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函館不動産 侏儒の呟き https://hakodatehudousann.hatenablog.com/

函館で約20年間不動産業界に身を置いており、お客様に対する本音と建前の矛盾に日々奮闘しています。20年間函館の不動産に携わる者として、函館の不動産状況やお客様に言えない本音の部分について独りで呟いております。

函館不動産 侏儒の呟き
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2020/06/09

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  • 【中古物件でのお祓い】~中古物件でもお祓いできます~

    中古物件を購入したお客様から稀に、お祓いをした方が良いのかと聞かれます。 基本的には、気にしない方は必要ないと思うのですが、気にされる方にはお祓いする事をお勧めしています。 ちなみに、お祓いのやり方ですが、函館ではまず神社に電話をして、お祓いしてもらう日時を決めます。 タイミングは、リフォームする場合はリフォームした後・入居する前の期間がベストみたいです。(リフォームしない時は入居する前) 神棚の設置場所は生活の中心となるリビング等の北側もしくは西側が良いそうです。要は神棚が東又は南側を向くように設置するみたいです。 もちろん、神棚が無くてもお祓いは出来るとの事で、神棚の代わりにテーブルとかで…

  • 【函館のマンション事情】~20年30年後どうなっていますか?~

    函館にあるマンションは、ライオンズマンション、朝日プラザ、シャトーム等有りますが、そのほとんどが築年数30年前後です。 なので、これらのマンションを購入する方は、20・30年後の事を考えたライフプランをご検討下さい。 これは、あくまで私の考えなので一つの参考として頂ければ幸いなのですが、マンションが20・30年後に突然崩れるという事はもちろん無いです。 ただ、入居者数は減っていると思います。20・30年後という事はマンションの築年は50・60年になっていると思います。 そうなると、そのマンションを購入しようという人は少ないでしょうし、空部屋はずっと空部屋のままだと思います。 その結果、管理費や…

  • 【宅建業法の一部改正】~ハザードマップによる所在地の説明が義務化されました~

    近年の大規模水災害の影響を受けて、宅建業法施行規則の一部が改正され8月28日に施工されます。 不動産取引において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されました。 これにより売買・賃貸ともにハザードマップの重要事項説明書への記載および説明が必要となります。 昨今の水災の状況を鑑みますと、当然かと思いますが、その事に気付かづハザードマップを忘れてしまう不動産業者もいると思います。 未だに、ハザードマップを自主的につけていないのも、いかがなものかと思いますが、法的に義務化されてもつけない業者は気を付けてください。 おそらく、いろいろ取引において不備があると思います。 ※良い新着…

  • 【媒介契約】~一般媒介契約でも書面を交わさなければなりません~

    不動産業者に不動産を売却する時、媒介契約というものを結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約というものがあります。 専属専任媒介契約では、買主を見つけるのは媒介契約を結んだ不動産業者1社だけです。 専任媒介契約は、売主が直接買主を見つける事ができますが、それ以外は媒介契約を結んだ不動産業者1社だけしか買主をみつけられません。 一般媒介契約は複数の不動産業者と結ぶことができ買主も複数の不動産業者がみつける事ができます。 どの媒介契約もメリット・デメリットがあります。ちなみに媒介契約は書面で交わさなければなりません。 しかし、函館の不動産業者には一般媒介契約を書面で交わ…

  • 【共同仲介】~良いようで悪いもの~

    買主と売主が別々の不動産業者を介して仲介する事を共同仲介と言います。 売主も買主も自分の知っている不動産業者に、間に入ってもらった方が安心かと思いますが、その業者との繋がりが知人の紹介とか、一度取引がある程度の業者であるならば共同仲介にしない方がお得な場合があります。 なぜなら、売主が仲介している不動産業者は、買主も仲介すると売主と買主からそれぞれ仲介手数料をもらう事ができます。 なので、買主が値段交渉を売主にして欲しいとお願いしても仲介業者は多少価格が下がっても売主・買主から仲介手数料がもらえるので、この商談が上手くいくように努力してくれます。 しかし、買主側が別な不動産業者を介してくると売…

  • 【様々なお客様】~皆さん色々と都合があります~

    本日、様々なお客様とお会いしました。 まず午前中にお会いしたお客様は1年前に、ご自宅の査定をしたお客様でした。 そろそろご自宅を売りに出したいという事で媒介契約書を交わしました。70歳くらいのご夫婦でお住まいでした。 ご主人に媒介契約書への署名をお願いしたところ、なぜか住所や電話番号を記入した時に数字の「3」を反転させてアルファベットの「E」のような文字を書かれていました。 たまたま間違ったのか、それとも脳に何かしらの病気が生じているのかわかりませんが気になりました。 次にお会いしたお客様は、ご自宅のリフォームのお見積りをとる為に訪問させていただいたお客様でした。 大変忙しいという方で、なかな…

  • 【不動産業者に存在するパワハラ】~いろいろなものがあります~

    先日、大手の不動産業者に勤めている方とお会いしました。 その方は、会った日の翌日は仕事が休日だったのですが、社長が函館に来るとの事で社長を空港に迎えに行き、その後、食事・飲屋に連れて行き接待しなければならないという事でした。 こうなると休日ではありません。もちろん社長もその日は会社の休日である事を知っているのでパワハラに近いものがあります。 その会社では、社長は休日に地方支店にくる事が普通にあるそうです。でも、誰も何も言わないそうです。社長の気分を害する事いっても自分にとってマイナスにしかならないとの事でした。 不動産業者には、このように様々なパワハラがいまだに存在します。そこで働く人達も自分…

  • 【隣接地と高低差がある土地】~宅地造成等規制法に気を付けてください~

    先日、土地の査定依頼を受け現地を見に行きました。その時、気付いたのですが土地の裏に約3mの擁壁がありました。つまり、裏の土地と約3mの高低差があり裏の土地が高くなっていました。 このような時、気を付けなければならないのは、その土地が宅地造成区域になっていないかという事です。宅地造成区域だと「宅地造成規等制法」が適用になります。 宅地造成等規制法とは、がけ崩れや土砂災害等が特に懸念される区域内での宅地造成工事について、災害防止の為に必要な規制を行う事を目的に制定された法律です。 そうなると、建物を建てる時に造成費用が余計にかかってしまいます。今回の物件は宅地造成区域外だったので特に問題はなかった…

  • 【50代後半からの住宅ローン】~勤務年数・年収・年齢が関係します~

    先日、50代後半のお客様を物件案内しました。物件は気にいていたのですが、住宅ローンを組めるのかどうか気にされていました。 銀行にもよるのですが、住宅ローンが組める年齢は80歳前後までです。そして、定年退職した後の支払いはどうするのか申告しなければなりません。 ちなみに、そのお客様は55歳の時に仕事を退職されていました。そして、退職してから何件か仕事変えていました。現在は1,2か月前から飲食店に勤めているような状態で、年収は230万円くらいとのことでした。 正直、勤務年数・年収・年齢すべてにおいて住宅ローンが通る可能性は低いと言わざるを得ません。勤務年数は1年以上、年収は300万円前後、年齢は4…

  • 【私道】~将来において問題になるケースもあります~

    先日、私道に接道している物件の査定をしました。函館では、建築基準法上の規定で幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければ建物を建てられません。 今回の査定地は、前面道路がなく近隣の皆さんが自分達の土地の一部を、道路部分として提供し私道(位置指定道路)としていました。 近隣の皆さんが土地の一部を提供する事によって建築基準法上の道路を作り、建物を建てられるようにした形となります。 しかし、私道も将来においては問題になるケースがあります。市で道路とみなされた私道(位置指定道路)であっても個人の方の土地の一部なので、個人の方の所有物(財産)です。 従って、所有者が道路の掘削や通行を拒否すると、第三者…

