たいぺろ投資雑記｜米国株と太陽光と、ちょっと上手を７コあつめる

2棟目に挑戦してみることにした。

近年の一棟アパート市場は高騰していると言われていました。特に都内は。 確かに、東京郊外エリアでも表面利回り7%の物件を目にしなくなりました。物件価格が上がっていることはその通りのようですが、ただし今がピークである保証はどこにもありません。 過去と比較すると高いんですけど、この先価格が下がるかどうかはわかんないんですよね。 この先さらに値上がりしていくなら、今が最安値ってことになりますから。 と考えると、市場がどうだこうだと考えるのではなく、その物件でちゃんと利益が出るかどうか、で考えることが大事かなと思います。 今回の物件 今回購入を決めた物件は23区内ではありますが郊外の方。人口減の日本では…

2024/07/15 05:00

アパート買うならどこに買う？

少し前に出生率が過去最低の1.20だったことがニュースになってました。東京都に至っては1.0を割ったとか。 人口が減少していくのはよくわかっているんですが、いまだその勢いは加速しているってのが空恐ろしいですね。 テクノロジーの時代に言うのもなんですが、人口は国力である面は未だに否めません。 国はいろんな手を尽くして人口増を図ってきましたが、それでもまだ成果乏しく過去最低を記録したと。 この先日本はどうなっちゃうの？日本人いなくなっちゃうの？？とか思いつつ、自分の事業においても他人事ではありません。 人口が減少する国におけるアパート経営って、縮小市場での消耗戦を意味します。 あれ、大丈夫か？？ …

2024/06/29 05:00

インフラファンド、、、大失敗。

野村の信用取引を利用して「利回りのよい貯金」として運用してきたインフラファンド、異常事態に陥ってます。 配当利回りに相当する分配金が、軒並み8%近いという異常事態。 つまり基準価格が暴落しているんですね。 インフラファンドは主に太陽光発電所（メガソーラー）からの売電収入、正しくはメガソーラーを事業会社に貸すことで 施設の賃料を得るモデルです。 売電自体はFITに準ずるので、市況によって収入が減ることはありません。 めちゃくちゃ天候不順で、晴れの日が少なくなれば売上は減少するんですが、多少の増減こそあれ365日での日射量というのはほぼ一律になります。 これほど安定した収入が確保できるにも関わらず…

2024/06/16 05:00

土地の値段って何なんだろう。

既築アパートを中心に探してたんですけど、別に採算が合うなら新築でももちろん構いません。 既築で気になる物件を継続的に打診しているんですけど、あっという間に決まっていきます。しかも3年前と比べると平均的な利回りが1%程度下がってます。 僕が探している23区郊外エリアだと、表面利回り6%超えてるとあっという間に決まっていく印象です。 最近では5%台の物件も結構出てきて、なんとなく市場の過熱を感じるんですが、僕だけですかね。。23年あたりでピークを打ったという話をよく聞いたんですけど、なんか全然落ち着いてないような気がします。 となると、土地から仕込むというのも一手なんですが、こちらも渋いですね。折…

2024/05/25 05:00

おかえり！太陽の恵み。盗難被害復旧。

埼玉県の太陽光発電所がケーブル盗難被害に遭ってから早2か月。当初3か月程度かかるかもしれないと思っていた被害復旧も、なんとか2か月で回復することができました。 はぁ、、、やっとか。。。 ちなみにこれが被害にあった2/19までのデータログ。 前日の18日は18時までちゃんと発電データが残っており、19日は朝からログがないので、結果18日の夜間に被害に遭った模様。 電源復旧後に監視カメラのログを見てみたんですが、該当の時間の映像はのこってませんでした。そもそも防犯というより、現地の雑草の状況を見たくて設置したので、基本地面の方を向いてるから使えません（笑 そして、2か月の時を経てやっと電力が帰って…

