不動産に関する経験上の知識を綴るブログ

いよいよ製造業の賃料減額交渉の依頼

これまで 飲食業・学習塾の賃料交渉はあり 対応をしてきたが いよいよ 製造業からの賃料減額依頼がありました 飲食業よりも 業績回復に時間がかかるように思う しかしながら 今回は3割減額の6ヶ月で対応することとし 6ヶ月後に再考することとする

2020/06/12 11:21

コロナ禍における賃料減額の相談

緊急事態宣言が解除されました この2ヶ月間（この先も） 非常に厳しい業況でした 先回のブログ記載のような テナントからの賃料減額の相談がメインの業務でした 不動産賃貸管理業務も行っています 大家さんがいて テナントがいる その間を取り持って交渉事や賃料管理などをします コロナウイルスの流行に伴い ヒトの動きが減少する これにより各テナントの売り上げは当然減少するわけでして 管理物件のうち 居住用や個人用の駐車場などを除く 事業系の管理物件が約50件ほどあります この中で影響を受けそうな業種 飲食・学習塾等の件数が13件ありました 流行初期にピックアップしいつでも対応できる準備をしていました 実…

2020/06/01 17:15

いよいよ賃料減額交渉の依頼

先の見えない 大変な状況になってきました いよいよ 賃貸管理をしている物件の 飲食店オーナーより 賃料の減額の依頼がありました 貸主借主はお互い 対等な立場で契約をしていると 普段から認識しています このような状況では 双方痛み分けするのが妥当だと思います よって 平時であれば 原則経営状態の悪化は 借主によるものとし 減額は基本お断りするのですが 今回は 貸主にもご理解をいただく必要があると判断し 交渉します ただし ただ減額ではなく 期間を決め 一年間に限りとか条件付きにて減額を提案するつもりです

2020/04/01 11:04

価値観は人それぞれですね

事務所から 程近い幹線道路沿いのアパート 職業柄わかるのですが 間取りは2DKもしくは1LDK 築30年 家賃は込み込みで45,000円くらいでしょうか ここの駐車場に ピカピカのレクサスのLSが止まっています （10年ほど前はレクサスISでした） 乗降する姿を見かけることもあり さえない感じの痩せ型の中年の方 50代の男性 単身者と思われます おそらく住み慣れたアパートで 心地良いのでしょう 全然問題無いと思います 人それぞれの価値観がありますから 見かけるたびにそう思ってます 今日は彼女らしき女性が助手席から降車するのを見かけました ド派手な衣装のふくよかな方でした 年齢は50前後と思われ…

2020/03/28 14:10

ただただ傍観するしかないのか

この度のコロナウイルスの影響で 不動産の新規業務はほぼストップ状態です 賃貸業務も行っていますので 日々の作業は少なからずありますし 収入も安定して得られています （事務所経費・従業員給与は賄えます） しかしながら やはり売買や仲介業務がメイン収入です これがないと役員報酬分が賄えません 今やれることは何か ただただ傍観し自体の収束を待つしかないのか 収束したところで業況は回復するのか 救いは 事業規模が小さく零細でやっている事 地域に根差して小さなことでもコツコツとやっている これが 規模を拡大路線を取っていたら ゾッとします 一旦止まると一気にキャッシュの回りが悪化します 最悪のケースは従…

2020/03/19 11:54

先見ができない怖いもの知らず

土地の引き渡しをしました 買主は個人で住宅用地をお買い上げ この時期に有難いことです 金融機関で出金を待つ30分くらいの時間は 買主、売主、不動産業者、司法書士で雑談をして時間を潰します 今回はハウスメーカーの営業マンも同席でした まだ間取り等が決まっていないとのこと 買主から間取り等の変更希望の話が出ました それには追加費用がかかると営業マンは説明したのだが 買主は 融資枠はまだあるから 友人の家よりも仕様を良くしたいだとか このご時世で あなた大丈夫？ 30年（ボーナス返済無し）で 毎月返済額160,000円ですよ！ その家は本当に必要？ 誰にも止める義理も権利もありません 苦しくなったら…

2020/03/16 11:43

先の見えない業況の悪化

昨年くらいから感じていた 嫌な予感が現実となっている 日経平均株価があっさり 20,000円割れ きっかけは新型コロナではあるが 根本的な何かが狂い出していた これはまだ序の口で この先どこまで下がるのか この状況下で 不動産を買おうという 博打うちはいないでしょ 先月 企業による工場用地の売買契約を締結したが 契約解除（手付流し）の申し出があるのではと冷や冷やしている 一般住宅用地は 問合せさっぱり無し 買取をして再販を仕込むのは もう少し様子を見てからにしようと思う 不動産価格は 株や為替ほど瞬間的に価格変動はないにしても じわじわボディブローのように変化する うちみたいな 零細規模の不動…

2020/03/09 16:14

警察への相談・道路標識（一方通行）の移設

売却依頼のあった土地 現地確認すると 一方通行の標識が対象土地のど真ん中にありました 土地は整形地 住宅計画するのに自由度が高く 大きさもちょうど良い でも 道路標識がど真ん中では 駐車スペースに制約がかかり 住宅配置計画にも支障をきたしかねないなと感じました 警察署へ向かい 交通課へ相談すると では すぐに現場へ行きましょうと なぬ！？ 対応早い‼️ 現地へ到着し 対象地の端への移動であれば問題ないと言ってくれました 費用は民間負担となるようですが 数万円でできることですし 土地利用の自由度は格段に向上します

2020/01/17 13:23

賃貸マンションの一棟売りの依頼

売却の依頼を受けました 物件概要は 築30年の賃貸マンション RC・12戸 現在、企業への一括貸付中 投資家への紹介 これはまだまだ先の話になります まずは自社での購入検討をします 利回りはどうか 単純利回りに限らず 公租公課や修繕費等も考慮した実質利回り 借入は可能か 利息や返済期間 毎月の返済額 キャッシュフローはどうか 賃料収入から返済額 修繕費も考慮 収支はどうなるか 賃料収入から固定費・修繕費・利息 収益に対しての事業税等 最終的な出口の検討 解体費用 売却価格等 このような検討をし 購入の判断をします ここで 買わないと判断したら 現在の借主に購入検討を依頼します 借主は このまま…

2019/12/13 11:18

ババ抜きの様相を感じます

不動産業界 停滞気味であると感じてます 感じるどころか 痛感してます とにかく 売れ行きが悪い 基本、売買の仲介をメインとしていますが 住宅用地の売れ行きは 今年一年を通じ 昨年比50％を割っています 仲介業であれば 売れ残りのリスクはないのですが 不動産の買取再販をする いわゆる 売買をメインとしている業者は 売れない事が大きな打撃となります 価格の下落 借入金利負担 公租公課負担 早めの売り抜けを考えます 売買メインの買取業者は 値ごろだと飛びつきます しかし 業況は変わらないので 結果 もうけなしで売り抜けを検討します ババ抜きです この状況が少しづつ身の回りで起き始めています 平成バブ…

2019/12/03 09:40

喪中の葉書が届きます

この時期になると 喪中葉書が届きます 商売柄 年配の方と商談する事が多く お世話になった方が亡くなると悲しくなします 駆け出しの頃 孫と変わらぬ歳の自分に 大切な不動産を任せてくれ こちらも精一杯それに応え 長年にわたり信頼関係を築いてきました このことは 次の世代にも引き継いでくれて 引き続き 長いお付き合いをする事ができています ご自宅にお伺いする際には ご仏前に 手を合わすこともお願いします 悲しい事ですが 良き関係のまま他界されたことに 感謝します