  • 【電柱】~移設を希望する場合は~

    購入した物件に電柱があり、移設をしたい場合は、敷地の中に有るか、外に有るかで対応が変わります。 敷地の中に有る場合は、電柱の所有者に連絡して、敷地の外に出してもらうようにします。この時、前の物件の所有者と電柱の所有者で敷地の賃貸借契約をしてるでしょうから敷地の所有者が変わった事を伝えて手続する事になります。 敷地の外に電柱がある場合(物件の前面道路等)は、電柱の所有者に連絡して現地を見てもらい、どのように移設して欲しいか希望を伝えます。 この時、気を付けて頂きたいのが、あくまで電柱があるのは前面道路等他人の敷地の上なのでこちらの要望が100%通るとは限りません。 また、移設費用も函館だと50%…

  • 【更地】~建物登記は残っていませんか?~

    函館で更地の土地の売買をする時、気を付けなければならない事があります。それは、更地の土地に建物の登記が残ていないかどうか調べなければならないという事です。 なぜかと言うと、函館では40年以上前に解体した建物の登記がそのまま残っていたケースもありますし、過去に建物が建っていない土地であっても、何度も分筆した事によって他の土地に建っていた建物の登記が自分の土地上に残ってしまうというケースもあります。 建物登記が残っていると新築の登記をする時に不都合が生じる事がありますので気を付けてください。 ※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。 fudosan.cbiz.ne.jp

  • 【1,000万円以下の物件】~ほとんどが土地代の物件です~

    函館市で1,000万円以下の中古物件は、ほとんどが土地代だけの物件だと思って良いかと思います。おそらく、築30年以上の物件ばかりだと思います。 もちろん、市街地から外れた陣川町や東山町等は除きます。なので、1,000万円以下の物件をお探しのお客様はそれを念頭において物件探しをすると良いかと思います。 築30年以上の物件といってもリフォーム済みであったり、まったくリフォームしてなかったりと千差万別なのですが、比較的産業道路から北側の山の手、東山、日吉等では1,000万円以下でリフォーム済みの物件が多いかと思います。 なので、地域にこだわりが無いのなら産業道路より北側をお勧めします。物件探しの参考…

  • 【居住用財産の3,000万円控除と住宅ローンは同時に使えません】~住み替え予定の方は気を付けて下さい~

    先日、今住んでいる家を売却して、新築に引越したいというお客様とお会いしました。 住み替え自体はよくある事なので、問題は無いのですが、税金について少しお客様の勘違いがあったようでしっかり説明させていただきました。 勘違いと言うのが、税金の優遇処置についてです。不動産を売却した時は、譲渡所得税という税金がかかります。 このお客様の場合、売却した金額から経費を引いて得た利益に対して約21%の譲渡所得税がかけられます。 しかし、税制上の優遇措置で、居住用財産を売却する時は3,000万円まで税金を控除してもらえます。(居住用財産の3,000万円控除と言います) それとは別に、不動産の購入時に住宅ローンを…

  • 【認知症】~不動産の売却は面倒臭いです~

    先日、施設に母親が入居するので、母親が住んでいる家を売却したいというお客様にお会いしました。 施設と聞いたので、お母さまの状態をお聞きしました。というのも認知症と診断をされていると、家族であっても家を自由に売却できなくなります。 それでも、売却したい時は後見人制度を使わなければなりません。まず、お母さんを後見してくれる後見人を選任しなければなりません。後見人を選任したら、その人に売却をしてもらいます。 ここで注意してほしいのは、後見人だからと言ってすぐに家を売却できる訳ではありません。ある程度、売却の準備ができ、購入してくれる人も見つけたら、そこで今度は裁判所に「この金額で売却しますが宜しいで…

  • 【今の同居人数は10年後も変わらないですか?】~30年の住宅ローンの内何年一緒に暮らせますか~

    先日、お客様に物件の購入理由を聞いたら親との同居とお伺いしました。 詳しくお伺いしたところ、「今は中学生の子供2人と夫婦の4人で暮らしているが、親も一緒に住むために5LDK以上の物件を購入したい」との事でした。 同居する事は悪い事では無いのですが、住宅ローンを組む時は少し考えて欲しい事があります。それは15年後のライフスタイルの変化です。 15年後、子供は同居しているのか、親は施設などに入る年齢になっていないかどうか等です。 未来の事なので、正直分からないと思いますが、最近の住み替え(売却)の理由で多いのが、同居家族が少なくなり夫婦2人では広すぎるので売却してマンション等に住替えたいというもの…

  • 【お客様が知人の知人】~売る時は困ります~

    函館で不動産売買をしていると、自分の知人の知人というお客様によく会います。そうなると、正直困ります。 何に困るかと言うと、中古物件を売って100%満足してもらうという事が不可能だという事を知っているからです。 中古物件の良し悪しは物件の状況(大きさや築年数等)に比べてお買得かどうかと言う点だけだ判断される事が多いです。 もちろん、知人の知人なので自分が把握している物件の状況をすべてお伝えします。それでも、お買い得な価格で物件を購入してもらっても、物件自体が新築では無いのでいたるところに大なり小なり不具合があります。 そうなると、購入して頂いた後にマイナス点がいろいろ出てきて結果、購入時に満足度…

  • 【査定額】~あくまで不動産業者が思う価格です。絶対ではありません。~

    おそらく不動産を売却しようとする方(売主様)は、不動産業者に査定をお願いして不動産の価格がいくらになるのか調査してもらうと思います。 この時、不動産業者はモットモな根拠を用意してきます。 例えば、国税庁で評価している路線価や、国交省で評価している公示価格。レインズから情報を得て過去の近隣の成約事例や販売中事例。 そして、ハザードマップの情報や、人口の推移、交通の便などの情報を詳細に調べてきます。その上で査定額を伝えてきます。 しかし、ここで注意していただきたいのが、どんなにモットモな根拠を提示されても、その査定額は不動産業者が決めた価格(査定額)に過ぎないという事です。 一つの目安ではあります…

  • 【固定資産税】~日割精算します~

    不動産を取得すると毎年、固定資産税を納付しなければなりません。 固定資産税の納付書は、その年の1月1日時点で所有していた人に郵送され、1月1日の所有者が納付します。そして、納期は4期に分ける事が可能です。 この固定資産税を不動産売買の時は、引渡日を境に日割精算します。そして、引渡日以降の分を買主様から売主様にお渡しします。その後に、売主様が買主様からいただいた分と、売主様自身の分をまとめて納付するのが一般的です。 ちなみに、固定資産税と言ってはいますが、函館市では固定資産税と都市計画税をまとめて納付書で納付しなければなりません。 固定資産税は、物件の固定資産税評価額に1.4%をかけた金額、都市…

  • 【知らないハザードマップ】~結構、内容が変わっています~

    函館市のハザードマップの中に意外と市民の方が知らない表記があります。 その1つに「急傾斜地崩壊危険個所」と言われるものがあります。どのような内容かと言うと、「傾斜度30度以上、高さ5m以上の急傾斜地で、保全人家等が現にあるもの及び住宅の立地が見込まれるもの」らしいです。 簡単に言うと、家の近くに高さ5m以上の擁壁や崖、法面などがある場所は、傾斜地が崩壊する危険があるという事です。 具体的に言うと、函館市の赤川町、陣川町、神山町、東山、山の手、日吉町、戸倉町、榎本町、湯川町等の一部が指定されています。 実際、私の知人も二十数年前からこの指定地域に家をもっていますが、今まで全く知らなかったとの事で…

