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静岡と茨城に6棟100室を保有、投資総額5.4億円、家賃年収6,350万円、返済比率43％、税引き前の年間キャッシュフローは1,995万円。 一棟物、競売、築古再生など様々な不動産投資を実践中。
2012年に不動産投資を開始。築40年、6割空室の廃墟RC1棟物件を1億円にて購入して再生、半年で満室経営を達成。利回り20%で6年間運用後2018年に1.25億円で売却。その後は競売でファミリー用区分所有を4部屋購入。2020年に1棟物件を再開。現在6棟96室＋区分所有4室の合計100室で家賃年収6,350万円＋バングラデシュに土地1,300万円分を保有するサラリーマン不動産投資家です。
ご入居者様から「駐車場のアスファルトが痛んでおり、これで車のタイヤがパンクしたら弁償してくれんのか？お？」と、輩なクレームが入ったと管理会社から連絡を受けた…
皆さん、債務償還年数って理解していますか 不動産投資で物件を連続して購入してゆく上で、この債務償還年数を理解し、決算書作成の際には、税引き後当期純利益を…
賃貸に出したお部屋、退去後の確認で画鋲・押しピンの跡があるとげんなりしませんか？ 壁紙を張り替えるほどではないけれど、壁紙に空いた穴は気になりだすと止まり…
皆さんは持ち家派ですか？賃貸派ですか？ 僕は持ち家派です。 何が正解かはその人次第であり、賛否両論ある分野なのでここで多くは語りませんが、僕は持ち家派で…
静岡物件2号のキッチンシンクが汚かったので、専門業者様に研磨作業をして頂きました見違えるようにピカピカです！ 一度自分でピカールを使って研磨しようと頑張って…
物件の定期清掃費用ってお金がかかりますよね！管理会社や清掃会社に依頼すると、1回8000円ほどの費用を取られます。 月に2回お願いすると16,000円、年…
先週のブログで、不動産投資のために静岡に単身赴任で移住して4か月、1信金、2信組の開拓に成功したことを書きました。 さて次は開拓に成功した信金、信組様にハ…
当て物件と決め物件。不動産賃貸業をしているとこの言葉は聞かれたことがあると思います。 賃貸仲介会社は限られた来店されたお客様に対して、申し込みに至る確度が…
静岡物件2号の1部屋が退去したのであらためてリノベーション工事を実施してバーチャルステージングで家具を設置しました 毎度のことながらあくまでバーチャルなので…
融資特約無しでの買い付け提出！：東海で良い物件が出た（前編）
実は12月初旬に以前物件を購入した不動産会社の社長様より東海エリアにて物件を紹介してもらっていました。 紹介してもらった際には既に1番手の方が売買契約を締…
僕はサラリーマンです。そして社畜です。スーパー社畜です。 これまで大学院を出てから何も疑うことなく、会社員として出世することだけを目指して、本当に多くの…
僕はこれまで何度も転職をし、その都度ポジションと給料を上げて【わらしべ長者】のごとく、外資系企業と言うすぐにクビになる世界でサラリーマン人生を生きてきました。…
僕が不動産投資を再開させて勉強中だった当時、地方物件を紹介して下さる仲介業者様から以下のようなことを言われたことがありました。 融資はトラストでいかがでし…
不動産投資は「不労所得」。楽して儲かる。 そのような言い方をよく聞きますが、個人的には不動産投資が「不労所得」であると言う表現にはちょっと違和感があります…
物件を購入する前には必ず現地調査を行うと思いますが、皆さんは何を見ているでしょうか？ 今回は管理会社候補の選定について書いてみたいと思います。 僕の場合…
物件を購入する前には必ず現地調査を行うと思いますが、皆さんは何を見ているでしょうか？ 今回はライバル物件調査について書いてみたいと思います。 僕の場合、…
物件を購入する前には必ず現地調査を行うと思いますが、皆さんは何を見ているでしょうか？ 今回は物件調査について書いてみたいと思います。 僕の場合、目的は極…
