勤め人から経済的独立を目指す大家の記録。 ボロ物件専門。リフォームはほぼＤＩＹ。 主にＤＩＹの作業内容を発信。
前回記事を書いたのは昨年の6月。 そこから半年以上空いてしまったので、この期間の流れを整理しておく。 1．7号戸建と6号戸建のリフォーム 昨年6月は時期的に7号戸建のリフォーム真っ最中。 5月から始まって以後、建物の構造から直す必要性があったことから以前から手伝ってもらっている個人の大工さんに、何度も現場に入ってもらいリフォームを進めた。 傾きや束の浮いた床、和式便器からの洋式化、砂壁へのボード貼り、畳からの洋室化。 構造から触る必要のある物件はどうしても時間がかかり、その後に内装もやるから結局すべて終わったのは10月ころ、入居は11月。 10月に終了した段階で現場は、購入から1年以上経過し、…
職人との付き合い方
ここ半年のまとめ
5号戸建のリフォームもほぼほぼ終わり。7月に購入してから約5ヶ月、大幅に予定が遅れた結果となり不甲斐なく思う気持ちが強い。 もう少しモチベーションを高く作業に当たることができればもう少し早くはできたろう。しかし中々それをコントロールすることは難しいものだ。気合でどうにかなればこれまでも苦労していない。 つくづく思うのはDIYの限界だ。工期がよりかかってしまうことで募集時期も遅れ、入居の機会損失につながる、というのは不動産投資の基本といえる。 これまではそれでも自分だけでやってはきた。理由としては気楽であることと人工コストだ。気軽に頼める職人さんとの繋がりがなかったこともある。とはいえ大家業を続…
リフォームをどこまでやるか問題。 俺が買ってきた築古物件はほとんどがそのままでは入居者がつかない物件ばかりだ。水回りなど基本的な部分に大きな欠陥がなかったとしても、壁や床など表層的な部分の痛みはある程度あるものだ。 そんな状態で入居させようとすれば募集家賃を生活保護基準まで大幅に下げる必要はあるだろう。その場合入居者が現れてもその質は推して知るべしである。 入居者の質が下がれば家賃滞納なども起きやすくなるし、直さずに貸しているのだからクレームも頻繁に起きるだろう。物件管理を業者にお願いすることも難しく、様々な面でリスクとストレスは増える。 そのため大抵はある程度リフォームして、それなりの家賃と…
最近のリフォーム状況について。 基本的に休みの日や仕事終わりは物件に入ってリフォームを続けている。 丸一日休みの日は朝7時ころには到着し作業を始め、昼飯を適当に済ませ日没くらいまで作業をして帰る。 時間、気力、体力的に余力を残して終わらせる。リフォーム始めてそろそろ3年経つが、毎回限界まで追い込んで作業を続けることはできないとどこかの時点で悟った。 多分毎回そんな調子でやってたらこんなに続けられていなかっただろう。 一度やった作業内容であれば次回からの効率は上がる。というか初めての作業はどんなに予習をしていても死ぬほど効率が悪い。壁紙貼りやクッションフロア貼りも初回の非効率さは尋常じゃなかった…
久しぶりにブログを書いてみる気になったので思いつくままに書いてみる。 今年の夏から現在、冬の間は購入した5号戸建のリフォームに集中していた。 一ヶ月遅れで決済した6号に関しては未だ手つかず。正直計画倒れである。 購入前の計画では10月から11月までには5号を終えて募集までにはこぎつけているはずだった。 しかし見積もりは甘かったようで、残置物モリモリ＋床の傾き、シロアリ被害に想像以上の時間を取られた。結果的に予定より1～2ヶ月は遅れた進捗状況となっている。 この5号が片付いたとしても6号にかかる労力はさらに多くなる見積もりで、正直買って後悔している感がある。 そんなこんなで情報発信に関してはツイ…
4号表層リフォーム。 天井、壁、床まとめ。
シロアリ被害の柱を入れ替え。 砂壁の解体。 ジャッキアップ時の注意。 柱の加工。
床の上張り工法。 下地が傷んでいる場合に有効。 ネダボンドは欠かさない。
シロアリ被害について。 木部などの解体、道具の紹介。 床下で薬剤の散布。
4号戸建の購入経緯。 物件スペック、リフォーム方針。
3号戸建のまとめ。 物件金額、利回りなど。
エアコン設置工事（プロによる） 壁への穴開け方法。
ふすまの貼り替え。 間仕切り用と板ふすまの違い。 清潔感を出すには必須の作業。
砂壁への壁紙直貼り：木工ボンドを下地固め、貼り付けにフル活用
砂壁への壁紙貼り付け。 木工ボンドの活用法。 下地固めと壁紙貼り補助。 効率は良いが仕上がりは最低限の出来。
雨漏りの補修。 瓦屋根の危険性。 コーキングでの一時凌ぎ。
シロアリ被害のある脱衣所の床と柱。 根太と合板の交換。 柱の穴を埋めて板で隠す。