2024/04/27 05:00

不動産でいくか、株でいくか。

少し前までは、株で種銭をつくって、いつかは不動産オーナーというイメージで投資してきました。 ところが昨今の市況を見るに、流動性の低い不動産を持つより株式の方が換金性もよく、利回りも遜色ない市況になってきました。 果たしてどっちで行くのがいいんだろうか。いや自分に合っているのはどっちなんだろうか。 こんなこと考えてる時点で、すでに世間の株式投資熱にアテられてるのかもしれませんが、改めて考え方を整理してみようと。 株は流動性 スマホでポチっとすぐ買えます。もっと言えば定期注文しておけばポチすら要りません。お金が必要になれば翌日には現金化できますし、売買の手数料もほぼかかりません。 ATMみたいなも…

2024/04/14 05:00

ちょっとびっくりした話

日経平均が好調ですね。おかげでいろんな人がいろんな相場観を語ってます。新NISAのおかげで、会社でも投資の話を耳にする機会が増えた気がします。 確かに、日経平均がバブル越えと聞くと「乗り遅れちゃいけない！」みたいな感覚に襲われますね。まさに30年前のバブルの時もそんな感じだったんでしょう。当時は土地の方が人気だったのかな。子供だったから知りませんが。 ただ、今回違うのは市場参加者の裾野が広がったことと、投資方法が「一発当てる」から「コツコツ積立」に変わった点が大きな差異だと思います。 前回より乱高下リスクが少ないんじゃないかなーと思います。みんながちょっとづつ積立投資を定期的に行うことによって…

2024/03/30 11:23

入退去に思うこと。

3月も半ばが過ぎ、陽気もいよいよ暖かくなってきて春目前。不動産賃貸経営の観点では最繁忙期の終わりのサインでもあります。 4月からの新生活に向けて、2月くらいから入退去がまとめて発生します。結構お金の出入りが多いんですよね。 いや、出る方が多い仕組みになってしまっています。これは条件の設定の仕方だけなんですけど。 ちょっと頭の整理をメモしておこうと思います。 退去にまつわる収支 たった13部屋のアパートで、しかもたった2年の経営経験ですが、それでもすでに10回ほどの退去連絡をいただいてます。。。毎回、ガッカリします（笑 やっぱり空室期間が出ますし、時期によっては次の入居が決まりづらいタイミングだ…

2024/03/17 05:00

まさか、、、買えなかったー！

満を持して2棟目参入を目論んでいたんですが、なんと、、、買えなかった。。。 不動産って難しいですね、ホントに。いろんなしがらみがあるんでしょう。 しょうがないです。イジケテルわけにもいきませんから、今回は縁がなかったわけでスッパリ諦めて、次を探しに行こうと思います。 なぜ買えなかったか 一番手じゃなかった これが致命傷でした。僕が買い付け証明を入れる前に、別の法人に買い付け証明を入れられてしまいました。。。 今回見つけた物件は、土地を不動産屋さんが見つけて、建築会社にプランを作ってもらったうえで検討しました。 当然判断までにはそれなりに時間がかかったわけです。 でも具体的な絵姿なしに購入の判断…

2024/03/14 05:00

太陽光発電所で盗難被害！その後。

埼玉の発電所が盗難被害により稼働停止してから早2週間。一通り手配は終わったんですが、やっぱり復旧までには時間がかかる模様。保険適用にはなるので実損はありませんが、やっぱりホント非効率で腹立たしい限りです。 参考に、被害届提出後の流れだけ備忘録で載せておきます。 あくまで僕の場合なので、もっといい方法があるのかもしれませんし、保険の内容によって微妙に異なると想定されるので、参考程度に御覧いただければと。 被害届受理番号をもらう 現地確認当日、地元の駐在さんに寒さに凍えながら現場検証をしてもらい、被害届を作成してもらいました。これを管轄の警察署に出して受理されると「被害届受理番号」がもらえます。 …

2024/03/03 05:00

アパート経営、2棟目にチャレンジしてみる

1棟目を購入してからはや2年がたとうとしています。 2年も経つと初期に発生する突発的支出も一通り洗い出され、かつ周期的に起きる入退去に伴う空室や修繕といった継続的経費の規模感も大体つかめてきます。 結果「安定してる」ということがよくわかりました。 初期に全13部屋のウチ4部屋が空くという時期がありアセりましたが、これは「タマタマ」で2年間の平均稼働率を出すと95%になってました。当初の想定通りの水準です。 部屋数が多い＝リスクが分散されるということをよく表してると思います。だから、もう一棟増やしてさらに分散を利かせるというのは合理的な判断かなと。 融資さえつけば、ですけどね。 管理会社から紹介…

