最近購入した投資物件の利回り in オーストラリア

私は頭を抱え悩んでいた。年利12%の不動産投資ファンドが存在するのなら、自分で個別物件に投資する必要などあるのだろうかと。 過去記事「いくらでもある優良な投資先 in オーストラリア」 個別物件への投資はかなり手間がかかる。労働とさえ言える。 過去記事「中古物件を内見せずに買う方法 in オーストラリア」 テナントが備品を傷めたり、管理会社（Property Manager）がまともに働かなくて苛立たしいこともしばしばある。（気持ちの面でも）豊かになるためにやっている投資なのにそれでは本末転倒ではないか。 ファンドならストレスフリーだ。流動性も高いし、物件の老朽化対策をする必要もない。 不動産…

いくらでもある優良な投資先 in オーストラリア

Moneyという雑誌に質問コーナーがある。一般人からの投稿にPaul Clitheroeというマネーの専門家が答えるのだ。それを読むとつくづく「オーストラリアって裕福な人が多いんだなあ」と思う。そこでの典型的な質問はこんな感じだ。 1．「私の年収は$130,000で、夫が$160,000。自宅の評価額は$2 Millionでローンは返済済み。投資不動産を2つ保有しており、それらの評価額が○○で、Superに××入っており…。私たちはこれから一体どうすればいいですか？」というような自慢。 2．「今度、遺産が$500,000入って来る予定なのですがこのお金をどう活用すればいいですか？」という棚ぼた…

中古物件を内見せずに買う方法 in オーストラリア

不動産は言うまでもなく高い買い物である。よくよく吟味してから買うべきだ。ところが最近私は、現地で内見することなしに中古物件を買った。（厳密にはライブビデオで見た。）オーストラリアで不動産投資を検討している人にとって、また自宅を購入する人にとっても役に立つかもしれないから、その流れをここに記録しておく。事前に手順を知っていれば気持ちに余裕を持って購入に臨めること間違いなし。 現地で内見しないで買うことは正当化できるか？ 今回購入したのはブリスベン郊外の中古物件だ。マイニングブームが再来するかもしれないからパースも検討したが、Yield（家賃／物件価格）が低すぎるように感じてブリスベンに落ち着いた…

2020年 中国不動産バブル崩壊説

私はこの2020年を神妙な気持ちで迎えた。 「今年は中国発のとんでもないことが起こるかもしれない」 元日、私は禊（みそぎ）のためにMornington半島の先端まで車を走らせた。そして浜辺で冷水を浴びて身を清めた。 アレは本当にやって来るのか？ 落ち着かない気分で過ごすこと数週間、私が警戒していたものとは別の「中国発のとんでもないこと」が起こってしまった。 オーストラリアの生産年齢人口 以下はオーストラリアと日本の生産年齢人口（15歳以上65歳未満）の推移である。三井住友DSアセットマネジメント「オーストラリア経済の長期展望」から拝借。 誰もが知るようにオーストラリアは移民政策によって今後も増…

#Lockdown解除に抗議します

少し前、芸能人による #検察庁法改正案に抗議します というtweetが話題になった。この件について私は詳しくないが、芸能人のtweetに唐突感があったために様々な憶測を呼んだ、と理解している。（違う？） さておき、SNSを使ったデモ活動は今後主流になるのかもしれない。だから私もやってみようと思う。 #Lockdown解除に抗議します 意味不明なLockdown QLD州は、NSW州との州境閉鎖を9月まで続ける予定らしい。（予定変更の可能性あり。） それに対し観光業界は、｢新感染者が激減している時に1,500億ドル産業にダメージを与えることは正当化できない｣とLockdown解除を求めているとの…

オーストラリアで本当にあった不動産詐欺！？ 国家ぐるみのネズミ講

オーストラリアではつい最近まで、国家ぐるみのネズミ講が行われていた。あなたも知らぬ間に、この巨大な陰謀に巻き込まれていたかもしれない。 誰でも知っている情報をネタに家を売りつけて来る人たち 不動産業界の人たちが使う殺し文句に「オーストラリアは移民によって人口が増えている。だから将来値上がりする」というのがある。 自宅として買うのだとしても、それは同時に手堅い投資だと言うのだ。 株式市場の場合、そのような誰でも知っている情報はすでに株価に反映されている。素人にはチンプンカンプンな情報にさえ市場は即座に反応する。 不動産市場はどうだろうか？ 同じである。だからシドニーやメルボルンの住宅は常に割高な…

約束は絶対に守るオーストラリアの政治家

Googleで「政治家 公約」と入力すると「守らない」が検索の候補に現れる。日本人は政治家に対して不信感を持っているということだろう。 ここオーストラリアでは、政治家は一本筋が通っている。特に首相のScoMoは有言実行の男である。 Housing Affordability 私は2014年末にオーストラリアに移住して来たが、ニュースで度々Housing Affordabilityという言葉を聞いた。 以下は前回も示した可処分所得に対する住宅価格と家計の借金の図である。 住宅価格は可処分所得に対し、近年では5倍に達している。家は庶民が手を出すには高くなりすぎた。また購入価格が高いということは賃貸…