  • 【水災】~ハザードマップの確認と火災保険の検討を~

    物件を購入する時、重要事項説明書というものを不動産業者から交付されます。 そして、宅地建物取引士から物件の説明を詳しく受けます。 この時、普通の不動産業者ならば重要事項説明書にハザードマップを添付書類としてつけてくれます。 この時に、自分が購入しようとする物件の洪水浸水の可能性や津波、地震の規模を教えてくれます。 ここ数日、洪水の被災情報が流れています。しっかりと確認するようにして下さい。 最後に、物件購入時に火災保険に入る方がほとんどだと思いますが、火災保険にはオプションで水災や地震保険をつけるかどうか選択するものが多いと思います。 個人的には、つける事をお勧めします。何十年に一度の災害がこ…

  • 【建築確認・完了検査】~建築基準法違反ではない事を証明できません~

    家を建てるには建築確認と完了検査という審査をクリア―しなければなりません。 建築確認とは、設計段階(工事着手前)で建築基準法の規定に適合しているかどうかチェックを受ける事です。 完了検査とは、建築工事が完了した後で建築基準法に基づいて行われる検査の事です。 建築確認で建物が法令を遵守して設計されていること確認した後で、完了検査によって実際に図面に基づいて建築が行われたかどうかを確認するという流れになります。 先日、中古物件の調査をしていて、この審査を受けていない物件がありました。 この場合、中古物件の売買には多少の影響があります。 具体的に言うと建築基準法違反の建物である可能性があるという事と…

  • 【函館大火 火災の備え】~防火地域・準防火地域~

    函館市には、防火地域や準防火地域と言うものがあります。火災の危険を防除するため、建物の密集地等にある一定の制限を設けている地域です。 火災の延焼や消防車などの緊急車両の通行を妨げないようにするのが目的です。 では、この防火地域や準防火地域に指定されていない他の地域は特に火災に対しての備えが無いのかと言うと、そうではありません。 函館市では、防火地域と準防火地域以外の地域はすべて建築基準法第22条区域に指定されています。 建築基準法第22条区域と言うのは、建物の屋根や外壁に一定の防火性能を確保させ、市街地の建築物の火災による延焼等の防止を図る区域です。 ちなみに、北斗市全域と七飯町全域も建築基準…

  • 【川の近くの物件】~ハザードマップと河川法~

    先日、川の近くのを物件を購入希望のお客様から洪水は大丈夫なのかという事と、河川法は大丈夫ですか?と言う質問を受けました。 まず、洪水についていうと函館では川の下流にある地域は、ほとんど洪水があると思っていただいて良いかと思います。 この物件もハザードマップを見て頂いて浸水地域内にある事を説明しました。購入するか、しないかはお客様次第なのですが、函館では結構な確率で津波浸水地域か洪水浸水地域内に該当するかと思います。 次に河川法に該当するかしないかですが、結果からいうと河川法にはかからない地域です。 どちらかと言うと、函館ではあまり川の近くだからと言って河川法にかかる所は少ないかと思います。ちな…

  • 【住宅ローンの返済比率】~ほかの借入を住宅ローンに組み込む事~

    先日、お客様から物件を購入しようとしたが住宅ローンが駄目で購入できなかったと相談を受けました。 内容としては、カードの借入(借金)と車の借入(借金)の金額が多いため銀行から不承認との返答をもらったとの事でした。 住宅ローンの審査の内容は大きく2つに分けられます。1つは、借りる人の過去の信用情報です。過去の返済に滞りがなかったか、ブラックではないか等です。 もう1つが返済比率というものです。住宅ローンの1年間の返済額と今の借入(カードや車等)の1年間の返済額を足して、年収で割った額が30%~25%以内である事(年収額によってパーセンテージは変わります。年収が高い方と30%でもOKです)。 今回の…

  • 【不動産業界】~裏・表のある人たち~

    うらおての 先日、今務めている不動産会社を辞め、別な不動産会社に転職するD氏との共同仲介を無事終了しました。 D氏が仕事を辞める理由は人間関係らしいです。不動産業界は大きなお金が絡む仕事です。そして、学歴や経験が無くても比較的簡単に入れる業界です。なので、様々な人間がいます。 ただ、良い人は少ないような気がします。なぜなら、良い人はとことん利用されて仕事時間や数字を他人に奪われその結果、売上を上げる事ができずこの業界を去っていくような気がします。 D氏も同僚や上司が信用できないといっていました。どうやら、表向きは良い感じで接してくるが、裏では色々な不利益を被る仕組みができていて、その仕組みに気…

  • 【近隣の方】~意外と知る事が難しいヒトトナリ~

    不動産を購入する時に、意外とわからない事の1つに近隣の方の人間性があります。 そこそこ、しっかり調査する不動産業者であれば近隣の方に挨拶という名目で面談をしてヒトトナリを調べますが、何もしない不動産業者も多数あります。 近隣にトラブルを起こす人間がいると、物件を購入して頂いた後に、ほぼ高い確率でトラブルを起こします。 そして、トラブルが起きると不動産業者に連絡が来ます。しかし、現実的には不動産業者で対応できることがほとんどなく、とても長いトラブル案件になり、買主様も不動産業者も長い間大変な思いをします。結果、何も解決しないと言う事もあります。 近隣の方が、過去にトラブルを起こしていた場合は、簡…

  • 【外壁後退距離1m】~満たしていないと住宅ローンを借りられません~

    不動産を売却する時、不動産業者が物件の調査をするのですが、その調査の1つに用途地域の調査があります。 用途地域とは、計画的な市街地を形成するため、用途に応じて13種類に分けられたエリアの事です。 函館市も13種類のエリアに分けられており、その物件がどのエリアに属するのか調べなければなりません。 そのエリアの1つに、第1種低層住居専用地域と言うものがあり、そのエリアの中では、外壁後退距離制限1mと言うものがあります。 制限の内容は、土地の境界線から1m以上離したところに外壁を造ってくださいと言うものです。 函館では、意外とこれを満たしていない建物が有ります。住んでいる間は、特に問題はないのですが…

  • 【長期譲渡所得の100万円控除】~低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び住民税の特例措置~

    令和2年度税制改正において、低未利用土地等に関する特例措置が新たに創設されました。 概要としましては、個人が令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に、土地とその上物の取引額の合計が500万円以下等の一定の要件を満たす低未利用土地等の譲渡をした場合について、当該個人の長期譲渡個人の長期譲渡所得から100万円を控除するものです。 低未利用土地を簡単に説明すると都市計画区域内にある空家・空地で周辺の土地と比べて利用価値が著しく劣っていて市区町村の確認がされた土地・空家の事らしいです。 動かない不動産の流通の促進を図るのが目的らしいです。あくまで売主様の為の制度だと思います。もし、そのような…

  • 【遺言】~遺言書の保管場所~

    不動産の売買をしていると遺言に関する相談を稀にされます。その遺言に関する新たな法律が施行されます。 2020年7月10日に施工される、法務局における遺言書の保管等に関する法律です。 自筆証書遺言に係る遺言書は自宅で保管されるケースが多かったのですが、幾つかの問題が生じるケースがありました。 1つ目は遺言書の紛失・亡失が有る事。2つ目は相続人による遺言書の破棄・隠匿・改ざんのおそれがある事。3つ目が上記の問題により相続をめぐる紛争が生じるおそれがある事です。 これらの問題の対応策として、公的機関(法務局)で遺言書を保管する制度が創設されました。 これにより、遺言書の紛失や隠匿等の防止、そして、遺…

