富山出張でセミナーへ参加！

こんにちは！ 4月の12～13日に 約5年ぶりに富山へ出張に行ってきました。 大阪駅から​サンダーバード​、懐かしいです。 ※長旅なので卵サンドと珈琲を持ち込みました(#^^#) 駅前はおしゃれなデザインの路面

弟と二人で石垣島旅行へ（最終章）

​4日目最終日（竹富島～石垣島北端～帰宅） ​​​​石垣島4日目の朝 最終日の朝食は​​グランヴィリオでの朝食ビュッフェ​​です。 良い天気だったのでテラスで頂くことにしました。 ただ注意点が一つ！ 海近

弟と二人で石垣島旅行へ（後編）

​​三日目（西表島～グランヴィリオリゾートへ）​​ 石垣港三日目の朝 フサキビーチリゾートの朝食ビュッフェはとても豪華で種類も多く 素晴らしかったのですが、前日のスイーツ盛り付け大会を実施したおかげで

弟と二人で石垣島旅行へ（中編）

​二日目（波照間島～フサキビーチリゾートへ）​ 石垣島二日目の朝 朝一の波照間島行の高速船に間に合うよう ホテルの朝食ビュッフェにOPENと同時に入店しターミナルに向かいました。 海辺の広大な公園横のロ

弟と二人で石垣島旅行へ（前編）

​​​​​​​2024年3月上旬 弟と二人で旅行へ行く事になりました。 場所は石垣島です。期間は3泊4日です。 理由は弟が『南十字星が見たい。』と言ったからです。 伊丹空港から石垣島への直行便は無く、関空からになり

新築計画時の市場リサーチとステージング

​​​​​ご無沙汰しております。 ​段々と暖かくなり、春がもうすぐですね。 2月、3月は同じ事業家仲間の新築が続々と竣工し、 毎週のように見学会に参加させて頂く予定です。 新築計画を決定する際、どこまで市

最近購入して本当に良かったもの5点★

こんにちは。 今回はいつもの不動産ネタから離れ少し変わった趣向で書いてみようと思います。 私は物をたくさん持つのが嫌いで、極力増やさない様スマートにまとめる事を意識しています。 そんな私が​最近購

今年度の総評！ 奇跡の入居率100％達成！

こんにちは。 今年も今日で最後、一年早いですね。 本年度を振り返ってみると ①新築戸建・・・5棟竣工 ②新築ガレージハウス・・・1棟竣工 ③新築アパート・・・1棟竣工 ④コンテナ製店舗・・・2戸竣工 ※売

戸建プロジェクト竣工！

​​​​​​​​​​こんにちは。 初めての連日投稿になります。 さて昨日に続いて3月に竣工したもう一つの物件についてお話します。 コチラは私が幼少期から19歳まで育った町、 兵庫県加西市です。 都市計画法第29

元気が出る大家祭へ参加！

ご無沙汰しております。​ もう12月に入りすっかり寒くなりましたね。 残り一か月体調を整え、来年度に向けての準備をしています。 さて先週末に​​『元気が出る大家祭 in 大阪』​​というイベントに参加してきま

ガレージハウスの店舗使用例とコンテナ店舗OPEN！！

​​​​​​​こんにちは。 3連休中はとてもいい天気で過ごしやすいですね。 先週は改装中のコンテナの設備を運び その土地の​ガレージハウスにリラクゼーションサロンをOPEN​されたので 御祝いとご挨拶に伺いま

新築工事における追加費用の契約上の責任について

ご無沙汰しております。 随分肌寒い季節になりましたが、寒暖差が激しいですね。 しっかり体調を整え、冬支度をしたいですね。 今日は新築時に発生する事が多い​追加費用​について話しましょう！ 追加費用と

日常清掃の基本姿勢！ 清掃後確認に行ったら大変なことに！

ご無沙汰しております。 段々猛暑が収まり、朝晩は過ごしやすくなりましたね！ 先日大阪の物件の退去後リフォーム日だったので行ってきました。 その前日に​​日常清掃完了報告書​​も頂いていたので いろいろ確

事業家の素敵な一日！

今日は朝から 弊社メインバンクの阪神地区本部長（執行役員）の方と取引支店の支店長が 一緒に来社されました。 急なご連絡だったので異動かなと思っていましたが ご挨拶がてらの視察の様でした。 不動産を初

