恐怖のデッドクロス

築古木造アパート投資をしていると気になるのはやがて来るデッドクロスだ。 普通に考えて、対策としては耐用年数切れの物件を購入して、4年で償却する方法だ。 ただこれだと永遠に拡大していかなくてはならない。融資がどこまで続くかも心配だ。 やはり、未知の領域である新築物件に踏み出すか。 利回りの事もあり、新築は最初全く考えていなかったが、数棟購入し税金などのことがわかってくると、新築の有利な点が初めて見えてきた。 利回り星人ではダメなのだ。 にほんブログ村 旭川も人口が減っているのに、アパートの新築件数は意外と多い。相続対策などもあるのかもしれないが、不動産賃貸業をやっている身としてはますます中古は空…

富良野のプチバブル

ほとんどの地方の地価が軒並み下落しているのだが、地方の中でも局地的に上昇しているところもある。 北海道ではニセコ、そして5年ほど前から富良野の北の峰地区の地価が上昇しているのだ。 某信金さんと話していて、この5年で5倍になってますよ、との事だった。 数年前からその事は耳に入っていたが、市内での投資物件にしか興味がなかったし、富良野がニセコみたいになるかなぁ、と半信半疑だったため、検討すらしていなかった。 元々がかなり安かったので、5倍といってもまだ旭川の中心部とそれほど坪単価は変わらない。 これからも上がっていくだろうか？ にほんブログ村 私自身は大学時代以来スキーはやっていないが、北海道のパ…

超築古の木造アパートの出口は？

私の所有物件は現在4か所に6棟42室だが、築年数は15年から45年まである。 築45年の物件は平成24年にフルリノベーションしたものを3年前に購入した。 利回りは14.5〜20%超えのものまで、いわゆる築古高利回り物件だ。 不動産投資をしていて、何冊も不動産関連の本を読んで勉強している人なら誰しも承知している事だと思うが、築古物件はもちろんリスクがある。 突然の修繕費と空室リスク、そしてデッドクロスだ。 にほんブログ村 私の場合、築古を購入する時は必ず外壁塗装と空室の簡単な内装リフォームをやってしまう。 まれに外壁塗装は数年前にやっているラッキーなこともある。 融資を受ける時はリフォーム代も乗…

大家さん業は天職？間取りオタクの私

なぜか子供のときから不動産が好きだった。 新聞に挟んであるチラシの、マンションや建て売りの戸建ての外観、間取りを見るのがものすごく好きで、何度も何度もみてはここにこんな家具を置いたら素敵だなぁとか、このダイニングルームは、東向きの窓なら気持ちのいい朝日が入ってきて、素敵な朝食が出来るのに、とか、今考えてもちょっと不思議な子供だった。 うちは別に特に貧乏でもなく、親は普通に閑静な住宅地に一戸建てを建てていたし、小さい時から自分の部屋を与えられ、小物やぬいぐるみを飾ったり、好みの柄のベッドカバーを買ってもらったり、住居で不自由したり我慢させられたりしたわけではない。 なぜか、間取りや外観のデザイン…

モナコイン

一番最初に買った仮想通貨がモナコイン。 株の売買はしていたが、値動きの激しい仮想通貨は少額から始めてみた。 よくわからず、最初はビットフライヤーで。 スプレッドの幅に驚きながら、恐る恐る買ってみた。 いろいろ調べるうちに、ザイフでは板取り引きなのだと知り、もっとしっかり調べてからやるべきだったなぁと、すぐザイフに送金した。 あの時期仮想通貨をやっていた人なら、あのジェットコースターに乗っているような、アドレナリンがピューピューの毎日は生涯忘れられないだろう😱 その時はザイフ中心に取り引きしていたが、すぐフリーズし、買いたくても買えない、売りたくても売れない、何度もザイフに怒りのメールをしたはず…