  • 【オープンハウス】~意外と得るものがあります~

    函館の不動産業者は、毎週土日にオープンハウスと言うものを行います。大体営業マンが1人現地に待機して、お客様の接客を行います。時間は10:00から16:00の間で行う会社が多いようです。 現地には営業マンが用意した物件の資料、物件購入時にかかる費用の一覧表、近隣の地図等が準備されております。 その物件を購入する・しないに関わらず現地に行くことによって不動産購入に必要な知識や資料を入手する事ができます。 もちろん、アンケート用紙の記入をお願いされるので最小限の個人情報の流出はあるのですが、それにより入手する物にはそれなりの価値があると思います。 特に、近々物件を購入しようと思ているならば尚更行く価…

  • 【不動産営業】~数字を上げる~

    先日、地場の不動産業者で営業をしているF氏より相談を受けました。 内容は端的に言うと、今月の売上の数字が足りないという事でした。不動産営業は数字に非常にシビアな仕事です。 前年度の成績が非常に良かったとしても、今年度の成績が悪ければ降格になりますし、先月の成績が非常に良かったとしても今月の成績が悪ければ上司に詰められます。 浮き沈みが非常に激しいので、一喜一憂しないで波のない安定した成績を上げる事に神経を集中し、その為の計画・実行が重要になります。 しかし、どのようにして安定した成績を作るのかその明確な答えはありません。 人それぞれ営業スタイルが違います。ある人には成績を上げる手法でも、他の人…

  • 【函館市の地盤】~水にまつわる町名~

    土地の売買をする時、買主様からこの土地の地盤はどう?的な事を良く聞かれます。 そこの土地は、函館の谷地頭町でした。買主様には「あまり良くないかもしれません」と答えたのですが、心の中では「多分、函館で1番悪いかもしれない」と思っていました。もちろん、私の個人的な考えです。 個人的には谷地頭町以外では堀川町、新川町、上新川町、深堀町、本通4丁目の地盤が弱いような気がします。 昔から言われているのですが、町名に川や沼、谷等の水にまつわる漢字が使われている場所は地盤が弱いと言われています。 その他にも川や海に近い土地、低地、昔盆地だったといわれる所も地盤が弱いと思います。 もちろん、今の技術は地盤が弱…

  • 【残事物】~どこまで荷物を撤去するべきか~

    先日、家の売却が決まり2週間後に物件を引渡すお客様(売主様)から、どこまで荷物を撤去したら良いかと言う相談を受けました。 結果から言うと、設備以外の荷物はすべて撤去して頂く形になります。 設備とはキッチンやボイラー、水道管、パネルヒーター等新築時からその家に備え付けてあるものです。 難しいのがストーブやエアコン等ですが、基本的には撤去の方が良いかと思います。 使えるから残すという形で残置物にすると、買主様がいざ使ってみたら故障していたという事が普通にあります。 そうなると売主様負担で撤去する事になります。すべてが終了した後に余計な手間と出費がかかるのは避けたいものです。 ハウスクリーニングは、…

  • 【不動産屋が隠し持っている未公開物件とは】~都市伝説~

    良くお客様に未公開物件はありませんか?という質問を良く受けます。今でも不動産業者は広告をしていない物件を隠し持っているという都市伝説的なものが存在します。 ネットとかでもハウスメーカーや不動産屋は公開してない物件をもっているので問い合わせる事が重要みたいな事をかいています。 しかし、函館では、ほぼそのような事はありません。まず、不動産業者が物件を公開しないという事についてメリットがありません。 売主様から物件をお預かりしてネットや新聞で公開をせず販売活動をしていなければ売主様からクレームが来まし、売主が不動産業者であれば1日で早く売りさばかなければ利益が減るので広告します。 次に函館で不動産を…

  • 【コロナ騒動が収まった函館の不動産の今後】

    コロナ騒動もかなり収まってきている感がある函館ですが、このコロナの対応は不動産業者によって多種多様でした。 大手の不動産業者ではオープンハウスの自粛や営業マンの在宅ワーク(テレワーク)をしているところも有りました。 ある地場の業者はyoutubeを使った物件の紹介や、お客様との濃密接触を避けるためzoomを使ってお客様と商談等をしているところもありました。 その他、多くの業者は営業時間の短縮をしているところが多かったです。これからの営業の形態が業者によって大きく差が出てくるような気がしました。 いずれにせよ、今函館ではホテルの廃業、飲食店の閉店等が実際に起こっております。 お客様の意識は、これ…

  • 【前面道路の幅員】~4mくらいだと不便です~

    函館近郊では前面道路の幅員が4mくらいの土地が多数売りに出ています。前面道路の幅員が狭いからと言って坪単価が1万円変わるという事はないのですが、個人的にはそれくらいの不便さが有るのではないかと思っています。 まず、幅員が4mくらいだと除雪車が入りません。轍にタイヤがはまることがあります。 次に、雪が道路の両脇に積もってる場合、対向車が来た時どちらかの車が引き返すか路肩に停車しなければなりません。 そして、自分の敷地に車をバックで入れようとする時、幅員が狭いので意外と切り返しが必要になります。 住んでみると意外と不便さに気付きます。もちろん、住めないほどの不便さではないので気にならない方は問題な…

  • 【都市計画道路】~土地を売ろうとするときは気を付けてください~

    函館で不動産を売ろうとする時、結構な頻度で都市計画道路の予定地に敷地の一部がかかっている場合があります。 都市計画道路とは、自治体が将来において道路整備を予定している道路の事です。その道路予定地に自分の敷地が一部でも含まれていると売買する時結構面倒臭いです。 函館では何十年も前に道路予定が決められたのに、全く計画が実行されない都市計画道路がたくさんあります。 函館市の方に「今、売買予定の土地の一部が都市計画道路にかかっているのですが、道路が作られる予定があるのか?」と聞くと今のところは全くないし、いつかは計画が廃止になるかもしれないが、今のところは廃止の予定もないので現状維持ですという回答がほ…

  • 【予想外の出費が稀に起きる上水道管の接続】~個人管と水道権利金~

    函館市の上水道管は、基本的に函館市水道局(企業局)の所有物なのですが、個人の方が所有している上水道管(以後、個人管という)もいまだに多数存在します。 現在、個人管から自分の敷地内へ上水道管を引込んでいる場合は、その管を使っている間であれば特に問題はありません。 問題になるのは、新しく個人管から自分の敷地内へ上水道管を引込む場合や、現在引込みしている上水道管が13mm(現在は20mmが主流だが昔は13mmを良く使っていた為)しかなく20mmに変える為に再接続等をする時は、個人管の所有者から接続の許可を得て、それを証明する書類を函館市水道局へ提出しなければなりません。 その時、許可を得る代わりに支…

  • 【木の越境】~切っていいのは枝?根?

