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４０代半ばで築古アパートから土地から新築、賃貸併用住宅まで。初心者サラリーマン投資家の備忘録。
こんばんわ、レゴリスです。 ブログは3月19日以降止まっていましたが、実際のところ3月17日に引っ越しをしたその日以降はブログを書いていませんでした。実は引っ越し以降本日まで自宅にネット環境が復活せずにいました。 本来であれば19日には設定が終わるはずだったんですが、さすが●コモさん、お役所仕事です。若干、行き違いがあったことは否めませんが・・・ と心の中のちこちゃんが雄たけびをあげておりました。 さて、以下の記事でも書いたとおり引っ越し3日前が散々な状況であったために、無事に引っ越しができるか、当日はどきどきしておりました。 regolithooya.hatenablog.com 結果として…
おはようございます、レゴリスです。 今日も書き貯め記事となります。築古アパートがこの繁忙期にあまりに問い合わせがないので、担当者ボーナスを出したところ、さっそく1件成約することとなりました。 やっぱり効果あるんですよね。タンボ・・・ さて、管理会社も選定したので、周辺の客づけ業者さんをまわることとしました。 とはいえ、物件の最寄り駅の周辺には不動産会社は3軒しかありません。 どんだけ駅力無いんだ 銀行に持ち込む際には、客づけの根拠として、近隣の不動産会社数をプレゼン資料には記載していたのですが、今回はあまりの内容に削除した経緯があります。 ちなみに前回や前々回に持ち込んだ物件（流れましたが・・…
おはようございます、レゴリスです。 先に申し上げておくと今日の記事は書き貯めている記事です。というのもインターネットの再設置工事のタイミングが19日となってしまったためなのです。今頃はせっせと新しい家で開梱作業をしていることと思います。これはと思うことがあれば、Twitterで呟こうかと思っています。 さて、結局は以下の記事に書いたような条件となりました。 regolithooya.hatenablog.com この中でも、家賃保証が一番高く家賃設定が一番高い会社であったというのが管理会社選定の決め手です（もちろん、担当者のてきぱきとした対応といった前提は言うまでもありません）。 まずはしっか…
おはようございます、レゴリスです。 今日はいよいよ引っ越し当日です。 多能工さんからも何とか間に合いました、と連絡があり一安心です。 あとは昨晩、バルサンを山ほどやってもらっているので、火事と間違われてなければよいのですが・・・。 さて、管理会社は「大手はまじめすぎる」ので中小にしたと書きましたが、それは「今回の物件でコンタクトをとった大手の店舗が」というのが正確な言い方かもしれません。 管理会社の選択で「誠実」「客づけ」「コストパフォーマンス」の3つを挙げましたが、 ①誠実はお会いした印象とmailや電話のレス、そして当該管理会社でオーナー向けに作成している資料等を拝見し検討しました。 ②客…
おはようございます、レゴリスです。 いよいよ今日で荷詰めを終えて明日には引っ越しです。 もう怖くて多能工さんに連絡ができません。 昨晩、遅くにlineで 「アクセントクロス」この位置で良かったんでしたっけ？ という連絡があり、引っ越した後に近隣の方から白い目で見られないかも心配です。 まぁ背に腹は代えられませんが・・・ さて、無事に建築確認申請の目途がたったため、施工会社さんとの建築プランをつめつつ、いくつか平行してやることがでてきました。 ①管理会社を選定すること ②インターネット無料のための会社を選定すること でした。 レゴリスは築古のアパートを持っているのですが、ここの管理会社はかなり酷…
こんばんわ、レゴリスです。 ホワイトデーは皆さん如何お過ごしで下でしょうか？ 私は接待はありましたが、きちんとお返しを買ってきましたので、奥様はすこぶる上機嫌でした。ささやかな値段ではありますが、費用対効果は高いと思います。 費用対効果という点では、本日、築古で中々空室が埋まらないアパートがあり、以前からお願いしている客づけのお店に電話をして、ADをあげる話をしようと店長宛に電話したのですが、タイミング悪く帰宅されていました。 電話に出た担当者に、内緒で聞くけど担当者ボーナスって大家さんみんな出している？というところから根ほり葉ほり聞いたのですが、担当者ボーナスってやはり相当効果があるのではな…
