田舎者サラリーマンの不動産投資

国土交通省土地鑑定委員会アンケート

国土交通省土地鑑定委員会からアンケートと言って、価格の調査のレターが届きました。 100％来るかどうか定かではありませんが、前回も来ていた気がします。大体、取得して2か月後ぐらいで封書が届きます。それとも、毎年6月に来るものなのか・・・。イマイチ分かっていませんが、「ご協力」と書いてあったので、まぁそのうち回答すればいいか・・と、放置していたら、「催促状」が来ました。アンケートとか言われると、どうしても任意のイメージがしますが、どうも出さないとダメのようです。まぁ、拒む理由も無いので、協力してやるか・・・と、回答することに。封書とWebでどちらでも良いようなので、Webにしました。前回は、封書で回答しましたが、ポストに持って行くのが面倒なので、Webにしました。取得金額や物件の面積や使用目的など数点入力するだけっだったので、契約書を手元の置けば数分で終わります。そもそもそんなの知っているのじゃないか？というぐらい基本的な事ばかりです。まぁ、いろんな情報をすっぱ抜けれていますから。ということで、アンケートと書いていますが、一応催促されますので、回答しましょう（拒否っても、罰則は無いとは思いますが・・・）。

2021/07/01 05:00

源泉および復興特別所得税の納付期限の通知

以前、お話したように不動産投資をするにあたって、嫁を法人代表として合同会社を作りました。会社自体は簡単にできて、不動産契約も順調にできるのですが、いかんせん設立したばかりで、郵貯の法人口座は落とされるわ、法人クレジットカードも落とされるわで、ちょっと意気消沈しておとなしくしていました。当初はイケイケどんどんで、沢山物件を購入するつもりでしたが、こんな調子だと融資も落ちるのでは？と思い、大きな買い物ができません。まぁ、従業員を雇っている訳でもなく、嫁自身も役員報酬をもらっている訳でもないので、収支がプラスなら細々としばらく様子見しています。そんな中、源泉所得税および復興特別所得税の納付期限の通知のハガキがやって来ました。 7月12日までに納めるよう催促です。すっかり忘れていましたが、事業主は源泉徴収した源泉所得税を、その徴収した日の翌月10日までに納付します。ただし、源泉所得税の納期の特例の承認を受けている場合は、下記の日が納期となり、納付が年2回でよくなり事務作業が軽減されます。たしか、特例を申し込んだ記憶がよみがえってきました。 1月～6月までの間に源泉徴収した所得税 7月10日 7月～12月までの間に源泉徴収した所得税 1月20日（翌年）ということなので、7月10日が土曜なので12日と言うことらしい。あとウチは1月設立なので2月～6月というハガキの表記になっています。ウチは給料も払っておらず、弁護士報酬も無いので該当無いのですが、この年2回0円でも0円と提出する必要があるのです。うぅ～。めんどくさい。ただ、よくよく見ると、e-TAXでよいようなので、税務署には行かず自宅で申請してみました。 e-TAXのWEB版でパソコンにカードリーダーを接続して電子認証して送る方法です。事前準備でカードリーダーによる認証をする為のセットアップが必要です。特に難しいことは無く、指示通りセットアップを進めていけばOKです。その後、会社設立時に付与される利用者識別№と借パスワードでログインします。これを無くしてしまっていたら、再申請が必要です。ログインして会社名、住所、代表社員名など登録します。もう分かっているはずなのに何度も入力させられるのでウザいです。

2021/06/18 05:00

ゆうちょ銀行で法人口座開設

以前、書いたように不動産投資をするうえで個人としてやるのではなく、嫁が法人を設立してそちらで運用してもらうことにしました。上記記事のように、法人化は簡単にできたが、意外にも法人口座に難航した。仕方なく、1件区分マンションを購入して実績を作ったら、ネット口座はすぐにできた。そこで、郵便局も比較的口座を作りやすいとのことだったので、今後の事を考えて作ってみることにしました（日本政策金融公庫などを使う時にネット銀行では対応できない為）。ところが、まさかの「お受けいたしかねる」とのご回答。2週間待たせて結局却下とは。はぁ？何寝ぼけてるの？思い当たることはただ一つ。郵便局に嫁が一人で行ったのですが、そこで上手く説明できなかったのでしょうか。。。法人化して間もないので、昨年や半期前の決算書は無いので、ここ数カ月の実績を上手く言わないといけなかったのですが・・・。どうもそこがまずかったようです。赤ペンで「設立後間もないので財務状況の資料無し」と注記に。しまった。同席してちゃんと説明すべきだった。それにしても、比較的容易だと言われていたゆうちょ銀行も、最近は法人口座は難しそうですね。そう考えると、融資もなかなか難しいかもしれませんねぇ～。当面は嫁のお金など個人から法人にお金を貸して、それでもう少し実績を作りますか。。。そうなると、自分の持っている金額が上限なのでレバレッジが効かせられないですねぇ。くそ―。そんなことなら、もっと資本金に入れておけばよかった。

