会員登録後、有料プランで広告を非表示に
詳しくはこちら
こんにちは。不動産鑑定士が、実際に経験したホテル、ゴルフ場、借家権、事業用定期借地権付建物などの珍しい案件にいつて、論点や気になった点について解説しています。
中古の定期借地権付住宅を購入して良い場合について解説しています。具体的な例をいくつか出して、どんなケースでは中古の定期借地権付住宅を購入したらよいか分かるようにしています。このブログでは、定期借地権付建物の粗利回り、純賃料利回り、収支の計算の仕方等についても解説しています。
物件を第三者に売却出来なくても、あと26年間地代を支払い続けなくてはならない。中古で物件価格の安い定期借地権付物件ということも有り、住宅ローンは限られること。中古物件の保証金の場合は、通常は現金で用意する必要がある。建て替えによる期間の延長がない（50年の定期借地権の場合、新築した25年後に建て替えするようなことも可能だが、新築後40年で建て替えしても、10年後には建物を解体しなくてはならない。）
利害関係のない第三者との売買など、自由な取引の場合には低額譲渡の問題は発生しません。 親子間、親族間など血縁関係のある場合や法人とその役員間など特殊な関係がある場合には、売買価格が適正かどうか税務署が認定します。 法人の場合は、低額譲渡と認定されますと、買主からの受贈益として利益計上されます。これは、関連会社間の売買の場合は、買主である法人が時価よりも安価に不動産を買うと受贈益（適正な時価－取得価額）があると税務署に判断される可能性が考えられます。 関連会社間の売買の場合は、不動産の売買が適正な時価であることを当事者で証明して売買契約を締結し、税務署に申告しなければなりません。この場合の適正な時価の証明に不動産鑑定評価が活用されています。
開発型証券化とは、不動産証券化により、ビークル（器）を利用して行う不動産開発事業を言い、取壊し前提の既存建物及びその敷地、更地、建築予定の土地を取得し、建物を新築したうえで賃貸不動産等として売却するような証券化スキームを言います。
ホテルの鑑定評価は、売上高、売上原価等の費用からGOPを求め、FF＆Eなどを控除してオーナーの総収入であるホテル賃料（負担可能賃料）を求め、そこからホテルが負担する賃貸費用（PMフィー、公租公課、損害保険料、CAPEX）等を控除し、NCFを求め、ホテルの還元利回り（割引率）などから収益価格を求めるやり方が一般的です。
区分所有マンションの鑑定評価（遺産分割協議の参考資料）大阪府箕面市
大阪府箕面市で区分所有建物及びその敷地の鑑定評価を行いました。司法書士からのご依頼で、司法書士の先生が成年後見人を務めている方のご主人が亡くなり、遺産分割協議を行っており、遺産総額算定のため、鑑定評価の依頼があったものです。
自用の建物及びその敷地としての鑑定評価（実測と登記が違うケース）奈良県橿原市
鑑定評価の条件により、登記数量に基づき鑑定評価を行っているが、本件不動産の竣工時点の丈量図の地積、建築計画概要書に記載されている地積は・・・㎡であることから、地積測量図に基づく登記数量が現況宅地部分の地積と乖離している可能性が考えられます。
周辺で収集した取引事例は、対象不動産の周辺で複数確認されており、この相続税路線価を公示水準に補正した価格帯は、対象不動産の周辺にある取引事例の価格帯から見て、高いと思われる。対象不動産の周辺では、国道沿いで・・・円/㎡、・・・円/㎡の事例は確認されたが、同じ県道沿いでは、形状の良い画地で・・・・円/㎡であった。
最終的に、相続税の財産評価基本通達による評価額の半値未満の評価額となりましたが、税務調査でも指摘を受けませんでした。この物件に関しては、収益価格以外に区分所有店舗（同じグループのビル）の事例が存在したことが大きいです。
本件では、説得力のある説明が可能だったので、DCF法による収益価格をベースにゴルフ場の鑑定評価を行い、相続税の財産評価基本通達に基づいた評価額の半値未満の鑑定評価額で株価算定を行い、納税されました。後に、税務署ではなく、国税局の税務調査が入ったそうですが、ゴルフ場の鑑定評価額については、何も言われなかったそうです。
大阪国税局の差し押さえ不動産の売り払いの鑑定評価（公売の評価）
私は、市有財産の売払、国有財産の売払、それ以外にも様々な公売などの評価をさせて頂いておりますが、差し押さえ不動産の現地帯同で来られる大阪国税局や所轄税務署の方の調査能力は高いと感じています。
大手企業の底地買取のためのコンサル等（底地の限定価格）大阪府
大手企業の底地価格買取のためのコンサル等を行った時のお話です。この案件は、大阪府の底地所有者がその更地の収益価格を超える極めて収益性の高い地代で契約しており、現地で担当者とお話させて頂いた時に、この借地契約には魅力があり、地主は、なかなか手放さないと考えられるので、売買交渉で苦戦する可能性が高いとお伝えしました。