2019/11/26 13:11

鬱陶しい野次馬

お客様から 売却の依頼を受けると 役所での調査 現場での状況確認調査 など行います そこまでは 単身で向かいますので 身軽ですが 土地家屋調査士に依頼をし 現地の測量・立ち合いとなると 複数名が物件周辺に集まることになります 旧市街地でこれを行うと 近隣の暇な老人が続々集まってきて 何か事件が起きたかの様な 人だかりになります これがとにかく鬱陶しい！ 部外者が 無いこと無いこと騒ぎ立てる 今回は古屋が立っている物件でした 集まった老人たちは 不審者が夜間侵入している だの プロパンガスのボンベ撤去は俺がやった だの 水道メーターは外しておいてやった だの 全部嘘・・・ なんなんだこの暇な老人…

2019/11/19 10:32

修正してくれる人の存在

零細不動産屋を長年やっていると 注意してくれる人がいなくなってきます これも自分の色として 付き合ってくれる人とだけ 取引をすればいいやと 思う様になってました 慢心ですね 気持ちは楽になりますが デメリットも多いことに気づきました 初見の不動産業者さんと 取引をすることになりました こちらが 契約書類を作成することになりました 原案を作成し 先方に内容確認をしてもらいます 訂正というか ここまで記載するかという内容まで 赤ペン先生してくれました 新鮮な気持ちになりました 今後の仕事に役立てます

2019/11/18 10:06

不良物件

優良物件だけを扱いたいのですが 都合上 不良物件を扱うこともあります 所有者が どうしても売りたい 違法な建築物が建っていたり 地中埋設物がある この様な物件でも それでもいいと 承知して購入する方も見えます 不動産業者は 不良物件を優良物件にする事が業務では無く 不良物件ですよと しっかり 買主に説明する事が任務です 後々 問題にならない様に

2019/11/15 10:21

売主外人さん（非居住者・外国法人）の注意点！

お題のようなケースは 注意が必要です 代金5000万円の物件を 非居住の外人さん（外国法人も同じく）から購入 代金全額を 相手に払ってしまうと 後で大変なことになります 源泉徴収義務があります 代金として外人さんに支払うのは 4000万円 1000万円は税務署に収めます これをやらないと 税務署から 1000万円の納税を求められます 源泉徴収は義務なんです 外人さんが確定申告をすれば良いのですが 行方知らずになってしまうと 源泉分を割高購入することになってしまいます 外人さんから 不動産を購入することなんてないかもしれませんが 中国資本が日本国内を爆買いした後処理 日本人がハマるのは避けましょ…

2019/11/11 17:02

golfからの学び

年初に掲げた目標に 今年は毎日練習に行く できればシングルになりたい 可能な限り練習に行けてます 努力の甲斐あって ハンディは9になりました ゴルフを始めて15年くらい 年初のハンディは14くらいでした 目標を立て 実践する そして結果がついてくる 当たり前のことを 再認識しました

2019/11/09 10:59

golfは営業か？

自分の場合 ゴルフは営業になってます 友人と行くことはほとんど無く メンバーになっているゴルフ場に 一人でエントリーし 他のメンバーさんとラウンドをする だんだん馴染みなってきて お互いの人柄や生業が徐々にわかってきます そこで ポロリとお仕事をくれたり 相談を受けたり 銀行のコンペなどは 地元企業の役職の方が参加されますので やはり 馴染みになって 相談や依頼を受ける事があります 同業のコンペは 情報交換や業況について 貴重な機会になります 当然ですが ラウンド中には プレーに集中しますし ゴルフを楽しみます 自分は やらないのですが 釣りや麻雀も 同じ趣味で時間を共有するのに適していると思…

2019/11/08 09:08

雑草から解放される時期になりました

朝晩は冷え込む様になりました 土地の売却を依頼され 現地に看板を据え 販売をします 売地は更地がほとんどです 春から夏は 雑草がもりもり生えます 本来なら 売主さんの善良なる管理者の注意事務を持って 草の管理をしてほしいところですが 保有が困難 管理出来ない ことを理由に売りに出される方が多い中 地主さんがこまめに 草の管理をすることは期待できません 看板はうちの社名になってます 苦情はうちにきます 苦情が来ない様に 定期的に巡回して 除草剤を散布するなどして 草のお守りをする時期が終わりました 春までは

2019/11/07 09:13

旗竿住宅用地（延長敷地）

売地物件には 旗竿敷地・延長敷地などと 呼ばれる形状の土地があります 道路から自分の通路（延長敷地）を通って 奥の土地に家がある 法律上 この延長敷地の幅は決まってます この通路の長さによるのですが 15mまでは巾2.0m 25mまでは巾2.5m 25mを超えると3.0mが必要とされています が！ 2.0mの通路では 生活に支障があります 軽自動車も入りません よほどの都会でない限り 最低3.0mは確保する事が望ましいです 自分のことしか考えない 売主や業者は最低限の通路幅しか確保しません 違法ではありませんが やはり 利用者のことを 土地の使い勝手を優先すべきです

2019/11/06 10:01

危険な依存形態

中小零細企業の 経営で危険な部分として 一社に依存してしまう事があります 大口の取引先からの 売り上げが過半を超えてしまう様だと 親亀こけたらみなこける状態になります 親亀がこけずとも 見放されたら終了です 企業に限らず 地域もそうです この地方は自動車産業に依存しています 今年に入り どうも自動車関連の雲行きが怪しい様に感じます EV化や自動運転により 旧来からの自動車メーカーが大きなシェアを失うのでは無いか うちも 不動産でもニッチな部分を見出すか？ 異業種を展開するか？ これから数年が大事な時期になると危機感を持って取り組みます

2019/11/05 08:56

ドンピシャのタイミング

1日目 懇意にしている司法書士が来社 土地を売りたい方がいるので 相談に乗って欲しい お客様と土地の情報を受け取る そのまま 役所及び現地調査 お客様とのアポ取り 2日目 お客様と打ち合わせ 土地の調査結果報告 価格設定案の提示 販売の依頼を受ける 3日目 ハウスメーカーの営業が来社 新人です まだ一本も契約が取れていないとのこと まだ資料も出来ていないが こんな物件があるよ よかったら土地無しのお客さんに紹介してみてと 物件の情報をお渡し 4日目 ハウスメーカーの支店長が朝一番に来社 昨日新人がいただいた土地情報 条件にぴったりのお客様に昨夜紹介しました 興味ありで検討したいと言われてます …

2019/11/02 09:12

越境が発覚した⁉︎

売却土地の測量をした結果 隣地の建物のヒサシが 売地側に3センチ入ってきていることが判明 この際の対応を何パターンか 紹介します パターン1 建物所有者に現地確認をしてもらい 改善をお願いする もっともスタンダードです パターン2 建物所有者に現地確認してもらい 現況図を作成し 覚書を取り交わします 内容としては 「越境が確認された 今回は現況を不問とするが 将来建替の際には改善する これは相続人・買主にも受け継ぐ」 パターン3 土地所有者である 売主に状況説明し 境界をこちら側にずらして 越境物が無いように調整する こちらの面積は減るが 面倒な隣地トラブルを避けるためのレアなケース まだケー…

2019/11/01 09:00

失脚した友人

悪い不動産業者がいます 表向きは良い顔します しかし 滲み出る胡散臭さ 直感で こいつとは深い関わりは控えるべきだと 判断しました 同業の友人 彼は事業主ではなく 従事者です 成績が欲しかったのでしょう 前述の業者と付き合いだしました 地主さんを騙すような ギリギリのラインで 結構な件数の仕事をもらったようです 友人は調子に乗ってました 自分にも 一緒にやらないかと誘ってもきました 嫌だ 一蹴しました その業者や彼が携わった地主が 自殺しました 大きな問題にはならなかったが 確実に騙され 負債を抱え 命を断ちました 彼の社内では問題になり 彼は責任を取らされ 別部署に左遷です 当の業者は 自己…

2019/10/31 10:03

不動産キャリアパーソン

宅地建物取引士 いわゆる宅建資格 これは 不動産業務に携わるために 必須の資格 これがないと 契約行為のキモである 重要事項説明をする事ができません しかし 宅建の資格は 誰でも取得する事ができます 高校生でも勉強すれば取得する事ができます 不動産キャリアパーソンは 実際の 不動産業務に直結した知識を習得するための資格です 物件調査の仕方であったり 接客や書類作成のコツであったり 不動産業務のホントのところを理解するのに とても有益な資格です