またまた明渡訴訟決定！ 滞納に有効な対策をご紹介！

こんにちは。 暑い日が続きますね。 そんな中、弊社保有の大阪の物件でまたまた長期滞納による​明渡訴訟が決定​しました。 去年も数回鍵開けに行ってます(;^ω^) 今で4～5ヵ月滞納で約40万円程度滞納されてます

東京出張【賃貸住宅フェア2023】

​​​​​​先週7/19，20は東京へ出張してきました。 東京ビッグサイトで開催された『賃貸住宅フェア2023』に参加するためです。 独創的な建物でこれだけでも面白いです。 たくさんの出展ブースやセミナー会場、

新築戸建（連棟）を自主管理してみて分かった事

こんにちは。 今日は 4月に竣工しました戸建連棟+ガレージハウス+店舗の一体型プロジェクトの管理を 初めて自社でやってみて分かった事、感じた事をお伝えします。 ​①賃貸契約 ​ 入居に関する契約業務は

初夏の北海道旅行

こんにちは。 今回は番外編という事で 不動産事業から離れ、先週行ってきました初の北海道旅行についてまとめてみます。 初日は​星野リゾートトマム​へ宿泊！ ※約5年前に予約した事あるんですが自然災害で中止

閲覧注意！！ 新築戸建の植物がえらいことに！！

こんにちは。 今日はちょっと​閲覧注意​でお願いいたします。 3月に竣工しました新築戸建の連棟プロジェクトに行く用事があり 寄ってみると植樹した『シラカシ』に変化が！！ 何か葉の色が違う、幹部分が黒

購入4年目に初めて見た室内にショック！

こんにちは！ 先日竣工したアパートが満室になったのと 共用部を塞ぐポリカ工事が終わったので確認に行きました。 これで雨風も入らないし共用部の汚れも激減します。 その帰りに4年前くらいに購入したRCが

ガレージハウスも竣工！

こんにちは。 4/22（土）に​『ガレージハウス​』も竣工しました。 最近はちらほら見られますが、こちらの開発地には市内初です。 どんな反響があるか楽しみでした。 ​​2LDK+ガレージ（82.8～83.22㎡）です。​​

水路に囲まれた新築物件竣工！

​​​こんにちは。 今日から4月ですね。 慌ただしかった3月に新築物件が2棟竣工しました。 一つは私が生まれた加古川市で木造3階建 1LDK×9戸 今回は外観・共有部に特に力を入れ下図のような ​​アッ

NEW PROJECTS 見学会のご案内！

こんにちは。 寒い冬も終りが近づき もう春が目の前ですね。 さて現在建築中のプロジェクトの足場が取れました。 二か所同時進行で両方3月中旬竣工予定です。 ​​一つは新築AP（1LDK×9戸）：兵庫県加古川

資格試験（宅建）は一発勝負！ 負けは許されない。

​​こんにちは。 今年初めてのブログになります。 今日は資格試験についての私の考え方を述べてみます。 試験が苦手な方は参考になると思います。 私は不動産事業を始めた時は 病院勤めでした。 その時期

新築戸建5棟の上棟と開発地にコンテナ店舗を造る！

こんにちは。 もう2022年も終わりですね。 今年も色んな事が有りましたが、多くの人に助けられ 総体的には良い年だったなと思います。 12/25に戸建の方のプロジェクトも上棟してきました。 371坪の敷地に複

新築物件の広報（入居促進）活動について

お久しぶりです。 もう今年も1ヵ月切りましたね。 1年で見ると早いですが、新築の竣工を待っていると長いです(;^ω^) 加古川市の水路に囲まれた要塞物件がようやく要塞らしく その存在感を現わしてきました。

二つ目のプロジェクトも着工へ！！

こんにちは。 すっかり秋らしくなり、色づく植物も綺麗に染まっていき 過ごしやすい季節ですね。 そんな中二つ目のプロジェクト（1LDK×9戸）も無事に着工しました。 下図の橋を16cm拡張工事した土地です(;

地盤調査の調査基準に翻弄！ どこまでやるか？

​​​​​​​こんにちは。 弊社では現在二つのプロジェクトを同時進行しています。 ほぼ同時期に竣工予定です。 今回はその内の一つ（371坪）の地盤調査について。 前回お伝えしたように建築費高騰しており当初の予