僕の所有する静岡物件1号は単身物件です。1DKで23㎡、そして不人気の3点ユニットです しかしこの物件、僕の所有する4棟の中では最も人気の物件となっています…
静岡物件2号のお風呂は一応ユニットバスですが、何の変哲もないものです。 何かご内覧下さるお客様の記憶に残る、「物件の顔となる」リフォームアイデアはないものか…
静岡物件2号のリフォームは、管理会社様より1部屋616,000円の見積もりが出てきましたが、ぶっちゃけ高いなーと感じておりました。 そこで地元の業者様をネッ…
僕は静岡県と茨城県で5棟82室を保有して不動産賃貸業を経営しています。物件購入時はどの物件にも空室があり、平均すると空室率25％で購入しています。 既に全…
静岡物件2号の部屋にバーチャルステージングで家具を設置しました あくまでバーチャルなので、実際に家具を設置しているわけではありません。空室の写真にバーチャル…
静岡物件3号は満室になれば非常に収益性の高い物件ですが、購入時は空室も多く、共用部もかなり汚い物件でした。 買ったままの汚い状態ではお客様がご内覧にお越しに…
過去1年間どうしても2部屋の空室が埋まらなかった妻の祖父が所有する築古木造物件。 11月末から頼まれてテコ入れ開始！共用部高圧洗浄と塗装補修、室内プチ再生リ…
あけましておめでとうございます また新たな年が始まりましたが、1年の計は元旦にありと言うことで今年の目標を書いておきたいと思います。 1棟物件を2棟追加購…
11月末に7,000万円の融資をして下さった某地方銀行様の支店長様から、 「今後もご支援させて頂きたく思っておりますので、いつでもご相談ください」 と言って…
今回は静岡物件3号の室名札の交換です 【Before】 【After】 黄ばんだ室名札が古臭く、表面に貼られた色々なシールが更に汚い感じを助長してい…
リノベーション工事で多用する安くて素敵な部材一覧！ 室名札の代わりに玄関扉にステンレス表札を貼るとオシャレ度アップ！表札 戸建 ステンレス 送料無料 マンショ…
8/30に茨城県で見つけた価格7,000万円に対して積算が9,450万円の積算超過物件。 某地銀様からの融資回答待ちだったのですが、9/30に融資OKと正…
実は8/30に茨城県で良い物件を見つけておりました楽待、健美家、アットホームなどのポータルサイトにはまだ出ていない、水面下の未公開物件です。 所在地は1棟…
静岡物件2号のキッチンは約30年前の物なのでボロいです。 棚は塗装されているので及第点、流し台とコンロ台の表面がボロいのもまだ何とかなるかなと思っていますが…
静岡物件2号には脱衣所と言うものがありません。脱衣所が無く、玄関から脱衣スペースが丸見えと言うファミリー物件としてはあり得ない作りになっています。 この物件…
みんなの回答を見る 1年前の記事です。税金面までしっかりと計算していませんが、具体的に我が家の資産が不動産投資をやった場合とやらなかった場合で10年後にどこ…
立身出世。昭和男子の僕はこれまで会社員として出世することこそが働く目的でした。 本来であれば出世して何がしたいのかと言うことが明確でないと、手段の目的化（…
不動産投資で物件を購入する際には、万が一の時に備えて火災保険＋地震保険に入ることは必須だと先日書きましたが、特約はどうでしょうか？ まず入った方が良い特約…
不動産投資で物件を購入する際には、万が一の時に備えて火災保険＋地震保険に入ることは必須だと思いますが、どこまでの保険金額を掛ければ良いのか迷うことはありませ…
久しぶりに会社の同僚とオンラインで会話しました。その場で同僚（女性課長）が言うのです 『私、不動産投資を始めたんです♪』と。 僕は1棟不動産を複数棟所…
あれから一年。また友人が新築ワンルームを買いそうになっていたので全力で止めました。どう考えても儲かるのはデベロッパーだけなことは小学校の四則演算でわかります。…
