土地から新築をチャレンジしている今回の案件で、お願いしようとしている工務店について。 セオリーとしては、土地の契約ができるところまではスピード勝負で、どこかの工務店に企画の相談をのってもらう。 契約を終え、土地をホールドできる状態になったら、いろんな工務店に建築費の相見積もりをお願いしまくって、一番安いところを選定する。 こういうのがセオリーだと思います。 今回ですが、そういう事はおこないませんでした。 「1円でも安く！」というよりは、将来の事を考えて良い関係性を作っていくという事を重点をおく事にしました。 最初はそういう方針かなと思っていたのですが、 企画検討段階で、その工務店には、いろいろ…
4棟目（土地から新築）の8月末での状況です。 一か月前に、土地の売買契約を締結しました。 いまは、施工工務店との調整が取り組みの中心です。 施工をお願いする工務店との請負契約するというのが当面の目標というところでしょうか。 土地契約後の取り組みとしては、一番最初に作成してもらったラフプランに対して、最終的なラフプランの検討を行いました。 途中、客付け業者と企画するアパートの仕様の相談を実施しました。 1LDKにするか？という話もあったのですが、最終的には当初の予定どおり1Kで進める事にしました。 ラフプランを固めるにあたり、ブログに書きたいなと思う事がいろいろありました。 これは別途、特だしし…
3棟目の新築アパートに無料インターネットを導入する際に、とっても安い業者を発見してしまったのです。もちろん私はその業者にインターネットの導入工事をお願いしました。 頭一つ安い価格だったので、安い業者を紹介して欲しい人に紹介なんかもしていました。 確かここのブログに、「安いインターネット業者教えて欲しい人がいたら紹介しますよ！」みたいなブログを書いたんですよ。 実際、私のブログの読者の方から問い合わせがあって、結構の人数の方を紹介しました。 紹介した案件は1件や2件とかでなく、それなりの件数を紹介してあげれることができたのでした。 紹介すると、業者からも喜ばれると思いますし、紹介してあげた投資家…
昨日のブログのつづきです。 今回、4つの業者に家賃査定と企画の助言という事で声をかけました。 どの業者も甲乙つけがたく、業者を選定するのは直前でいいかなと考えています。 現時点での感想です。 業者A ： 大手です。一番やる気あります。ちょいちょい連絡が来ます。ラフプランできたら間取りのご助言しますよと言ってくれているので助言をもらうつもりです。しかし、家賃査定は結構甘めで、ラフな査定という印象です。家賃査定を出して次の日には査定を出してきたのでそんなに詳細の査定ではないような気がします。 業者B ： 大手ではないですが、地元で強い業者です。家賃査定もそれなりのノウハウが社内にあるような感じです…
今、企画しているアパートの家賃に関して4つの業者に査定をしています。 その際の感想です。 4社あると様々です。 結構テキトウに査定しているところもあれば、 いろんなノウハウの終結で家賃を算出しているところもあって様々です。 今回、4社で査定してもらいましたが、結果は様々です。 業者をウォッチングしていると、家賃査定の根拠が見えてくるようになります。 〇〇の業者は大手だけど、家賃の査定能力は低い。あと、大家を喜ばせるためだったり客付けを任せてもらえるようにするためにちょっと高めの家賃設定をしているなとか、 △△の業者は特別なデータベースを持っているわけではないので、今世の中に出ている募集中の案件…
1Kにするか1LDKにするか検討しています。 1K9戸の方が収益力は高いです。新築時で10％くらい高いです。 1LDKは希少なので、1LDK6戸のプランは安定運営の点では有利です。 客付けの有利さというのも考慮して両者を比較したのですが、やはり1Kの方がスコアが良かったです。 築古になると1LDKの方がスコアが良くなるかなと思ったのですが、全ての期間で1Kの方がスコアが良かったです。 1Kの方は競争はあるのですが、ポータルサイトで空室を調べると10年くらいは問題なくやっていけると考えています。 築10年以下の空室がほとんどなかったです。 築20年くらいになってくると、家賃の下落もあって1LDK…
1Kにするか1LDKにするか検討しています。（前ブログからのつづき） 1Kで9戸、1LDKで6戸で想定しまいます。 1Kで9戸の方がトータルの収益力は上なんですが、1LDKの方が希少性が高く客付けが楽というのがあります。このあたりの客付けが楽というところを数値化してトータルでどっちがいいのかという検討をしています。 ①経年の家賃遷移をにつちてリサーチしました。 新築時だけの家賃査定でなく、経年でどれくらいになりそうかというリサーチを実施しました。（検討しているエリアおよび想定仕様での家賃） ズバリの家賃で書くとアレなんで、1Kの新築時の想定家賃を基準としてその比をプロットしました。1Kの経年で…