余談ですが・・・「王様の耳はロバの耳～」と叫ぶ気持ちがちょっとわかります
こんばんわ、レゴリスです。 まずは築古賃貸併用のリフォームの近況です。 本日写真をとってきた様子です。 ちなみに引っ越しまであと 日です。4日目すなわち3月17日の朝には搬入作業開始です・・・ 1Fの様子 2Fの様子 3FのDENです・・・ 本当に終わるのかな・・・ さすがに奥様と情報の共有を何もしていないのはまずいと思っていたので、数日前に少しまずいんだよね、と話をしましたが・・・・ 心配になって見にいくと上のような様子でした。 さすがに不安を煽るとまずいので言えない・・・ でも誰かに言いたい・・・・ 気持ちがわかります。 ブログ書いててよかったです。 ランキングを励みにしておりますので、何…
こんばんわ、レゴリスです。おね 昨日、確定申告を終えてしみじみ思ったのですが、来年の確定申告はしっかりと税金の勉強をしないととんでもない納付になりそうです。そもそも将来のため、家族のために不動産投資を考えたのに、累進課税とはなんとも勤労意欲を低下させる制度です、いや本当によくできた制度です。 さて、最後通牒はしたものの、売主も隣地の人がOKしてくれないとどうにもならないことはわかっていました。 私自身はもう最後は で解決するしかないな、と覚悟をしていました。 ただ、色々計算をしていくと、いったい売主はいくら払うことになるのか、ある意味ぞっとします。なんせ登記も終わっているのです。 正直、自分が…
こんばんわ、レゴリスです。 ようやく個人の確定申告が完了しました。 毎年毎年地道にやっておけば良かったと思うのですが、今年ほどそれを痛感した年はありませんでした。不動産が増えてくると、それだけ確定申告にかかわる経費も増えてきますよね。サラリーマン投資家の皆さんは本当にどうされているのでしょうか？ さて、仲介さんを経由して越境解消の進捗を日々確認していたのですが、なんと越境している隣地とは反対の家に15cmほど土地を交換する話を売主が勝手に交渉をしていたことが発覚しました。 売主も必死だったと思うのですが、さすがにすでに売却した土地と等価交換するという交渉を現所有者に断りもなくするのは滅茶苦茶で…
こんばんわ、レゴリスです。 家中がバラの香りがしていたので、何事かと思ったら、引っ越し作業でてんやわんやの中で、娘が奥様の香水を面白がって家中に振りまいていました。 子供にとっては引っ越しも普段と違う様子なので、イベントみたいに思ったみたいです。 さて、施工会社さんからの焦った電話の直後、急いで仲介さんに電話をしました。 建築確認申請も受理されないのでは話になりません。 仲介も焦った様子で、すぐに売主さんに確認をして頂くことになりました。 翌日、仲介さんより電話があり、 ただ、繁忙期の募集に間に合わないのでは困るので・・・ 仲介さんは自信満々に というやりとりがありました。実はこの仲介さんは、…
こんばんわ、レゴリスです。 目下、色々なことが平行して進んでいますが、そのうちの一つである「新設法人の開業から初の決算」を迎えています。2月末竣工の重層長屋が収入の柱ですから、当然といえば当然ですが、赤字決算ですね・・・、色々なことを考えると来年はしっかり黒字にしたです。 さて、4月の初旬にその日は突然やってきました。普段はメールでやりとりする施工会社さんからの着信がありました。夕方に折り返し電話をすると、いつもは明るい担当さんが悲痛な声で さすがに、どういう事かと確認すると越境している状態であるものの、覚書はあるが、過去に荒川区では越境について訴訟となったことがあり、覚書があっても、越境の状…