そして三崎優太、元青汁王子さんも

三崎さんも地獄を見た人。 天国と地獄っぷりが物凄い。 脱税で逮捕されてから、ツイッターでの一連の騒動は、まさに青汁劇場。 娘と同い年だが、この方も与沢さんと同じくらい目が離せない。 とても頭の良い人なのだと思う。 一度突き抜けて成功した人は、ゼロからでも何度でも這い上がれるのだろう。 札幌出身との事。 道産子として、ずっと応援していきたい。 女装した三崎さん、美しくてちょっとジェラシーでした😅 小さい時のパル、ネズミさん。

与沢翼さん

この方、ホント凄いなぁ。 一度、地獄を見た人は強いな。 地獄見っぱなしで落ちていく人も多いんだろうけど。 まだ30代半ばくらいのはずだけど、人生経験の深さが雰囲気、話し方ににじみ出ている。 圧倒的な落ち着き感。 息子と言っても良いくらいの方だけど、学ぶ事が多い。 不動産投資の規模はケタが一つ二つ違うけど😢 借り入れナシで投資できるのは、羨まし過ぎます。 見かけによらず？とても愛妻家、子煩悩なのも微笑ましく、ツイッター見るたびホッコリしてます。 もうすぐ秋だなぁ

大家の会ってどうなの？

大家さんの会って、全国にありますよね。 懇親会やったりとか。 入りたい気持ちもありますが、二の足踏んでます。 なかなか周りに不動産の話ができる人がいないのが残念なもので。 まぁ女友達で不動産の話できる人はゼロ、高校の時の男友達が不動産投資の師匠ですが、大好きな不動産の話で盛り上がれるのは身近でその1人だけです。 主人も不動産には興味ナシ。 除草剤撒いてくれたりはしますが。 不動産話で盛り上がれる人が身近にもっといたらなぁ… 加藤ひろゆきさんみたいに、図面舞踏会^ ^ やりたい。 にほんブログ村 大家の会は、一度入ると辞めづらいかなぁとか、気の合う人いなくて懇親会でぼっちはやだなぁとか、余計なツ…

リフォームされていた部屋

去年買った全空きアパート、一部屋だけリフォームされていた。 ちょっと手作り感があって可愛く仕上がっていた。元の大家さんの息子さんがDIYしたらしい。 支払いが滞り、退去したあとのリフォームも出来なくなってしまったらしく、この一部屋だけしか直されていなかった。 幸い購入後、この部屋はすぐ入居が決まった。 ほかの5部屋はちょっと汚かったので、クロスと床は全部張り替えた。 まだ、半分の3部屋しか埋まっていない。 立地の選択ミスだったかもしれない… 全空きだっただけに指値も通り、利回り20%超えの格安で買えたが、ちょっと後悔している。 家具家電付きにしてちょっと家賃をあげ、満室にしたら売却しようかな。…

話し合い

取り敢えず、こちらの気持ちは話して来た。 なるべく冷静に、落ち着いて… 売主さんとはちょっと噛み合わなかったが、仲介業者、支店長、オブザーバーの不動産屋さん、みんなこちら寄りで話してくれているのは心強かった。 売主にはボールを投げたので、後日、その返答を聞く事に。 できれば示談で済ませたい。 良い方向に行きますように🙏 ママ頑張ったよ！ にほんブログ村

訴訟になってしまうかも

滞納者の他に、もう一つ、大きな悩みのタネがある。 大き過ぎて、かなり精神的にキツイ。 昨年購入した大きめのアパートが、いわゆる違法建築だったのだ。 一年以上経ってからなぜわかったかというと。 L字型に9戸、9戸で、コの字がたに二棟建っている18戸の物件で、北国では大変喜ばれる全戸カーポート付きのアパート。築15年だった。 4月と5月のちょっと嫌な時期に退去があり、きっとなかなか埋まらないかなと思い、民泊を思いついた。 用途地域はオッケー。 思い立ってすぐ、あまりよく調べもせず、消防設備の会社に問い合わせた。 その後消防の予防課にも行ってきた。 ところが後日、消防と建築指導課が5人、アパートにや…