1Kにするのか、1LDKにするのか？ 昨日のブログの続きです。 アパート経営では、入退去があり、空室や客付けコストがかかったりします。 そのあたりを考慮して、実際の満室想定の収益と実効値的な収益を見積もってみたいと思います。 昨日のブログで ①経年の家賃想定 ②入退去サイクル ③入居までの空室期間 ④客付けコスト の4つをあげました。 今日はこの②～④について述べたいと思います。 ②入退去のサイクルについて 業者にヒアリングを実施しました。 1Kと1LDKの入退去のサイクルです。 今回の1LDKは30m2と非常に狭いです。 ですので、2LDKや3LDKのようなファミリー物件ではないです。 カッ…
今検討している4棟目アパートの間取りについて。 1Kにするか、1LDKにするか検討しております。 感覚的に、1Kを1LDKにすると、表面利回りは1％弱くらい減ります。 一方で、1LDKは希少なので客付けで大きく苦戦する可能性は小さくなると考えています。 それを踏まえてどういう検討を行って判断するのかについてブログを書きたいと思います。 最終的には、収益力が高い方を取る方針しかありません。 ただ、1Kに対して1LDKが集客力が高いという所を数値化して最終的に両天秤をかける方針かなと考えています。 以下の数値を調査する事を考えています。 ①経年の想定家賃 1Kの方は家賃の下落が懸念されます。 一方…
4棟目、土地から新築にチャレンジしてます！！ いまは、間取りの検討をしています。 基本路線は、1Kです。これが一番収益を最大化できるというセオリーです。 あわせて、複数の業者に間取りや企画の相談をしています。 ある業者が広い間取りの方が客付け苦戦しませんよと提案をしてきた。 広い間取り、今回の話で言うと1LDKにするって事ですよね。 そりゃー広い間取りや1LDKにすると客付けは楽チンになるというのは知ってます。しかし、収益が落ちますよね。ですので、1LDKの選択肢は最初から除外しいました。 しかし、ポータルサイトなどで家賃相場を見てみると、思った以上に1LDKの家賃が高いというのを発見してしま…
先日、ワクチン年休を取得してワクチン注射してきました。 うちの会社では、ワクチン年休という制度が新設されて2日間はワクチン注射のために年休がもらえるのです。 大きい会社に勤務していてよかった。 会社に搾取されるのでなく、会社の福利厚生はフルパワーでいただかせてもらいます。 ワクチン年休を取得したのですが、ワクチン注射は16時からの予約なので、朝から夕方までラッキーなオフです。 という事で、平日の昼にやりたかった事その1という事で、近所の喫茶店でモーニングを食べてきました。喫茶店というか純喫茶みたいなところです。 平日の昼間（朝）なので、世の中のサラリーマンたちはあくせく働いているのですが、のん…
現在、4棟目の案件を進めています。 私の当面の目標は7棟を取得する事と仮置きしています。 となると、4棟目は中盤戦ですね。 融資の戦略も徐々に変えていく事を考えています。 序盤戦は、ひたすらリバレッジ重視でした。投資効率優先という事ですね。 取得した3棟のうち、2棟を（ほぼ）フルローンで融資を受ける事ができました。 序盤戦はこれでいいと思っています。 序盤戦は少々のリスクをおかしてもよいので、効率優先にする。これは一番ポピュラーな常套手段ですね。 属性パワーやあらかじめ準備をしていた自己資金である程度のところまではリバレッジを利かせて成長重視で規模を増やす。 一方で、徐々に効率優先から安定性優…
客付け仲介業者は、私は大手は使わないというポリシーを持っています。 理由は、大手は自社で管理している物件しか紹介しないというスタンスのところが多いからです。（他社に客付けを依頼しない） 非大手の仲介は、いろんなところに客付けを依頼してくれます。 私はそういう仲介業者の方が好きです。 話は変わって、、、 いま、土地から新築の企画を検討しているのですが、企画段階で客付け業者に仕様の相談をしています。 実は大手の業者には、大家さん向けにアパートの仕様のコンサルタントをしてくれる部門が存在している事が多いです。 ここですよ。 大手が役に立つのは。 非大手だと、そういうコンサルタントを売りにしている業者…