建築費の高騰で自己資金6000万円超に！ 融資の根本と基本的概念！

こんにちは。 コロナや様々な社会情勢による建築費の高騰で 現在手掛けている二つのプロジェクトがもろに影響を受けています。 特に戸建の開発の方は一回目の概算見積りから​2800万円​上がりました。 この

水路に囲まれた新築用地の水路橋拡張工事完了！！

こんにちは。 今回は現在進行中の新築用地の水路橋の拡張工事についてです。 何とか市や行政、水利組合等の権利関係をまとめて 工事許可を頂けました。 ※工事の設計図は当プロジェクトの設計士の先生にして頂

決算締め最終日の一棟売却。

こんにちは。 6/末に新築で購入した一棟APの売却が完了しました。 弊社が2棟目に購入した大阪市内の物件で14000万円弱の売却となりました。 4年強の保有でしたが保有中の稼働率は99％以上あり、リーシングに

新規の融資承認と水路橋との闘い！！

こんにちは。 現在戸建の開発プロジェクト（1223㎡）の開発中ですが 6/初にまた別のプロジェクトの融資の承認を頂けました。 今度は得意の木造3階建 1LDK 9戸です。 融資は某地銀様にて ​総事業費1億強で

外観デザインの新しい着想！！

こんにちは。 今回は5/31に完了しました大規模修繕工事（中古一棟マンション）について 参考例をご紹介します。 15年程度修繕されてなく、購入時はこのような状態で下記の破損部分から水が入り 中の素材がどこま

初めてのヘルニア手術と不動産事業

​​​​​​​​​こんにちは。 病棟の4階デイルームからの投稿です。 私、5/初～入院しています。 腰のヘルニアの切除のためです。 正確にはMED（内視鏡下腰椎椎間板ヘルニア摘出術）です。 昨年末から右下肢先端

新築時の賃料設定の方法

​​​​​​​​​​こんにちは。 世間はGWの連休中でどこも混みあっているようですね。 私はこういう連休が嫌いですので早く終わってくれないかなぁと思ってます。 理由は金融機関や取引業者、行政機関が休日に入り進行が

この市況で3割引の指値が通った方法！！ 中古RC購入秘話！

こんにちは。 3/29 ご縁があって同じ地主様から3棟目の物件（築31年 RC 12戸）を購入させて頂きました。 2年半前にもこの地主さまから同一敷地内のRCを2棟購入させて頂きました。 この2棟も購入した時点で

新規金融機関との向き合い方

​こんにちは。 ご無沙汰しております。 今年も今日で最後、すっかり忘れていたブログ更新を思い出し 急にデスクに向かったんだろと思った方、その通りです。（笑） ここ数日大阪のオフィスにて 新規の金融

コンテナ店舗視察について

​​​こんにちは。 寒くなって来ましたね。 私が住んでいるエリアは山の上なのでとても寒いですが、 紅葉も綺麗です。 最近は郊外のプロジェクトに​コンテナ型の店舗を設置​する予定なので よく観に行って

不動産賃貸業の支店（大阪オフィス）を開設して分かった事

​​​​こんにちは。 急に寒くなりましたが、 忙しすぎてまだ半袖と長袖の衣替えが出来ていません。 ブログの更新も随分遅れてしまいました。 現在主に以下の事を同時にしています。 ・大阪支店開設（物件探

戸建プロジェクトの進捗について

​​​​​こんにちは。 とても涼しい季節になりました。 もうすぐ秋ですね。 弊社の郊外の戸建プロジェクトは近隣所有者様・行政（県や市）との 境界立会い・筆界確認がようやく終わり、開発許可申請へと進んでい

夏の思い出とコンサル事業！！

​​​​​こんにちは。 暑い日が続きますね。 先週は滋賀県の伊吹山の2合目のロッジに 遊びに行きました。 もう7年位毎年お世話になっているのでロッジの女将さんも 知れた中です。全然気をつかわず第二の実家に

測量士による土地の測量結果！！

​​​​​こんにちは。 梅雨の最中ですね。 まだ雨が少ないような気がしますが、皆さんどう過ごされてますでしょうか？ 最近の私は進行中のプロジェクトの ①購入土地の測量 ②近隣の所有者との筆界確認や立会い