    先日、買主様から隣の方の家からはみ出ている木の枝や植栽を切ってもらえないのかと言われました。 不動産における良くある越境の問題なのですが、基本的に隣の方の木の枝や植栽が自分の敷地の境界ラインからはみ出ていても切る事はできません。 あくまで、木や植栽は所有者の物なので勝手に切ることができないのです。 それに対して地中の木の根等は境界ラインよりはみ出ていた場合は切る事ができます。 敷地の中で竹などが根を張ると建物に非常に悪い影響がでるので自分の敷地内であればこちらは法律的に切っても問題無いです。 ただ、普通であればお隣の方は応じてくれますし、こちらで切る事を許可してくれると思うので、仲が悪くないの…

  • 【意外と知らない水による問題】~高低差や井戸もトラブルの原因になります~

    不動産では水によるトラブルが多々あります。函館では雨と雪が関係してきます。 例えば、道路よりも土地が低くなっていると雨水や雪解け水が道路から敷地内に侵入してきます。当たり前の事なのですが、意外と家を建てる施工会社によっては大丈夫と言っておきながら、対応がしっかりされておらず後で問題になるケースもあります。 また、レアなケースでは敷地に井戸がある(あった)等が問題になります。可能性の話にはなるのですが、液状化現象や、不動沈下、圧密沈下等が起こり得ます。 その他にも、函館では本来別々に道路に埋設されているはずの下水管と雨水管が1本の管(合流管)になっている地域が結構あり、稀に下水の臭いが道路に設置…

  • 【築30年以上の中古物件】~安いと魅力的なのですが、リスクもあります。~

    最近、函館では築30年以上の中古物件が売れているように感じます。築30年以上なので建物の価値は無く、ほとんどが土地代なのですが、価格が1000万円を切る価格帯の物件が多いので中高年のお客様(買主様)が、お買い求めになられるケースが多いです。 もちろんリフォームしている物件もあれば、リフォームしていない物件もあります。ここで注意していただきのが、どんなにリフォームされていても(しても)、実際に住んだ後で手直しが必要になってくる箇所が出てくるという事です。 不動産業者も、リフォーム内容で、ある程度不具合が出る可能性のある箇所は予想できるのですが、さすがに築30年以上たっている物件だとすべてを予想す…

  • 【不動産の価格】~消費税はかかる?かからない?~

    物件の案内をしている時に、お客様(買主様)から良く質問される事の1つに「この物件の価格は消費税込みなの?」というものがあります。 今、函館の市場で売りに出ている物件のほとんどは、消費税がかからないので物件価格に消費税が加算されることはありません。 考え方としてはまず、土地には消費税はかかりません。つまり、非課税なので物件価格に消費税が加算される事はありません。 次に建物ですが、個人の方(法人以外)が物件を売却する場合も消費税はかかりません。なので、物件価格に消費税が加算される事はありません。 しかし、建物に消費税がかけられる場合が1つあります。それは、法人が建物を売却する場合です。この時は、建…

  • 【下水道を使用するための受益者負担金納付済みですか?】

    先日、汲取り式のトイレを使用している建物を解体し、更地にして土地を売却する事になりました。この時、受益者負担金を収めているか確認したところ未納という事だったの売主様に事情を説明し納付していただきました。 売主様からすれば、寝耳に水だったと思います。受益者負担金とは、下水道が整備されている土地で下水道を使用する際に収めるお金です。 要は、下水道整備によって土地の価値も上がったし、下水道整備にお金がかかるので、そのような土地を所有している人は市等にお金お納めて下さいという意味合いらしいです。 1筆の土地につき1度だけ収めれば良いので過去にその土地の所有者が収めて入れば必要ないのですが収めていない場…

  • 【物件の維持管理】~契約から引渡までの間~

    以前、物件の契約が終わり10日後に引渡という物件で, 引渡前にカーポートが積雪により倒れるという事が有りました。 売主様は、その物件に住んでいたわけでは無いのですが、近くに住んでいた為、カーポートの倒壊を発見したとおしゃっていました。 その時、売主様はカーポートに雪が積もっていた事は気付いていたが、契約が終わったので買主様が対応する事だと思って何もしなかったとの事でした。 しかし、売主様・買主様立会いのもと契約が行われ、その時に引渡まで売主様の所有物なので固定資産税の日割も、残代金をもらって所有権を移転するのも引渡日を境に行いますと説明していました。 売主様の主張が通るはずもなく、結果的には売…

  • 【不動産の値段交渉はお得?】~値段交渉のリスク~

    物件案内をして買主様から物件を購入したいと言われたら、買付申込書というものに署名・捺印してもらいます。 その時、買主様に良く聞かれるのが値段交渉は可能かどうかという事です。 答えはもちろん可能です。物件の価格は売主様が決めており絶対的なものではないので交渉自体は全然問題無いです。 しかし、ここで1つ気を付けて頂きたいのが、買付申込書は購入の意思表示であって、法的に何の効力も無いという事です。 従って、絶対購入できるという保証書でも無いですし、購入の順位保全の書類でもありません。 あくまで、契約書を交わすその時までは売主様、買主様どちらもキャンセルする事ができます。 なので、価格交渉をして売主様…

  • 【まさかの経費計上】~意外と知らない減価償却~

    本日、税理士事務所に勤めているお客様とお会いしました。その時に少し為になる減価償却の方法お聞きしました。 Aという賃貸アパートのオーナー様が築年数30年以上の木造アパートを購入したのですが減価償却でき無いとおしゃっていました。 その事を税理士事務所に勤めているお客様にお話ししたところ、銀行から借入していれば減価償却できるよと言われました。 詳しく話を聞くと、「そのアパートを購入するのに銀行から借入を12年していた場合、建物の価格を12で割った分が12年間減償却されると」という事でした。 今までは木造アパートの場合、築22年以上の物件は減価償却できないと思い込んでいたので、大変驚いたのと同時に、…

  • 【正当な事由】~6ヶ月で退去?~

    先日、所有している長屋を売りたいというお客様を訪問しました。 話の内容としては、2世帯が入居している長屋を売却したいというものでした。 お客様の主張としては、正当な事由があれば6ヶ月で2世帯の賃借人を追い出すことができるから、半年後に土地建物を売却したいとおっしゃていました。 しかし、お客様の主張は通らないような気がします。なぜなら、正当な事由が見当たらないからです。 例えば、長屋が古すぎて今にも崩れそうで入居者に危害が及ぶとか、貸しているオーナー様が特段の理由でそこに住まなくてはならなくなったとか、であれば認められるケースが有るみたいなのですが、それ以外だとなかなか厳しいそうです。 結果とし…

    地域タグ:函館市

  • 【業法違反?】~昔ながらのやり方を続ける業者は~

    函館にも創業何十年という不動産業者が多数存在します。その中には、昔ながらのやり方を続けているところがあります。 昔ながらのやり方を否定する訳ではないのですが、現在の法律に合致していない事を続けているのがやはり気になります。 例えば、一般媒介契約を結ぶ時は本来一般媒介契約書を交わさなければならないのですが、一切書面を交わさないとか。または、専任媒介契約の時は3ヶ月経ったら専任媒介の更新書類を改めて交わさなければならないのですが交わさないとか。他にも専任媒介の時は、販売状況を2週間に1回書面で報告しなければならないのですが報告しなかったりとかします。 もちろん、部外者がその会社のやり方を批判する必…

  • 【コロナ騒動後の函館の不動産状況】~意外と動いている?~

    コロナ騒動も少し落ち着きこれから長期戦が始まる感じがしますが、現在の函館の不動産売買の状況は意外と悪くない感じです。 もちろん、函館は観光メインの街なのでホテルの廃業、飲食店の閉店等多くのダメージはあったのですが、今は普通に仕事ができている状況です。 よくよく考えたら今まで不動産を購入して頂いた買主様の職種を調べると函館では医療・福祉関係、公務員、建設業関係、会社員等が多く、飲食業の方やホテル関係の方は全体の10%もないような感じでした。 もちろん先行き不透明な経済状況ですから、買い急ぐ事は無いのですが、良い物件・お買得な物件がでると普通に売れていく状況ではあります。 そして、今函館でよく言わ…