2019/10/30 08:58

不動産コンサルティングマスター資格

不動産業に 携わるのに必須なのは 宅地建物取引士 いわゆる宅建の資格 これは 当たり前に持ってないと 話になりません 主に 不動産の売買や賃貸の 契約に関する知識です 不動産コンサルティングマスター このような 資格 称号 もあります 宅建士である事が条件です 不動産コンサルティングマスターは どんな資格か？ 単に契約に向けた 知識に関わらず 売主さん買主さんに 有益な提案ができるための 専門的なコンサル知識を習得します この資格も持っているだけではなく 豊富な経験と知識により うまく活用できるものです 広い視野で 客観的に不動産の他の資産も含め お客様に最善のプランを提案します これにより …

2019/10/29 08:56

不動産における納税義務

不動産関連の納税は様々です 個人が 不動産売却により 利益が出れば 譲渡所得税がざっくり20％or40％ 結構な税率です これ 絶対逃れられません 確定申告してください 買主に いくらで買ったか？ といった確認の封書が送られます

2019/10/28 08:54

アパートの資産価値・市場価格

アパートの1棟売り お値段は？ 設定は以下の通り とても簡単に 土地300坪 アパート8室・建築費用1億円 家賃8万円・年間768万円 融資1億円・返済30年・金利2％ アパート事業始めちゃいました 年間収支は 768万ー金利200万＝568万円 現金は 568万ー元本返済333万円＝235万円（たったこれだけ） 事情があり売らざるを得なくなった いくらで売れるか 年間568万円の収益物件です 利回り8％なら買い手がいます 568万円➗8％＝9600万円 9600万円で売れます！ でも まだ残債があります 3年後だと 1億の借金の残りが9000万円あります 9600万円ー9000万円＝600万…

2019/10/26 09:07

納税義務の認識

某芸能人が納税していないとのニュース 個人事務所を設立するという 知恵は働くのに 納税どころか 申告もしていなかったという 忘れていた 怠慢だった などとの馬鹿げた言い訳 不動産会社に限らず 法人なら 決算するでしょ 法人役員に限らず 給与所得者なら 源泉徴収されるでしょ ふざけてますね

2019/10/25 09:18

宅建試験の思い出

自分が 宅建試験に合格したのは 不動産業に従事したその年 結婚して1年 長男が産まれてすぐ 絶対に合格するとの思いで臨みました 試験は10月 勉強開始は6月から 毎日 子供を寝かしつけた後 夜9時から12時まで ほぼ毎日勉強しました 試験近くになっても 緊張なんてしませんでした むしろ余裕で 満点取れるかどうか くらいの自信がありました だって 本気で取り組んだから 過去問も何度も徹底して 全て頭に入ってました 今年はダメだったけど 来年も受験するという方 これくらい徹底してやらないと 受からないですよ ちょちょっと勉強したくらいでは 絶対に受からない試験です

2019/10/24 09:05

宅建試験の時期です

宅建 正式には 宅地建物取引士 数年前までは 宅地建物取引主任者 者（もの）から士（サムライ）に格上げです その宅建資格試験は毎年10月に行われます 試験の運営は 県の主導ですが 人員が足りません 試験会場の運営や 監督官などは 派遣業者や不動産業界の人員を投入します 自分も 所属する宅建協会の支部より依頼を受け 何年間か 試験会場の監督官をしました 大学の講堂や講義室で 部屋の大きさにより 監督官がメイン・サブ合わせて 2〜3名の配属となります 監督官を受けると 試験日の1ヶ月前に研修を受けます 丸一日かけ 当日の流れなどのレクチャー 試験開始前から終了まで 完全に外部との接触を閉ざされ 話…

2019/10/23 09:03

災害による被害を考えさせられました

今回の大型台風での 被害を知り 相当な被害額であると考えました 家財 車 家 どれも 日々の勤労により得られた 収入から 買い揃えたに違いありません 掃除機1台にしても数万円です 車なら数百万 家は数千万円 相当な覚悟で購入したと思います それが一夜にして奪われる 住む場所選びを誤った？ そんな一言で済まされることではありませんが 今後は非常に大切なことの様に思えます 不動産業に関わるものとして 今後の業務で 強く訴えていく決心をしました

2019/10/21 09:08

自然災害と不動産業者

先日の大型台風の被害が 徐々に明らかになっており とてつもない被害である事がわかってきました ニュースや記事を見るたびに 自分の生業である 不動産業の責任を痛感しています 仲介した土地にお住まいの方が 今後災害に遭わないか お客様に 土地を購入いただく際には ハザードマップ等の説明をし 災害リスクも説明しております ハザードマップで 浸水の可能性ありという土地も 過去に何件も取り扱いしました お客様もご理解の上 購入いただいていると思ってますが 本当にリスクを理解しているのだろうか？ 今回の台風がこの地方を直撃したら お客様に何かあったら 責任を感じ 廃業してしまうくらい 心配でたまりません

2019/10/18 08:56

ハザードマップを見直す

行政が公開している ハザードマップ 河川の氾濫 津波 地震による液状化 何パターンかの ハザードマップがあります 今回の台風を受け ハザードマップを見直しました 見返しました 過去に取り扱った土地 現在販売している土地 自宅や自社 そのほとんどは 何らかのリスク対象となっています こうなると どこに住めば良いのか 絶対安全な土地なんてほぼ無い様に思えます どこに住んでも 何があっても それを受け止め 命を最優先に心がけるしか無いのではないか 今後の不動産価格は 利便性よりも 災害リスクを考慮したものになるのではないか 大きな転換を考えさせられる 台風でした

2019/10/17 09:03

浸水対策をする

先日の台風による 川の氾濫 下水の逆流による 日本各地の被害を報道で見て いよいよ 明日は我が身だと 痛いほどの恐怖感 自分の家族はもちろんのこと 事務所の浸水対策を速やかにしました 重要書類を床上30cm以上の部分に保管する PCは10cm サーバーは30cm これ以上は普段の使用に支障があるため 災害の危険性が高まった際に もっと高い位置に移動する様にする

2019/10/16 08:57

金融機関の支店長との雑談

支店長がふらっと来店 最近どうですか？ お互いの業況の情報交換です こちらは決算を終え 決算書を開示 今季の見通しなどをお話ししました 先方からは最近の融資状況のお話 『最近、近隣県からの融資相談が増えてきている ほぼアパート向けの事業資金 スルガ以降こちらにこのような融資案件が流れてきている 正直、そのような案件には 融資は前向きではなく断っている 支店営業管轄内においても いまだにアパート建築による融資審査がある このような案件にも 積極的には融資はしていない 融資するなら金利を2％以上設定 金融機関は アパート業者の家賃保証など全くあてにしていない』 概ねこの様な内容でした 一般的な 住…

2019/10/15 09:05

スタッフへの敬意

経営者なら 当然スタッフへの感謝の気持ちはあるはずです 弊社も 経営者の自分一人で 業務を遂行できるはずもなく 日々 スタッフに助けてもらっています 当然対価としての 給料もお渡ししてます 常のお給料はもちろん 会社に利益が出れば 可能な範囲で 決算報酬としてボーナスをお渡しします ここ数年は 業績もよく 決算ボーナスは100万円以上を出せています 良い時は出すからねと 常々口に出していってます

2019/10/12 09:08

不動産売却の準備・測量

売却依頼を受けた土地の 売却に向けた準備として 境界確定 いわゆる測量という作業が必要になります 不動産業者にはできませんので 土地家屋調査士に依頼します 土地には必ず 隣地があり 隣地の所有者がいます 測量対象地の接する土地の所有者に 立会いしてもらい 境界を確認・確定の承認印をもらいます それによって作成された図面が 世間でいう測量図 具体的には 境界確定図とか 地積確定図とか 現況図とか 用途により色々な図面を作成してもらいます 基本的には 売主さん負担で行います