3号棟のリフォーム計画について。 物件スペック、購入理由、今後の方針。 悪くない買い物だが、今まででもっとも手のかかる物件。
短期的な成果への中毒。 長期的な成果を得るためのバランス感覚。 DIYにハマる罠。
減価償却についての入門書。 会計と税務の違い。 修繕費と資本的支出の区別。
家賃債務保証について。 連帯保証の極度額。 不動産業者と保証会社との関係。
キャッシュフローは操作可能、これに囚われるのは危険。 本当の利回りは物件を売却しないと分からない。 規模拡大には物件の売却が必須。
これで安心！シロアリ対策感想。 ヤマトシロアリであればDIYで対処可能。 床下産業は情報の非対称性が大きい。
青木雄二先生のマルクス論まとめ。 労働者は全員が搾取される立場で中流などいない。 神はいないと誓えないと、資本家にはなれない。
セミナー感想：9/26開催 ZOOM不動産セミナー オロゴン&タケゾウ師匠の講義
9/26開催zoom不動産セミナー感想。 大家力とはレバレッジを効かせ、チームを作る能力。 自分の儲けは二の次、利害関係者を儲けさせる。 メンタルブロックを外すには先人から学ぶ。
読書メモ：印鑑の基礎知識。 印鑑や署名についての基礎的な内容。
ひとりでできるもんによる合同会社設立。 費用は65，580円。
外構DIY費用の概算：土留め塀4m18,718円＋4段アプローチ22,188円
外構作業にかかった費用まとめ。 土留め4mと4段の階段で約40，906円
ブロックを使った階段作り②：コンクリートの流し込みと表面の仕上げ方
外構の階段作り②。 コンクリートは厚みを確保しないとジャンカが起こる。 補修には軽量モルタル。 外構作業は複数人を推奨。
ナニワ金融道感想。 読まない、考えない人間は他責で生きる。 自責の生き方とは。 灰原の資本主義ゲームの進め方。
聖帝zoomセミナー2020 第四回感想「読む、考える、応用する」
2020年第4回聖帝zoomセミナー感想。 「読む、考える、応用する」
ブロックによる外構の階段作り。 段差の高さを統一することが重要。 そのためにブロックの置き方で調整する。 完璧を求めない、妥協も必要。
ブロック塀による土留め2回目②：C－10ブロック30個を一日で積む
ブロック塀の仕上げ。 カーブする塀の隙間の埋め方。 鉄筋の継ぎ足し。 天端の直線の出し方。
二度目のブロック塀による土留め作り。 以前よりブロックの厚みと鉄筋を簡易的に変更。 以前犯したミスはせず、二度目ということもあり作業効率は上がった。
このままでは客付けできない、と言われた物件の問題点。 アプローチが砕石敷きの坂道。 駐車場がRC砕石。 リフォーム前に意見を聞くべきだった、と反省。
キッチンへのリメイクシート貼り：費用対効果が高く初心者におすすめ
キッチンへのリメイクシート貼り。 費用対効果は高く、初心者におすすめの作業。 シワや気泡をいかになくして貼り付けるか。
洗面台の設置。 比較的容易な作業だが、給排水管の接続に慣れがいる。 フレキ管の扱いには注意。
フローリングの捨て貼り工法②：高コスト・高難易度・高クオリティ
フローリング施工の細かい注意点。 クッションフロアとの比較。 コスト、時間ともに約3倍。 高クオリティは間違いないが、使い分けが重要。
フローリング貼り。 一列目がズレると全てが狂う。 巾定規の要領で壁に合わせることが肝要。
トイレのリフォーム。 壁紙、床、便器交換。 トイレの清潔感は客付け上重要なポイント。 便器交換は意外と簡単。
窯業系サイディングボードの外壁塗装④：上塗り完了。かかった費用は約26，556円
外壁塗装の仕上げとかかった費用。 合計26，556円 外注したらこの程度の作業でも10倍以上はするだろう。非常にコスパの良い作業。
外壁の下塗りとパテ埋め。 外壁用塗料の選択、メーカーへの問い合わせ。 パテは板金用の強力なラクーダパテ。
外壁のシーリング打ち替え。 剥がすことが最も手間がかかる。 打つこと自体は簡単。 重大トラブル予防の観点からは重要。
キッチンのクッションフロア施工。 床下収納部の作業方法。 大家仲間との繋がり、教え合うことで作業が効率化されスキルが上がる。
外壁塗装①高圧洗浄とケレン。 ケルヒャーとワイヤーブラシで掃除。
タイル張りの風呂をリフォーム④：水栓交換と仕上げ、総費用は21，176円
タイル風呂リフォーム仕上げ。 水栓交換とパーツ取り付け。 総費用21176円。
壁付け混合水栓の交換：シールテープの巻き方とソケットの回転数
壁付け混合水栓の交換。 シールテープの巻き方とソケットの回転数。 漏水の確認は念入りに、怠るとダメージは大きい。