【これは半年以上前の話です】 先日出てきた四国の良い物件。 築19年で利回り11％。好立地で、耐用年数47年内の融資でも28年の融資期間が取れる物件です …
【これは半年以上前の話です】 また良い物件が出て来ました次は四国地方です。 価格1億円に対して積算は8,000万円なので積算超過物件ではないのですが、築1…
4月末に不動産投資の拡大だけを目的に、妻と4歳の娘を神奈川に残して、静岡県に単身赴任で移住しました。 あれから4か月、徹底的に動きまくってた結果、色々と成…
不動産投資は金融機関様から融資を引かねば始まりません。＊一部のお金の有り余っている富裕層の方々を除いて。 中には現金買いで買い進める人もいると思いますが、…
半年以上前のお話。 これまで築古RCばかりを購入してきましたが、目線を変えて新築RC物件にチャレンジ場所は千葉県、RCで5階建ての新築マンション@利回り8%…
半年以上前のお話。これまで築年数が25年～30年の中古RC物件ばかりを購入してきましたが、目線を変えて新築RC物件にチャレンジしてみることにしました 場所…
不動産投資を始めようとする人は、まず本を読もうとするのではないでしょうか 不動産投資に関する書籍を買い漁り、手当たり次第に読んでみる。 僕もそうでした。…
1社目の法人を設立してから8年間、某大手の税理士法人様に記帳代行と税務申告をお願いしてきましたが、この度変更することにしました！ 変更する理由は、大手…
皆様はご存じですか、ビレッジハウス。 数年前に黒船来襲とかなり話題になりましたね。 Village HouseVillage Housewww.villa…
不動産投資の融資を銀行様から引こうとする際、サラリーマンとしての勤続年数が3年以上でないと審査に落ちると言う一般論を良く耳にしますが、実際のところはどうなの…
不動産投資は長期間にわたり物件運営をせねばならないので、購入しようと考えている物件に今後も客付け出来るのかどうか、将来の賃貸需要はどうなるのかを自分なりに理…
保有する物件は無事に満室経営が出来ておりますが、満室になった際には管理会社様と一番多くお客様を付けて頂いた賃貸仲介会社様にお礼の品をお送りしました。 お送…
この記事は6月21日に書いています。 ついにその日がやってきました！ 3月に購入した静岡物件のリノベーション工事を終え、5月末から募集を開始した4部屋が1…
不動産投資を拡大することを目的として、静岡県での単身赴任生活が始まりました 生活拠点を静岡に移し、神奈川と行ったり来たりしながら月の大半を静岡で過ごしていま…
突然ですが、単身赴任で静岡県に移住しました 生活拠点を静岡に移し、月の大半を静岡で過ごしています。妻と娘は引き続き神奈川で生活中。 なぜあえて家賃を払って…
余談④：昨年末に購入した株4銘柄（JAL, ANA, JR東海, JR東日本）
コロナショックで大暴落した航空株と鉄道株ですが、僕は半年前の12月初旬に以下の4銘柄を購入しています。 JR東海 JR東日本 JAL ANA 株はS&P5…
僕が保有している1棟物件は築25年、築27年、築28年で購入しました。 競売で購入した区分所有3部屋も全て築25年前後で購入しています。 なので全物件、…
不動産投資をする際に対象物件は大きく分けて2つあります。 『店舗・テナント』と『住居（レジデンス）』です。 コロナ禍で店舗・テナント系の大家さん達は大変…
保有物件に「家電を付けて欲しい」と言う入居希望者の方からお問い合わせがありました。 家電と言うのは、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビの家電4点セットです…
不動産投資をする際に最も大切なことは、 購入しようと考えている物件がちゃんと客付け出来るのかどうか ですね 現地で複数の不動産会社（賃貸仲介店舗）様にヒア…