2019/10/10 09:23

長期入居者へのサービス

弊社管理アパートに 独身の頃から 10年以上入居してくれている 男性がいます 気さくで良い人柄です 昨年 本人から連絡があり 結婚するとのオメデタイ内容でした ついては 長くお世話になったアパートを引き払って 別のアパートを探したいとのこと 今のアパートは 賃料もお値打ちだし 住みやすいし 何より 住み慣れてる でも 10年以上住んでいて 流石に内装や設備が古く 新居にはふさわしく無いのではと言われました そこで 即座に提案しました 大家さんに話をして クロスの張替え・設備の刷新をしてもらえるよう 交渉してみて 大家さんが協力してくれたら このまま入居していてくれますかとの提案です 入居者も即…

2019/10/08 09:13

評価⭐️1つですって。

真面目に仕事してます 正直に仕事してます 先日 電話で不動産活用の相談を受けました まずは物件の所在地を聞きます 弊社の営業範囲から少し遠かったのです でもこのような活用方法もありますよって 提案をさせていただきました ただ 頻繁に見に行けませんし 不慣れな地域なので ご迷惑をおかけするかもしれませんのでと 丁重にお断りをし 電話を切りました そしたら 即刻、メールの通知音！ 御社が評価されましたとの内容 確認してみると 評価☆1つ 最低評価です・・・

2019/10/07 09:06

義父から土地の売却依頼を受けました

義父から 20年前に買った土地を 売却したいと依頼 当時は今より 高い土地価格でした 売値は任せると言われますが それが一番プレッシャーなんですよね 現時点で最高の条件で売ってみせます

2019/10/05 09:37

住宅ローン金利もマイナス金利になる⁉︎

住宅所得に欠かせない 住宅ローン 金利の感覚がおかしくなってます フラット35でも1％割れ 住宅ローン控除1％ 実質マイナス金利です 世界的にも デンマークで大手のユスケ銀行では −0.5％との事 異常な状態に感じます 楽観的に住宅ローンを計画してしまう人が増えるのでは無いか？ 金利はマイナスでも 元本は長期間にわたり返済しなければなりません 将来の計画を慎重に立て 余裕を持った計画をして欲しいです 不幸な人 悲しむ家族が増えないことを祈ります

2019/10/04 09:04

不動産の個人売買はリスクだらけですよ！

不動産の売却の相談を受けました 直ぐに 依頼者とともに 現地の確認です 市街化調整区域内に建設された 自宅と大きな鉄骨造の倉庫（作業所） 本人は 簡単に考えています 20年前に元の所有者から 不動産業者を通さずに購入 司法書士による所有権移転のみで済ませたとの事 現地を見て直ぐにわかる 問題点が盛り沢山 ・調整区域なので再建築できないかも ・どう見ても違法建築（勝手に増築・建蔽率もアウト） ・鉄骨建物のスレートはアスベスト含有タイプ ・隣地への越境工作物有り ・敷地内に大きな井戸有り ・狭あい道路 やばいやばい こんな問題だらけの物件 不動産業者が入って しっかり調査したら 買うのをやめてたで…

2019/10/03 09:11

反社会的勢力データベース照会システム

鳩マークの宅建協会に所属してます 反社とは一切付き合いません しかし 彼らは身分を隠し 一般人のふりをする事に長けています 本人確認をし 本名で紹介をかけます 警察に出向くのも一手間です 宅建協会のサイトから 反社会的勢力データベース紹介システムを使って 奴らの正体を暴くこともできます ここまでやって 身元が洗われなければ 仕方ないと言っては何ですが 業者の調査責任は果たしたと言っていいかと思います

2019/10/02 09:00

生活保護を受けたい！？

お客さんが来店しました 市役所の福祉課で弊社を紹介をされたとの事 福祉課とは過去に何度か 困った市民の紹介を受け お手伝いをした事があります 基本的に 生活に困窮している市民 主には生活保護を受けたい方が 福祉課に相談をし 保護を受けるために 不動産関連の整理を求められる そこで 専門的な話は不動産屋さんにとの流れで 弊社に振ります 具体的には 生活保護を受けたい方が 適度なマイホーム以上に不動産を所有していると 生活保護の対象にならないようです その場合に 弊社が 余剰の不動産の売却のお手伝いや買取をします このような方のマイホームは ゴミ屋敷の事が多く その片付けやらも手配する事があります…

2019/10/01 09:14

農地の測量は必要かなぁ？

この度 農地の売買をすることになりました 坪単価1万円… 500坪あるので 土地価格は500万円 隣地立会いまでする 地籍確定測量まですると 測量費が40万円くらいかかっててしまいます そこで 以下のように対応します 買主には境界がわかるようにだけしますと伝えます 一般的に 農地は土地改良等により ほ場として整備された過去があります その際にはそれなりの図面が保管されています 図面をもとに 杭を探してみます 有るか無いかは運次第ですが 無かった場合は 土地家屋調査士の先生にお願いして 図面をもとに 仮杭を入れてもらいます 買主さんには その仮杭を見てもらい 根拠となった図面をお渡しします 後の…

2019/09/30 08:57

買取再販の事例・504万円の収益

不動産屋さんが コレ買わない？って 売地の情報をくれました 商店街（シャッター街）の中の 建物を解体した更地です 両隣はシャッター店舗・・・ しかし 小学校は近いし 住宅用地としてイケると判断 仕入れは以下の通り 900万円 土地代金 1万円 印紙代 18万円 所有権移転 28万円 仲介料 0円 取得税（還付済） 11万円 固定資産税 0円 金利（現金にて） 0円 造成費（そのまま売却） よって 仕入れ総額 958万円 即日、再販の準備です 資料作成 ネット公開 半年後に 購入希望者です 来客者への直販でした 販売価格 1462万円 収支は504万円 利益率は34.4％ ｟良かった点｠ 利益率…

2019/09/28 11:47

2019年9月の業況

昨日 同業者と話し合いの場がありました 今年に入ってから これまで住宅用地の動きは鈍い 土地単価は高止まり 建て売りは在庫増加 それでも建売業者は土地の仕入れを続けている 住宅メーカーの個人客数は減少 仲介のみの業者は苦しそう

2019/09/27 09:17

地権者交渉・4名・1,000坪・2日間

3日前 企業からの依頼で 事業所の隣地を買いたい このような話を請けました 勝手知ったる 地元の案件です 企業が欲しいのは 隣地の1,000坪 地権者は4名 この内3名は面識あり 予算は5,000万円 すぐに動きます 土地リストの作成 どの土地をいくら設定にするか 企業からの依頼文書の作成 ここまで1時間 地権者へのアポイント 所在不明の1名の行方調査 これに1時間 地権者宅へ訪問を2日に分けて 各地権者30分の交渉 2日間で 全員の同意を得られました 中には初交渉のその場で売却同署にサイン押印を頂けました （その方は初対面の方でした） 地域密着で業務をすることを 徹底している強みです 今後 …

2019/09/26 09:25

住宅ローン金利がダダ下がり

これって 良くないと思います 買え買えムードが漂ってます 借りたら返さなきゃいけません 調子に乗って そんなに借りていいの？ これからは 人口減少による 住宅あまりが起きてきます 起き始めています 新築市場よりも 中古住宅市場がメインになると想像できます

2019/09/24 09:00

節操のないお客さん

土地購入のお客さん 土地購入は決断しました 住宅用地ですので 住宅メーカー・工務店で住宅を建築するのは当然です が 何件も手当たり次第に 声をかけて 住宅プランを作らせます その度に 各建築業社から 土地の資料を求められます メールしてくれとかファクスしてくれとか あまりにも節操がなく 各建築業社に負担をかけ 無駄な労力をかけることになることが分かってない 図面作成にどれだけの時間がかかるのか ある程度 業者を絞ることも必要ですよ