エアコン設置。 フレア加工と真空引き。 3色線とチャージバルブ。 室内機前面の接続ミス。
中古エアコンの設置①：背板の設置と冷媒管の接続ミス、フレアの破壊
エアコンをDIYで設置する費用対効果、長期的に見ないと割に合わない。 背板の設置と配管の接続方法。 フレア部分の破壊。
タイル壁のペンキ塗装。 下地処理、プライマーとしてミッチャクロン。 水性ペンキより油性が耐久度高し。 コスパは良いが、耐久性は未知数。
タイル張りの風呂をリフォーム②：床に「プレーンエンボス」を貼る
風呂のタイル床にシートを貼る。 セメントでタイルを埋め、シートをボンドで貼り付けて、シーリング。 作業難易度は低いが、高価は高い。
タイル張りの風呂、壁と床をどうリフォームするか。 床はシートを貼るのが楽。 壁はパネルを貼るか、塗装。 確実だが高コストか、不安要素は大きいが低コストか。
壁の漆喰塗り：記事のまとめ、4畳の部屋を塗った費用は9，760円
漆喰塗りのまとめ。 かかった費用は9，760円。 自分で練った方が圧倒的に安い。
漆喰へのシーラーと上塗り。 アクの克服。 コテとコテ板は大きめのものが使いやすい。
クッションフロアの貼り方。 ボンドの量を間違えると酷いデコボコになる。 クシ目ゴテの使い方が鍵。
プリント合板への壁紙。 継ぎ目のパテ埋めとサンディング。 最低限の注意を払えば、簡単な下地。
聖帝セミナー④聖帝編。 一事専心。孤独、フロー、狂気。 どうやって狂気を得るか。
壁の漆喰塗り⑤：漆喰の本塗りするも……最悪の結果「アク」の発生
漆喰にアクが発生。 コテの練習により効率と仕上がりの向上。 粉漆喰の注意点。 アクの原因と対策。
聖帝zoomセミナー2020 第三回 感想③「あだち先生編」
聖帝セミナーあだち先生編。 他人へのリスペクト、期待の明確化。 交渉力を持つには。
聖帝zoomセミナー2020 第三回 感想②「支那そば軍曹編」
聖帝セミナー感想②支那そば軍曹編。 テーマはメンタルブロックを外せ。 自己啓発本に影響されすぎず、己を知り、自分に合った生き方を。
聖帝zoomセミナー2020 第三回 感想①「もぎじゅん先生編」
聖帝zoomセミナー2020第三回。 もぎじゅん先生編感想。 意思決定と運と結果。 自分の意思決定をどう受け入れるか。
壁の漆喰塗り④：石膏ボードに下地材の塗りつけ…失敗、コテ使いの訓練法
コテ使いの練習方法。 いきなりコテで壁を塗るのは無謀。 まずは動画を観ながら段階的な練習。 結果的に効率が良くなる。
石膏ボードの穴を補修。 スイッチボックスサイズの穴、下地を入れる必要がある。 新しい石膏ボードとメッシュテープ、パテ埋め。道具さえあれば誰でもできること。
土留めとしてのブロック塀：記事のまとめ、かかった費用は￥74，148
ブロック塀の記事まとめ。 かかった費用の概算。
建材屋の敷居は高く見えて、意外と低かった。 親切丁寧な対応、ネットと変わらない価格、確実なアドバイス、良いことづくめ。 素人こそ専門店へ。
壁紙の選び方。 下地によって仕上がりは左右される。 厚みとデザイン。 立体的で大柄なデザインのものを選ぶ。
書評：「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」：河津桜生
スルガショックなど不正スキームの紹介。 レベルに応じた融資開拓の方法。 今後の具体案が自分の中でもまとまる。
重ね断ちと突きつけの比較。 重ね断ちに必要な道具。 施工の注意点。結局は実践を繰り返し、体で覚えるしかない。
漆喰を塗る上での注意点。 下地に応じて方法が変わってくる。まずは素人でもできる方法で挑戦すること。 部材については左官用建材屋で詳しく聞く。
壁に漆喰を塗る場合のコストとメリットを考えた。 プロと同じ手法を使えば量産クロス以上にコストを下げられる。 こうなると問題は技術面のみに絞られる。
基礎部分の欠けていたモルタルの補修。 左官職人さんの作業を間近で拝見する。 軽量モルタルや速乾剤、モルタルで直角を出す方法。 職人のコテさばきは尋常ではない。
ブロック塀の天端仕上げとフェンスの設置、土の埋戻し。 ブロック塀作業はこれで終了。結論としては素人でもDIYは可能だ、ということ。
書評「SNSの超プロが教えるソーシャルメディア文章術」：ブログは情報発信、ツイッターは交流
SNSの目的は「情報発信」と「交流」 究極的な目的は信頼を得ること。 情報発信でもある程度「自己開示」を。 人間味のある交流は自分から行う。
ブロックの二段目と三段目で、ガタガタになった一段目の修正を図る。 作業に必須のブロックコテと革手袋、作業効率が相当変わる。