2021/04/21 05:00

日本年金機構から調査が来た

日本年金機構から、厚生年金、健康保険について調査が来た。会社設立（登記）データに基づいて送られてきているみたいですね。先日設立した不動産投資用の法人宛に。昔は超いい加減であった日本年金機構。一人社長企業など小規模の所は厚生年金を払っておらず、ずさんな状況でしたが、最近はしっかり調査をしているようです。農業やアルバイトなど国民年金に入るのだが、厚生年金は半分会社が払う。したがって、会社経営側はあまり払いたくない。ところが、社員が社長の一人だけでも半分納めないといけない。健康保険も一人でも払わないといけません。しかし、我が家は嫁がパート先ですでに年金も保険も入っているので、わざわざ自分の会社で2重に入る必要は無い。できれば入りたくない。一方、設立当初は1人社長の企業は運営するだけで精一杯で、利益も出ない。利益が出ないのに社長に役員報酬を渡していては、いつになって黒字化が出来ない。したがって、役員報酬ゼロにしてある。ウチの場合はメインの収入はパートで稼いでくるので、こちらは収入ゼロでも良い。したがって、収入によって年金や保険料が来まるので、払うことが出来ない＝すなわち権利が無いということになる。ということで、会社設立時に、当面事業が軌道にのるまでは役員報酬ゼロで権利無しです。アンケートの内容は、会社の実態と、なぜ入っていないのか、理由を書くようになっていました。あとは加入するとこんなメリットが有りますよというパンフが入っていました。・・・ということで、まずは黒字化が先決ですね！！

2021/04/08 05:00

立て続けに物件購入

先日、古ーい区分マンションを買ったのですが、またまた区分マンションを買ってしまいました（笑）。というのも、先日のクレジットカードで審査で落ちたので、これは銀行融資も難しい・・・あと早く法人を軌道に乗せたいので、多少効率が悪くても収入を得たい・・・ということで、現金でぱっと買えるぐらいの区分マンションを買ったのです。まぁ、色々な本やネットの評論家の皆さんが、ことごとく区分マンションを全否定するので、なかなか踏み切ることが出来なかったのですが、現金で買うならリスクは少ない・・・と言うことで現金で購入しました。現金なので不動産投資の醍醐味のリバレッジが利かせれないのは、デメリットの一つですが、時間もないのでパパっと買ってしまいました。一方、一棟マンション・アパートはなかなか良い物件がありません。金額も高額なので、流動性が悪く、いまいちパッとしないですね。もちろん高額なローンを組んだりやお金が余っている人なら好立地の物件を買うことが出来ますが、高額な分表面利率が非常に低く、積算価格ともつり合いが取れません。売る方も、そうとう吹っ掛けてきますので・・・。田舎のアパートなら、なんとか購入できますが、空室率が気になりますし、まず「自分がそこに住みたい」と思えないのです。駅近の好物件など、自分が住みたいと思えるのは、正直滅多に出てきません。さすがに新築アパートは割高なので、買う気にもならないし・・・。法人化して3か月ほど探しまくりましたが、結局「1棟買い」のお目当ての物件は見つかりませんでした。そこで、区分で色々話を聞いて、今の賃借人の属性が良さそうで、まだまだ当面住んでくれそうなものを探しました。さらに、築古マンションだけど、数年前にリノベーションした物件などを探しました。そうすると2線入っている駅で徒歩2分の1LDKのマンションが売られていたので購入しました。オーナーチェンジなのでちょっと割高ですが、背に腹は替えれず・・・。また正直大きいマンションは修繕費や共益費が高く、表面利回りから実質利回りはドンドン下がってキャッシュはさほど残らないので、あまりうれしく無いのですが、築古の割には豪華に見えるので、微妙なところです。