こんばんわ、レゴリスです。 引っ越しがあと9日と迫ってきました。先週末にリフォームしている賃貸併用に行ってきた時にはほとんど状況に変化がありませんでしたが、今日はゴルフの帰りに、心配になってあらためて見にいきました。 しかし1F~3Fまでのどの部屋もこんな感じです。 これで16日にはなんとかなっているとのこと・・・ ブログのネタにならないことを祈るばかりです。 さて、基本的に土地は道路に接している必要があります。 そして接している幅によって建てられる建物が変わってきます。 今回の物件の土地は一般的には旗竿地といいます。旗竿地の特徴の一つとして接道部分が少なく、今回の土地も接道はわずかに2mと少…
こんばんわ、レゴリスです。 明日は雨が降る中、送別ゴルフです。ブログを書き終えたら速攻ねなければなりません。いつかはハワイに不動産でも持って優雅にゴルフでも楽しみたいものです。いったいいつになることやら・・・ さて、今は悠長にブログを書いていますが、このトラブルがあったときは、指の皮がボロボロ向けるといったストレスによる症状はなかったですが、大量の抜け毛がありました。しかもお風呂掃除をする嫁が気が付いて心配するレベルです。 土地の売買についてスピード感を持って行った、という話を以前書きました。 regolithooya.hatenablog.com この売買契約の当日に、一つ嫌な話を聞かされま…
こんばんわ、レゴリスです。 花粉、かなり飛んでいるようですね。レゴリスも毎年花粉に苦しんでいるのですが、今年はさほどではありません。ただ、周囲にそのことを話したところ、加齢による感度が落ちたのでは？という話になりました。がっかりです。 さて、とにかく土地から新築を志す方で、すべてキャッシュでやられる方はかなり少ないと思います。むしろ「土地から新築」はある程度融資がつきやすいということから、興味を持たれる方も多いと思います。 実は今回の荒川PJTでは銀行まわりはほとんどしておりません（普段は10行くらいはあたります）。正確には3行まわりましたが、最初の1行目でほぼ決まりました。 銀行まわりで大切…
こんばんわ、レゴリスです。 連日連夜の送別会で全身がフォアグラ状態になりつつあります。 電車ではあまり寝ることはないのですが、ここ数日は椅子に座れば爆睡しております（不思議と致命的な乗り過ごしはないのですが・・・） 本題に入る前に二人の有名ブロガーさんに当ブログをご紹介頂いたので、御礼とご紹介をしたいと思います。 まずは「ひーやん」さんです。 実はこのブログを書く前から面識があり、人当たりも良く聡明でしかも（ちょっと古いですが）3高で男前、というこれで不動産投資トップランクのブロガーだというのですから、そのポテンシャルはおそるべしです。個人的にはいつひーやんさんの不動産体験記が書籍化されるのか…
こんばんわ、レゴリスです。 今日も接待でふらふらです。お客様からの送別会なので断るという選択肢はありませんし、次は接待の無い部署ですから、あとに憂いを残さぬようお受けしたいのですが、体がもつのか・・・ さて、前回の続きですが悔いの残った設備ということで 5．レンジフート レンジフードはオープンキッチンとなっている1部屋をのぞいて以下のようないかにもなレンジフードとなっていいます。 でも最近は掃除のしやすいフラットなタイプがあり、こちらも値段はかわらないようです。実際に1部屋はこちらの品物が入っていました（施工会社に確認したところ、上記のようなタイプは壁付け型のためオープンキッチンでは使用できな…
こんばんわ、レゴリスです。 今日は引っ越し予定である賃貸併用住宅に行ってきました。 引っ越しまで残すところ2週間程度なのですが、もう2週間前とそんなに状況は変わっていませんでした。正直大丈夫なのかな？という不安がいっぱいでしたが、なんとかなるらしいです。そう考えると室内の内装って技術があると意外と簡単にできてしまうのかもしれません。ただ、新築を建てている知り合いの投資家さんは工事が終わらないため、賠償も検討している様子ですから・・・レゴリスも心配です。 さて、あれだけ抜け漏れが無いようにと思っていましたが、備忘のために書いておきますと、現時点で気が付いただけでいくつももこうしたらよかったと思い…