DIYと投資効率について。 物件のリフォームをする上で DIYでセルフリフォームするべき か 業者に任せるべき かはよく議論になる。 絶対的な答えなどない問題だが、考えてみる。 1．DIYは大抵の人にとって投資効率が悪い 投資効率、投入した資金を回収するまでの期間がどれだけかかるか。 表面的な利回りを 物件購入費用＋リフォーム費用／家賃収入 で計算すれば、DIYの方がリフォーム費用を抑えられる分、利回り自体は高くなる。 しかし問題は作業完了までの期間だ。 リフォームが完了するまでの間、入居はできず、家賃も得られない。 自分でリフォームする場合と業者に任せた場合で、どれだけ空室期間が伸びることに…
2号物件の裏庭には立水栓と排水のためのガーデンパンがある。 庭木の水やりなどができるように付けたものだろう。 その排水パンが詰まり、水が常時溜まった状態になっていた。 排水管の詰まりをどうにか解決できたので、参考にしてほしい。 1．ガーデンパンが詰まった原因はモルタル 2．対策は溜まっているものを掻き出すしかない 3．最終手段パイプクリーナー 4．おわりに 1．ガーデンパンが詰まった原因はモルタル 最初からガーデンパンは詰まっていたわけではなかった。 十年以上手入れをしていなかっただろうから、水の流れは悪かったのだが、ずっと水が溜まることはなかった。 決定的な原因は ガーデンパンでモルタルを洗…
これまでベンジャミン・フランクリン著「フランクリン自伝」をたびたび紹介してきた。 hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com その中でも十三徳について一つ一つ取り上げてきたが、今回で最後になる。 これらの徳を取り上げたのは、何よりも私自身がさらに実践していくための復習を兼ねることが理由だ。 本を読んだ直後は誰でも高尚な気持ちになり、俺も頑張ろう、と気持ちを新たにする。 しかし、そのモチベーションは実践を継続しなくては続かない。 十三徳でなくとも、それぞれが…
物件にかける火災保険について。 以前の記事で紹介した「不動産投資と火災保険」を参考に色々と見直してみた。 hacchi6.hatenablog.com そうすると、1号物件購入時に入った保険の問題点などが浮き彫りになってきた。 その点を書いていきたい。 1．加入のしおりはちゃんと目を通そう。 2．浮かび上がる問題点。 3．保険を見積もると共済よりかなり高額に。 1．加入のしおりはちゃんと目を通そう。 私が1号物件を買った当初、火災保険も当然加入した。 そのときの考え方としては どうせボロ物件だから、保険も最低限で十分だ というものだった。 そのためネットで保険料を比較するなどして、最も安く済む…
社長の必読書、と呼ばれているかは分からないが、かなり有名な本だと思う。 【新版】小さな会社★儲けのルール 作者:竹田 陽一,栢野 克己 発売日: 2016/07/21 メディア: 単行本（ソフトカバー） この本は社長のみならず、小さくても自分のビジネスを持っている人、主体的に生きる人なら誰でも読むべき1冊だ。 精神的なことだけでなく、具体的で実務的な内容が多く含まれているので読みやすい。 書かれている内容はあらゆる分野に当てはまるものだが、今回特に響いたポイントを大家業に当てはめて紹介したい。 1．営業が商品の2倍のウェイトを持つ。 2．商品の数は一つに絞る。 3．人生の方程式「人生＝素質×時…
2号物件の押入れの解体、塗装作業などが完了したのでまとめる。 1号物件のときの押入れ記事はこちら hacchi6.hatenablog.com 1．押入れの解体 2．押入れ内のペンキ塗り 3．戸のサンディングと塗装 4．襖の組み立て 1．押入れの解体 2号物件には押入れが二つある。 元々の寝室とリビングに一つずつ。 天袋付きでふすま紙は日に焼けて使えそうにない。 そうでなくとも枠が黒色で和室っぽさを拭えない。 以前と同じようにリメイクすることとした。 まずは中段の解体から。 要領は以前も行ったため十分分かっている。 ぞうきんずりをバールで外し、中段の板を下から押し上げる。 隙間があいたらバール…
前回までの「フランクリン自伝」の記事。 hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com hacchi6.hatenablog.com 今回の三徳はこれまでの徳と比べて抽象度が高く、実践も容易ではない。 これまでの徳を備えていなければ、身につけることは困難だろう。 しかし徳の習得がどの段階であっても、身につけようと努力しない限り得られる徳ではない。 1．誠実「詐りを用いて人を害するなかれ。心事は無邪気に公正に保つべし。口に出すこともまた然るべし。」 2．正義「他人の利益を傷つけ、あるいは与うべきを与えずして人に損害を及ぼすなべからず。」 3．中庸「極端…