  • 【出世から落ちる人】~誰が悪い?~

    不動産業者の営業マンにも出世争いはあります。しかし、非常に浮き沈みが激しい業界だと思います。 ただでさえ実力主義の世界です。過去にどんなに売上を上げていても、現在まったく売上がなければ今の地位を失います。 それに加え、上司の依怙贔屓や社内の人間関係が出世に影響します。 入社した時の支店長クラスの人達が5年後には半分近く辞めてしっまっている事も普通です。 その中で数字が出せなくて、今の地位を失いそうになり上層部への不平不満が爆発しそうになっている方とお話をしました。 その方の主張も確かにわかります。会社が決めた売上をクリア―する為に、どれだけ自分の人生を削ってきたか。 睡眠以外の時間は、ほとんど…

  • 【不動産売買では正論が通用しない場合が多々あります】~人間が相手です~

    以前、土地の引渡をしたお客様(買主様)から、隣の方の事で相談があると連絡が有りました。 正直、やっぱり来たかと思いました。なぜなら、お客様は問題が起こる行動を物件購入時にしていたからです。 お客様は古家付きの土地を購入希望ということで当社に連絡してきました。そして、現地でお会いし物件の状況を説明しました。 その時に、古家は引渡までの間に売主様で解体する事を伝えました。また、隣の敷地とは約50cmの高低差があり、お客様の購入する物件が低くなっている事と、今は売主様所有のブロック塀にて土留をしている状態なので解体時にこのブロック塀の一部は残すというのが契約の条件だと伝えました。 その条件をお客様(…

  • 【初見で何か違うと思うお客様】~物件案内時に思う事~

    メールや電話で物件のお問合せを受け、現地待ち合わせでお客様(買主様)をお待ちするのですが、お客様が来て挨拶するその時に、このお客様は購入しない、そして売ったら駄目だと感じる時があります。 もちろん、見た目や第一印象等で先入観を持って仕事をする事は良くないのですが、なんの根拠も無しにそう思ってしまうお客様がいらっしゃいます。 本日案内したお客様もそのような感じのお客様でした。奥様と二十歳前後のお子様3人の計4人で来られたのですが、見た瞬間になぜか購入しない、そして売っては駄目だと思いました。 先に述べたように根拠はまったくありません。いつものように物件資料を渡し、名詞でご挨拶をし、物件のセールス…

  • 【民法が改正ついて大家さんと話した事】

    民法が変わり不動産取引にも徐々に影響が出始めています。 今までのやり方では、売主様や貸主様に不利益な事が多くなり、本日情報を求めて日頃懇意にしている賃貸アパートのオーナー様がご相談に来られました。 まず、初めに質問された事が、不動産を売却した時、床の腐食や、建物の傾き、雨漏りなど、昔で言う瑕疵担保責任の範囲になる劣化についてでした。 民法改正後も特約を付ける事によって一切の責任を負わない事とするのは可能かどうか?という話でしたが、結論から言うとこれは可能です。 特約でその状態を明記すれば、契約不適合にはならないので責任を負わなくても良くなります。 次が2020年4月1日以降に更新した賃貸借契約…

  • 【不動産の売却】~離婚によって連帯債務の住宅を売却するケース~

    先日、物件の引渡しが終わりました。その物件の売却理由が離婚によるものでした。 離婚自体は、夫婦間の事なので、1つのライフスタイルの変化ではあると思うのですが、この離婚による売却の時に売主様の思惑と違う結果になる事が多々あります。 今回も新築を建て10年で離婚を決意されたケースなのですが残債の問題が絡んできました。 函館では新築で家を建てて返済期間が10年しかないと残債が2000万円前後残っているケースが多いのですが、今回も残債が2000万円近くあり2100万円以上での売却を望んでおられました。 売主様の地域では2000万円前後でローコストの新築が建てられる地域なので、2100万円を出費して築1…

  • 【購入しようする物件または売却しようとする物件に越境があった場合】

    不動産の売買をしているとよくあるのが越境の問題です。 簡単にいうと自分の敷地に他人の所有物(越境物)が入っている。または、他人の敷地に自分の所有物(越境物)が入っている状態です。 このような事が起きる理由はいろいろ有るのですが、例えば昔の測量技術と今の測量技術の差で杭の位置にズレが生じたり、もともと建物が存在して居るところに後から測量して杭を入れたりする事等が原因です。 この場合は、解決策は越境物を撤去する事なのですが、これが正直難しいです。 そもそも越境物が、植栽や庭石とかあればすぐ解消できるのですが、問題になるケースのほとんどが塀であったり、物置であったり、建物の一部であったり、水道管であ…

  • 【住宅ローンの審査に落ちる(盲点)】~団体信用生命保険~

    不動産を購入する為に住宅ローンを借りる場合、まず最初に住宅ローンの事前審査と言うものを大抵は行います。 この審査でお客様の年収や借入等を審査し、個人情報にブラック等の傷はないか、返済比率は問題ないか等を調べます。 ここでOKだったお客様は、その後の住宅ローンの本申込もほとんど問題なくOKになります。 しかし、ここで審査は問題ないのに住宅ローンが借りられないという事が起きる場合があります。 それは何かというと団体信用生命保険に加入できない場合です。 団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなったり、高度障害の状態になった時に、ローンの残債を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保険の…

  • 【現実的には意外と難しい住替え】~今住んでいる家を売って新しい物件を購入する場合~

    不動産売買の査定をする時に、住んでいる家を売って新しい家を購入したいという相談を良く受けます。 この時に、手持ちの現金で新しい家を購入する場合は何の問題も有りません。 しかし、住んでいる家を売却したお金で新しい物件を購入する場合は、正直、現実的ではないと思っています。 まず、住んでいる家を売却するという事は、住んでいる家を空にして引渡し、お金をもらうという事です。 逆にいうとお金をもらいたければ、住んでいる家を空にして引渡さなければなりません。 従って、一度アパート等に引越してから新しい物件を購入する事になります。 つまり、住んでいる家を引渡す前に、お金をもらう事はできませんし、お金を払う前に…

  • 【査定で高い査定額を提示する不動産業者】~業者の選び方~

    不動産を売却しようとする時は、不動産業者に自分のもっている不動産の価値がいくらなのか教えてもらうため、査定を依頼すると思います。 その時、自分が思っていた金額より高い査定金額を伝えられと嬉しくなると思います。 しかし、ここで注意していただきたいのは、高い査定金額を提示してくれた不動産業者が必ずしも良い不動産業者ではないという事です。 その理由は、不動産業者の在り方に帰属します。不動産業者は、売主様から売却依頼を受けた物件を市場に出し、問合せをしてきた買主様を案内して、契約する事によって売主様と買主様から仲介手数料をもらい売上を上げます。 これが不動産業者の仕事です。売主様と買主様を仲介する事。…