こんばんわ、レゴリスです。 本日は土地から新築のアパート見学会でした。別にご見学を頂く機会を設けましたが、ある意味、当初予定していた見学会の本番です。 実は私は以前からお知り合いの投資家さんたちにはブログを書いていることをお伝えしておらず、ブログを書き始めてからの方々には名刺に刷っていることもあり、知って頂いています。このため ひーやんさん：あれ、●●さんってもしかしてレゴリスさんでしたか・・・ と絶句されていました。 そうです、あなたの横にいる私はもしかしたらレゴリスかもしれません！（ずいぶんレベル違いの水戸黄門気分です） さて、設備品についてですが、レゴリスは素人で、小心者で、そのうえ本業…
おはようございます、レゴリスです。 現在、引っ越し作業が佳境に入っているのですが、段ボールが不足したので、パンダの引っ越し屋さんに連絡したところ、大ひと箱300円、小ひと箱200円とのこと。 そんなところで暴利を貪るのか・・・と、思いましたが今の状況で揉めることは得策ではないと思いましたので、文句は言わずに買うことも諦めました。 どこかで安い段ボールはないのでしょうか？ さて、今回の設備ですが凡そ以下のとおりです。 これに室内物干しと一部の部屋に間接照明が入っています。 いくつか拘りポイントをご紹介すると・・ 1．おしゃれなトイレ空間 各部屋のトイレはアクセントクロス（各部屋ごとに異なります）…
こんばんわ、レゴリスです。 今日の東京は小雨の加えて温度も低かったです。 そんなさなかに30分以上立たされてしまいました。 えぇ警察にです。 どうも踏切での停止が甘かったのか、パトカーにつかまってしまい、止まった止まってないの押し問答が始まろうとする中で、IT化の流れは警察にもきていたのか、証拠があるんだと言わんばかりに、録画があるからと、ドライブレコーダーを颯爽と確認しにいかれました・・・ で30分です。5分くらいたってからこれはさすがに様子がおかしいだろ、と思い、勝利を確信しましたが、だいぶ粘られました。 最後は、本官も人間であります、誰しも間違いはあります、完ぺきではありません、と謝って…
こんばんわ、レゴリスです。 荒川区PJTを過去のメール等を振り返りながら書いているのですが、中々のスピード感で動いていることに気が付きました。 この土地はネットに出ているのを見つけたのですが、流れとしては 1月19日の朝にネットに掲載 同日10時頃に業者に問い合わせ、 10：30に資料が届いて、そのまま3社にボリュームプランを依頼 14時に買付提出 20日 A社ボリュームプラン 21日 B社ボリュームプラン 23日 C社ボリュームプラン、A社＆C社見積もり 25日 C社見積もり 31日 売買契約 そして20日～30日の間に売買契約書の特約等の文言詰め ポイントとしては ・融資特約 ・瑕疵担保期…
こんばんわ、レゴリスです。 購入した賃貸併用住宅への引っ越し準備へまっしぐら・・・ のはずですが、現在確定申告や法人の申告準備に加えて本業も多忙を極めて、楽しいはずなんですが、身を削って生きている感じがします。GWまでは健康管理を意識しないとむしろ生きていないかもしれません・・・ さて、9部屋狭小アパートか部屋数が少ない6部屋の1LDKか？このあたりを決めることができるのが、土地から新築の醍醐味の一つです。 建売であってもある程度内装は変えることはできますが、部屋のプランを変更することは難しいと思います。そういう意味で、土地から新築をする人は「投資」というより「事業」に近いと思います。 そこで…
こんばんわ、レゴリスです。 すっかりワインを飲みまくって、ソファで撃沈しておりました。 アタマが少し痛いのは飲みすぎのせいであって欲しいと思います。 さて、1社目のボリュームプランは狭小9部屋という残念な結果でしたが、残りの2社はかなり似通ったプランのご提示を頂きました。 それは当方のオーダーは平均25㎡×9部屋の1Kでプランを入れて欲しいというものであったにもかかわらず・・・ という1LDK6部屋のプランでした。9部屋から6部屋っていくらなんでも削りすぎだとがっかりしてしまいました。 しかし色々説明を伺っていると、どうにも容積率を食いきれないようです。 そのうえ、レゴリスがオーダーした9部屋…