本業のサラリーマンが忙しくなり過ぎているため、備忘録として書いているこのブログの更新頻度を週1回に致します！ これからも目指せ家賃収入1億円で頑張ってゆきたい…
レントロールに隠れている費用（敷地外駐車場、エレベーター、水道費）
不動産投資で物件資料を見る際には気を付けねばならないことがあります。 お、利回り超高いじゃん と思ってもそれがまやかしであることも多いのです 特に気を…
ご入居者様、ご内覧者様が物件に来られてまず目にする集合ポストは「物件の顔」とも言うべき存在です。 自分が過去賃貸住宅を探していた内覧者だった時のことを思い…
昨年、空室対策のためにステージング（空室に家具を設置する）を行っておりました やはりプロにお願いすると違うなーと言うのが率直な感想です！ ちなみに物件購…
今回は不動産以外のサラリーマン生活（出世競争）のお話し。 隣の部の部長が転職するので会社を辞めると言うニュースが飛び込んで来ました。 彼は若くして海外支…
昭和な表現ですが、お客様は神様です 入居者様も神様です なので、管理会社様と話す時も常に僕は入居者様とお呼びしています。 が、しかし クソみたい…
夕方16時半に飛び込んできた築30年、利回り17％のRC物件の情報。 即、某銀行の支店長様に直談判で融資付けをお願いしました。 利回り17％RC超積算超…
夕方16時半、在宅勤務での仕事の合間にメールを確認してみると、あるメールのタイトルが目に飛び込んできました。 築30年利回り17％RC高積算物件東海地方1…
先日また良い物件を東海地方で見つけたと喜んでいました。 物件資料を見た際には積算超過だし、少し指値が通ればこれは買い物件だな～と思ったのですが、詳細資料を…
管理会社様はサラリーマン不動産投資家にとってなくてはならない大変ありがたい存在です。 物件が地方にあると特にですが、自主管理をしていてはとてもサラリーマンが…
東北地方で出てきた、価格1.3億円に対して積算がなんと2億円もある【超積算超過物件】についての後編 超積算超過、築21年で利回り12％机上計算では申し分な…
またまた良い物件が出て来ました次は東北地方です。 価格1.3億円に対して積算はなんと2億円なので、超積算超過物件です素晴らし－！ 築21年で利回り12％…
所有している静岡物件にインターネット無料を導入しようと思い、 複数の業者にて見積もりを取ってみたのですが、あまりにも大きな差があってびっくりしたので記事にし…
本日は不動産の買い付けにおけるスピード勝負に負けたお話です。 先日、東海地方で超積算超過物件の情報を入手しました（売価6千万円に対して積算9千万円） 少…
購入した物件の1室には、なぜか窓ガラスの上部にカチカチに硬化した粘着テープの跡が残っていました。 せっかく部屋を綺麗にリノベしてもこれでは非常に見栄えが悪…
静岡物件のリノベーションは随分前に終了したのですが、最後に植栽を撤去して白の玉砂利を敷きました 【物件購入時】 【リノベーション実施後】 外壁の塗装、ベラ…
不動産投資において不動産業者様は非常に重要です。彼らがいなければ物件を買うことは出来ませんし、売ることも出来ません。 なので良好な関係を築いておくことは非…
（この記事は1月14日の記録をもとに書いております） 四国地方最大の都市で出てきた築浅優良RC物件。 なんと物件情報がオープンになった翌日に、融資特約無し…
先日入札した競売の開札がありました。 結果は・・・ 落札できませんでした！ 競売で物件を入手する際には、落札価格＋諸経費＋リフォーム費用まで全…
余談2：外資系企業は常にクビと隣り合わせ（でも高属性への道）
僕は外資系企業で20年間働きました。 外資系企業で生きてゆくと言うこと、それは素晴らしく魅力的な反面、恐ろしさも含んでいます。 特に僕の入社した外資系企業…
（この記事は1月5日の記録をもとに書いております） 四国地方最大の都市で出てきた優良物件。 築16年で利回り9.3％。耐用年数47年内の融資でも30年以上の…