2021/03/25 05:00

クレジットカード落とされた（涙）

不動産投資を始めると、収入が増えると所得税をドンドン取られるので、どうせ始めるなら最初から嫁を社長にして嫁の法人で始めることにしました。法人化はいたって簡単で、下記の記事を見てもらえば分かるように、素人でも簡単にできます。特に知識は不要ですが、簡単なパソコン操作が出来ればOKです。法人口座も無事に開設できて、物件も購入はじめ、ようやく軌道に乗ってきました。最後に、クレジットカードを作っておけば、何かと便利だろうと、「法人向けのクレジットカード」を開設しようと、年会費無料のカードを探していると、年会費無料はあまりぱっとしません。サービスはもちろん有料のゴールドやプラチナには全く足元にも及びませんが、一番残念なのがポイント還元率が低いことです。まぁ、無料なんでポイントなんて贅沢なことを言っていても仕方が無いのですが、とりあえずあまりぱっとしないNTTファイナンスのBizカードが1％でマシだったので申し込んでみると。なんと審査落ち！！！金融資産が1億円以上あり、クレジットヒストリーも悪くないので、審査落ちって全く夢にも思っていなかったが、冷静に考えてみると、法人化して1～2か月の会社で、代表はパートの主婦の嫁なので、そりゃ落ちるなぁ～と。パートの嫁を代表にすると、こんなところに落とし穴が。さらに、商工会議所にも入りたくなかったので、資本金を少なくしてしまったので、会社自体の体力も全く無い印象。1000万円ぐらい突っ込んでおけばよかった。。。現実を突きつけられると、なんだか腹立たしい。まぁ、クレジットカードが無くてもデビッドカードがあるので実害はない。ETCカードも嫁のカードがあるので、それで建て替えれば良い。ようやく意外とETCを通らない車がいまだにいる理由が分かった気がする。やはり、地道に実績を積み重ねて、会社として社会の信用を得ないといけませんね。クレジットカードが無くて困るは、格安SIMのスマホの契約が出来ないのです。滞納などが多いので、対策としてクレジットカードを持っていないと、ほとんどの会社で契約できないのです。こうなってくると、今までクレジットや融資に苦労したことが無いので、平和ボケしていましたが、ちょっと心して融資に臨まないと、どこも融資が通らない可能性が有りますね！遊び半部で考えていましたが、ちょっと気合いが入りましたよ～。

2021/03/13 05:00

ついに法人銀行口座開設できました！

不動産投資するなら法人化してドンドン物件を増やしていきたいと思い、法人として登記や税務署への届け出を行いました。とんとん拍子で会社設立まで行きましたが、なんと法人口座を開設するところで急ブレーキ。以前は、ネットバンク系なら楽勝だったたしいが、最近は振り込め詐欺やマネーロンダリングなどで架空口座を作り犯罪に利用されることが多く有るので、年々厳しくなってきた。鉄板の郵便局でもお断りされた事例もちらほら。。。ウチの場合も、ジャパンネット銀行に申し込んだが、「何か取引実績の契約書など・・・」と書類が戻って来ました。マジかよーーーー。不動産って、そんなに簡単に契約できないので、法人を設立しても、すぐに契約書なんて何も無い。仕方なく、現金でそのまま購入できる物件を、とりあえず購入。とりあえず購入って、本当は良くないが、いかんせん実績が無く、このまま時間が経っても何も出てこない。買い付け申込書のコピーを添付して再度申し込みすると・・・。来ました！！！こちら、VISAのデビッドカード付なので、ネットショッピングでも便利。クレジットカードが出来るまでの間は、こちらで購入。クレジット払いの支払いを選択して、こちらの番号を入力すればOK。もちろん、デビッドカードなので、残金が無いと使えません。早速、コンビニから入金。3万円以上の入出金だったら手数料無料なので、深夜でも気兼ねなく入金できます。振込みも口座開設3か月は10回までは無料ですから、便利ですね！3か月後からは多少手数料がかかりますが、それでも安い方ですね。振込手数料（3万円未満）：176円振込手数料（3万円以上）：275円ちなみに表面の口座人の名前は、BUSINESS ACCOUNTと書いてあります。ここに社名が入ると思ったら、そうではないようです。デビッドカード機能も付いていますが、先日、ネットショッピング時に「カード表面に書いてある名称」と入力指示があり、BUSINESS ACCOUNTと入力してみたらそのまま購入できました（イマイチ自信がありませんが・・・）。ようやく法人口座が出来たので、「家賃振り込み」「共益費支払い」「管理会社への支払い」など使えるようになりました。これで、やっと動けるようになりました。あとは、法人クレジットカードですね。まぁデビッドがあれば、困ることは無いですが・・・。