こんばんわ、レゴリスです。 一昨日、引き渡し最終チェックを実施した物件を見学した際に、写真をとりまくったので、ブログにアップできるものはないか？確認をしていたのですが、あらためて気づいたことがありました・・・ どうにも写真をとるスキルと才能の両方を持ち合わせていないようです 管理会社さんにお願いしたら、写真とってもって共有してもらうしかなさそうです。 さて、ボリュームプラン次第でこの土地に買付をいれるかどうかが決まります。 当方のオーダーは平均25㎡×9部屋の1Kでプランを入れて欲しいというものでした。 長屋は1F部分はどうしても2F、3F部分の階段で部屋面積が圧縮されてしまうため、通常の共同…
こんばんわ、レゴリスです。 昨日まで、国内出張に行っていたのですが、土曜日の朝の便で帰ってきて、物件の引き渡し前、施工業者さんからの最終の物件説明を聞いてまいりました。 その後、夕方に奥様と家族を連れて物件のお披露目をしてきました。実は奥様は出産が重なり、キッチンパネルやお風呂のパネルの色からアクセントクロスや床の色まで、相談にのってもらっていたのですが、現地に行くのは初めてでした。 辛口コメントも多いので、どんな評価を受けるのか？どきどきしていましたが、 「これならデザイナーズって十分言っていんじゃんない！」と身内ながら高い評価を頂きましたので、大家さん仲間にも安心して物件見学頂けそうです。…
こんばんわ、レゴリスです。 色々見ていたらこんな記事を見つけました。川崎周辺は競争率が高いですが、こういう人に住んでもらえると有難いと思いました。 suumo.jp さて、少し理屈っぽい話が続きましたが、いよいよ今月末に竣工するレゴリスが新築長屋について書いていきたいとおもいます。 このころのレゴリスは土地から新築についてのモチベーションが下がりきった状態から少しづつ復活しつつある時期でした。 というのも 2015年の12月から土地から新築の土地探しをスタートしたもののして、 2016年1月に土地の買付をいれてもたもたしているうちに現金で買いあがられる 2016年12月に土地の買付をいれるも融…
こんばんわ、レゴリスです。 すでに連日のプレ送別会等がはじまっており、タクシー代がかさむ中、損金で落ちないかなと誘惑にかられる毎日です。 さて、土地探しは当然ながら土地と建物の総和に対してどの程度リターンを生むのか？ということが重要になってきます。 建物については足立区であろうが港区であろうが㎡単価はさほどかわりません。 やはり変わるのは土地の値段です。 では土地の値段が高いほうが家賃も多く頂けるのか？という点では基本的にYESとなります。 では土地の値段が高ければ家賃も直線補完する形となるかといえば、NOとなります。 そこに我々投資家それぞれが考える方針によって土地を探す場所が異なってきます…
こんばんわ、レゴリスです。 最近はいよいよ花粉が舞っているようで、レゴリスにはつらい時期がやってきました。この時期に接待ゴルフをするのは違う意味で苦行です。 さて、土地から新築というくらいですから、まずはどのような土地をどこから探すのか？ということが問題になってきます。 まず、どこで土地を見つけるのか？ですが、よっぽど濃いルートでもあれば別ですが、色々な本にも書いてあるように、基本的にはネットで探す、ことになると思います。 suumoとか不動産ジャパンとかいろいろあります。もちろんリバブルとかステップとか個別のサイトも見るとなおよいと思います。 この際に大切なことは ・毎日見る、何度も見る と…
おはようございます、レゴリスです。 サラリーマン大家として人事異動と昇格というのは2大イベントですが・・・ 盆と正月セットでやってきました。しばらく東京にもいられそうです。 さて、長々と基本方針について書いてきましたが、最後に さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・23区内の駅から徒歩10分以内 ・土地は路線価 ・1部屋平均25㎡以上（ミニマム1K） ・土地＋建物で9％ ・総額で1億以下（できれば売却時価格が7．5％で1億以下） 赤色にした部分について書きたいと思います。 ・1部屋平均25㎡以上（ミニマム1K） についてですが、これは募集資料の表記上見た目が良いことに加えて、民…
