不動産仲介会社の選定

今回は不動産仲介会社の選定について説明します。ローン残高がある場合は少しでも売却金額を高くするために仲介で不動産を売却することになります。特に、築年数が浅い物件、需要が高いエリアに物件を所有している場合は買取ではなく、仲介で売却してください。 次に不動産の売却が成功するか、...

狼たちへの伝言(アパート経営を続けるべきか)

お久しぶりです。今回は、さまざまな狼たち(投資家たち)にアパート経営を続けるべきか否かについて伝言してみたいと思います。 過小な自己資金で不動産投資を始めた投資家がたくさんいると思います。自己資金がなくても大丈夫！という営業トークに惹かれ、念願の投資家デビューを果たし、これ...

消費税増税について

マンション購入時に土地を除く建物の購入価格に消費税がかかっていました。消費税還付を受けた法人所有者はよく記憶していることと想います。税法上、土地は非課税なので土地代には消費税はかかりませんが、増税になると今までより数十万円もの大金を余計に払うことになります。また、過去にマン...

必ずしも団信に加入する必要なし

団信（団体信用生命保険）に加入せずに借入金でアパートを購入した場合、契約者が死亡する、または高度障害状態になってしまった場合、家族にローン返済が残ってしまいます。 ローン残債が高額であるため、万が一のための備えが必要であると考えますが、万が一の保障だけを考えるのであれば、団...

狼たちへの伝言(キャッシュフロー編)

不動産投資においてキャッシュフローは極めて重要な指標です。 キャッシュフローの額は、以下の式で計算します。 キャッシュフロー＝総収入額－（運営経費＋年間ローン返済額＋所得税・住民税） キャッシュフローを改善させるには、収入(総収入額)を増やすか支出(運営経費、年間ローン返済...

狼たちへの伝言(キャッシュフロー編)

不動産投資においてキャッシュフローは極めて重要な指標です。 キャッシュフローの額は、以下の式で計算します。 キャッシュフロー＝総収入額－（運営経費＋年間ローン返済額＋所得税・住民税） キャッシュフローを改善させるには、収入(総収入額)を増やすか支出(運営経費、年間ローン返済...

昨今の融資事情

昨年のスルガ銀行の不祥事を受け、金融庁の介入により一棟投資物件の融資がかなり厳しくなりました。この状況下、金融機関から連続的に融資を受けるには、できる限り資産価値のある不動産を選定する必要があります。金融機関は貸したお金が返ってこなかった場合を想定してリスクヘッジをするため...

新築マンション投資のシュミレーション

2008年〜2013年に利回りの良い物件を買った方は、5～10年ほど運用してから売却し、大きな利益を得ました。フルローンで長期ローンを組んでも、市場の物件価格が上がってきたため、出口で損失を出すこと無く、売り抜けることができたからです。 2018年に入ってからは、金融機関の...

フラット35を考える

不動産を複数保有すると借り入れ総額が金融機関の融資枠をオーバーし、不動産投資ローンが通らないため、フラット35を利用して投資用物件を買い増しした投資家も少なからずいるはずである。フラット35は、住宅ローンであるため、返済能力の評価は年収が重要であり、借り入れ総額は返済能力と...

不動産の売却時期

中古マンションは築年数の経過とともに価格が下がるのが普通ですが、新築マンションの価格が上昇すると、中古マンションの価格も上昇する傾向にあることは前のブログで述べました。その理由は、高過ぎて新築マンションを買わない人達がこぞって中古マンションを購入するようになるため、中古マン...

不動産投資にかかる税金

不動産投資は、不動産を「取得したとき」、「保有しているとき」、「売却するとき」の三つのタイミングで税金が発生する。 1．不動産を取得したとき <印紙税> 売買金額によって、 ・100万円を超え500万円以下：2千円（1千円） ・500万円を超え1千万円以下：1万円（5千円）...

不動産の売却方法

不動産を売却する方法は一般的に次の4つに分類されます。 1. 個人売買 2. ネットオークション 3. 不動産業者に売却 4. 仲介業者に委託 それぞれのメリット、デメリットは次のとおりです。 <個人売買> メリットは、上手くいけば手数料などが節約できる。 デメリットは、買...

狼たちへの伝言

不動産を買った年は初期費用が多くかかり、節税効果を得られるが、次の年からは節税効果はどんどん薄くなることについては前のブログで述べたとおりである。不動産投資のキャッシュフローも同様であり、初年度はプラスにできているが、概ね翌年からはマイナスになり、やがて自己資金の持ち出しが...