2021/02/22 05:00

妥協は良くないけど仕方なし

不動産投資の教科書やWebには区分マンションはダメだと書いてあるが、まぁ、効率は悪いが少額で始められる投資としてある程度使えると私は思っています。ただ、正直、もう部屋余り状態なので、かなり好条件でないと辛い。しかし、法人化したばかりだと、資本金が少ないので、なかなか好条件のマンションは買えない。特に、今回資本金が300万円を越えると商工会議所に入らないといけないので、あえて290万円に押さえているので、なかなかつらい。また、消費税の納付の1000万円もこえないようにと、とにかく資本金を少なめにしてしまった。個人的には1億円以上持っているのに、資本金を押さえたばかりに、なんとも歯がゆい。まぁ、個人からお金を借りるという契約書を書けば、自由に使えるのだが、それは最後の手段にしたい。まずは資本金内でスタートして、銀行などに融資してもらって進めていきたい。・・・と言っても、290万円では、ろくな物件は買えない。田舎のボロ屋か、地方の中核都市の築古のワンルームぐらいでしょうか・・・。今回そういった意味で妥協しないと、物件が買えないのです。まぁ、かなりの妥協の物件なんですが、左の理想の区分マンションだとワンルームや1Kで2000万円ぐらいです。今回は160万円で購入しましたので、妥協だらけですが、まぁ良しとします。ただ、空家ならダメですが、一応オーナーチェンジでいきなり客探しではないので多少安心です。とはいえ数カ月後には出ていく可能性もあり、そうなった時に競争力が無いと、地方では空家になってしまいます。これから、間違いなく人口が減っていき、東京一極はさらに加速します（コロナで若干ブレーキはかかりましたが）。今の入居者が抜けてから、何をアピールポイントで他と差別化するか・・・作戦が必要ですね。上の表の×を〇に一つでも多くすることで、入居者が出来ます。入居者がいなくなったらリノベーションして、バス・トイレ別にするなど策を考えておかないといけませんね。まぁ、妥協だらけですが、とりあえず購入して、収入を得ないと、会社として運営できないので、仕方ないですね。

2021/02/15 05:00

法人は設立できたものの

前回、不動産投資を法人化する話を書きましたが、会社の登記や税務署の登録は、意外とあっさりできました。しかし、ここから一つ悩ましい壁にぶつかりました。銀行などの融資は厳しいと聞いていましたので、それなりの覚悟でいましたが、そもそも口座が作れないのには困りました。法人口座はメガバンクが厳しく、地銀や信用金庫、ネット銀行が緩いと聞いていましたが、その緩いネット銀行でも「事業が分かるHP」や「取引契約書」など実態が分かる物の提出を求められています。起業してこれから・・・・という時期には、そんなものはありません。バナナやミカンを仕入れる訳ではないので、そう簡単に取引の契約書なんてありません。なんせ不動産なので、融資ありきで考えていますので・・・。まぁ、ペーパーカンパニーなど実態が無い法人口座を犯罪に使われることを恐れているのですが、まっとうな人間にしてみたら、本当に煩わしい！銀行口座が無ければ融資も法人クレジットカードも作れません。結局、取引の実績と言われても、全く手も足も出ません。ネットショップ＆不動産としておけば、少量でも何か仕入れれば、法人として取引が動いている感を見せれますが、口座の為にそんな無駄時間・労力は避けたいところです。ネットで検索しても、あまり皆さん困っていないので、不動産でゼロから法人化する人はレアなんでしょうか。ほとんどが個人でやっていて、法人税と個人の所得税を勘案して、5棟や10室以上になった規模から法人化しているのでしょう。ウチのようにゼロから法人って人は、正直初めの方は税的にも損なので、レア化もしれません。私はこの先そんなに時間も無いし、まどろっこしいことはしたくないので、嫁にゼロから「代表社員」としてやってもらったのです。ちょっと、いい案があったら、またご紹介します。

2021/01/26 05:00

税務署、地方自治体はメッチャ楽

先の記事で不動産投資の法人化を行ったと書きましたが、意外と簡単に会社が出来てしまって、拍子抜けだったと書きましたが、会社設立後にすぐにやるべきことがあります。・税務署（法人設立届、青色申告の承認申請、ほか色々）・地方自治体（県、市などに設立届）・年金事務所（健康保険・厚生年金保険の新設届）昔はこれをそれぞれに提出してメチャクチャめんどうだったのが、オンラインで一括で出来るのです。マイナンバーカードを使って「法人設立ワンストップサービス」で自宅から出来てしまうのです。それも、窓口の閉まっている時間帯でも出来るのです。申請の仕方もアンケート形式で、選んでいけば必要な申請ができるのです。まじでメチャクチャ便利！マイナンバーカード＆ICカードリーダーでこんなに便利になるなんて・・・。すごい。ただ、サイトを進んでいくと、どこまで行っても終わらない。。。なんと28ページもあるじゃない！ただ、まぁ同じ内容の繰り返しで基本情報はコピーされてデフォルトで書かれているので、親切といえば親切です。今回、一人社長の会社で健康保険や厚生年金は正直面倒でしたが、有りで出してみました。ただ、冷静に考えると役員報酬を出すぐらいなら、次の物件への資金に回したかったので、役員報酬ゼロで提出しました。そしたら、年金事務所から確認の電話があり、社長一人で役員報酬ゼロならば提出不要ということでこの書類だけ差し戻しになりました。ただ、すごいなぁ～と思ったのが、役員報酬がゼロでなくなった年に提出できるように差戻し状態で、いつでも申請できるのです。あと他の関係は、すべて処理完了になりました。それも1日～2日ですぐに完了になりました（ステータスもリアルタイムで見える）。法人設立という分野では、マイナンバーカードはメチャクチャ便利です。あとは銀行の法人口座とクレジットカードを作るぐらいですね。ちなみに確定申告で必要になる帳票作成に必要な会計ソフトはちょっと見送って、エクセルでやろうと思っています。ネット上にテンプレートが転がっているので、これまた自力でやってみようと思います。日々物品を仕入れたり売ったりする事業ではないので、青色申告の複式簿記さえ整えれば、なんとかなりそうです。並行して物件も探していますが、なかなか良いものが見つからないので、そちらの方が難航していますね。。。