2019/09/20 09:05

自然災害の不動産業者リスク

毎年 どころか 毎月のように 日本各地で自然災害が発生しているように感じます それも 50年に一度レベルと言われるくらいの 大規模災害です 日本各地の どこに起きてもおかしくない 不動産業に関してリスクを考えると 様々なリスクが考えられるのですが 当然人的被害は最も避けたいものです 建物の損傷などは保険対応できますが 問題は土地です 買取をし仕入れた土地が 浸水や土砂流入 地震による形状変化 このような事が起きてしまうと 商品として売り物になりません これに対して 保険も効きません 仕入れには 借り入れもするでしょうし 自己資金の投入もするでしょう これが 価値ゼロになりかねません 規模により…

2019/09/19 14:50

友人の父から土地の売却依頼を受けました

高校時代の友人の父 当時 レジャーボートに乗せてもらって まだメジャーではなかったウェイクボードなど いろんな経験をさせてもらい 感謝しかない親父さんです 一昨年 久しぶりにお会いしたのは 総合病院内で偶然でした 久しぶりの再会に話は弾んだのですが どうやら良くない病の様子でした 先日 親父さんから電話をもらい 土地の売却を依頼されました 恩返しのつもりで できる限りの好条件での売却を目指します

2019/09/18 08:59

住宅ローンの金融機関選び・そこにする⁉︎

普通 土地建物を購入にあたり 住宅ローンで資金調達をします この際の金融機関選びに 疑問を感じる事があります 最終的に選択するのは 買主さんですが ハウスメーカーの営業マンが オススメしてくれることもあるでしょう 選択のポイントは様々です ・金利 ・手数料 ・保険 ・借りやすさ このあたりで選択される方が多いです そこで疑問に思うのが この先30年取引するのに 生活範囲に支店がない金融機関を選ぶ方が多いことです 30年も付き合う中で 窓口に行く必要もあるでしょう 金利・繰上げ返済の相談に行くこともあるでしょう 日々の入出金もします 車で30分かかる 金融機関って面倒じゃない？ 地元の金融機関で…

2019/09/17 08:55

不動産屋なんて感情の塊

不動産の業務をしていると 様々な人物と関係を持ちます 性格は人それぞれです こちらの性格もありますが 合う人と会わない人がいます お仕事ですので 合わせる努力もします しかし こちらは 選択権を持ってます 主導権もこちらが持ってます 嫌なら 他に行ってもらって構いません 当然 この人の為なら頑張りたい！ と言った業務を優先しますよ 公も私もありません 人と人との関係で成り立つ仕事です 横柄な態度や 揚げ足を取るような人 イヤです 嫌いです あなたの仕事に全力で望めません お断りします 対等な関係で 気持ちよく仕事をしたいです

2019/09/14 09:56

また相続物件の売却依頼です

近所の旧知のお客様が お亡くなりになりました 相続人は同居の奥様と2人の子（成人） 相続物件は自宅と 市街化調整区域の農地が5箇所 売却依頼は 自宅以外の土地全部 農地の買い手はなかなか見つかりませんが 努力します 専業農家さんにお願いして いくらでもいいからと 引き取っていただく交渉がスタートします

2019/09/13 09:34

不動産投資について

個人の方が 不動産投資をする この場合の合法的な収益は 自分が貸主になるケースであり 収益はインカムゲインとなります 要は賃貸物件のオーナーになるということです 不動産を値打ちに仕入れ 再販をし キャピタルゲインを目的とすることは 宅建業法により規制されています

2019/09/11 09:42

賃貸マンションオーナーとの管理契約を解消しました

新築以来 長いお付き合いをしてきた オーナー様と 賃貸管理契約を解消しました 全14室のRCマンションでした 築20年以上は経過しています 何処かしら傷んできます 人が住めば消耗もします この辺りのオーナー教育が上手くいきませんでした 国交省の原状回復ガイドラインも 何度説明しても 退去時のリフォームに不満をあらわにしました 管理業務であっても 委任者と受託者の立場は対等で お互いを尊重すべき関係です 常に上からの発言でした 設備に不具合があればオーナー負担での改修です これすら 管理会社負担でやることもありました 丁重に管理契約解消の提案 言い換えれば解消を申し入れました ちゃんと次の管理会…

2019/09/10 10:21

絶妙なタイミングで商談です

旧知のお客様より 相続対策の相談を受けています 所有地をどうしようか？ 相続時に売却する アパートを建てようか（これには断固として却下を提案） 事前に一部売却 様々なプランを検討・提案しています そこに これまた旧知のお客様より 今の自宅が手狭になったから 何処かいい土地無いか？ とのお声掛けです 弊社は地元密着スタイルで仕事をしてます 両お客様とも 同じ町内です 買い希望のお客様に ちょっと待っていて いい土地出るかもですよとお話をしておいて 相続対策相談のお客様に 上手く売却できるかもですよとお話 ただし、こちらは 税務のプロではありませんので 税理士に相談のうえお返事をくださいとお願いし…

2019/09/09 08:42

知識のアップデートをしました

不動産業界に関わる 大きな法改正が有りました 2020年4月施行の民法改正です 不動産実務においても 色々な対策が必要になります 細かな内容は後日記録しますが このような改正に対応すべく 宅建協会は 定期的に研修会を開催しています 受講は不動産業者の義務となっています なのでほとんどの不動産業者は受講します お客様にご迷惑をかけないために しかしながら この講習に出ない業者が多数います この改正にどう対応するつもりなのか？ そもそも法改正すること自体を知らない業者も多数います これから不動産業者と関わる事がある方に ちょっと実験的に試してみてください ｟契約不適合責任｠はつけてくれますか？と聞…

2019/09/07 09:17

不動産取得にかかる費用は？

物件ごとの見積りをあらかじめ作成しています 不動産の購入を検討される方に 早い段階で提示しておきます これくらい掛かるんですね 大体こんな声が聞けますので みなさんある程度事前の知識をお持ちなんですね 一応、おさらいです ⒈物件代金 ⒉所有権の移転費用（司法書士） ⒊仲介手数料（3％＋6万円に消費税） ⒋固定資産税・都市計画税の清算（日割りか月割り） ⒌収入印紙 以下は物件によっては掛かるもの ⒌農地法・都市計画法（行政書士） ⒍分筆費用 それ以外にも掛かる事があります ざっくり

2019/09/05 09:06

ほんのちょっとのタイミングで300万円逃しました

先週 馴染みの不動産会社に立ち寄った際に こんな物件あるよ 売り物件を紹介されました 入札方式で 7000万円なら買えそうな物件でした 買取り再販の収支やら 色々と 判断に迷っていたところ コレまた別の馴染みの 建設業者さんが お客さんがいる 立地はバッチリ 価格は1億円で大丈夫 すぐに不動産業者に 在庫確認したところ 売買の交渉は成立して契約の準備に入ったとのこと 3日・・・ 3日早ければ こちらの条件のが良いのに 1億の媒介が決まれば 仲介料300万円もらえたのに はたまた 買取りしていれば 3000万円近い収益が得られたのに 不動産はタイミングです 悔しい

2019/09/04 09:10

築1年の中古住宅って・・・

一昨年 若い夫婦に 土地を購入頂きました 土地価格は1900万円 ハウスメーカーの営業担当が お客様を連れてきてくれ 土地契約 その後 住宅建築 最近 見覚えのある所在地の中古住宅の売り物件があるなぁと 調べてみれば そのお客さんが新築した住宅でした 離婚かなぁ ローン返済のショートかなぁ 他の事情かもしれませんが 売値は4900万円！！ 正直 なかなか売れる価格とは思いません 築1年とはいえ中古住宅 4900万円もあれば 自分の好きな土地に 自分の好きな家が建てられます 住宅取得の計画は慎重に