相手側の根拠資料が仲介会社の査定署の場合、不動産鑑定士から見れば説得力の無い内容（土地価格は路線価比）であることが多く、裁判で争われる場合、両方が仲介会社の査定書だったら差は付きませんが、片方が鑑定評価書の場合、その査定書は不利と思います。
一棟のマンションの建物の積算価格の場合、公表されている標準的な建物の再調達原価を時点修正し、階層、地下の有無、延床面積、間取り、形状、グレードから評点を付けて査定し、躯体部分、仕上部分、設備部分の耐用年数、割合により経過年数の減価額を把握し、必要に応じて観察減価を併用します。
継続地代の鑑定評価（直近合意時点から経過年数がかなり短いケース）大阪府
賃料増減額請求権の発生の有無は、直近合意時点から価格時点までの事情変更を基準に判断されます。改正前の不動産鑑定評価基準では、直近合意時点に対応する概念が現行賃料を定めた時点とされていました。
一棟の収益マンションの鑑定評価（容積率オーバーの物件）奈良県北部
過去の建築確認を調査することにより、違法建築の可能性、既存不適格の有無を調査できること、現在の役所の基準容積率と現状の当該物件の容積率を比較することにより容積率オーバーを確認できること。そして、これらの要因が不動産の融資や出口戦略に影響を与え、それが還元利回り等に影響を与えるということです。
事業用定期借地権の新規地代の鑑定評価（認定子供園の開設）大阪府の泉州地区
土地の所有者が法人の代表者で、地代を支払うのが当該法人という税務上、問題となりやすい案件です。 このような不動産の賃貸借において注意すべきは地代の妥当性です。特に法人とそのオーナー間の賃貸借の場合は、低廉あるいは高額な賃貸借に当たらないかが焦点となり、その賃貸借に恣意性が生じやすいです。
グループ会社間の売買の鑑定評価（土地改良区の占用地を介する物件）大阪府
この案件は、グループ企業を設立する時に適正な時価が必要となり、適正な鑑定評価のご依頼が有りました。当該物件は、5m近い幅の土地改良区の占用地を介し、市道に接道する大規模な物件で、いわゆる無道路地に近い工場でした。 ただし、土地改良区に占用料を支払っており、占用の許可を取得することにより、建て替えが可能な物件でした。
不動産鑑定 担保評価（依頼者が不動産鑑定士を選ぶケース）大阪府の戸建住宅
融資に係る担保評価のお話をもらった場合、最初に、その金融機関の指定鑑定士でなくても構わないか確認して下さいと依頼者に伝えます。なぜなら、担保評価は、金融機関の本部が特定の不動産鑑定士に評価を依頼することが標準で、依頼者が担保評価で不動産鑑定士を選ぶことは困難なケースが多いからです。
借地権付建物の鑑定評価（法人とその代表者である個人との売買）大阪市西淀川区
同じ金額の鑑定評価書が発行された場合でも、事前に取得され、その金額で適正に売買するときと、売買の後に税務調査が入り、その売買金額は適正な範囲だったと鑑定評価で証明する場合では、前者が明らかに有利と思います。私は、後者の鑑定はしたことが無く、あまりお勧めは出来ません。
店舗部分の借家権の鑑定評価（借地借家法28条所定の財産上の給付）大阪市中央区
本件借家権が存する地域では借家権の取引慣行が成熟していないので、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を試算価格として求めることができませんでした。 本件借家権は、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係を考慮して求める必要がありました。
奥の不動産は、敷地の真ん中で区切れば、無道路地になるので、奥は無道路地の上に建っている不動産、手前は道路に面した不動産ということで価格差が出てくるので、手前の不動産への配分が多くなることを希望されていました。 私はこの依頼者に伝えました。税務署でその評価が否認される可能性が高いと思われます。
借地借家法の適用のない新規地代の調査（駐車場用地の地代）奈良県中和地区
この依頼者からの相談は、その依頼者が自己の所有地と借地している無道路地を活用し、駐車場を運営していたのですが、駐車場収入より地代の方が高かったので、地主と交渉するための内部資料として地代の調査の依頼があったものです。
「ブログリーダー」を活用して、Ja-network（不動産鑑定士のブログ）さんをフォローしませんか？
指定した記事をブログ村の中で非表示にしたり、削除したりできます。非表示の場合は、再度表示に戻せます。
画像が取得されていないときは、ブログ側にOGP(メタタグ)の設置が必要になる場合があります。