2021/01/21 05:00

合同会社登記方法（提出編）

先日書いたように、不動産投資を法人化すべく、合同会社を立ち上げました。法務局のHPよりアプリをダウンロードします（詳細は下記ページ）アプリ操作や必要書類などは全て説明書まで用意されていますので、法務局のHPに従ってください。繰り返しになりますが、電子認証が必要ですので、マイナンバーカードとカードリーダが必要です。そして銀行印（実印登録はこの手続きと合わせてやります）。あと、忘れてはいけないのが代表者の実印＆印鑑証明（後ほど原紙提出）。パソコンとプリンター（スキャナー付き）が必要です。帳票はワードとエクセルが多いのでオフィスソフトが必要です。私はWPS（旧キングソフト）のオフィスで書きましたが全く問題ありません。PDFに電子認証するのでAdobe Acrobat Reader（無料）が必要ですのでインストールしておいてください。最近、PDFファイルをMS Edgeで見えるのでAcrobat Readerを入れなくてもなんとかなってしまうのですが、ここはインストールしておきましょう。ざっくり手順イメージは必要書類をワードで書いて印刷したものに、代表社員の実印を押してスキャンしてPDFで保存します。・定款・代表社員，本店所在地及び資本金決定書こちらは登記ネットにアップロードして、さらに電子認証をして提出します。・就任承諾書（これも電子良いと思いますが何故か見本は提出でした）・払込みを証する書面（銀行口座に資本金が振り込まれたという証拠）この2つは紙で提出しました。併せて、代表社員の印鑑証明（原紙）も提出します。さらに、法人の実印登録も同時にやっておきましょう。これもセットで提出すれば完了。私は不備があると嫌だったので、郵送ではなく直接法務局へ手持ちしました。・・・案の定、不備が・・・。 ①印鑑の不備電子認証の場合は何ページあっても1つの電子認証でまとめれますが、紙の場合はホッチキスで留めて、ページ間に割り印をします。銀行通帳のコピー表紙、表紙裏のページ、振り込まれたページ、証明しますという代表社員の印鑑のページを閉じて出しましたが、代表者の実印を押しましたが、会社の実印（予定）のもので押し直しになりました（横に押しただけですが・・） ②振込みタイミングの不備 ①で押し直して家に帰る途中、電話があり登記の日と振り込み日が逆転しているのでNG

2021/01/15 05:00

合同会社登記方法（準備編）

先回、不動産投資を法人化することになったと、紹介しましたが、今回は合同会社の登記方法です。株式会社も合同会社も好きに作ることはできますが、嫁を社長にして一人会社の場合は、ミニマムの手間・費用で法人化したいので、合同会社にしました。何となく株式会社のほうが聞こえがいいので、株式会社にしたくなりますが、アマゾンなど大手も合同会社ですし、これからどんどん増えてくると思います。今回は合同会社の登記方法についてご紹介。今は起業する人が多いので、色々な起業サポートサイトがあり、多少の手数料を払うと手ほどきをしてくれます。時に電子申請する「電子定款」をすれば4万円安く出来ますので、電子で登記しましょう。ここが出来る人は自力でやりますが、パソコンなど苦手な人は手数料を1万円ほど払えば代行してくれます。とはいえ、実はほとんど自分で出来る作業なので、自分で登記してみることにしました。法務局もオンラインで簡単に登記できるように、じつに親切に説明書もあります。まず、法務省法務局のHPへこの中の「オンライン申請のご案内」をクリック。この中の「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと供託ねっと）」をクリック。この辺は、HPのデザインが変わる可能性が有りますが、まぁ、こんなようなキーワードを追っていけばたどり着くことが出来ると思います。いよいよ、「登記ねっと、供託ねっと」のページです。ここに色々な登記の方法などが書いてありますので、ここはブックマークしておきましょう。ここで、登記申請用のソフトを「ダウンロード」します。操作手引書などもありますので、それもすべてダウンロードしておきましょう。まず、「操作手引書」を先にダウンロードして、一読しておくといいかもしれません。そして、「ソフトウェア」をダウンロードをしましょう。この際、「PDF署名プラグイン」をダウンロードしましょう。これが無いと電子申請に署名が出来ません。あとは画面に従ってインストールしてください。インストールするとこのようなアイコンが出来ます。この「申請用総合ソフト」から電子書類をつくります。あとは、「ワード」と「Adobe Acrobat」を準備します。Adobe