僕の家の近所にあるタワマンは築13年、73平米で7,980万円です。 一方、僕が年初に購入した静岡の1棟物件は7,500万円です。 73平米のタワマ…
（この記事は12月25日の記録をもとに書いております） 最近このネタばかりですが、また良い物件が出て来ました場所は四国地方です。 価格6,000万円に対して…
（この記事は2/1の記録をもとに書いております） 1月8日に東海地方で見つけた価格10,000万円に対して積算が11,400万円の積算超過物件。 指値交渉…
（この記事は1/14の記録をもとに書いております） 1/8に見つけた価格10,000万円に対して積算が11,430万円の積算超過物件。 買い付けを出して価格…
（この記事は1/10の記録をもとに書いております） 実は1/8にまた東海地方でかなり良い物件を見つけておりました楽待、健美家、アットホームなどのポータルサイト…
僕は競売情報については、とある地方裁判所の、とある支部エリアだけを常にウォッチしています ここで以下の基準を満たす物件が出てきた時のみ入札するようにしていま…
1棟不動産投資を再開しようと決心し、行動を始めてから丸1年が経過しました 以前所有していた1棟物件を売却して1年半お休みしていましたが、今度は1棟だけじゃ…
（この記事は1月12日の記録をもとに書いております） 12月上旬に東海地方で見つけた価格8,000万円に対して積算が9,600万円の積算超過物件。 指値交渉…
(この記事は1月7日の記録をもとに書いております） 12月上旬に見つけた価格8,000万円に対して積算が9,600万円の積算超過物件。 某都市銀行様の融資…
(記事は12月14日の記録をもとに書いております） 実は12月上旬に良い物件を見つけておりました場所は東海地方です。 机上評価で良い物件に巡り合えると、見に…
不動産とは全く関係のない英語のお話です。でも英語は不動産投資をするためにサラリーマン属性を上げる上では結構重要です。 僕は仕事で英語を使います。メールも、…
年末の11月と12月で、静岡物件は6部屋の空室を一気に埋めました その時の記事はこちら 『11月12月で空室を12部屋埋めました☆』 11月12月は内見者…
不動産投資の融資を引く場合、金融機関様としては都銀、地銀、信金・信組、ノンバンク、政策金融公庫などがありますが、今回は番外編として商工中金様について書いてみた…
不動産投資で銀行様から融資を引こうとすると、まずは物件評価を出して頂かねばなりませんが、その際に出てくる単語が 時価（じか） 担価（たんか） の2つに…
某銀行の支店長様から、「是非系列の信託銀行をご紹介したいので会って欲しい」とのご連絡を頂戴しました。 信託銀行様と言えば遺言作成くらいしか思いつかず、系列…
不動産投資の融資を引く場合、金融機関様としては都銀、地銀、信金・信組、ノンバンク、日本政策金融公庫、商工中金などがありますが、今回は日本政策金融公庫様につい…
不動産投資の融資を引く場合、金融機関様としては都銀、地銀、信金・信組、ノンバンク、日本政策金融公庫、商工中金などがありますが、今回はノンバンク様について書い…
僕は過去1年間、北海道を除く全国の売り物件情報をチェックすることを日課としています。 過去1年で最も良い物件が売りに出た時期はお盆明けの8月後半、あとはお…
前回さっそく、ヤバい入居希望者様がご連絡をくださったジモティー。 しょっぱなから 【無職、無貯金で猫5匹】 とか、なかなかパンチが効いているなぁと思っ…
皆さん知っていますか「ジモティー」。不用品を地元で売ったり買ったり譲ったりできるサイトですね。 うちも妻が寝室のテレビを2,000円で買ってました（笑）…
不動産投資の融資を引く場合、金融機関様としては都銀、地銀、信金・信組、政策金融公庫、ノンバンクとありますが、今回は信金様・信組様について書いてみたいと思いま…
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