不動産市場を予想する簡単な方法 ― ローンの成約数

シドニーにいる友人の夫はStrathfieldでMortgage Broker（銀行の住宅ローンを仲介する人）をやっている。 あるとき酒も飲んでないのに、彼女がポロリと口にしたセリフが忘れられない。 「ローンを組む人のために、夫は書類を偽造している」と。 彼女は悪びれることなく続けた。 「そうでもしないと、家なんて買えないでしょ？」 一体どんな客層を相手に商売しているのか。 映画 The Big Short にもそんなシーンがあった。移民相手に住宅ローンを乱発しているとMortgage Brokerが自慢するのだ。 こういうときいつも思う。そうまでして家を買う必要があるのだろうか、と。 銀行は…

シェアハウス壊滅 ― 韓国人運営者の予言

2004年にシドニーに滞在していたとき、実に多くの出会いがあった。その中でも強烈なキャラとして印象に残っている人物がいる。それはシェアハウスを運営していた韓国人男性だ。 初めてのシェアハウス 1カ月のホームステイを経てシティに出て来た私は、とある韓国人が運営するシェアハウスに住むことになった。 2Bed 2Bath + Sunroom のアパートメントにアジア圏出身者7人という構成だったのだが、その口うるさい韓国人男性のおかげでそこは整然さが保たれていた。掃除当番があり、皆それに従っていたのだ。 彼は特にITに力を入れていた。リビングには共有パソコンが置かれ、その中には海賊版の映画や音楽が大量…

羨ましすぎるオーストラリアのコロナ給付金 ― 2週間毎に10万円

先日、ZOOMの会議で驚くべき事を告げられた。5月からは2週間に3日間だけ働けばいいのだと！ 強引すぎるオーストラリアの営業禁止令 オーストラリアでは日本よりも厳しいウィルス感染防止策が取られている。3月下旬から、飲食店やジムなど広範囲な業種の店舗が営業禁止になった。もし営業しているのがバレると罰金である。 「えっ、マジで？ そんなことしていいの？」 その措置が施行されたときの私の感想である。 実際、3月22日にその措置が取られるや否や失業者が続出した。そしてものの一週間ほどで不動産屋には家賃値下げ交渉が殺到したのである。 関連記事「家賃交渉／シェアハウス脱出のすすめ」 羨ましすぎるオーストラ…

毎月20万円 日経平均にぶち込んだ男の末路

少し前、オーストラリアで株取引の口座を新たに開設した。考えることは皆同じらしい。 「口座開設が急増 株価急落で初心者参入」とか「投信の積立額が増加 株価下落で個人が開始」といった記事を見かける。 これらは日本の話である。ということは、やはり多くの日本人はこういった機会を狙ってキャッシュポジションを高めていたのだ。（しつこい？） 関連記事「日本人の高すぎる金融リテラシー」 私も多くの日本人に見習って、ここ1～2年、キャッシュポジションを高めておいた（これはマジで）。というのも、私は過去に苦い経験をしているからだ。 ドルコスト平均法 日経新聞で、リーマンショックから毎月5万円積み立てていたらどうい…

「指示待ち」ではないオーストラリアの働き方

最近の状況は東日本大震災に重なるところがある。 地震が起こったとき、私が働いていた東京のオフィスは激しい揺れに見舞われた。 避難訓練では机の下に隠れろと習う。しかしあの揺れが起こった瞬間、それが正しい行動なのか判断しかねた。 机の下に隠れるべきか屋外に出るべきか―？ 数秒後、私は屋外に出ることを選んでいた。他にも多くの社員が外に出て、尋常でない揺れ方をする近隣のビルを見た。 しばらく経つとガラケーのインターネットが繋がるようになり、震源地は東北の方だと誰かが言った。 東北が震源地で東京でもこの揺れ！ とんでもないことが起こったのだと私は悟った。 大地震の後に余震は付き物である。私はもう社屋に戻…

家賃交渉／シェアハウス脱出のすすめ

ある確かな情報筋によるとシドニーの不動産屋には、家賃値下げ要求（懇願）が殺到しているらしい。事の流れはこうだ。 新型コロナウイルス問題発生！ 失業者続出！ 収入も貯金もない！ シドニーの家賃は元々高すぎた！ だから家賃安くして！ 政府から補助金貰えるでしょ？ 自分はその対象外。だから家賃安くして！ また、中途解約の申し込みも多く（そして実家に帰る？）、入国制限もあり、今までの家賃では空室を埋めるのが難しくなっているらしい。 そもそも論として、以前から「2017年以降はアパートメントが供給過剰になる」という推測もあった。 これらをひっくるめて、今、rentが下がっているらしい。テナントもdesp…