2021/01/11 05:00

不動産投資で法人化してみた

多くの不動産投資をしている人と同様に、「いますぐ妻を社長にしなさい」（坂下仁）を読んで、法人化を検討し始めました。この本の盲点は、ある程度利益が出る前提で書かれており、ネガティブな部分はあまり触れていないので、ウチの嫁も「じゃぁ、なんで皆さん法人化しないの？」と質問してきました。実は現在、資本金1円でも株式会社や合同会社を作ることができるので、正直誰でも起業することはできます。とくに個人で法人化する場合は、合同会社にしておけば株主総会も不要だし、決算の公告義務もありませんので誰でもできるのです。登録免許税の6万円と会社印を作る費用ぐらいなんです。印鑑なんて1980円ぐらいで出来ます。私は角印と法人の実印と銀行員のセットでケースも付けて3980円で作りました。まぁ、そんなもんです。ところが、大家さん全員やらない理由は・・・ ①なんだか面倒な感じ ②法人としてメリットを出すには相当な不動産が必要ちょっと小遣い稼ぎにやるには、手間が多い割には大してメリットが無いのです。バンバン物件を買ってそれなりに稼ぐつもりがある人には、ピッタリなんですが、そこまで気合いを入れている人は少ないのが現実です。今はユーチューバーなど簡単にお金が手に入りますし、さらに株やFXそして仮想通貨など、さほど資金が無くてもお金を稼ぐ手法が多いからなんです。最近我が家も、株が何倍にも膨れ上がり、不動産につぎ込むお金があるなら、株でもうけた方が得策だと思っています。なので、本当に爆発的にお金を稼ぎたい人は、不動産投資は向いていないと思っています。まして法人してメリットを出すラインまで到達するにはちょっと時間がかかりすぎなんです。それでも、我が家が法人化を目指すのは、本業や株などの投資ですでに老後は安泰なほどお金があるが、それでも法人化のメリットを味わってみたい。かりに個人でやった方がメリットがあっても、法人化の勉強をしてみたいということで、やってみることにしました。まず、一番の障害の ①なんだか面倒な感じ

2020/11/30 05:00

固定資産税の通知書が来た

一昨年の12月に購入した区分マンション。1年目は購入時に前のオーナー経由で払ったので、今回が初めての支払いになる。すっかり忘れていました。 1750万円で購入したワンルームマンションですが、さすがに東京23区内。それも山の手線の内側。高いですね。 48,400円あと、前回夏ぐらいに来た、不動産取得税も合わせてしっかりと収支を考えないといけませんね。購入から1年半経ちましたが、ようやくもろもろの手数料などの費用分（約100万円分ぐらい）が家賃収入で回収できました。これからようやく本体分の1750万円分を取り返すフェーズにはいることが出来ます。単純に家賃で取り返すには20年ぐらかかります。この間に修繕も入るので25年ぐらいは回収にかかります。実に気の遠くなるような年月ですね。こう考えると、この資金を株などに突っ込んだほうが、大化けして数年で2倍なんてこともありますから、一発儲けたい人は不動産ではなく株やFXでしょうね。。。

2020/06/07 05:00

不動産取得税

投資用区分マンションを購入してから半年後に、東京都から不動産取得税の納付の通知が来ました。これは、マンションを購入した時のみ課税され、通常の固定資産税とは別物です。課税標準額に土地は3％、建物は4％をかけて税額を決めている。区分マンションも土地を配分割りして各部屋に割り振っている。 1,750万円で購入した区分マンションも、評価額は400万円弱で納税も12万円ほど。納税金額は安い方がいいが、評価額が買値よりもずいぶん安いのは気になりますね。ただ、なんだか軽減の控除があり、よく分かりませんね。なお控除額は都道府県で別々です。土地の課税標準額＝固定資産評価額÷2 これに3％をかけてさらに下記A,Bの多い金額を引くそうです。 A ＝ 45,000円 B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％建物の課税標準額＝固定資産評価額―控除額（50m2以上240m2以下のみ） ※ちなみに私は1Kマンションなので控除無しです。まぁ、この固定資産評価額は市場価格とは別物なので、気にしなくても良いのですが。。。とりあえず9月2日までに払わないといけないようです。不動産投資は建物以外にも色々お金がかかりますねぇ～。