4棟目の部屋間取りの検討をしています。 部屋の仕様として独立洗面台はアリで考えています。 ただ、いろんなものを配置しないといけないため間取りが難しいです。 居室をできるだけ広く、そして居室以外をできるだけコンパクトにしたいです。 先日、相談にのってもらっている工務店の施工事例を見せてもらいました。 洗面ボウルってみなさんご存じですか？ こんな↑のやつです。 独立洗面台だと、上から下までドーンと大きいものを置かないといけないので、場所を取ります。しかしこの洗面ボウルだと足元やこの洗面ボウルの上のスペースが自由に使えるので省スペースなんです。 しかも、ちょっとおしゃれな感じがします。 そして一番重…
土地から新築、建売業者やアパート企画業者の利益が入らないから安く作れるって事なんですが、自分がやっていくなかで思った事を書きたいと思います。 まず言いたい事として、首都圏のアパート用地は凄く高いです。 普通に、相場の価格で売られている土地を買ってきて、自分で見つけてきた工務店に建築をお願いしたとして安いアパートは作れません。 まず相場の価格で売られている土地なんてとても高いので、そういうのでアパートを建てる時点で全く想定の利回りになりません。これが1つ目。 次に工務店です。パッと調べてパッと見つかる工務店にアパート建築をお願いしたとして競争力のあるアパートは作れません。 仮に、凄くいいパフォー…
4棟目アパートとして、土地の契約を締結し土地から新築やっています。 私の目標は、あと3.5年で7棟目購入まで持っていく事です。 現在は4棟目の土地の契約が終わったところで、なんやかんやで0.5年～1年くらいは完成するのにかかりそうです。仮に半年後に4棟目が完成した場合、残りの3年で5，6，7棟目をGETする必要があります。 それでいうと年間1棟のペースになりますね。。。 私の不動産投資のテーマとして、連続的に物件を買う事ができるようにするというのがテーマとしてあります。 普通の人だったら、属性パワーを使えば2～3棟くらいまでは誰でも買えます。 その後どうやったら買う進める事ができるのかというの…
夏休み、いかがお過ごしでしょうか。 お盆も今日で終わり、週明けから夏休みが明ける人がおおいんじゃないでしょうか。 私の夏休みは、あっという間の夏休みでした。 夏休みの初日に土地の売買契約があり、その1週間くらい前は会社の仕事もほどほどにピリピリしていた1週間でした。 夏休みの初日に契約を行い、それから数日間は高まった興奮を抑えるのに時間を要してしまいました。 契約が終わり、少し余裕ができ、建築の方の検討に着手をし始めて、なんやかんや言っているうちに夏休みが終わるという感じでした。 あっという間の夏休みという感じでしたね。 しかし不動産投資という点では、大きく進展があり、夏休みの前と後とではまっ…
横浜在住のもりちゃんです。不動産投資を始めてから川崎が好きになりました。 川崎の中でも湾岸の工業地帯や埋立地によく行きます。工場萌えってやつでしょうか。埋立地は世界が崩壊した後の世界のように人が少ないです。都会の喧騒に疲れた時は埋立地にある公園でのんびりしています。都心部の公園は人がうじゃうじゃいるのですが、このあたりの公園には基本的に人は誰もいません。完全なプライベート空間として公園でのんびりできます。川崎には、埋立地はいくつかあります。大黒ふ頭なんかは有名ですが、東扇島は公園や展望台などの施設が充実して楽しいスポットです。東扇島と大黒ふ頭の間に、扇島という埋立地があります。扇島は高速道路か…
土地から新築第2ラウンド！！！ ラフプランや設備仕様を固めるというところを注力しています。 巨匠先輩大家の方から、企画の段階から管理会社にかんでもらった方がいいですよと助言をいただきました。 部屋の仕様を確定させる前に、市場のニーズを取り込むという話ですね。 確かに部屋の仕様が確定してからでは、大きな修正は対応できませんもんね。 という事で、さっそく管理会社に相談してみる事にしました。 とりあえず、エリアで相談にのってくれそうな管理会社を見つけてコンタクトを取ってみました。 朝にHPで問い合わせを入れると即座にTELがかかってきて、その日の夕方に会う事になりました。 朝に問い合わせをして夕方に…
横浜在住のもりちゃんです。 最近、川崎が好きになってきました。 特に川崎の海側の工業地帯が好きです。 工場萌えってやつでしょうか。 人が少なくて、閑散としているところであったり、 工場の建物や設備が錆びていているところなんて凄くわびさびを感じてしまいます。 あと、埋立地なんかも好きです。 人があまりいなくて、人類が滅亡した後の世界みたいな雰囲気になっています。 疲れている時だと、都会で人がうじゃうじゃいるといるというシーンがしんどい時があります。 そういう時は、川崎の海沿いや埋立地のところでのんびりしています。 人がいないのはGOODですし、 工場の雰囲気がとってもいいです。 という事で、疲れ…