2024/02/28 05:00

やられた！太陽光発電所で盗難！！

やられるまで、どこか他人事だったような気がします。が、危険は驚くほど身近なところまで迫っていたんですね。。。ちょっと情報収集が足りなかったかも。 フェンスを切断して敷地に侵入したうえで、一号柱から集電BOXまでの一番太いケーブルを切られました。。。 やられた後の対応と、今後の対策についてメモしておきます。 もー、犯人のアホ！めんどくさいからやめて！ 被害 一番太いケーブルを強制切断されてました。 一号柱の塩ビ管を切って外し、中の線を切断。もう一方の集電箱下部も同様に塩ビ管を切って線を切断。 そこから引き抜いて持ち去った模様。 なるほど、こんなに銅がつまってるんですね（笑 長さにして5m程度です…

2024/02/24 05:00

ジャパンインフラファンドが悩ましい。。。

FITによる単価保証と、太陽光という「空室リスクなし」の高稼働保証により、インフラファンドの収益はとても安定的だとおもってました。 野村の信用取引を利用して配当によるインカムゲインを狙う運用をしてたんですが、全く以て困った展開になりました。。。 権利落ち⇒増資⇒不明の下落 保有しているインフラファンドの大半を占めるのがジャパンインフラファンドです。 配当の権利月が11月と5月になっており、株価も権利月に向けて上昇し権利落ちと共にガクンと下がる、そんな推移でした。 ガクンと下げても半年かけて戻るというのが22年までだったんですが、22年は半分ほどしか戻らず、23年に至ってはさらに下がる展開となっ…

2024/02/19 05:00

野立て太陽光発電所を売却する

太陽光発電所を売却してみようと思います。 FITの条件が年々厳しくなり、全量買い取りの事業用物件はもはや新規では出てきません。 逆に、開始から10年以上経過して廃棄費用や今後の託送料が気になり始めた投資家たちは、中古で売却する動きが活発化してきてます。 この分野で国内大手のタイナビやメガ発のサイトを見ても、中古物件が大量に出てきますし、買取アピールがすごいです。賑わいが見られます。 3基あるうちの1基、千葉の発電所を売却しようと思います。 理由 アパートをもう一棟買うための頭金にしたい 不動産市場が若干落ち着きを見せ始めています。いや、そう勝手に感じてるだけですけど。 なので二棟目を獲得すべく…

2024/02/03 05:00

野立て太陽光の23年度収支

あっという間に2023年は過ぎ去り、早くも2024年ですね。今年もよろしくお願いします。 23年を通じて、僕の主たる投資先は以下の4本に収斂されてきました。 ① 米国株（楽天全米） ② 国内株（高配当のみ） ③ インフラファンド（信用） ④ 太陽光発電所（3基） ⑤ アパート（一棟） 年末にかけて③のインフラファンドはコケました！強烈に下がった。。。 元々想定した下げ幅よりは小さかったんですが、理由がよくわからず落ちたので不安に駆られました。まぁその辺は年明けの相場推移を見てまた書いてみようと思います。 今はただじっと待つ。。 それ以外の投資先は順調に成長してくれました。中でもほぼ自動運転で利…

2024/01/04 05:00

新NISA ポイント含めてどうするのがいいの？

24年1月から始まる新NISAに向けて、証券各社が自動積立設定の受付を開始しているようです。 NISA。。。 みんな積立で大いに非課税の恩恵にあずかっておられるんでしょう。 僕は大損してます（笑 もはや売るに売れない。損益通算できないから。 マイナス見るのがイヤでほったらかしてたんですが、冷静に考えたらこれを活用しないのはあまりにも機会損失が大きい。 今回新NISAも始まることですし、投資方針を整理してかんがえてみました。 まず方針を変更 旧NISAが始まったころ、僕の投資は株式のみ、しかも個別銘柄ばかりでした。 NISA口座は「大化けしそうな銘柄」を中心に買ってました。一発大当たりを狙ってた…

2023/12/18 05:00