2019/08/16 05:00

登記書が届きました

先日引き渡しがあった我が家の不動産投資物件。最後のステップが登記書の受領です。引き渡しの時に、司法書士も同席して、登記費用を支払う。今回はローンは使わないので『所有権移転登記』という登記だけである。登記費用が約75,000円で印紙代が約90,000円で合計175,000円ほどかかった。それにしても、ただの紙切れで75,000円も払うのはちょっともったいない感じがする。それも当日1時間ぐらい会って印鑑を押して、紙切れを送ってくるだけなのに。。。時間当たりの単価はメチャクチャ高いねぇ。ちなみに5万円～10万円の間が相場らしい。印紙代も高いねぇ。まぁ、お国に納めるお金だから仕方が無いか。。。自分で登記をすることが出来るが、75,000円で手間を買うかどうかという所。仲介業によっては断られる所もあるそうです。業者にとってはトラブルに巻き込まれたくないので、嫌がる気持ちも分かります。とりあえず、これで一連の不動産購入は終わりました。あとは気長にプラスになるのを待つだけですね。それと、定期修繕と住居者のチェンジですね。そちらはまた、後ほど。。。

2019/02/24 05:00

いよいよ引っ越し

我が家の投資マンション。最初の契約者は、実は娘なんですよね～。鍵を貰って、いよいよ娘が引っ越しです。昔なら、マイカーで荷物を運んで・・・というところですが、もうアラフィフオヤジなので、諦めて業者にお願いすることにしました。やはり、ベッドや机など少ない荷物と言えど、今時の子供たちは、服もたくさん持っているし、趣味の物などたくさんあって、自前で引っ越しをすると結構大変なんですよね。特に女の子は大量の服を持っていますし、それを入れておくタンスも必要なんです。その際、声を大にして言いたいのが、引っ越し業者の値段はバラバラと言うことです。近県の事例で、ベッドやタンスだけお願いしただけでも、2万5千～10万円まで、なんと業者によって4倍も値段が違いました。さらに、引っ越しの時期や曜日でも全然違うのです！当然のことながら、3月はメチャクチャ高いです。あとは土曜日は高いので土曜日を外しましょう。だいたい引っ越しは土曜日にやって日曜日に片付け・・・と考えたくなるので、高いのです。そこで、バラバラで見積りをとるのは大変なので、引っ越し業者比較サイトで検討してから決めましょう。大手ではなくても、一人暮らしレベルなら、大して仕事の質は変わらないので、安いところでOKです。我が家が使ったのはこちら。最近TVCMもやっています！

2019/02/13 05:00

物件確認

契約後、引き渡し前に物件確認があります。契約書に細かい備品のチェックがありますので、そちらの動作を必ず確認しましょう。備品リストをコピーして、一つずつチェックしていきます。実際に扉などは全て開け閉めして動きを確認しましょう。気になるところは今言わないと後から後悔しますので、しっかりとリストに基づいて、モレのないようチェックしましょう。後で思い出せれるように、写真も忘れずに！傷やヒビがあった時に大きさがわかるように、メジャーを持って行くと良いでしょう。一番は水回り。水漏れ、異臭などは必ず確認しましょう。洗濯パンは特に汚れが貯まりやすく、きちんとクリーニングしてあるか確認しましょう。あと、エアコンやインターホンなどの電化製品。この辺はある程度、故障もやむなしです。。。まぁ、最悪使っていくうちに交換も必要ですね。今回、物件チェックを行いましたが、築15年の割に綺麗で、特に汚れ・故障も無く問題有りませんでした。まぁ、ワンルームなので、備品も少なく簡単ですね。あとは、頭金は支払ってあるので、鍵の引き渡し時に残金を払う必要があります。一戸目はキャッシュで買うので、あとは振り込むだけですが、ローンの場合は手続きがあります。さぁ、いよいよ鍵の引き渡しです！