団信の欠点

アパートを借入金で購入すると、相続財産を圧縮できるのは前のブログで述べたとおりですが、団信（団体信用生命保険）に加入していると、通常はマイナスの財産として控除で きるローン残債が、団信の適用によって0”ゼロ”になってしまうため、相続税が割高になってしまう恐れがあります。 例...

不動産投資の失敗ケース2

不動産相場が大きく下落する前に物件の売却を検討し査定を行ったところ、売却金額がローンの残債を下回っている場合があります。これは物件購入時、土地と建物の価格以外に不動産業者の利益などが上乗せされているためです。売却時は土地と建物の評価額で値付けされますので、購入から数年しか経...

名ばかりの管理

不動産業界では、すでに物件の7～8割が「管理物件」と呼ばれる賃貸物件になっています。 ほとんど何もしないのに、アパートやマンションなどの1室や1棟物をオーナーから「委託管理」と称して預かり、家賃の代行収受、入退去時の補修、入居者とのクレーム対応などを行うと契約書に明記し、家...

不動産業者の節税効果の嘘

不動産業者から不動産投資は節税効果があると言われ、実際に不動産投資を始めると、所得税と住民税の節税効果がたちまち薄れ、ガッカリするはすです。相続税と贈与税については実際に節税効果が得られますが、相続を考え始めるのは50代以降で、自分には関係ないと考えている方が多数です。 所...

不動産業者の言うことで正しいのはこれだけ！

東北復興及びオリンピック特需によって建築費が高騰しているにも関わらず、アパート建築が増加しているのは、相続対策のためにやっていると言っても過言ではありません。けっして儲かるからやっているのではありません。 相続に関しては、平成27年1月1日より、相続税法が改正され、相続税の...

不動産売却のタイミングを失うな！

不動産価格は、2019年の今年に高値ピークを向かえ、ピークを越えた瞬間に一気に売物件が増えて、不動産相場が大きく下落するのではないかと考えています。その理由は次のとおりです。 ◼️現状 1. 東北復興及びオリンピック特需から建設需要が多く、建築費相場が高騰している。 2. ...

サブリース問題

収支改善のため、サブリース契約を中途解約をして、自分で物件を管理したいと考えているオーナーがいると思いますが、解約は民法に定められている権利なので、簡単には解消できるものではありません。解約をするには、相応の代償が必要です。 例えば「解約の際には賃料の〇ヶ月分を違約金とする...

不動産業者の言うことを鵜呑みにするな！

不動産業者は、管理手数料だけでは儲けられないため、売買をする際の不動産仲介によって利益を得ています。入居者による家賃の滞納が膨れ上がっているためです。サブリースを行っている不動産業者の中には毎月数千万円の立て替えが発生している状況です。 そのため、早く売買を成立させる(売却...

不動産投資の失敗ケース

不動産投資でよくある失敗ケースとしては、自己資金ゼロで融資を受けられたものの、不動産投資の利回りと融資金利の差が小さすぎて、毎月の融資返済後はほとんど手元にキャッシュが残らない、もしくはマイナスになってしまうというケースです。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分から...

中古物件の減価償却費を知っているか？

中古物件の減価償却費の計算 減価償却費は耐用年数によって決まります。 中古建物の耐用年数の計算方法は2つあります。 1．築年数が耐用年数を超えている場合 耐用年数＝法定耐用年数×20% 【例】木造の建物（耐用年数22年）で耐用年数を超えている場合 木造の耐用年数22年×20...

あなたの確定申告書は大丈夫ですか？

無資格者が確定申告書作成などの税理士行為を行った場合、たとえ無償であっても、税理士法違反となり罰則が適用されます。 ・税理士法違反で逮捕 ・2年以下の懲役または100万円以下の罰金という刑事罰 にせ税理士から受取った収支内訳書複写版のフッターに“国税庁HP”の記載があれば、...

投資マンションでお悩みの方はいらっしゃいませんか？

不動産を購入したが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、ローンの残債があるが投資マンションを売却したいとお悩みの方はいませんか？ 持ち出しが多く、運用を続けるべきか、売却すべきか悩んでいる方がおられましたらご連絡ください。現時点で損切りになるのかどうか助言さ...