こんばんわ、レゴリスです。 さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・23区内の駅から徒歩10分以内 ・土地は路線価 ・1部屋平均25㎡以上（ミニマム1K） ・土地＋建物で9％ ・総額で1億以下（できれば売却時価格が7．5％で1億以下） ですが、「土地＋建物で9％」について補足をしたいと思います。 レゴリスの基準で土地＋建物で土地は路線価であった場合です。 前提条件として ・23区で駅から徒歩10分 ・土地＋建物＝8300万 ・土地は路線価で、土地比率は44％ ・賃料下落率1％、管理手数料5％、修繕5％、金利1％、フルローン とした場合に ・融資期間35年 ・利回り7％ という事に…
こんばんわ、レゴリスです。 過去の記事との重複を避けるため、過去記事を読んでいると、レゴリスは2018年11月の終わりからブログを書き始めました。 はじめて2か月がたたないくらいの1月中旬の平均PVは100PVだったようですが、1か月後の現在は平均PVが200PVと倍増しています。皆様有難うございます。 御礼もこめてあまり他の投資家さんがやられていないレゴリスの銀行にお願いしている融資条件を書きたいと思います。 参考になったと感じて頂けた方は、皆様のPVとともに励みにしておりますので、是非ともぽちっとお願い致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよ…
こんばんわ、レゴリスです。 東京の城南エリア（港区・目黒区・品川区・大田区）の鉄道計画がいよいよ動き始めましたね。都内の土地はに限らず新駅・新線・直通運転・始発等々の鉄道の利便性により土地の騰落がおきます。ただ、計画されてから具体化されるまで騰落に時間がかかることから我々投資家からすると参入の余地を残します（要すれば本当か？という疑念があるのだと思います）。羽田空港アクセス線の影響をしっかり分析したいと思います（といっても購入できる物件は限られるのが残念ですが・・・） toyokeizai.net さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・23区内の駅から徒歩10分以内 ・土地は路…
こんばんわ、レゴリスです。 先週久しぶりに大阪に出張したのですが、梅田駅周辺がずいぶんと新しいビルが建っていて驚きました。7年くらい前に行った際には、20年前と変わっていないと思っていただけに、大阪も勢いを取り戻したのかな？と思いました。万博やIRでもっと勢いがついてくれればいいなと思います。 さて、土地から新築を始めるにあたり、この手法に期待することは何か？です。 これはもう間違いなく 「持ってよし、売ってよし」を繰り返すことができる（可能性がある）、ということだと思います。 要すれば、インカムゲインとキャピタルゲインを両方得られてかつ、このサイクルを繰り返すことで資産を築くことが実現可能で…
こんばんわ、レゴリスです。 さて、突然ですがレゴリスはなぜ土地から新築を選んだのでしょうか？ もともとレゴリスの不動産投資の第一歩に選んだのは築古アパートでした。 それも色々書籍を読んで出した結論でした。 築古アパートは ・利回りが高い（のを選べばよい） ・家賃が下がりきっていて安定している ・最初から入居者がいる（物件を選ぶ）≒最初からお金が入る ・金額が安い（≒借入が大きな金額にならない） ・実績がある（過去の罹災歴や入居付けがわかる） ・修繕費が安い ・（短期では）減価償却が多くとれる可能性がある と思っていました。 まぁ間違いではありませんが、そこにはトラップがあることも事実です。 で…
