はじめに 地方の築古アパートは高利回りが魅力です。しかし、高利回りの裏には大きなリスクが存在することも確かです。実際に購入してみて、築古ボロアパートのメリットとデメリットや購入する際に注意する点等をまとめてみました。 結論 ・運営するのに苦労は多いがきちんと運営出来れば悪くない・賃貸経営防衛資金を準備しておけば安心・価格が２千万円以下だと出口も可能性あり・木造なら経費が少なくて安心 私が１棟目に購入したのは、築３０年の築古木造ボロアパートです。外壁はボロボロ、階段は錆だらけ、室内もボロボロでした。しかも、空室率８０％。勢いで購入しましたが、購入当時の写真を見たら、自分でも良く買ったなと思うくら…

はじめに 私は、２０２０年１１月に公庫から融資を受けています。通常は融資を受けてから、最低１年は融資は受けられないと聞きます。実際、公庫に書類を持って行った時、受付の人から受付は出来ますが融資は難しいと思いますと言われ、 確定申告の控えがなかったので、後日郵送することにして帰りました。 余談：確定申告を郵送で行う場合、控えと返信用封筒を同封したほうがいいと思います。そうしないと、確定申告書の控えがなくなります。税務署に控えを依頼すると、手数料が取られる上、送付まで時間がかかってしまいます。融資を受ける場合、確定申告書の控えが必要になります。 その後、確定申告書とともに申込書類を郵送し、本日面談…

不動産投資って儲かるのか？これから始める人にとって、とても興味がある内容だと思います。初心者の私が不動産投資を始めて感じたことを記録しておきたい思います。 こんな人に読んでほしい ・不動産投資を始めたいが儲かるのか知りたい・儲からないのに不動産投資をする理由を知りたい こんな人に読んでほしい 【１】初心者の不動産投資が儲からない３つの理由 【１-１】購入直後は出費が多くて儲からない 【１-２】突発的な修繕で儲からない 多いトラブル 【１-３】税金との戦いで儲からない 【２】儲からないのに不動産投資をする理由 【２-１】資産が積み上がるから 【２-２】融資を受けて投資が出来るから 【２-３】事業…

はじめに 全く知識がないところから独学で不動産投資を始めてもうすぐ10ヶ月目を迎えようとしています。ノウハウが溜まってきたので、不動産投資の勉強方法をまとめようと思います。 本記事のテーマ ・築古アパート不動産投資をこれから始めたい人・勉強を開始したばかりの人・築古アパートや戸建てを考えている人限定です 不動産投資を始めるにあたり、必要な知識を効率よく学べます。独学でいちから調べるより効率がいいです。楽しんで頑張りましょう。 はじめに 本記事のテーマ 不動産投資勉強の始め方 【１】築古不動産投資の仕組みと基礎を理解する 【２】物件の探し方 【2-1】投資物件を探すためのサイト紹介 at hom…

はじめに 今回購入予定の物件を、リフォームして家賃アップを目指すか、最低家賃で早期入居を目指すかという疑問が湧いています。不動産投資の超初心者の私が、自分の知識だけで考えてみました 本記事のテーマ 物件のリフォームをどこまでやればいいのかリフォームの家賃アップの可能性 最低限の修繕ｖｓ家賃アップリノベーション こんな疑問の方は、ぜひ読んでみてください はじめに 本記事のテーマ 購入予定物件地域の募集家賃を調べてみました リフォームして家賃アップした場合の利回り等 最低家賃で募集した場合 まとめ 購入予定物件地域の募集家賃を調べてみました 埼玉県加須市の木造アパートで４０～４５㎡の募集家賃 階数…

はじめに 不動産投資の超初心者の私がどうして、築古アパートを購入しようと決めたのか？ 築古アパートを購入したいけど、他の人はどんな物件をどのように購入しているのかと興味がある人向けに記事を作成しました。 超初心者の私が購入した物件とどう考えたかわかります。現在進行形です。 はじめに 物件概要 ネット未掲載 物件調査＆内見 調査する内容 １、建物の状態 外壁チェック： 室内チェック 基礎のチェック その他のチェック ２、周辺の賃貸需要と立地 ●加須市賃貸物件の現状 物件のメリットデメリット 購入にあたっての価格算出根拠 調査まとめ 価格交渉 購入を決めた理由 決めた理由 まとめ 物件概要 ネット…

不動産投資の初心者向けに、1都3県の部屋の広さで家賃がどれくらい変わるのかをまとめてみました。 １都3県の部屋の広さ別、家賃相場がわかります 東京都の部屋の広さ別、家賃相場表 埼玉県の部屋の広さ別、家賃相場表 神奈川県の部屋の広さ別、家賃相場表 千葉県の部屋の広さ別、家賃相場表 まとめ 東京都の部屋の広さ別、家賃相場表 東京都の広さ別家賃を見ると、ボリュームゾーンは５～6万円、広さの平均は２６．５㎡です。埼玉県だと３９㎡ですから、さすが土地の高い東京ですね。 広さのボリュームゾーンは２９㎡以下です。２９㎡以下の家賃は埼玉、千葉に比べると月1万円以上高くなっています。 広い部屋の木造共同住宅の数…