2019/09/03 08:48

『特別寄与料』が創設されました

聞きなれない言葉ですが 亡くなった方の 介護や面倒を看てくれた 相続権のない方 例えば 旦那を亡くした女性（子供はいない）が 義父の面倒を見た場合 義父の死去による相続の権利は この女性には有りません 亡くした旦那のお義父様の 実の子たちより 面倒をされた方です 相続の権利はありませんが 相続の権利のある方達に対して 金銭の請求をする事ができるようになりました 民法の改正により創設された 特別寄与料と言います すんなり支払いがされなければ 家庭裁判所が協力してくれます 家裁が 支払い時期・方法 金額まで算定してくれるようです 令和元年7月1日より施行されました 注意点は 相続開始または亡くなっ…

2019/09/02 08:59

土地の買取のインサイダー！？

何度か 一緒にゴルフをした事のある 中堅不動産業者の支店長さんが 買取のお声掛けをしてくれました ネット広告で 査定依頼があったお客様のようです 相続で貰った土地 自分では使わない いくらで売れるか このような依頼のようです 明日、お客様にお会いして 価格の査定額を提示するので 買取りだといくらですか？と 言い換えれば こちらの言い値で お客様に提示してくれるようです 1000万円なら買取りし 再販価格1600万円できそうです（800万円・2区画） 不動産業者なら 当然 利益を確保しますし スピード感は大切です 今回のケース 売主は早く現金化できる 売主は宅建業法により2区画販売することが出来…

2019/08/31 09:32

災害リスクと保険料

近年の自然災害 特に記録的な大雨が 日本各地で頻繁に起きてます 記録的ななんて文言が 頻繁に起きるんですよ いつ何処で起きるか分からない でもやはり 起きやすい地域があるわけで 九州では毎週のように 大雨の被害が報道されてます 不動産に関していえば 水害に対するリスクが懸念されます しかし 土地に対しては不動のものですので どうしようもないというのが現実です ただし 建物には火災保険（水害保証付帯）で対応できます この保険料 地域によってかなり金額が変わります 北海道や関東より 九州は倍近い保険料設定になるようです 住宅用地・住宅の取得時には 災害リスクを十分に考慮した 土地選びをお勧めします…

2019/08/30 11:04

不動産における消費税

2019年10月1日より 消費税率が10％となります 不動産における消費税課税は以下の通りと思われます 土地代金 非課税 建物代金 課税 アパート等の居住用賃料 非課税 事務所等の事業用賃料 課税 保証金等の預り金 非課税 礼金 非課税（だと思います） 仲介手数料 課税 賃貸管理料 課税 司法書士費用 手数料部分は課税（登録免許税はそもそも税金） 行政書士費用 課税

2019/08/29 09:19

土地引渡し前の地盤調査

土地購入の目的は 多くは 建物を建てるため 土地の引渡しを受けたら すぐにでも着工したい その気持ちはよくわかります 過去の震災から 地盤は大丈夫か？ 調査をして地盤改良・地中杭にいくら掛かるか？ 総工費の把握のためにも 地盤の状態を知りたいところです その際は 不動産業者に （土地引渡し前の地盤調査の承諾）の特約の記載を申し出て下さい 快諾してくれない場合は 何か問題のある土地かもしれません ただし 地盤が軟弱との結果が出ても解約はできません 流石にそこまでの特約は承諾しかねます

2019/08/27 08:56

買取再販の事例・366万円の収益

数年前の事例です 仕入れ物件を探していました 土地購入して 手を入れて 見栄えのする土地に仕上げ 再販をする 手頃な物件を見つけました 900万円で市場に出回っていた物件です なかなか買い手がつかず 手こずっているようでした 740万円で購入の希望を出しました すんなりOK出ました 以下は仕入れにかかった費用 740万円 土地価格 5万円 所有権移転費用 16万円 仲介手数料 5万円 不動産取得税（再販後、購入者が住宅建築すれば全額還付） 3万円 固定資産税 5万円 金利（0.9％公的機関より500万円借入） 127万円 造成費用 48万円 上水道引込み ざっくり950万円の仕入れです 見栄え…

2019/08/24 09:43

空き家＋台風＝近隣の恐怖

大きな台風が通過しました 身の危険を感じるほどの 自身の住宅の被害も心配です 隣近所に 空き家があると 更に心労が増えます 瓦が飛ばないか 壁が飛ばないか 樹木が倒れてこないか 空き家の所有者の方は よく考えて欲しいものです 自身の損得勘定で 空き家のまま保有することで 他人に迷惑をかけているという 事実を 平時であっても 不法投棄や草の問題 野良犬猫の住処になったり 景観を損ねますし 空き家所有者は 早々に対策を講じて欲しいものです

2019/08/23 08:56

アパート立退きの新プラン！

古くなったアパート 正直 どうにもならず 改修工事に見合った収益が得られらくなってきました 入居者立退きの末 解体し 土地の再活用を検討していました しかし 立退きがうまく行きません そこで 不動産部門を持つ建設業（工務店）に声かけしました 「借り上げてくれないか」と 全8部屋のうち 3部屋は入居中 4部屋分の家賃で 定期建物賃貸借で借り上げをしてくれることになりました メリットたくさん 大家さん しばらく賃料が入る 解体費の積立ができる 立退き費用を払わなくてよくなる 工務店 転貸で収益が出る 自社の手で値打ちに改修できる あらかじめ3件の入居者付き 定期建物賃貸借なので最後は確実に立退きで…

2019/08/22 09:04

月極駐車場の無断駐車への対応は？

賃貸管理に駐車場の管理があります 市内で30ヶ所 約400台分です 契約してくれている利用者から 「自分の駐車場所に知らない車が止まっている」 駐車場のオーナーから 「契約していない車両が駐車している」 たまに このような連絡が入ります 対応としては すぐに現場に急行し 張り紙にて対応 状況写真の撮影 正直これくらいしかやれることはありません 現場でうろうろしていると 車の所有者が現れることがあります 口頭で注意します 次回またやったら怒るからねと伝えれば よっぽどやりません 厄介なのは 放置車両です いつまでも張り紙のまま放置 こうなれば 警察へ連絡し 盗難車の疑いありと伝えれば 警察も動い…

2019/08/21 09:00

タワマンの行く末

首都圏では タワマンの大量供給だそうです 買うときは ワクワクして買うんでしょうが 長い目で見て 冷静に考えると 住んでる間は優越感に浸れるんだろうなぁ でも 職業柄 最後はどうなるんだろ？と考えてしまいます 修繕積立費や管理費は高額だろうし 最終の解体ってどうやってやるんだろ？？ 途轍もない解体費用なんだろうなぁ 技術的にも興味あり タワマンも 美味しい住み方は 値のこなれた頃に中古で買って 値が付くうちに売却 出口を見据えることが大切だと思います

2019/08/20 08:56

反社会的勢力（怒）

不動産業者は反社会的な 人物・組織とは一切関わりません‼︎ 芸能人の闇営業問題で 不動産業に関わっていた芸人さんがいました 即刻、退社です 以前 直感で怪しいかなって思う人物が 来社し 土地購入を希望されました 簡単には返事はできません 調査します 調査方法は警察に相談です 警察は反社のリストを持っています そこに照らし合わせ 回答を得ます 今回は問題なしでしたので 取引をしましたが 反社と取引をしてしまうと 相当のペナルティーを課せられます 絶対に反社とは関わりません❗️

2019/08/19 08:54

不動産屋の横の繋がり

不動産業界には 協会なり組合があります 不動産屋さんは 基本的には同業者との関わりを好みません 同業者の集会などでも 表向きの会話が多いです 個人情報保護の観点もありますが 不動産情報の漏えいを防ぎたい 利益を囲い込みたいとの心理がそうさせます 駆け出しの業者や若い営業マンは違います とにかく仕事が欲しいので 不動産屋周りをしたり、会合などで人脈つくりに必死です 正直 面倒だし邪魔くさい 業者間での物件やりとりより 顧客への営業行為に力を入れるべきだと思いますよ 老舗・ベテランの業者は 基本、一匹狼 相手を簡単にはめる手法を持ってます 気をつけてください 一般のお客様には迷惑をかけることはない…