ブログやツイッターで情報発信をする者は 文章力を磨きたい という思いを誰もが持っていると思う。 とにかく書けばいい、などと独学でいくら文章を書いても効果は薄いだろう。 書くにしても、まずは一冊文章術の本を読んでからだ。 その一冊目として勧めたいのが 「20歳の自分に受けさせたい文章講義」 古賀史健 である。 20歳の自分に受けさせたい文章講義 (星海社新書) 作者:古賀 史健 発売日: 2012/01/26 メディア: 新書 この本は単なる文章書きの技術、ノウハウに留まらず、文章を書くとはどういうことなのか、という点に深く踏み込んだ内容になっている。 今回はその中でも、特に重要と私が感じた3つ…
ブロック塀編はまだしばらく続く。 前回まででコンクリートの流し込みは終わり、無事に固まった。 一見して平らになっているようには見えるが、恐らくそうはなっていない。 まずはブロックを仮置きしてみて、ちゃんとキレイに並ぶかどうかを試してみた。 1．ブロック一段目の仮置き (1) コンクリートブロックの種類やサイズ (2) 今回使用したブロック (3) ブロックの購入 (4) ブロックの仮置き 2．一段目の施工 (1) 鉄筋への水盛り (2) 仮置きしたブロックと水平な水糸で高さのズレを測る (3) 塀の面を合わせる (4) モルタル練りと一段目の積み上げ 3．左官職人からの助言 (1) 外でのDI…
不動産賃貸業を拡大し続けよう、と思うならば法人化は避けられない。 その究極的な目的は「節税」である。 法人化に関する書籍は数多く出版されているが、まずは基礎的な内容が書かれている一冊を紹介したい。 神山重子著：不動産オーナーの「管理法人」超活用術だ。 不動産オーナーの「管理法人」超活用術 作者:神山重子 発売日: 2018/03/27 メディア: Kindle版 この本を読むべき人 今後法人化を検討している人 法人化に関して初めて学ぶ人 法人化に関して基本的な事項をおさらいしたい人 1．不動産法人の形態 (1) 管理委託方式 節税効果 小 (2) 一括借上げ方式（サブリース方式） 節税効果 中…
物件を購入しリフォームをDIYで行う場合、その作業はかなり骨の折れる仕事となる。 壁紙の貼り替え、床の貼り替え、設備の交換…… どこまで自分でやるかにもよるが、ボロ物件度が高ければ高いほど作業量は増える。 作業を初めてからリフォームが完了するまで、数ヶ月から一年近くかかることも珍しくはない。 最初はやる気に満ち溢れて始めたDIYだったが、ときには もう嫌だ これ以上リフォームなんてやってられない という具合に気持ちが萎えてしまうこともある。 そんな状態に陥らないためにどういった対策が必要なのか、陥ったときはどうすれば良いのか、考えてみたい。 1．マインドセットを固める 不動産業を志し、物件を実…
これまでに2回「フランクリン自伝」を紹介している。今回が3回目。 フランクリン自伝 (岩波文庫) 作者:松本 慎一,西川 正身 発売日: 2014/12/18 メディア: Kindle版 十三徳の4つ目から6つ目の徳である 決断、節約、勤勉 を取り上げ、考えてみたい。 1．決断「なすべきことをなさんと決心すべし。決心したることは必ず実行すべし。」 2．節約「自他に益なきことに金銭を費やすなかれ。すなわち、浪費するなかれ。」 3．勤勉「時間を空費するなかれ。つねに何か益あることに従うべし。無用の行いはすべて断つべし。」 4．おわりに 1．決断「なすべきことをなさんと決心すべし。決心したることは必…
不動産を取得した場合、火災保険の加入は必須だ。 しかし大半の人は火災保険について、ちゃんと勉強したことがないのではないだろうか。 保険代理店の勧めるままに契約したり、ネットでちょっと調べて安いから、という理由で最低限の保証内容にしたり…… 災害などの事故が起こらなければ、それでも問題ないだろう。 しかし特に築古の物件を運営する場合、様々なトラブルは避けられない。 いざというときになって なんでこの事故では保険金が下りないんだ と嘆いても遅いのだ。 火災保険についてしっかりと学びたい、と思ったなら今回紹介する一冊 不動産投資と火災保険 改定増補版：藪井馨博 がオススメだ。 不動産投資と火災保険 …
書評「アウトプット大全」：アウトプットでしか現実は変わらない