2019/02/01 05:00

地方の人間が都内の物件を買えるか？

下記の物件探しにも書いたが、やはり不動産投資を考えると、今後の人口減少の流れは避けられず、長い目で見ると都内の物件が良い。もう少し広げると横浜、川崎、千葉、さいたま市もしくは大阪市、名古屋市ぐらいでしょうか。ただ、上記都市ならばどこでも良い訳でなく、やはり駅から近いところが絶対条件である。できれば2路線以上のどちらでも行ける自由度がある場所が良い。そうなると、大阪や名古屋ではかなり物件が限られて、なかなか物件が出回らない。上手く当たった人はラッキーではあるが、素人ではなかなか良い物件には巡り合わない。そうなると、選択肢の多い都内の物件となるわけだが、私のようにド田舎に住んでいる人間では、都内の物件探しは大変。ただ、今は不動産屋に出向かなくてもネットで情報が簡単に入手できるので、やってやれないことは無い。区分マンションでも最初の現物確認と引き渡しの2回はどうしても現地に行かないといけないので、その分の交通費はどうしても掛かってしまいます。まぁ、長い長い不動産投資の時間軸では微々たる金額と労力なので、そこは惜しまず行きましょう（笑）。なんせ不動産投資は早急に儲かる投資ではなく、長い時間をかけてようやく儲けが出るものなので・・・。で、結論は地方の人間でも都内の物件を買えます。東京旅行とセットで楽しみながら進めていきましょう！

2019/01/10 05:00

新築 or 中古どっちが良い？

こちらの「物件探し」にも書いたが、現在の都内の物件は値段が高騰していることもあって、投資利回り5％ぐらいが相場。 5％基準に考えると、15年ぐらいで転売した時にトントンなる計算だと、「駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～8万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯」という条件になった。そうなってくると、金額的に中古しかありえない。新築ならば3,000～4,000万円ですね。そうすると家賃10万円でも回収できない。ということで、金額的に自動的に決まるのです。あと、私の計算だと年1％ずつ資産価値が下がるように設定していますが、新築の場合、サインした段階でガクッと価値が下がります。ということで投資目的ならば、新築はありえないですね。

2018/12/31 05:00

物件探し2

「物件探し」のページで、駅から7分以内で（2路線で）、築15年以内、家賃7.5～8万円ぐらいの物件で、1,500～1,900万円の価格帯でさがすことにした。ただ、将来的には投資用マンションとして賃貸に出すが、子供の下宿として当面使うので、子供が通学に使えるところで探す必要がある。ただ、山手線の内側はやはり高い・・・。どうしても外側を探すことになるが、やはり東側は高い！！新宿、渋谷、世田谷、杉並区は高いねぇ～。そうなると最近流行りの城南地区となる訳であるが、はやりちょっぴり割高。オリンピックバブルの影響が一番出ている地域。北や東に行けばもちろん物件はあるのだが、学校との関係でパス。それに一番のネックが投資物件で売りに出しているもので、たまたま空室の物件を探さないといけない。空室の物件と言うことは、人気が無かったり、何かの要因でたまたま空室になる・・・といったかなりレア物件。おかげで、物件を見つけるのに2か月ほどかかりました。

2018/12/29 05:00

物件探し

投資と言う面からすると、運用利回りが5％では、もろもろの税金や火災保険などの出費を考えるとほとんど手元に残らない。5％と言うことは20年かけると100％になるので、元をとるには20年かかることになる。上記の出費や入居者の入れ替わりや修繕など考えると、実際3％ぐらい・・・ってことは33年回収にかかる。でも実際は家賃を安くせざる得ないので、家賃だけで元をとるには50年ぐらいかかってしまうのです。私はすでにいい年のおじさんなので、50年先に生きているか分からない。結局どこかで物件を売ることになるでしょう。物件も年に1％下がり家賃も1％ずつ下がる計算だと10年後に売りに出せばトントンで、それ以降なら儲けになるぐらいの時間感覚でないと、ちょっと辛い。そして十数年後売りに出して、それが丸々儲けになる。これがいわゆる出口戦略です。昔はこれにキャピタルゲインがあったので、簡単に利益を出せましたが、今は物件価値は下がり、インカムゲインだけだと、どうしても長丁場になってしまうのです。

2018/12/27 05:00

田舎者サラリーマンの不動産投資ブログ始めました

ホームページの冒頭にも書きましたが、40代で金融資産が1億円貯まったので、次なるステージに向けて、株や投資信託以外の投資を始めたくなりました。仮想通貨やFXなど色々考えましたが、歳も歳なのでこれからは冒険は出来ないので、地道にゆっくりと確実に資産が増えていく方法を模索していました。不動産投資は多くの人が失敗して自己破産に追い込まれる悪いイメージしかありませんでしたが、逆に勉強すればするほど実は安定投資であることが分かりました。一方、不動産投資は非常に儲けが少なく、正直、株やFXのほうがよほど儲かるなぁと痛感しました。そこを間違えて、そもそもそんなに儲かる物ではないのを、儲けようと身の丈を超えたローンを組んでハマるということも分かりました。

2018/12/19 08:28