新婚夫婦、カップル向けの住居

保有している戸建は2DKと若干狭いです。にもかかわらず、周辺相場と比較して2回とも若干高めの家賃で決まっています。管理会社さんからの査定はやはりもう少し安めで、反応がいまいちな場合は家賃を見直しましょうと言われていましたが見直すことなくすぐに決まっています。 高めの家賃でも決まるのはおそらく新婚夫婦、カップルに刺さる物件になっているのではないかと思います。 この戸建は築10年代と古くはなく、内部もキ…

遠隔地物件のリフォーム費用

遠隔地の物件は利回りの高い点が魅力ですが、リフォーム費用がかさむのが難点です。 先日、空室に対しての照明器具やモニター付きインターフォン等の見積もりを管理会社に出して頂きました。どれも取り付け費用込みではあるものの物品単体価格の2000円から10000円増しになっていました。自分で簡単に取り付けられるものばかりなのですが、出張代を考えると同じくらいの値段になってしまいます。相見積もりということもでき…

サブリース物件の入居者ターゲット設定

私の所有アパートのうち2棟の前オーナーは一括借上契約（サブリース）を結んでいました。私は購入時に一括借上契約を解除し一般管理契約で別管理会社に管理頂いています。 サブリースは家賃を一方的に下げられてしまったや30年保証のはずが打ち切られてしまったなどの問題ちが良く取り上げられていますが、私はそれらだけでなく、入居者ターゲットの設定が安直であることも問題ではないかと考えています。 所有の1棟は…

学生の入居

購入してから半年間近くどうしても決まらなかった部屋に入居者が決まりました。 売主さんが設置したいまいちな壁紙を変えることなく入居が決まったことはとてもありがたい話です。 ただ、大学生で新入生でないのが少し残念です。 卒業後のことを想像すると勤務先にもよりますが実家から通った方が近い勤務先となりそうですので2年間限定 の入居となりそうです。退去時の原状回復費やフリーレント1か月、AD1ヶ月を考慮すると…

ファミリー向け物件の退去理由

ファミリー向けアパートで1室退去予告がありました。 このアパートは今年別室で退去があり半年ほどかかってようやく入居が決まってホッとしていたところでした。退去理由は前回も今回も「マイホーム購入のため」です。おめでたい話ではあります。 マイホーム購入ローンの金利は0％代と低いですし、きれいで広い自分好みにカスタマイズした家に住めるのですからマイホームを購入したい気持ちはよくわかります。 このエ…

集中浄化槽

先日投稿した私のアパートの浄化槽は個別浄化槽です。 本投稿は集中浄化槽に関してです。 ある地方の良い感じの条件の物件を見つけましたが浄化槽でした。 浄化槽は費用がかかることは既に把握していましたが利回りがかなり高かったのでこの部分は妥協してもよいかもと検討開始しました。 しかし、検討した物件は個別浄化槽ではなく集中浄化槽でした。 漁業関連の地区の浄化槽で、この地域一帯で共同で使用する浄化槽です…

浄化槽にまつわる費用

汚水の処理として公共下水、浄化槽、汲み取りの3パターンがありますが 私の2棟めのアパートは浄化槽でした。 浄化槽は保守費用がかかるとは漠然とは知っていたのですが、実際に運用してみると費用が予想より多くかかることがわかりました。 保守点検、汲み取り、清掃費用がかかるだけでなく、故障時の費用も痛いです。 この物件はまだ1LDK4部屋の小ぶりのアパートでしたのでまだましですが、戸数や面積が大きくなると浄化…

ノールック買付

現在保有しているアパート4棟は結果として現地を見ずに買付を入れています。 現地を見た方がリスクを減らせるのでできる限り現地を見た方がよいとはわかっているのですが。 良い物件は早く抑えないと取られてしまうので、素晴らしすぎる物件はノールック買付となってしまいます。 もちろん、ハザードマップの確認とか、Googleストリートビューでは近所を念入りに歩いて確認していますし、物件を押さえた上で融資審査の前には…

物件争奪戦 たった10分間だけ公開 結果負けました

自分がすでに所有しているアパートの地域にある需要過多すぎるエリア。 このエリアに耐用年数内のアパートが売りに出されました。 欲しくて欲しくてメールが届いた5分後に資料請求。 さらに5分後にみたところ、既にサイトから消えていました。 焦って不動産会社に問い合わせたところ、問い合わせ殺到したためサイトから落としたとのこと。 このエリアは土地評価が低く、人口減少で有名な県にあるため、 融資も難しいし都会…

メゾネット等長屋とそれ以外の共同住宅での維持費用の違い

私の所有するアパート4棟のうち2棟が共有廊下、共有階段の無い「長屋」で 2棟が共有階段、共有廊下のあるものです。 共有廊下と共有階段が無いメゾネット等の長屋は下記2点で維持費用が安い点が良いと思います。 ・階段が風雨にさらされないないため劣化が進みにくい （外階段の場合鉄部が錆びると朽ちて人が落ちてしまうような重大な危険となりやっかいです） ・消防点検、消防設備の設置義務が無い。 某大手ア…

中古区分マンション投資について

私の初めての収益物件はファミリー向けの中古区分マンションでした。 融資は想定していなかったため、自分の貯金から払える程度の物件を探していました。 そこで見つけたのがこの区分マンションでした。 利回りが11％くらいあって、共有部はマンション全体で管理をおまかせなので楽かなと決めました。 初めての物件としては確かに楽でしたし、結果として今もし売れば当時よりかなり高く売れるのでその点は良かったのですが。…

固定資産税の納付方法

皆さんは固定資産税の払い方法はどうされていますでしょうか。 今まで私は納付忘れが無いように口座振替にしていたのですが、 今回新たに支払いが発生したアパートの分についてはクレジットカード払いを考えておりました。 ポイント溜まるしそちらの方がお得と考えたのですが・・・。 クレジット決済の場合、手数料がかかるのは知っていましたが、手数料の額って市町村ごとに異なるのですね。 今回私がクレジット払いをしよ…

空き家対策融資制度（企業活力強化資金）に申し込んでみました

「耐用年数の1/2を超過していること」 がわざわざ条件に記載されているので、築古アパートに使えるのでは!? と空室が多い物件を見つけて申し込んでみました。 結果 玉砕 担当者によると空き家対策融資制度であっても原則耐用年数内の融資だそうです。 耐用年数内の融資期間なのであれば、わざわざ入居率が75％以下のような面倒な物件を選んでくるのではなく、普通に入居者が埋まっている物件で普通の融資に申込…

離婚した？夫婦にドアを壊されました

婚約者ということで入居されていた方から1年も経たずに退去予定の連絡が来ていました。 その方々がドアを壊していたようです。「故意」とのことなので夫婦げんかで何か物でも投げつけたのでしょうか。 この物件はキッチンや洗面化粧台等かなりのものが新品でしたのでこれらがどれだけ破壊されていないか心配です。

初めまして

初めまして 大家業、不動産投資に関するブログを始めました。 よろしくお願いいたします。