こんばんわ、レゴリスです。 さて、土地からアパートの新築を建てるには大きく分けで5つの重要なポイントがあります。 ・基本方針の策定 ・土地を自分で探し ・ボリュームプランを入れてくれる業者も探し ・建物の施工会社も自分で探し ・銀行も自分で開拓する もう少し細かくかけば ・基本方針の策定 ・方針に合致した土地探し ・土地を探す ・土地にボリュームプランを入れる ・建物の概算見積もりをとる ・ボリュームプランの家賃想定を調べる ・方針に合致していれば買い付けをいれ、グリップする ・銀行に融資を申し入れる ・融資の仮審査 ・土地の売買契約 ・融資の本審査 ・土地の決済 ・建物のプラン決定と請負契約…
こんばんわ、レゴリスです。 どうもレゴリスは人事異動があるらしく、ちょっとドキドキしています。 レゴリスの会社は世界中あちこちに、また日本全国にも支店があり、いったいどこにいくのかわかりません。そのため転勤を不安に思っている奥様に転勤があるけど、定年するまではちょっと長めの旅行を繰り返す感じだよ、と旅行好きの奥様をだました過去があります。自分が選んでいない土地に住むことは意外と面白いので、嫌いではありませんが、正直いえば引っ越しはストレスです。作業と手続きが面倒なんですよね。購入した賃貸併用住宅に住むことができるのか？いずれブログで書いていきたいと思います。 さて、2月に引き渡し予定の新築のア…
こんばんわ、レゴリスです。 じつは今から書く内容、1時間前にも同じ内容を書きました( ；∀；) しっかり保存ができないが故の自己責任ですが、悲しすぎますね。 さて・・・ 気を取り直して さて、ブロック塀の解体費用はいくらかかるのか？それによって実施の可否も決まります。ブロックの解体費用の内訳ですが 人件費＋運送費＋廃材の処分費の合計です。 ネットで調べるとおよそ1㎡あたり5000円～2万円とかなり幅があります。幅があるのは業者さんが高めに出しているサイトであることも注意しなければなりませんが、安いの金額が良いかというと、廃材費用が別であったりすることもあります。この辺は中止する必要がありますが…
こんばんわ、レゴリスです。 昨日は出張帰りで夜に東京着予定だったため、大寒波という予報にどきどきしていましたが、肩透かしでしたね。本当は子供に雪だるまとか作ってあげられたらいいなとも思っていたので、少し残念ではありますが。 さて、連日の接待続きでぐったりして帰ってくると奥様より突然の一言が 「あの家、防犯が心配なの」 今はオートロックあり、常駐管理人あり、防犯カメラからがっちりある、かなり安全面に配慮されたマンションに住んでいます。 当然、戸建てですからそうしたマンションと比較すると防犯という面では脆弱にうつります。奥様から色々お話は承りましたが、予算との兼ね合いからすると、到底全てを実現でき…
こんばんわ、レゴリスです。 さて、今回のリフォームの中で重視していたことの一つに 「あたかも新築のように」 したい！でした。 まぁ不動産投資ブログなのに・・・ 投資効率は？という声も聞こえてきそうですが・・・ 何をどのようにリフォームしたりリノベすると、どのようになるのか？を試してみたかったということもあります。 それに、家族が住むということが一番の理由でした。 このため、極力前の住人の方の痕跡を消しつつ、妥協できる範囲はどこか？です。 正直言えば、ぼろ戸建てを購入して50万くらいで住めるように、という投資手法とはかなり異なります。 ちなみに今回の主なリフォームの事項は以下のとおりです。 ・1…
こんばんわ、レゴリスです。 賃貸併用住宅が購入できた場合に備えて、レゴリスは質の高いリフォームを格安でやって頂ける方を探していました。 ちなみに新築そっくりさんでは1200万以上、BIDで負けなしのリフォーム会社さん（実際に不動産会社さんがよく使われています）で750万の見積もりです。 ただ、先輩大家さん達の著書ではとにかく便利屋さん、多能工さん等安くて信頼ができるコミュニケーションがとれる方々としっかりとチームを組んでおられます。 ただお互いがプロ（セミ含む）だからこそ成立するのではないか？とも考えています。 その為にもレゴリス自身もリフォームについての知識を持ったうえで、双方にとって長くお…