2019/08/17 09:15

要介護のおばあちゃんが売主

土地の売買では 本人確認が必要です 不動産業者はもちろん 司法書士も本人確認をします 契約当事者が 要介護や入院中などで 契約に来られない、決済に立ち会えない このような場合は 会いに行きます この会いに行く手間賃ですが 不動産業者は仲介手数料で納めますが 司法書士は交通費程度を求められることがあります 要介護でも安心して下さい 不動産取引はできます 認知症でなければ

2019/08/11 15:54

住宅ローンの返済方法を考える

不動産取引に 住宅ローンはつきものです 民間の金融機関やフラット35など 様々ですが 殆どの方が 元利均等返済を選択します 確かに 定額を毎月返済するのは計画をしやすいかもしれませんが 自分は 元本均等返済を選択しました 若いうちにガンガン稼いで 元本を減らす 住宅ローン控除の適用期間は 融資金利より控除利率の方がいいので お得に満期まで活用し 適用期間後は 繰上げ返済をする 途中途中では 金融機関に金利の交渉をする 固定金利でも金利見直し交渉する （以外に対応してくれます） 一般の方は借りておしまい その後は定額返済で放置 これではお得ではないですよ

2019/08/10 09:49

不動産売却の査定に不満・・・

売却の相談を受けます 売買事例や 評価額・路線価 需給のバランス このようなものに 相談者である売主さんの 期待値を考慮して査定をします たまに見えるのが 昔いくらで買った！を主張する方 すみませんが あなたの取得費なんてものは 考慮すべき要素ではありません 不動産価格は 時の相場で決まります

2019/08/09 09:10

不動産セミナー？無料で⁇

よく 不動産セミナーの開催の 広告やDM メール・FAXなどが送られてきます 参加費は 無料、もしくは数千円 何を教えてくれるんだろう？ 人に教えて 受講者が儲かるくらいなら 主催者が自分で儲けりゃ良いじゃんって思います 結局 上手いこと言って その気にさせて 怪しい物件を売りつけたり 管理業務を請け負ったり 胡散臭すぎるんですよね 不動産業者の為の勉強会では 目的に応じた講師を 有料で依頼することが多いです 軽い気持ちのゴルフクラブの試打でも 調子に乗せられて 断りづらくなります・・ 意思を持って断りますけど

2019/08/08 09:05

豚コレラによる悲しいお仕事

これは 不動産仲間のお話 令和元年 この地域に豚コレラが発生しました 豚舎は一時閉鎖 豚は殺処分で土に埋められます その埋める土地が有りません 県からの要請で 埋める土地を斡旋して欲しいとの依頼があったようです 悲しいお仕事です 養豚家の方も本当に悔しい思いでしょう 早く収束して欲しいです

2019/08/07 09:11

不動産の仕入れ・再販について

不動産の免許 宅建の資格ではなく 宅地建物取引業者の免許を持っていると 不動産の購入・売却をすることができます 誰でも出来るのでは？ と思う方もいるでしょうが 簡単にいうと 不動産を仕入れて販売することができる という意味です 売買行為ができるのです 値打ちに仕入れて 土地に付加価値をつけて 適正価格で販売する 差益は事業所得となります 個人でも 購入した土地を 売却せざるを得ないこともあるでしょう その際の差益には 所有期間に応じて 20％〜39％の譲渡所得税が課せられます

2019/08/06 09:05

追伸・中古住宅購入時の登記準備

買主の住所を あらかじめ転居しておく事をお勧めしましたが 補足です もし 旧住宅の売却が決まっているのであれば 住所変更前に 旧住所のうちに印鑑証明を取っておく事も 合わせてオススメします 売却住宅の権利証と印鑑証明の住所が同一の必要がありますので

2019/08/05 09:49

細か過ぎる嫌われ者

土地の取引に限らず 細か過ぎる性格の人間がいます 契約書の一言一句にまで突っ込む 慎重になるのは良しとします が 行政に提出書類の説明 司法書士の登記に関する書類の説明 こんなものにまで 細かなツッコミと説明を求められても 事務的な作業ですし 流れ作業で認印押して良しの書類ですよ イラっとします この人 地元の町内会でも 集会のたびに いちいち問題を提起して 集会を長引かせ 細かいのもほどほどに 人間関係が円滑になりますよ

2019/08/04 09:00

買取物件から白骨死体！

2年前 土地の買取依頼を受けました 200坪 土地上に借家（賃借人あり） 解体更地後の一般販売相場は6000万円は下らない土地 いくらでも良いですとのこと 何故？ 賃借人は母（60代）と娘の二人暮らし 母親に問題あり 近づくとヒステリックに騒ぎまくる 迷いました この女性を長い時間をかけ説得すれば 相当な利益が得られると しかし お断りしました なんだか面倒だな、時間もかかるし が理由です 先日 現場を通りかかると 綺麗な更地になっており いい土地だなぁとしみじみ 当時の売主さんに聞いてみました 借家人付きで業者さんが買ってくれたよ その後に大変なことがあった 母親との立退き交渉中に借家人であ…

2019/08/03 09:09

新規でアパートオーナーになる

不動産を上手く活用し 収益を上げる そこまでの労力をかけずに 日々の安定収入を得られる あるいは副業的に固定収入を得る このような理由で アパートオーナーになる方が多いようです 新築を取得するのはやめたほうがいいですね 狙いは 築年数のこなれた 立地はそこそこでいい 入居率の見込みが立つ物件 最重要は 出口が見える物件です もう使い物にならなくなったら それまでに売りぬけるか 解体して土地だけで売れる土地か 長年不動産に携わっている 自分が買うなら アパートではなく・・・

2019/08/02 10:32

住みよい街に

突然来客が有りました 見覚えのあるお顔 土地の売却を検討しているとの事 土地の所在を聞き その方のことを思い出しました 今回の土地の隣地を7年前に売買したのです 当時は道路が狭く非常に売りにくかったのを覚えています 道路後退をし、後退部分を市に寄付しました 少しでもみなさんが住みやすくなればとの思いでした それ以降、周辺の住民も道路後退をしだし始めました 現地を見にいくと見違えて住みやすい街になってました お客さんには 当時のこと 僕の思いが間違っていなかったこと あの売買が街を変えてくれたと とても感謝され 今回の売却はうちにお願いしたいと言ってくれました 嬉しい限りです

2019/08/01 08:54

所有者不明土地は国土の20.1%！

2018年時点における 全国の所有者不明土地の面積は約410万ha 九州の土地面積とほぼ同じ！ 所有者不明率は20.1% このまま問題放置してくと 2040年には 720万haにまで拡大する見通し 登記名義人が不明の土地の 増える原因は 相続登記をしない人間がいること 登記漏れも少なからずあるだろうが 登記費用をケチり 登記しない人間が増えている 問題の根本は 相続登記があくまで任意であることと思われます 法改正をし 相続登記の義務化を求めます

2019/07/31 09:04

認知症のウルトラCやりました！

売主さんが認知症 厳密には土地所有者が認知症のおばあちゃん どうしても売却しなければならない状況 合法的に無事、事を終えることが出来ました 司法書士・税理士の協力のもと 先ずは所有者を変更する方法 認知の方に登記をした際の登記をやり直す 今回のケースでは 相続でした 10年前の遺産分割協議書に錯誤があったとし 当時の相続権者全員の承諾を得て 対象物件のみを 健常者である長男を登記名義人とする これで売買はできます 税金の対応 当時の相続税には影響なし 今回の売却に伴う譲渡所得税については 事情により長男が売主となるが 真の売主は認知症のおばあちゃんなので おばあちゃんの所得として申告します こ…

2019/07/30 09:07

認知症の地主さん

認知症になってしまうと 土地の売却や活用は出来ません 意思表示ができるうちに 行動を起こしましょう 信託やら手法はありますが 手続きが煩雑すぎて 不動産業者には手に負えません 認知になってからでは手遅れですよ