OYO オヨ 黒船襲来？

【ホリエモン】黒船襲来。OYO社長と語る「不動産の未来」 #NewsPicks #HORIEONE とても面白かった。 まだ、関東、関西でしか受け付けていないようだけど、一気に全国に広がるんじゃないかな。 孫さんも早くから投資していたとの事。インド資本🇮🇳だったんだ。巨大資本だし、旭川にも意外と早く来るかも。 是非お願いしたい！ 旭川はすでに敷金礼金はゼロゼロが多いけど、その他にもマンスリーで気軽に借りれたり、家具付きだったり、借りる側のメリットは大きい。クレジットカードでホテル感覚で借りられる。 貸す側としても、広告料やリフォーム代がかからないというのは大きいな。 最近では広告料2ヶ月3ヶ月…

ザーザー雨

今日はお天気が悪い。 パルはお散歩出来ず、ちょっとご機嫌ナナメ。 主人と隣町、鷹栖町のビストロピースさんにランチに行った。 とても素敵。 また来よう！ https://loco.yahoo.co.jp/place/g-vVTIv8yh6R2/?utm_source=dd_spot&sc_e=sydd_spt_s_n_p_ttl&lsbe=1

ビンテージ塗装

築古アパートの部屋をあまりお金をかけずリフォームする時、モダン系の壁紙にすると何だか収まりが悪いというか、建具などとのバランスが取れなくてチグハグ感があるので、どうせならビンテージ感を出した方がしっくりくるような気がします。 例えば、ドアなどの塗装もビンテージ風にすると結構いい感じ^ ^ 壁紙やフロアタイルも古木調で。 ビフォア アフター ミルクペイントというのを使用したビンテージ塗装。 ダイノックスシートより安く、雰囲気も出るのでおススメです！ この服、もう小さくなっちゃったね。 にほんブログ村

滞納

3年前に購入した、築45年のアパート。 平成23年にフルリノベーションされていて利回り15%を越えていた。 某信金さんのご紹介で購入。 6戸満室だった。 2、3人、出入りはあったが今も満室。 小ぶりだが、安定していた。 5月に管理会社から、30代の生活保護の女性が滞納しているとのこと。 事情を詳しく聞いたら、本人曰くストーカーがいて気持ち悪いから先月から違うアパートに移ったと。荷物はまだギッシリ残っている。 解約もしていない。 いわゆるメンヘラ系らしく、話がなかなか通じないらしい。 市の生活保護課に管理会社が掛け合ってくれ、生活保護課の方から二ヶ月分は家賃を払ってくれたが、もうこれ以上は、との…

まだまだ暑い旭川 28度

本州の35度超えに比べれば、28度なんて…と言われそうだけど、旭川、暑いです。 ただ明日から、20度、19度と一気に秋がやってきそう💦 短い旭川の夏 あっという間だなぁ

全空き物件を買ってみた

春に6戸全空き単身者向けアパートを購入。 リフォーム後、ゴールデンウィーク明けに募集開始し、3戸は埋まりましたがまだ3戸は空室。 購入時期が悪かったかなぁ。 家具家電付きにしようか検討中。 ビフォア アフター 足の間に挟まるのが好きなパル😅 にほんブログ村

旭川の元祖ホルモンラーメン

お昼に行ってきました！ 私は醤油のモルメン^_^ http://www.tabirai.net/s/sightseeing/column/0000683.aspx

台風すごい事に…

関東地方は被害が出ているようですね。 心配です。 年々異常気象が多くなり、地球規模で何かおかしくなってきてますね。恐ろしい事です。 旭川は朝から暑いです。 この時期としてはやはり異常でしょうか。 天の神様からの警告かもしれません。 かくれんぼ

民泊

旭川市内の持ち物件の空部屋で民泊をやろうとおもいたったのですが、用途地域や消防設備でなかなか進まず、現在保留中。どうやら、一戸建てでやった方がやり易そうだし需要もありそう。ただ、新たにローンを組んで戸建購入すると、採算が合うか、微妙なところ。 持っているアパートは1DKが多いので、ホテルと競合してしまうし、やっぱり戸建でやりたいなぁ。うーん、難しい… 国立大学に近い築30年越えの木造アパート。 リフォーム後すぐ入居決まりました！ビフォア アフター にほんブログ村