○はじめに 不動産投資で投資用物件を購入前には、周辺地域の賃貸需要や市場性を調べておくことは、とても大切です。購入後に失敗したと思っても、建物を移動することはできません。購入前に詳細かつ多角的に調査する必要があります。 今回は調べる内容や調べ方などをサンプルを使って解説したいと思います。 この記事を読むことで ・賃貸需要の需給バランスがわかる・地域の人口動態と世帯数の推移を理解できる・購入前に何を調査すればいいのかがわかります 土地勘のない地方の物件を購入して大丈夫かと不安な人向けの記事です いい物件があったけど土地勘がなくて、購入に踏み切れない物件周辺の調査をしたいけど、何をどう調べたらいい…

不動産投資とは直接関係ありませんが、投資地域の情報として使えそうなサイトをご紹介します。 「世帯年収マップ」 投資対象地域の世帯年収の割合を調べる 関東地方 世帯年収300万円未満の割合が、３４％以下の地域 関東地方、世帯年収1000万円以上が８％以上いる地域 まとめ 「世帯年収マップ」 空室率の元データと同じ、総務省統計局が公開している住宅・土地統計調査の中に「世帯の年間収入階級（5区分）」というデータがあります。 そのデータを地図上に、マッピングしたのが「世帯年収マップ」です 市区町村別に、マッピングされています。 世帯の年間収入マップ www.taro0212.com 投資対象地域の世帯…

物件を買いたいけど、キャッシュフロー計算が不安な初心者向け記事です 「収支計算(キャッシュフロー)の作り方や内容がわからない。簡単に収支計算書を作りたいけど、エクセルなどが使えないので、簡単に使えるテンプレートがあるといいのにな」 こんな悩みを持つ投資初心者にに向けて、記事を書いています。 この記事を読むことで 本記事の内容に向いている物件種類 キャッシュフローとは キャッシュフローの考え方 細かく解説します 1、家賃収入 2、経費 経費の種類 ３，返済 4，空室損（空室率） 実際にシミュレーションしてみましょう 実際にシミュレーションを作るとき、こんな悩みが発生すると思います 私が作成したテ…

はじめに 不動産投資を始めたいけど何から始めればいいかわからないという方は多いと思います。私は独学で不動産投資の勉強を始めて３ヶ月後にほぼ全空の築古ボロアパート１棟を購入し、４ヶ月で満室にしました。 そんな初心者の私だからこそ、これから始めたい人の気持ちがよくわかります。 本記事のテーマ 「不動産投資を始めたいけど、どうやって始めればいいかわからない」１、不動産投資の目的、目標、戦略を立てる方法２、物件の探し方３、物件に問合せや資料請求をする方法４、建物のチェックとその方法（建物チェックリスト）５、買付申込書のテンプレ 不動産投資の物件購入までの流れを、ステップごとに解説します。やることが多い…

どうも、太郎＠不動産投資です 最近ツイッターDMで、不動産投資の始め方について聞かれることがあるので、私の考える「初心者の不動産投資の始め方」についてまとめます。 「不動産投資を始めてみたいが何から始めたらいいのかわからない」 こんな悩みの人向けの記事です 不動産投資の始め方理解できます 私は2020年9月から不動産投資を開始し、11月に北関東の築古アパートを購入しました。 知識ゼロから始めたので、まずは知識をつけるために、洗練された投資家のブログをひたすら読み続けました。 並行して、物件情報を集め、実際に物件を見に行きましたが、最初はなかなかいい物件に巡り合えず、「このまま続けていて購入でき…

はじめに 不動産投資はエリアによって賃貸需要などが全く違います。特に賃貸需要の強さを図る指標の一つである空室率はとても重要なデータです。エリアの空室率を把握し、しっかり対策を立てれば満室経営が可能です。 見える賃貸データは平成２０年の古いデータです Homesの見える賃貸に掲載されているデータは平成２０年の古いデータです。今回作成したデータは総務省統計局の住宅・土地統計調査の平成３０年の最新版です。 統計局は５年おきに調査をしています。平成２０年から大きく変わっている地域も多数ありますので、購入前にチェックしておくと安心ですよね。 本記事のテーマ 全国の最新版空室率をご購入いただけます１、全国…

今回は超初心者向けに、不動産投資の仕組みを解説してみたいと思います。 不動産投資には興味があるが、よくわからない...という方は、ぜひ超入門情報として参考にしてもらえればと思います。 本記事のテーマ 不動産投資をの仕組みを図解 １、不動産購入の基本的なお金の流れ ２、家賃収入を受け取るお金の流れ 管理会社の業務内容 3、不動産投資の収入の種類 インカムゲインとキャピタルゲイン ・不動産投資の出口戦略 4、不動産投資のリスク リスクを避けるための方法 まとめ 本記事のテーマ 「不動産投資の仕組みの基礎がわかります」 ・不動産投資の購入と家賃などのお金の流れを図解 ・管理会社の業務内容について ・…