  • 【権利証はありますか?】~権利証が無いと~

    不動産売買には権利証(登記識別情報)が必要になります。 権利証(登記識別情報)とは、正確には登記済証と言われるもので、不動産登記法が改正された平成17年3月7日以降は登記識別情報と言われています。どれも、その所有者が登記名義人である事を証明するものです。 この権利証が、思わぬところで意外な問題を引き起こす場合があります。 この権利証(登記識別情報)が必要になるのは不動産取引の一番最後の決済・引渡の時です。 従って、それまで売主様が自分の手元にあると思っていて、不動産業者にそのように伝えていた場合、その取引に関わる全ての人が権利証はあるという前提のもと作業を進めて行きます。 しかし、この権利証が…

  • 【引渡】

    中古の不動産売買は、代金を支払い物件の引渡を受けた時に取引が終了になります。 ここで気を付けて頂きたいのが、買主様はここで不動産業者や売主様に物件の状態について文句を言えなくなってしまいます。 なぜなら、ほとんどの契約書には「現状渡しでの引渡が条件です」的な文言が入っているからです。 引渡し前であれば、おかしいと思った物件の状態について不動産業者にいう事によって、何かしらの対応はしてもらえます。 まだ物件の代金をすべて支払っていないので、不動産業者もトラブルを避けるために対応してくれます。 しかし、引渡が終わった後は契約書の文言を盾にして動いてくれない場合があります。 しっかりとした不動産業者…

  • 【不動産業者】

    不動産業者もピンキリなのですが、昔のようなあからさまな悪徳業者は少なくなってきたような気がします。 おそらく、SNS等の普及によりそのような業者は強制的に淘汰される時代だからかもしれません。 それでもやはりお客様にとっては、よろしくない業者は存在すると思われます。今は業者もあからさまな違法行為はしないので、悪徳かどうか見分けるのは容易ではないと思います。 しかし、見分け方もあります。その会社の営業マンを見る事です。 まず、その会社の営業マンの半数以上が勤務年数3年未満の会社です。そのような会社はブラック企業である可能性が高く、購入した後に物件に不具合があってもフォローしてくれず泣き寝入りになる…

  • 【不動産広告のチラシ】

    不動産業者は広告チラシを良く出すのですが、業者によってはチラシを自分たちで作る所もあります。 その時に、知らず知らずのうちに法律違反を犯してしまう事があります。 その時に該当する法律が景品表示法(景表法)と言うものです。 どのような法律かと言うと、「誤解を与えるような表示をしている商品・サービスから一般消費者を守るための法律」です。 そして、この法律の中身は大きく2つに分ける事ができます。 1つは不当な表示の禁止です。うそや大げさな表現は駄目だという事です。 もう1つは過大な景品の提供の禁止です。過剰な景品に惑わされ、本来の対価に見合わない商品・サービスを購入してしまう事のないように消費者を守…

  • 【登記】

    中古の不動産売買は、決済・引渡ですべての取引が終了するのですが、その時に司法書士の立会が必要になります。 司法書士にお願いする事は、基本的には買主様の所有権移転登記と言うもので、売主様のものだった物件の登記を買主様の名義に変えて登記する事です。 この他にも、買主様が住宅ローンを使う場合は、物件に抵当権という担保を付ける為の、抵当権設定の登記をお願いする場合も有ります。 買主様だけだは無く売主様も実は司法書士にお願いするケースもあります。 登記簿謄本の住所と住民票の住所が違う場合にお願いする住所変更登記や、結婚等で氏名が変わった場合に行う氏名変更登記等があります。 ちなみに司法書士に払う費用は、…

  • 【増改築のローン】~リフォームの住宅ローン控除~

    住宅ローンと聞くと新築や中古物件購入した時に、ローンの年末残高の1%が戻ってくる制度と思っている方が多いと思います。 この住宅ローン控除で忘れがちですが、増改築つまりリフォームを行った時にもこの制度が使えます。 中古物件を購入する方の中には、リフォームを行う方も多数いらっしゃいます。そのリフォームの額が数百万円になる場合は、申請した方がお得かと思います。増改築の住宅ローン控除を受ける為のおおまかな要件は下記の通りです。 ・自分の所有するマイホームの増改築である事 ・増改築後の床面積が50㎡以上である事 ・工事費が100万円を超えるもの ・取得後6ヶ月以内に入居する事 ・床面積の2分の1以上がマ…

  • 【頼み事】

    お客様(売主様又は買主様)の中には、契約の最中にいきなり契約には無い頼みごとを相手(買主様又は売主様)にしてくる方がいらっしゃいます。 頼み事イコール相手の不利益になる事です。もちろん相手はそれに同意すれば良いのですが、同意しない場合がもちろんあります。 そうなると後は不動産業者の采配によって契約の行方が左右されます。もちろん、契約には無い頼みごとなので断ることもできるのですが、断る事によってその後の契約進行に影響し、契約自体が無くなってしまう可能性もあります。 しかも、その物件が大きい価格の物件で有れば有る程、不動産業者は考えます。ここは自分が引き受けた方が良いのではないかと。 頼みごとなの…

  • 【リフォームの相場】~業者or自分リフォーム~

    中古物件を購入する場合、ほとんどの物件がリフォームを必要とすると思います。 よく聞かれるリフォームが、屋根外壁の塗装はいくらか、キチン等の水回りの交換費用はいくらか、クロスの貼替はいくらかというものです。ちなみに函館でのリフォームの相場(普通の2階建の戸建の場合)は ・屋根外壁塗装 約80万円 ・キッチン交換 約40万円 ・風呂交換 約50万円 ・トイレ交換 約10万円 ・洗面台交換 約5万円 ・全室クロス貼替 約40万円 ・全室床貼替(CF等)約30万円 ・玄関ドア交換 約40万円 となります。 上記以外にも物件によっては外構工事や間取り変更などの造作工事等がありますが大体300万円あれば一…

  • 【物件価格の交渉】

    買主様を物件に案内して、申込を頂いた時、価格の交渉があった場合はいつも少し考えます。 価格交渉がある申込をもらった場合、不動産業者の行動は決まっています。売主さんに連絡する事。 しかし、ここで正直に「今、お客様を案内して申込を頂きました。しかし、〇〇〇万円の値引き交渉があります。」とは売主様に伝えません。 このような場合、不動産業者は「明日、〇〇時にお客様を案内する事になりました。とても前向きに検討していただけるお客様です。しかし、もしかしたら、値段交渉が入る可能性があります。値段交渉がはいりましたら、私の方で一切判断せずに〇〇様(売主様)へそのままお伝えしますので宜しくお願い致します。」的な…

  • 【未登記部分】~意外と忘れるもの~

    未登記部分のある物件というものがよくあるのですが、たまに不動産業者も気付かずに取引される事があります。 買主様が現金購入の場合は、特に問題なく取引が終了するケースが多いのですが、住宅ローンを組む場合は銀行の担当の方に指摘されてしまう事があります。 そうなると、少し恥ずかしいのと、未登記部分を登記しなければならないので売主様の費用負担が発生し、売主様からの信用も少し失います。 そうならない為の方法としては、函館の物件であれば、確認するのが全部事項証明書の面積と、固定資産税公課証明書等の面積を比較し違いがないか確認する事です。ここで違う場合は未登記部分がある可能性があります。 次に建物図面と現在の…

  • 【お客様】~業者経由②~

    続き~ 建築業者がもってきた買付証明書を見ると売買代金の15%を値引きした金額を記入していました。 私は売主様に聞いてみますとだけ伝え買付申込を頂きました。その後、売主様にはありのままを伝えたところ、まず値引交渉には応じないという回答でした。そして、引渡期間が短いのは売主にとって得になる事は何もなく、リスクしかないので引渡は最低でも7月末くらいには延ばしてほしいとの事でした。そして最後に、この話はお断りしても良いとのお返事でした。 私は、値段と期間の事を建築業者に伝えたところ、なぜか急に要望を変え、あんなに6月中頃の引渡を主張していたのにもかかわらず、引渡を7月中頃まで延ばしても良いのでもう1…