自分を高めようと思う者にとって、学びは必須だ。 月に数十冊読書をする人なら 日々たくさんの本を読んでいるから、自分は成長している などと考えるのではないだろうか。 しかしそんな人はこう感じたことはないだろうか。 なぜ自分は読んだ本の内容をほとんど思い出せないのだろう 本を読み、その一ヶ月後、読書直後と変わらず内容を覚えている人間はほとんどいない。 大抵の人間はその本に対して、薄い説明しかできないはずだ。 私も見に覚えのある話だ。 たくさん本を読んでいるはずなのに、全く身についている気がしない。 そんな悩みに明確な回答を与えてくれるのが、このアウトプット大全だ。 学びを結果に変えるアウトプット大…
土留めとしてのブロック塀④：コンクリートの流し込みと水平の重要さ
ブロック塀の作業についてだが、前回は鉄筋を組み上げたところまでだった。 hacchi6.hatenablog.com 見栄えはともかく、一応コンクリートを流せる状態にはしたわけだ。 今回は流し込んだ結果どうなったかを記そうと思う。 多分プロからすれば見るに耐えない結果だ…… 1．コンクリートをどうやって用意するか 2．コンクリの流し込み、やってきた業者に呆れられる現場 3．スコップとコテでひたすら平らにする 4．改善点 1．コンクリートをどうやって用意するか コンクリートは自分で作ることができる。 材料は セメント、砂、砂利、水 これだけだ。 これらを適切な分量で混ぜて練る、すると生のコンクリ…
前回の記事ではフランクリン自伝の全体的な紹介に留まった。 hacchi6.hatenablog.com 今回はこの本のエッセンスと言える 十三徳 について 節制、沈黙、規律 の三つを取り上げたい。 私が不動産事業で成功を目指すため、これらの徳とどう向き合っているかを踏まえて紹介したい。 1．節制「飽くほど食うなかれ。酔うまで飲むなかれ。」 2．沈黙「自他に益なきことを語るなかれ。駄弁を弄するなかれ。」 3．規律「物はすべて所を定めて置くべし。仕事はすべて時を定めてなすべし。」 4．おわりに 1．節制「飽くほど食うなかれ。酔うまで飲むなかれ。」 十三徳の中で一番に挙げられているのが、この節制だ。…
学び、成長する上において読書は必須である。 読書する必要のない人間がいるとすれば、向上心を失った人間であり、それは幸福になることを諦めた人間でもある。 成功する、幸福になることを目指すのであれば、日々の読書は欠かせない。 しかし、そのような人間は読書以外にもやることは多いものだ。 そんな中でもどうやって読書時間を確保するのか。 その助けとなるのが、オーディオブックである。 1．オーディオブックとは (1) オーディオブックとは オーディオブックとは端的に言えば 紙の本の内容を朗読した音声 である。 プロの声優が本を朗読しており、目で読む本ではなく、耳で聴く本である。 近年はスマートフォンやスマ…
今回は書評という形で、私が読んだ本について紹介していきたい。 書評を書く目的は、私自身がアウトプットをすることで、本の内容を自分のものにするためである。 以前の記事で読書法・勉強法については触れた。 hacchi6.hatenablog.com だがこれだけでは本の内容を身につけるには足りない。 内容を自分だけが読むものにアウトプットするだけではなく、他人に対して説明できるようでないと、本当に得た知識を活かせるようにはならない。 そのための場として、このブログを使っていきたい。 今回紹介する一冊は ベンジャミン・フランクリン著：フランクリン自伝 である。 フランクリン自伝 (岩波文庫) 作者:…
前回の記事ではブロック塀の基礎として、穴を掘り、底に砕石を敷き固めるところまで書いた。 hacchi6.hatenablog.com 今回はそこに鉄筋を組む作業である。 1．鉄筋とブロックの種類 (1) 鉄筋の太さと立てる間隔 (2) コンクリートブロックの厚み 2．鉄筋をどう組むか 3．鉄筋の切断と配置 (1) 鉄筋の購入 (2) 鉄筋の切断 (3) 鉄筋の配置と固定 4．鉄筋をL字に曲げ、固定する (1)鉄筋の曲げ方 (2)L字鉄筋の固定 1．鉄筋とブロックの種類 (1) 鉄筋の太さと立てる間隔 まず決めたかったのが、鉄筋の太さと縦筋の間隔だ。 鉄筋の太さにはいくつかあるが、普通のホームセ…
大家業をしていると様々な失敗を経験する。 物件の購入から始まり、物件のリフォーム、管理会社の選択、入居付けの営業、入居者のクレーム…… 特に不動産を初めて間もない頃はあらゆる場面において、すんなり成功することなどないと言っていいと思う。 そんな失敗に対して SNSでの情報発信が極めて有効だ という話をしたい。 1．失敗がなぜ失敗になるのか そもそも失敗とは何だろう。 物事を実行する際、望ましい結果を得るために リソース（金、時間、労働力等）の投入 を行う。 そのリソース投入量に対してどれだけの成果が得られるか。 それが成功と失敗を分かつ、と考えたい。 例えばリフォームのため物件に壁紙を貼りたい…