7月下旬は急転直下でコトが動き出し、あっという間に土地契約まで進みました。 土地契約の直前は、融資面と、建築の両面でバタバタし、さらに契約の直前は契約書の文言の吟味などで凄く忙しくピリピリした日々でした。 契約を終え、しばらくはテンションの高い日々が続いていたのですが、 ようやく少しづつ平常の生活に戻りかけてきています。 直前は、忙しいというよりはミスをしてはいけないという点でピリピリしていて全く熟睡ができなかったのですが最近はようやくぐっすりと眠れるようになってきました。 私にとっての4棟目、また私的には初めての土地から新築なのですが、 土地の契約も終わり、いよいよ次のフェーズに進むという状…
不動産投資の基本は物件を安く買う事です。そうは言っても、世の中には相場の価格というのがあって安く買うというのは難しいです。ちょっと調べたら相場はわかりますし、それ以前に仲介が相場を教えてくれます。ですので売主が間違って安い値付けをするって事はあまりなく、買い手が相場より安く買うというのは難しいです。不動産投資だと相場の価格でアパートを買ったりしても、そんなに儲からないですし、土地から新築する場合でも、不動産投資に使えるような土地は少々郊外に行ったとしても普通に高いので、相場の価格で普通に買っていたら、いくらコスト削減を頑張ったとしても平凡な利回りしか作れません。しかし、世の中には情報弱者のおじ…
Eメールが使えない金融機関ってたまにありますよね。 融資審査のための資料を提出するにしてもFAXかハンドキャリーしか選択肢がありません。 そういう金融機関ってマジでどうにかしてもらいたいです。 そんな事思いませんか？ FAXって言われても、提出書類って田舎のタウンページくらいの枚数がありますよ。 そんなのイチイチFAXなんてやってられないです。 そういうわけで、毎回書類を印刷してハンドキャリーをするわけです。 書類を持っていくにしても、さすがに金融機関にTシャツ短パンで行くわけにいかないでしょう。 Eメール使えたらちょっと資料を追加で提出するって時でも楽チンなんですが。 最近は、開店前の金融機…
昨日、土地の売買契約に行ってきました。 その際の出来事です。 契約書のハンコが終わり、手付金を売主さんに渡す時間になりました。 私は売主さんにお金が入った封筒を手渡しました。 封筒には、手付金として、○○○万円の現金が入っています。 売主さんは、そのお金を数えようとすると仲介の担当者が、ポータブルのキャッシュカウンターを使ってくださいとキャッシュカウンターを売主さんに手渡したのでした。 キャッシュカウンターってわかりますよね。 パラパラと自動で札の枚数を数える装置です。 片手で持てるくらいのポータブルのもので、数千円くらい売っているようです。 そのキャッシュカウンターに、手付金をセットして、カ…
本日、アパート用地の売買契約を締結してきました。 まだまだ、不確定なところが多分にあるので、内容は当面控えさせていただきます。 ブログネタになりそうな話も多分にあるので、 ある程度メドがついたらブログで触れさせていただきますね。 とりあえず疲れたので体を休めて、次のフェーズの検討に進みたいと思います。
やっぱり不動産業というのは儲かると思います。 よっぽど間違った事や怠慢な事をしたら儲からないですが、 しかしそれでもトントンだと思います。 よっぽど変な物件を買ってしまった場合は赤字とかになるかもしれませんが、それは勉強不足や怠慢なだけです。 普通にやればそれなりに儲かるし、ちょっと失敗したとしてもトントンですよ。 ただそういううま味のある不動産投資の事を多くの人が気づいてしまって、参加者が凄く増えてしまい、うまみが減ってきているというのも事実です。 それと業者ってやっぱり凄いですよね。 業者の目線や、業者のノウハウやコネクションというのは本当に凄いと思います。 1投資家は、最終的に業者を目指…
不動産投資本に「こういう物件を買うべきだ！」という目標条件みたいなものがあります。 そういう条件を全て満たすものを買うようにしています（探すようにしています）というのを見る事があるのですが、そんなに100点満点の物件って存在しませんよね。 仮に存在していたら、その物件は凄く高い（利回りが低い）です。 もしも存在していたとしても、 そういうお宝物件は、現金買いの人や力をもった人に買われてしまいます。 そらく普通のエンドにはそういう情報は来ない。 ですので、普通のエンドは何らかのリスクを負って、それなりの利回りのものを追いかける必要があります。 過去に、ハザードマップってどうとらえていますか？とい…
