【2021年度版】大規模修繕に蔓延るリベートの実態｜裏金はなぜ、無くならないのか？

湯徳慎一郎です。 今回は業界の裏側大暴露シリーズ「リベート」について切り込んでいきます。 マンション業界の「闇」とも呼ばれるリベート。 裏金が不当な形で、コンサルタントや一部のマンションオーナーに流れる。そんなことが本当にあるのか…？ 元・工事会社でリベートを支払う立場に、そしてリベートを受け取る会社にいた私が「ホントのトコロ」をお話していきます。 リベートとは？ なぜ、リベートが問題になるのか？ なぜ、リベートを取るのか リベートを受け取る側のメリット リベートを支払う側のメリット リベートが業界全体に与える影響 リベートは無くなるのか？ 搾取されないためにできること リベートを無くすために…

【暴露】工事会社はどのくらい利益を抜いているのか？元社員が本名・実名で大告白。

湯徳慎一郎です。 今回は、業界の裏側大暴露シリーズ。 「工事会社はどこで儲けているのか」についてお話しします。 実はこのお話、お客様からよく聞かれます。 数百万、数千万、数億のお金が動く中、工事会社は一体、どのくらい利益を取っているのか。 ぼったくられてんじゃないか。 そんなブラックボックスを今回開けてみたいと思います。 建設業界の縦社会 元請ってなに？ 下請ってなに？ 工事会社はどのくらい利益を取るの？ 工事ってどこにお金がかかるの？ どうやって利益を乗せてくるの？ 安いところに頼んだらいいんじゃないの？ 直接頼めない3つの理由その1 直接頼めない3つの理由その2 直接頼めない3つの理由その…

【必見】後々お金がかかるマンションの特徴7選

湯徳慎一郎です。 今回は「後々お金がかかるマンションの特徴7選」というテーマです。 マンションは購入する時だけでなく、買ってからもお金がかかります。 賃貸の場合は、家賃だけ払えば良いわけですが 購入となると、最低でも ①住宅ローン②固定資産税③管理費④修繕積立金 この4つは払わなければなりません。 しかも、③と④は「将来的に金額が値上がりすることが前提」です。 固定費は、マンションが古くなるにつれて上がり続けてしまうんですよね… そこで今回は、値上がりリスクを持つ ③管理費④修繕積立金 に着目して、 購入後「後々お金がかかるマンションの特徴7選」をお伝えしていきます。 買う時には気づかなかった…

マンション業界歴11年の一級建築士が推奨「失敗しないマンション購入のポイント9選」

湯徳慎一郎です。 今回は「タイプ別マンション購入のポイント9選」と題して、マンション管理業界歴11年の私が、物件選びのポイントをお伝えしていきます。 自分がどれに当てはまるか、楽しみながらお読みいただけますと幸いです。 購入のポイント9選 1．新築か中古か メリットは人それぞれ価値観が変わるので、ここでは割愛します。 ただ、デメリットはある程度共通した部分があるので、以下に記載します。 ・新築物件のデメリット ①どんな人が同じマンションに住むか分からない。事前情報がない。中古物件であれば、住民の層はある程度不動産会社、管理会社が把握しています。 ②入居当初は、建物のトラブルが相次ぐケースあり。…

【暴露】大規模修繕工事「コンサルタント」の実態を暴いてみた…

湯徳慎一郎です。 今日は、大規模修繕工事のコンサルタントについて切り込んでいきます。 ・具体的に何をする人たちなのか。・どんな人たちなのか。・高いお金を払って頼む価値があるのか。 今日のブログは「暴露系」かつ「学び」の要素も入れた内容です。ぜひ楽しみにしていてください。 大規模修繕工事コンサルタントとは？ コンサルタントの仕事とは？ コンサルタントはどうやって決めるの？ コンサルタントの実態を暴いてみた… コンサルタントの問題点 コンサルタントは必要？不要？ 大規模修繕工事の費用を抑えるために必要なこと 最後に 大規模修繕工事コンサルタントとは？ マンションオーナーのほとんどは、大規模修繕なん…

マンションお悩みランキング第1位「騒音トラブル」を解決してみた。

湯徳慎一郎です。 今回はマンションお悩みランキングをすると毎回第1位になってしまう… 「騒音トラブル」について解説していきます。 騒音って解決できないと思っていませんか？実は、そんなことはありません。 これからお伝えする「騒音トラブルのメカニズム」を理解すれば、かなり日常生活は楽になります。 『子供の足音は何dBで…』みたいな専門的なお話は一切しませんので、ぜひお悩みの方はご覧いただけますと幸いです。 主な騒音の原因 騒音が起きやすい状況とは？ ・暴れたり叫んだりする生き物がいる ・上階、下階に人がいない ・24時間換気の不具合 ・窓や扉の不具合 騒音トラブルにおける1番の問題点 騒音の発信源…