前回は土留めとしてブロック塀の施工を採用するまでの経緯を書いた。 hacchi6.hatenablog.com 今回は実際にブロック塀のDIYについて、穴掘りから鉄筋の組み上げまで紹介したい。 1．本から学ぶ施工の流れ 2．基礎用の穴を掘る (1)穴の構造 (2)穴掘りに必要な道具 (3)掘るときの注意 (4)結果かかった時間など。 3．穴の底に砕石を敷き詰めて転圧する。 (1)砕石の敷き詰め (2)タンパーで砕石を転圧 1．本から学ぶ施工の流れ ブロック塀の基本的な施工方法は、「自分でやる庭づくり大全：著 荒井章」で学ぶことができた。 DIY SELECTS1自分でやる庭づくり大全 作者:荒…
次の写真は2号物件の玄関先である。 道路からはコンクリートの壁で土留めがされており、その土には木が植えられている。 玄関へはコンクリ製の階段で入る構造だ。 建物の基礎は盛り土の上にあるので、道路とかなりの段差がある。 他にも駐車スペースはない。 立地はかなりの田舎なので車は必須だ。 これら玄関までのアプローチは、見栄えは悪くないのだが実用性に欠ける。 入居付けを考えれば、近隣で駐車場を借りる形にはしたくない。 玄関先から道路までに、車を停められるスペースを確保する、その方向性で行くことにした。 1．コンクリート擁壁の破壊、盛り土の排除 (1)重機の圧倒的なパワー (2)重機を自分で扱うためには…
リフォーム中の物件を快適に変える設備：いっそ物件で生活する気構えで
リフォーム作業時の装備品は以前書いた。 今回は装備品以外、現場の環境を整えることを考えたい。 hacchi6.hatenablog.com リフォーム中の現場はどのような環境だろうか。 大抵の場合ゴミや工具など部材で溢れかえっており、まともに生活できない状態ではないだろうか。 物件のリフォームは自分でやる場合、数ヶ月以上の長期間に及ぶことも珍しくない。 仕事終わり、休日の時間の大半を物件で過ごすような生活になることもあるだろう。 誰もが現場の環境を快適にし、過酷な作業を少しでもストレスなく過ごせるようにしたいはずだ。 そのためにあれば便利なものを考えていきたい。 1．冷暖房器具 (1)エアコン…
前回記事、DIY時の服装についての続き。 hacchi6.hatenablog.com DIYとはいえ本格的なリフォームになると、それに伴う様々な危険が増える。 まずは怪我をしないことが最優先。 次に快適さ、効率性である。 素人であっても怠ってはいけない部分だ。 1．頭部、帽子関係 (1) キャップタイプ キャップ メンズ【2020最新昇級版 コットン100% 帽子】【UPF50+ UVカット99％】 無地 シンプル 野球帽 日よけ 紫外線対策 カジュアル ランニング 登山 釣り ゴルフ 運転 アウトドアなどに 調節可能 (#01.ブラック) メディア: ウェア&シューズ 帽子を被る目的は 頭…
DIYで物件のリフォームをする際、どんな服装で作業しているだろうか。 基本的には動きやすい服装なら、大差はないと思われるが状況に応じて適したものがある。 良い装備は作業の効率性を上げ、自身の消耗を減らすことができる。 今回はDIY時の服装について考えてみたい。 1．上着とズボン ①上下セパレートタイプの作業着 ②作業用のつなぎ 2．履き物 ①室内用の履き物 ②室外用の履き物 3．手袋 1．上着とズボン ①上下セパレートタイプの作業着 (バートル) BURTLE 綿100% 作業着・作業服 上下セット(長袖ブルゾン+カーゴパンツ) (8101,8102) ネイビー M メディア: ウェア&シュー…
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前回記事を書いたのは昨年の6月。 そこから半年以上空いてしまったので、この期間の流れを整理しておく。 1．7号戸建と6号戸建のリフォーム 昨年6月は時期的に7号戸建のリフォーム真っ最中。 5月から始まって以後、建物の構造から直す必要性があったことから以前から手伝ってもらっている個人の大工さんに、何度も現場に入ってもらいリフォームを進めた。 傾きや束の浮いた床、和式便器からの洋式化、砂壁へのボード貼り、畳からの洋室化。 構造から触る必要のある物件はどうしても時間がかかり、その後に内装もやるから結局すべて終わったのは10月ころ、入居は11月。 10月に終了した段階で現場は、購入から1年以上経過し、…
職人との付き合い方
ここ半年のまとめ