不動産投資の勉強で本を読むというのは一番ポピュラーな方法だと思います。 私も不動産投資の本はたくさん読みました。 冊数は覚えてませんが、50冊とか100冊とかゆうに読んでいるじゃないでしょうか。 本はたくさん読んだらいいと思います。 でも本について思う事、注意点があると思います。 （1）古い本は参考にならない事が多い たまたま、少し前に10年前の不動産投資の本を読む機会がありました。 不動産投資の普遍的なところのエッセンスは参考になるかもしれませんが、古すぎると参考にならない事が多いです。 融資なんて少し時期が変わると全然違ってきます。 狙う物件の目線も10年前とか別の世界になっています。 一…
最近は不動産投資活動を忙しく励んでおります。 特に最近は精力的に動いています。 正直、テレワークでよかったと痛感します。 仕事の合間に電話を受けたり、資料を関係者に送付したり、 テレワークの合間に不動産投資をしているというよりは、 全く逆で、不動産投資活動の合間に仕事をしている感じです。 テレワークでないなら電話も受けれないし、細かい対応もできません。 ほんとテレワークさまさまです。 かといって100％さぼっていたらよろしくないので、適度のバランスは重要ですね。 という事で、うまくバランスをとって不動産投資活動をやっていきましょう！！
私もツイッターのアカウントは持っています。 不動産投資の情報収集用にツイッターのアカウントを持たれている方が多いようですね。 ツイッターのつぶやきを見ていると、凄い巨匠のような人と、これから勉強しますの素人の人と、2極化されているような気がしませんか？ 凄い人は凄すぎて、話を聞いていてもほとんど参考にならん！みたいな記事も多いです。 融資条件も凄いですよね。 一方で、2極化されたちょうど中間の人が少ないような気がします。 情報収集用にゼロから勉強されている人。 その情報のリソースが、凄い巨匠のみという感じになっているようにも思います。 まず思う事として、 これから不動産投資を始めようとされてい…
相場の家賃調査を行う時は、ミニミニに絶対に聞くべきです！！ 仲介業者によって、家賃の設定の方針が全然違います。 ADなどをバンバン高く設定してできるだけ高い家賃で設定していこうという業者と、 間違いなく客が付くであろう極めて安全な（据え置きの安い）家賃を設定していこうという業者の2種類があります。 ミニミニは、後者のポリシーを取る代表格の業者です。 ミニミニなどの大手は、基本的に、ミニミニの店に入店した客しかミニミニの管理物件を紹介しません。ですので、客付けの間口が狭いのです。 いろんなところに掲載して積極的に客付けをするというよりは、そんなに競争をバンバンするような業者ではないような気がしま…
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またしてもです。 1か月ぶり今年2度目のものに遭遇です。 今、進めている土地があります。 1番手グリップできています。 融資も内諾もらっています。 あとは細かい所を詰めて、土地の売買契約をするという状況だったのですが、 売主が、もっと高く売れるんじゃないのってゴネ始めたみたいです。 というのも、つい最近に、 近所で似たような土地が、今回売ろうとしている土地よりももう少し高い値段で売れていたという事例があったみたい。 それで、もっと高い値段で売れないかってゴネ始めたようだ。 今、そんな状況です。 現在進行形です。 どうなるかよくわかりません。 ちょっと厳しいかもしれません。 詳細は知りませんが、…
話がかみあわない人や業者、 メンドくさい人、 利害関係があわない人、 とにかく話があわない人とは関わってはいけません。 なんとか話をあわせるように頑張ったり、 あゆみよれるように努力したり、 そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。 人間関係の話もありますし、 業者との話もあります。 かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。 何もうみません。 わかってもらうとするだけ無駄です。 かかわらない事が一番です。 一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。 どうしたらあゆみよれるとか、 どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。 被害をいかにゼロにし…