2019/07/29 08:58

アパートのサブリース賃料減額は合法！？

2019.7.26 名古屋地裁での判決で サブリース賃料賃料の減額について アパートオーナーが敗訴しましたね リーマンショック時に合意して減額した賃料を 景気回復したので元に戻したかったようですが 負けました 今回のアパート業者はレオパレス アパートオーナーの敗因を考える 減額合意時に期間を限定（例えば3年間は減額等）するという知恵が無かった 個人対企業という構図 そもそもアパート業者のうまい話に乗ってアパート建築したこと これが判例として 今後、サブリース賃料の値下げが 堂々と行われるようになると ゾッとします 勉強しないで 億の借金をする 浅はかな地主の辿る運命です

2019/07/28 09:00

住宅ローンそんなに借りて大丈夫？

2019.7.26 日経新聞の記事 ケース1 借入金額3500万円 年収の7倍 妻との共働きで返済予定だったが離婚 家を手放すにも 売却見積もりはローン残金に満たず 売却できずにいる 「自己破産しか手が無いのか」 ケース2 ローン残金2000万円 定年後、再就職 年収は半分になり 住み替えを検討 「見通しが甘かった」 ご自身で決断した事ですが 売る側 不動産業者 特に建築業者 貸す側の金融機関 お客様の人生設計に もっと突っ込んで考えてあげたほうがいいと思います 昔から言われるように 年収の5倍までが理想じゃないかな

2019/07/27 09:15

知らなかった！前妻の子

中古住宅売却の相談を受けました 相談者（売主）は 旦那を先日亡くした奥様とその娘さん 相続登記はまだしていません 旦那の実家近くにある自宅の売却をしたい まずは相続登記を進めます、司法書士に依頼 並行して買い手を探します 相続手続きを進めると 亡くなった旦那に 前妻との間に娘がいることが発覚！ 娘の所在は遠く1000キロ以上離れた町 幼少期に親の離婚で父親の顔を知りません それでも相続の権利はあります 権利を主張します 相続財産は自宅のみ 売買予定額の30％で承諾してもらいましたが ほんの数十万円です なんだか悲しくなりました いろんな意味で

2019/07/26 09:00

中古住宅購入時の登記準備

中古住宅の契約 契約締結から 融資の手続き 物件の片付けクリーニング などなど 準備が整えば いよいよ決済（代金の支払い・所有権の移転）となります その際 事前にやっておくことをお勧めするのは 買主さんは購入物件を住所とした 転居届をしておくことです なぜか？ 購入物件の所有者は 当然買主なのだが、買主の住所も登記されます 旧住所での登記ですと 後々、住所変更登記が必要になりますので あらかじめ新住所にて登記するためにも 事前の転居届をお勧めします

2019/07/25 09:08

不動産業へのペイ導入？

キャッシュレスが賑やかですが 不動産業における ペイ導入について 自社のケースを考えてみました 不動産売買において 数百万から数千万の代金支払いは、無理ですね 仲介料も数十万円、それも月に数回、メリットなし 不動産賃貸仲介において 家賃は保証会社にて口座振替 仲介料は数万円、月に数回、メリットなし 駐車場賃料において 契約時に数万円、月に数回、メリット微妙 仲介料は数千円、同じくメリット微妙 以上、零細企業の不動産業者へのペイ導入は 不要と判断しました

2019/07/24 09:02

不動産契約の収入印紙って貼るの？

不動産の取引には 契約書を取り交わすことが一般的です 口約束でも法的に有効ですが プロは絶対やりません！ 契約書には収入印紙の貼付が必要です 物件価格1200万円の契約書には 10,000円の収入印紙が必要です 勿体ないですよね 印紙代を半額にする方法があります 合法です 方法は簡単 契約書を1通しか作らなければいいんです 原本が欲しい・必要な人が保有して その相手はコピーを保有 印紙代は折半 不動産業者が売主の場合 買主に全額負担させ 業者はコピーなんてことは当たり前にしますので 半分負担して欲しい旨を伝えれば 対応してくれると思いますよ

2019/07/23 09:39

農地って買えないの？

たまに ご来店されるお客様が 農地を買いたいと要望される事があります 回答は 条件を満たせば買えます 農地 ただし なかなか厳しい条件です 農地法は 我が国の方の中でも厳しい法律です 国民の食料に関わる事ですから 農地取得の条件はざっと以下の通り ・耕作をを一定規模行なっているか（例えば900坪・行政区による） ・それは取得後満たす事も可能（今はやってないけどこれからまとめてやる！でも可） ・農業を行うための機材や施設はあるか 詳しくは行政書士に確認が必要です

2019/07/22 09:00

アパート解体による立退き費用は？

管理物件に 平成元年新築の軽量鉄骨アパートがあります 入居率の低下、改善 建物の老朽化により オーナーさんと相談をし 3年前に 解体を決意しました 方針決定以降 入居者には契約更新・賃料改定のお知らせのたびに 解体時期のお知らせ 新居の物件紹介等をしてきました 現時点で残り2ヶ月となっていますが 未だ半数の方が入居中です 立退き費用の算出根拠は以下の通り 引っ越し費用 賃料の約2ヶ月分 新居の仲介料 賃料の1ヶ月分 手間賃 賃料の2ヶ月分 ここまでで5ヶ月分 保証金は（賃料の3ヶ月分）は全額返金 合計で8ヶ月分 これでお願いしています

2019/07/21 09:00

住宅ローン

住宅用地をお求めくださるお客様 土地だけの取得でなく 住宅も同時取得される方が多数です ハウスメーカーの営業マンが頑張ってくれるのはいいのですが 問題は住宅ローンの借入額です 所得に対しての借入可能額を予め金融機関に取付け 事前審査をするところから商談を進める この手法がスタンダードになっているように感じます 良いんですか？ 大丈夫ですか？ 借入可能額の上限を35年返済 有りえないでしょ！？ メーカーに協力的なFPのアドバイスを鵜呑みにします その家 35年住みますか？ 住めますか？

2019/07/20 09:00

闇っぽい建築紹介料

不動産業界に限らず 世の中にはバックマージンと言われる お金が動くことがあります 不動産業界でのお話 ハウスメーカーや建設業者から 建築紹介料をいただくことがあります ハウスメーカーの事例 販売している土地にハウスメーカーの営業マンが 土地をお客様に紹介してくれて お客様が住宅建築すると 建築請負額の数％をくれるのです （2000万円だと60万円ほど） こちらはお客様を紹介してくれ 融資の段取りまでしてくれる営業マンに 感謝しかないのに お金までくれるんです この紹介料の原資はお客様の負担です ハウスメーカーと業務提携している 不動産業者には良い事しかないですね

2019/07/19 08:58

相場感の相違

お客様がご来社されました 法人事業主（社長さん）でした 本業にて使用中の土地を賃貸で活用したいとの事 事業縮小に伴うものです 周辺状況や立地は大体頭に入っています 経験上持っている相場感からすると 設定賃料は月額30万円くらい 最大でも35万円くらいとご説明 すると 社長は「えっ！？」 80万円にはなると思っていたようです どこからその数字が出るのか？ 聞いてみると 全国的な大手不動産業者や金融機関が それくらいだろうと提案したようです 倍以上の相場感のズレ お客様が混乱します！

2019/07/18 09:34

所有地の断捨離

先刻 相続した土地の断捨離を決意した 36歳の方から 土地の売却依頼を受けました 相続した土地は 市街化調整区域内の農地 農地といっても 分家住宅や住民サービスが可能な土地 時間はかかれど何とか買い手が見つかるかなと 全10箇所 100坪から大きいもので700坪まで 亡くなられたお父様は農家でした 相続をした長男はサラリーマン 週に一度の休日は農地の草刈りで1日が終わってしまう まずは大手の不動産業者に依頼をしたようです しかし 大手の不動産業者は 儲けにならない仕事に真剣にならず 具体的な提案や販売計画もありません しびれを切らした長男は 地元の不動産屋である弊社を訪れました 全ての土地に対…

2019/07/17 09:00