5号戸建のリフォームもほぼほぼ終わり。7月に購入してから約5ヶ月、大幅に予定が遅れた結果となり不甲斐なく思う気持ちが強い。 もう少しモチベーションを高く作業に当たることができればもう少し早くはできたろう。しかし中々それをコントロールすることは難しいものだ。気合でどうにかなればこれまでも苦労していない。 つくづく思うのはDIYの限界だ。工期がよりかかってしまうことで募集時期も遅れ、入居の機会損失につながる、というのは不動産投資の基本といえる。 これまではそれでも自分だけでやってはきた。理由としては気楽であることと人工コストだ。気軽に頼める職人さんとの繋がりがなかったこともある。とはいえ大家業を続…
リフォームをどこまでやるか問題。 俺が買ってきた築古物件はほとんどがそのままでは入居者がつかない物件ばかりだ。水回りなど基本的な部分に大きな欠陥がなかったとしても、壁や床など表層的な部分の痛みはある程度あるものだ。 そんな状態で入居させようとすれば募集家賃を生活保護基準まで大幅に下げる必要はあるだろう。その場合入居者が現れてもその質は推して知るべしである。 入居者の質が下がれば家賃滞納なども起きやすくなるし、直さずに貸しているのだからクレームも頻繁に起きるだろう。物件管理を業者にお願いすることも難しく、様々な面でリスクとストレスは増える。 そのため大抵はある程度リフォームして、それなりの家賃と…
最近のリフォーム状況について。 基本的に休みの日や仕事終わりは物件に入ってリフォームを続けている。 丸一日休みの日は朝7時ころには到着し作業を始め、昼飯を適当に済ませ日没くらいまで作業をして帰る。 時間、気力、体力的に余力を残して終わらせる。リフォーム始めてそろそろ3年経つが、毎回限界まで追い込んで作業を続けることはできないとどこかの時点で悟った。 多分毎回そんな調子でやってたらこんなに続けられていなかっただろう。 一度やった作業内容であれば次回からの効率は上がる。というか初めての作業はどんなに予習をしていても死ぬほど効率が悪い。壁紙貼りやクッションフロア貼りも初回の非効率さは尋常じゃなかった…
久しぶりにブログを書いてみる気になったので思いつくままに書いてみる。 今年の夏から現在、冬の間は購入した5号戸建のリフォームに集中していた。 一ヶ月遅れで決済した6号に関しては未だ手つかず。正直計画倒れである。 購入前の計画では10月から11月までには5号を終えて募集までにはこぎつけているはずだった。 しかし見積もりは甘かったようで、残置物モリモリ＋床の傾き、シロアリ被害に想像以上の時間を取られた。結果的に予定より1～2ヶ月は遅れた進捗状況となっている。 この5号が片付いたとしても6号にかかる労力はさらに多くなる見積もりで、正直買って後悔している感がある。 そんなこんなで情報発信に関してはツイ…
4号表層リフォーム。 天井、壁、床まとめ。
シロアリ被害の柱を入れ替え。 砂壁の解体。 ジャッキアップ時の注意。 柱の加工。
床の上張り工法。 下地が傷んでいる場合に有効。 ネダボンドは欠かさない。
シロアリ被害について。 木部などの解体、道具の紹介。 床下で薬剤の散布。
4号戸建の購入経緯。 物件スペック、リフォーム方針。
3号戸建のまとめ。 物件金額、利回りなど。
エアコン設置工事（プロによる） 壁への穴開け方法。
ふすまの貼り替え。 間仕切り用と板ふすまの違い。 清潔感を出すには必須の作業。
砂壁への壁紙貼り付け。 木工ボンドの活用法。 下地固めと壁紙貼り補助。 効率は良いが仕上がりは最低限の出来。
雨漏りの補修。 瓦屋根の危険性。 コーキングでの一時凌ぎ。
シロアリ被害のある脱衣所の床と柱。 根太と合板の交換。 柱の穴を埋めて板で隠す。
3号棟のリフォーム計画について。 物件スペック、購入理由、今後の方針。 悪くない買い物だが、今まででもっとも手のかかる物件。
短期的な成果への中毒。 長期的な成果を得るためのバランス感覚。 DIYにハマる罠。
前回記事を書いたのは昨年の6月。 そこから半年以上空いてしまったので、この期間の流れを整理しておく。 1．7号戸建と6号戸建のリフォーム 昨年6月は時期的に7号戸建のリフォーム真っ最中。 5月から始まって以後、建物の構造から直す必要性があったことから以前から手伝ってもらっている個人の大工さんに、何度も現場に入ってもらいリフォームを進めた。 傾きや束の浮いた床、和式便器からの洋式化、砂壁へのボード貼り、畳からの洋室化。 構造から触る必要のある物件はどうしても時間がかかり、その後に内装もやるから結局すべて終わったのは10月ころ、入居は11月。 10月に終了した段階で現場は、購入から1年以上経過し、…