不動産投資はしたいけど、不器用でＤＩＹとかできないと考えている人向けの内容です。 ★本記事のテーマ ★読者さんへのメッセージ ①私が実施したＤＩＹの内容と費用 ■私が実施したＤＩＹ ■ＤＩＹのメリット ■ＤＩＹのデメリット 私が実施したＤＩＹの費用と時間 ■ＤＩＹする基準 ②ＤＩＹ以外で重要視したリフォーム内容と考え方 ■お金をかけてもいいと考えたリフォーム まとめ 私の立てた適当戦略 ★本記事のテーマ 「簡単なＤＩＹのみで満室にする戦略！」①私が実施したＤＩＹの内容と費用②ＤＩＹ以外で重要視したリフォーム内容と考え方 ★記事の信憑性不器用で面倒くさがりの私が、簡単なＤＩＹのみで満室に出来まし…

これから不動産投資を考えている人向けの内容です。 本記事のテーマ 「満室経営で重要な管理会社の選び方」 私の購入した物件の難易度！ こんな方向けに記事を書いています ①管理会社の探し方 スーモで管理会社を探す ②管理会社のどこを重視するのか？ １、管理物件数 ２、掲載物件のタイトルや写真 ３、電話での対応 ４、店舗の人数 ５、お店の雰囲気 6、事業内容 まとめ 本記事のテーマ 「満室経営で重要な管理会社の選び方」 ① 管理会社の探し方② 管理会社のどこを重視するのか？ 私の購入した物件の難易度！ ・供給過剰地域・ほぼ全空・新築も空室率高い・築３０年で内外装ボロボロ・駅から40分以上離れている …

夢のマイホームを手に入れたけれど、毎月の住宅ローンは憂鬱ですよね。 憂鬱な住宅ローンの支払いを、たった３００万円で実質０円にする方法があります。 住宅ローンの支払いを実質０円にする方法 まとめ 住宅ローンの支払いを実質０円にする方法 その方法とは不動産投資です。頭金３００万円でアパートを購入すれば、実質０円。 それどころかプラスになる可能性もあります。 では早速、検証結果をご覧ください。 この表を見ていただくとわかると思いますが、アパートを購入すると、住宅ローンが実質０円になります。 住宅ローン月額と家賃収入の収支は、 住宅ローン １０３，８３４円 家賃手取り １４０，０３９円 差引 ３６，２…

不動産投資って儲かるの？ 年収数千万円！なんてていう数字を見ると、羨ましいですよね。 私も羨ましいと思い、勢いで始めました。 実際儲かるのかをサンプルを使って、素人が検証してみました。 検証物件スペック 年間収支の試算結果 １０年間規模拡大を目指したらどうなる？ 結論！ １０年後の家賃年収は３２０万！ １０年の不動産投資の結果 検証結果のまとめ 再現性 この試算にはいろいろな問題点があります 不動産投資で必要なスキル 検証物件スペック 種類：木造アパート４戸 家賃：１部屋 ５万円 購入金額 １，４００万円 購入総額 １，５４９万円 頭金 ３００万円 融資 １，２４９万円 こんな感じで物件を購入…

北関東で築古ボロアパートを600万円の値引きで購入した結果どうなったのか 購入した経緯などの事例を紹介します。 購入した物件を探した方法や条件 私の検索条件 見つけた物件 掲載時の情報 物件の内見及び周辺調査 調査した結果 修繕計画 購入前のリフォーム見積もり 金額交渉 金額交渉をするにあたり、所有者の状況などを分析 指値の基準：所有者の残債金額に合わせた 募集開始から満室までの道のり 無料インターネットの導入 満室まで４か月かかりました 利回り 購入した物件を探した方法や条件 購入した物件は、アットホームで見つけました。 私の検索条件 価格3,000万円以内 表面利回 20％以上 木造 築3…

はじめに 不動産投資は金融機関から融資を受けることで規模拡大が出来ます。そのために、金融機関の開拓が必須です。開拓するために金融機関に電話や訪問をするのですが、その際、なんの準備もしないで金融機関を行っても時間の無駄です。融資相談をする際に準備する書類の種類と書き方、簡単に作成できるテンプレート作りました。 はじめに 本記事のテーマ 【１】金融機関へ訪問する時準備する資料 【１−１】個人情報フォーム 【１−２】プロフィールフォーム 【１−３】物件概要書 【１−４】資金計画書 【１−５】月別収支計画書 【１−６】レントロール 【１−７】物件簡易資試算フォーム（おまけ） まとめ 【特別】銀行開拓の…