マンション管理会社の実態を暴いてみた…

こんにちは、湯徳慎一郎です。 昨今、マンション業界では、管理会社への風当たりが厳しいです。 「まともに対応しないくせにお金だけ請求する」 そう思う方も多いのではないでしょうか？ 私は5年半、管理会社に勤めていましたが、事実、私の隣に座っている担当者が、そのように吊し上げられている現場に遭遇したことはあります。 管理会社＝何もしてくれない管理会社＝何をしているのか分からない この2つの問題について、今日は実体験をもとに解説していきます。 管理会社って何をやっているの 管理会社はどこで利益を得るのか？ 管理会社社員の実態 ・基本的には公私混同 ・社員のタイプは2通り ・優秀な人は入ってこない ・専…

建物に関するお悩みはこちらからご相談ください。

湯徳慎一郎（ゆとくしんいちろう）でございます。本フォームをご覧くださり、ありがとうございます。 以下の項目にご入力をお願いいたします。 内容を確認させていただき、私から「メール」にてご返信させていただきます。 何卒、よろしくお願いいたします。 ※原則1営業日以内にご連絡させていただきます。内容によってはお返事にお時間をいただく場合がございます。 ※賃貸でお住まいの方のご相談はお断りしております。オーナーの許可なく、対応することができないためです。 読み込んでいます…

大規模修繕工事にコンサルタントはいらない。

湯徳慎一郎です。 今回は、大規模修繕工事にコンサルタントはいらない。というお話です。 私のキャリアを少しお話しすると、20歳で建設会社に入社しました。 その後、土木工事の職人を経て、22歳でマンションのリフォームを手掛ける工事会社に現場監督として入社しました。 そこから約11年。マンションのリフォーム業界に携わっています。 13年間で、新築もリフォームも、建築も土木も、職人・現場監督・営業・管理・設計・コンサル、独立、全部経験しました。 建築・不動産専門職の縦社会を全部経験した私にしか言えないぶっちゃけ話です。ぜひ、楽しんでご覧いただければと思います。 マンションの大規模修繕ってどうやるの？ …

失敗しない「長期修繕計画」の作り方。

湯徳慎一郎です。 今回のテーマは「長期修繕計画」です。 長期修繕計画とは、 『いつ、どこをリフォームするか予め目標を決めておいて、それに向けてお金を貯めていこうね』 という事前計画です。 3年後にお風呂、5年後にキッチンのリフォームをする、みたいな感じで、マンションの工事も計画を立てた上で、お金を貯めていきましょう。 これと同じだと思っていただければ大丈夫です。 ただ、これ…結構揉めます。。。 管理会社・専門家(建築士)・マンションオーナー3者の価値観がバラバラすぎてトラブルになるケースも多いです。 今回は、マンションを買いたい方、住んでいる方には、絶対に知っていてほしい「長期修繕計画の基礎知…

【トラブル事例】お部屋で水漏れが起こった時の対処法。

アパート、マンションに住んでいて、厄介なトラブルの1つに「水漏れ」があります。 意外とアパート、マンションの水漏れって多いんですよね。 「上の階でバケツをひっくり返しただけで下の階に水漏れしてしまう」なんてトラブルはよくあるんですよ。 下の階からしてみれば ・いきなり上から水が降ってくる…・降ってきた水が何なのか分からない…・綺麗な水なのか？汚い水なのか…？・というか、住めないんですけど…・カビ生えてこないかな…？・濡れた壁紙張り替えてくれるのかな…？ など、本当に水漏れって「ゲンナリ」するトラブルなんです。 今回、水漏れ診断歴7年、一級建築士の私、湯徳慎一郎が、10歳の女の子でも実践できる！…

管理組合って何するの？という疑問を3分で解決する。

湯徳慎一郎です。 今回は「管理組合」について解説していきます。 マンションを買うか、一戸建てを買うか、悩む方も多いと思います。 マンションの何がめんどくさいかって、団体行動がめんどくさいんですよね。 一戸建てだと、自分で好き勝手できますが、マンションの場合はそうはいきません。 管理組合で話し合って決める、というのが大前提です。 今回は、そんな「マンションのめんどくさい団体行動ランキング第1位」の管理組合について、日本一かんたんに分かりやすく説明します。 管理組合とは？ アパートとマンションの違い 管理組合って何をするの？ 理事会にはどうやって入るの？ 理事会はどのタイミングで行われるの？ マン…

管理費と修繕積立金って何のために払うの？という疑問を3分で解決する。

湯徳慎一郎です。 今回は「管理費」と「修繕積立金」について解説していきます。 分譲マンションを購入するにあたり、毎月のローンとは別に「管理費」と「修繕積立金」を支払う必要があります。 ローンとは別に『毎月3万円〜5万円ほどかかる』と思っていただければ大丈夫です。 結構、この支出は痛いですよね。 しかも、この管理費と修繕積立金。 支払いが滞ると… ローンをちゃんと払っているのにマンションが競売にかかる（＝取り上げられてしまう）可能性もあります。 今回は、こんな「何に使われているのかよく分からないけど、毎月数万円無条件に引かれてしまっているランキング第1位」管理費、修繕積立金について説明していきま…