  • 【お客様】~業者経由①~

    先日、知人が新築を建てるので土地を購入したいと言う個人の建築業者がいらっしゃいました。話を聞くと当社で仲介しているA土地を購入したいので今すぐ申込をするというものでした。 A土地と言うのは、金額は安いのですが問題のある土地で、そのまま申込を頂いたら後でトラブルになる可能性がある物件でした。 なので事情を説明し、申込をもらう前に現地で一度、物件の説明をさせてもらう事にしました。ここですでに矛盾と言うかおかしい点があり、購入する方が忙しくまったく時間をつくれないので自分(建築業者)が話をすべて聞くというものでした。 私が重説・契約書の説明をし、仲介手数料をいただくのは土地を購入して頂く買主様です。…

  • 【贈与税】~110万円~

    不動産の相談を受けている時によく聞かれるのが相続税対策の為の贈与です。 しかし、贈与には当然贈与税がかかります。どういう仕組みなのかと言うと相続により財産をもらった時は当然相続税がかかります。 しかし、財産を持っている人が生前に配偶者や子供に財産をあげてしまえば、その分、相続の時の財産が減って、相続税がかからなかったり、少ない負担で済むことになります。 それでは、相続税の制度自体が揺らぎますし、生前に贈与をしない人との間に不平等が生じてしまいます。 そこで、生前に贈与によって取得した財産に対して相続税課税に代わるものとして、贈与税の制度が設けられました。つまり、相続税の補完的課税としての意味合…

  • 【土地現金購入】

    土地を現金で購入のお客様には注意が必要です。「現金なのでローンも無くすぐ購入できます」と聞いて鵜呑みにしヒアリングを怠ると後で痛い目をみる場合があります。 その理由は土地購入の目的にあります。その土地を新築を建てる為に購入する場合、土地は現金で買っても建物はローンを組むというケースが普通にあるからです。 そうなると、土地を買った後に銀行の審査を行うのですが、仮に不承認(駄目)だった場合は大変な事になります。 まず、不承認がわかった時の状況で起こる事が変わります。契約が終わり決済に移る段階の時は、別な銀行に事前審査を出すという話になるので、決済日を伸ばす合意書又は変更契約書を交わさなければならな…

  • 【仮登記】~見逃してしまう表記~

    土地の謄本(全部事項証明書)の中に仮登記という表記がある時は注意が必要かと思います。この仮登記というものは手続き上、登記を行う要件が整っていない場合に、将来の本登記の順位を確保する為に行われる登記の事を言います。 簡単に言うと、「今は所有権移転を行う為の要件が完全ではないが、そのうち要件が整うので先に仮登記と言うもので物件を押さえてしまおう」というものです。 つまり、所有権を移転するための順位保全になります。従って、極端な事を言うと誰かに所有権が移っても、本登記を行えば順位が1番になり自分のものにする事ができるという事です。 仮登記権者が、すぐに本登記を行えば特に問題はないのですが、仮登記権者…

  • 【空家の譲渡所得に関わる特別控除】~相続した空家を売却した時の税制上の優遇措置~

    不動産を売却した場合、売却した時の利益に対して税金が課せられます。(物件の所有期間が5年以下の場合は利益の39%、所有期間が5年を超える場合は利益の20%を税金として税務署に取られます。) 例えば、不動産を売却し経費を差し引いて利益が1000万円出た場合は税金に200万円もしくは390万円程取れられる計算になります。 しかし、この税金を取られないケースが幾つかあります。その一つが、古い建物付きの土地を相続した場合です。 この建物を解体更地にして売却するか、または建物が地震に対する一定の安全性に係る規定に適合する場合は3000万円まで税金が控除されます。つまり、取られる税金の額が3000万円以下…

  • 【休業要請】~函館の状況~

    北海道知事により札幌市を含む石狩管内以外で、休業要請が一部解除されました。函館市は、石狩管内ではないので一部解除された訳ですが、これからの状況は、まだ先行き不透明です。 今回のコロナウイルスの影響で、函館ではホテルの廃業、飲食店の閉店等が結構あり、航空業・JR・バス事業・タクシー業にかなりのダメージがあると聞いています。 その影響を受けて解雇や失業、所得の低下等もすでに起きています。函館の不動産業者にももちろん影響があり不動産購入や賃貸住宅への転居に慎重な姿勢をとる方が多数いらっしゃいます。モデルルーム、オープンハウスへの来場件数の低下は著しいです。 しかし、ステイホームの影響なのかネット閲覧…

  • 【住宅ローン控除】~適用要件の弾力化~

    住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1%を10年間所得税から控除すというものです。 例えば、住宅ローンの年末残高が2,000万円の場合は20万円、1,000万円の場合は10万円還ってきます。これが10年間続くので、かなり有難い制度です。 しかも、消費税増税によりこの10年間という期間をさらに3年間延長して13年間控除してもらえるようになりました。 しかし、この増税による優遇措置も期限があり「2020年の12月31日まで」に物件に居住した場合に限るというものでした。 今回の住宅ローン減税の適用要件の弾力化とは、端的に言うとこの「2020年12月31日まで」の期限を「2021年の12月31日…

  • 【任意売却】

    先日、任意売却の為お客様の自宅を訪問しました。任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなったが、債権会社によって住宅を差押え・競売になる前に、銀行に了承を得て市場に出して売却してしまおうというものです。 今回のケースは、物件の価値が残債よりも低い為、残債以下の金額で売却するしかなく、仮に買主様が決まり売買が成立しても、売主(所有者)様の残債が数百万円残ってしまう感じになります。 売主(所有者)様は、家を手放して他の人に物件を明け渡した後も、住んでいない家の残りのローンを払い続けていかなければならない結果となります。 このやり取りで売主(所有者)様と何度かお会いしたのですが、気になる事がありました。…

  • 【在宅ワーク】

    在宅ワークになってから思う事ですが、今までトップセールスだった人も、この仕事の変化にうまく対応できないと、これからは売上を上げる事ができないと思います。逆に、この変化の中で新しい売上の上げ方を身につけた人はトップセールスになるような気がします。 先日、お客様から米国で原油先物価格が暴落し初めてマイナス価格になったと聞きました。1983年以来の出来事だそうです。今までなっかた現象が色々起っているそうです。 このコロナウイルスの影響も少しづつ落ち着いてきているように感じるのですが、この騒動が収束したときに果たして今と同じ環境のままなのか、それとも気付くと気付かないとに関わらず大きな変化もたらしてい…

  • 【不動産で忘れがちな税金】

    不動産取引では様々な税金が絡んできます。固定資産税、消費税、登録免許税、印紙税、不動産取得税、譲渡所得税です。 この中で特に気を付けて欲しい税金が不動産取得税と譲渡所得税です。この二つ以外の税金は、不動産の取引中に支払うので気付くのですが、不動産取得税と譲渡所得税は、取引が終わって数ヶ月後にいきなり納付書やハガキが送られてきて、支払わされるのでビックリします。 不動産取得税は、不動産を取得した時に都道府県が課税してくる地方税です。計算方法は下記のようなものです。 不動産取得税 (原則) ・土地 固定資産税評価額 × 4% ・住宅 固定資産税評価額 × 4% (特例) ・土地 固定資産税評価額 …

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