SMSFという偏愛

私は日々、ファンドマネジャーとして並み居る猛者たちを相手に生き馬の目を抜くような闘いを繰り広げている。 AustralianSuper, Cbus, Hostplus…彼らは幾度となく拳を交えた強敵（とも）だ。 戦績はこうなっている。 一年目 五分五分 二年目 押され気味 三年目 負けていたが… 三年目はあと三か月残っているが勝利宣言していいだろう。 私のSelf-managed Super Fund (SMSF) は今年度、Industry super fundたちとの死闘を制した。 関連記事「毎年5万ドル以上Super（私的年金）にぶち込んだ男の末路」 仲間たち（SMSF保有者たち）はどう…

毎年5万ドル以上Super（私的年金）にぶち込んだ男の末路

私は過去にSuperannuation（私的年金）に自ら入金することによって節税できることを紹介した。 過去記事「毎年確実に27万円節税する方法」 また別の記事において、それを続ければ2億円貯めることも決して難しくないと算出して見せた。 過去記事「ほぼ確実に2億円貯める方法」 さらにその記事中、節税効果を最大限活用するために私自身は毎年全力でSuperにぶち込んでいると述べた。 全力というのは上限いっぱい 25,000ドル×2人分 ＝ 50,000ドル ということである。 （課税所得を減らし節税目的でSuperへ入金することをConcessional contributionsと呼ぶ。） 実の…

豪ドル売りに賭けた日本人たちの華麗なる大逆転

The Big Shortという映画を観たことがあるだろうか？ （邦題：マネー・ショート 華麗なる大逆転 オーストラリアでもNetflixで日本語字幕付きで観れる。） 2008年頃の世界金融危機を前もって予測し、空売りに賭けた人々の話である。 彼らが空売りを仕掛けた頃、金融市場は逆に盛況だったから、彼らは他人からバカにされ笑われていた。 果たして結果は？ それは誰もが知るところである。 私には、空売りに賭けて最終的に勝利した彼らと、平均的な日本人の姿が重なって見えて仕方がない。 日本人の高すぎる金融リテラシー 「日本人は投資しない。だからダメなんだ」と言う人がいる（いた）。 「日本人は金融リテ…

オーストラリアでサーモン刺身を安く美味しく食べる方法

私が中学生だったある日、友人たちが話していた。 今日からテレビで「美味しんぼ」が始まるぞ、と。 私はそういう芸能情報？に疎い子供だったので何のことか分からなかったが、ともかく夜にそのアニメを見てみた――これが私の「美味しんぼ」との出会いである。 その後数年経って「美味しんぼ」の原作者はオーストラリアに住んでいると聞いた。 外国に移住するなんて途方もないこと。「美味しんぼ」の作者ならそんなことも可能なのか――と思った記憶がある。 それが今では自分もオーストラリアに住んでいる。人生分からないものだ。 シドニーの図書館（Customs House LibraryとかJapan Foundation）…

不動産5軒持っている人は金持ちか？

オーストラリアに不動産を5軒も持っている人――そう聞いてどんな人を思い浮かべるだろうか？ きっと、とんでもない富裕層に違いない。 オーストラリアに移住して来た頃の私はウブだったので、そんな風に思っていた。 しかしその後、オーストラリアというゲームのやり方を急速に学び、彼らの生態を知るようになった今では、実は彼らは落ち着いた富裕層というより破天荒な人たちで、それでいて庶民と同じように経済的な不安を抱えていることが分かった。 最高で最悪のタイミング 年始に会った友人は、不動産市場が悪化するのを恐れていた。 シドニーの不動産がピークだった2017年頃に自宅を買ったからだ。 「売ったのは最高のタイミン…

ど素人でも不動産投資で勝てる理由

シドニーの温暖な気候は屋外で食事をするのに向いている。 シドニーで働いていたとき、しばしば私は、弁当を持って外に出たものだ。 小春日和の気持ちのいい日だった。 職場近くの小さな公園にはジャカランダの紫色の花が咲き乱れ、テーブルに木陰を作っていた。 そんな幻想的な景色を私一人で独占できるわけがない。 そのテーブルには近隣の会社からやって来た人たち数名が同席していた。 私は難解な金融理論が書かれた本を開き、弁当を食べながら、同席者たちの会話を聞くともなく聞いていた。 彼らは投資について話しているようだった。 見知らぬおばさん「株価って毎日上がったり下がったりするでしょ？ 私それ見るの嫌になっちゃっ…

Job Hopping はやるべきか？

私はオーストラリアに移住する前、一年近い充電期間を持った。 長期の海外旅行に3回出かけ、その間の期間には図書館やジムに通ったのである。 旅行は憧れのヨーロッパだ。（プラス韓国） 最初にマルタに降り立ったときの太陽が何と眩しかったことか。眼前に広がる地中海の何と碧かったことか。 だが意外なことに、海外旅行よりも図書館とジム通いをしていた時期の方が、充実感があった。 これは朗報だ。 充実した生活を送るのに必ずしも大金は必要ないということになる。 海外旅行もやり過ぎると、感動が薄れるのだ。 Job Hopping その頃、Evernoteというアプリが便利だと聞き、実際使っていたのだがイマイチ有用性…