くさい人間関係の無い世界で、気軽に人生を過ごしたい。そういう生活を送るためには、現在の自分が持っている武器（知見・スキル…

2024/08/20 16:45

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃2：最初にやったこと）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------私がまず初めに行ったことは、金銭面の現状把握です。Excelを使って、出来る限り詳細かつ保守的にCF（キャッシュ フロー）計画を作りました。縦軸に自分の年齢（現在から85歳まで）横軸に家族それぞれの年齢、イベント、給与収入の見…

2024/08/20 16:45

【副業】サラリーマン大家になるまでの道のり（＃1：自己紹介と動機）

所有物件の紹介築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。現在、満室稼働中。物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。年間の現金手残りは約400万円。------------------------------------------------------私は、子供3人の教育費と80歳まで続く住宅ローン支払いの資金繰りに頭を悩ませている50代のサラリーマンです。役職定年・定年（60歳）も間近に迫り、このままでは60歳以降の家計が破綻することが、ほぼ確定している状態でした。そこで…

2024/08/20 16:44