近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？ 次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。 まだ案件が確定していませんが、 いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。 今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。 去年はこういう事例が非常にたくさんありました。 結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。 検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。 当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…
不動産を買う時に交渉が発生します。 交渉って結構重要ですよね。 私はそんなに得意ではありません。 売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。 一番下手くそな人は、 そういうパワーバランスを無視して、 買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。 パワーバランスを考慮した上で、 先方とうまく落としどころを見つける必要があります。 買い手がカモになるようなケースは、 買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、 不動産投資でいい物件を買う場合は、 そういう構図にならないケースが多いような気がします。 双方のパワーバランスを正確に把握した上で、 かつ、自分の希望をう…
近況、いかがでしょうか。 ブログを書くようになってはや数年。 実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？ みなさまいかがでしょうか。 なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、 抽象的なブログばかりで恐縮です。 それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。 最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。 不動産投資活動もバンバンやっていきますが、 自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。 気候もよいので、 いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。 いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …
サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
特に築古アパートを買う時に思うんですが、 金融機関は絶対に自分で開拓しないとダメだと思います。 仲介業者の方でも金融機関を提案してくれたり、融資打診してくれたりする所はありますが、トラストとか静銀とか、金利が高い所ばかりです。 金利が高い所は、その金融機関からしたら、「どーぞ、どーぞ、お金を借りてください」っていう感じのスタンスですよ。 そりゃー金利がべらぼーに高いですからね。 比較的、簡単に借りれるので仲介もハードルが高くないのでそこを使いたいわけです。 そういう金融機関以外を仲介が紹介してくれるというのは、とっても少ない印象があります。 信金は、エリア縛りが強いので、仲介で信金を紹介してく…
結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…
麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…
現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…
最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