こんばんわ、レゴリスです。 賃貸併用のリノベーションも半ばとなってきました。そんな中で奥様から防犯についていくつか指摘があり、すべてをやり込むと予算がかなりオーバーになってしまいます。 とはいえ家で大半の時間を過ごすのは奥様や子供たちです。家にいて防犯についてどきどきするということは健全ではありません。どうするべきか？難しい問題です。 さて、内装のリフォームイメージができつつありますが、外観についても何とかならないか？と悩んでいると健美家さんのセミナーに収益物件の外観リノベーションによる物件価値向上というセミナーがあり、参加してきました。 大阪が本社の会社さんですが、東京でも実績が積まれている…
こんばんわ、レゴリスです。 会社でこの時期に環境整備を一人でしていると、異動するのではないか？という噂がたちます。昨日と今日は出張予定が急遽キャンセルとなったため、空いた時間で紙の書類をPDF化していたら、どうも部下たちの間で異動するのではないか？という話題であったことを夜の宴席で聞かされました。いや、レゴリスが一番知りたいですから・・・。 さて、レゴリス夫婦はお洒落な家具が大好きでホテルライクな生活が大好きです。 国内・海外を問わずそうした場所で過ごすことが活力になっています。 このため、何とか奥様の希望に近い形のリフォームがないかと探すと・・・ ありました。 ascii.jp www.gl…
こんばんわ、レゴリスです。 今日の東京はとても暖かく、なんでも16度くらいまであがっていたようです。 しかも明日からはまた寒くなるようで、異常気象なんでしょうね。こういう気候を感じるたびにしっかりと保険に入る必要を感じます。 さて、今回からリフォームについて書いていこうと思います。 そもそも「不動産投資」や「大家さん」にはリフォーム・リノベーション（以下リフォーム）は避けては通れないスキルと考えています。 レゴリスが考えるリフォームにおける重要な要素は ①費用対効果 ②デザイン力 ③譲れない拘り だと思っています。 このことは中古物件では賃貸でも、自宅でも変わらないものだと思っています。特に自…
こんばんわ、レゴリスです。今日は所沢に行っていちご狩りをしてきました。 わずか30分で大人2000円です。おそらく2パック分も食べられなかったことを考えると、単純にいちごの消費という意味では費用対効果はあいません。 にもかかわらず朝から満員で昼前には受付終了していました。季節ものではありますが、結構いいビジネスになっているのではないかと思います。 さて、売主さん（正確には売主のご主人）の様々な翻意により、仲介さんは変わる、売値もかわる、条件もかわるということで散々振り回されたレゴリスですが、もう1名振り回されたのは銀行の担当者さんです。それでも最後まで付き合って頂いた担当者さんには感謝です。 …
こんばんわ、レゴリスです。 今日はリフォームのためにほぼスケルトン状態になった賃貸併用住宅に行ってきました。目的は各部屋のアクセントクロスを貼って頂く壁にスプレーで印をつけるためです。 こんな感じです↓ さて、物件の売主さんから新たな要望です。どうも売買契約の日取りをいざ決めようと打診をしてからネットの検索でもしているのか、わかりませんが、当初の売り出しと違うことを言いはじめました。 なんと今度は確定測量をしないと言い始めたのです（本来は確定測量をしてから引き渡しのはずでした）。 そもそも今回「確定測量」と呼んでいるものは正確には「境界確定測量」というそうです。 この境界確定測量の目的は3つあ…
おはようございます。レゴリスです。 ブログはだいたい帰宅後の深夜に書いているのですが、昨日は帰宅後にソファで死んだように寝ていたようで、朝からブログを書いています。 来週以降は本当に毎日宴席が2月の終わりまで入っています。自分や直属の上司の人事異動があると、3月は週末も含めて接待が入るので、殺人的なスケジュールになりかねません。どうなることやら・・・ さて、物件の購入価格についてはほぼfixしてしまい、 物件価格（借地＋底地）＋仲介手数料（借地＋底地）＋リフォーム等費用＋将来の費用 でいじるところが無いと思っていた矢先に 借地の仲介さん経由で 「建物が古いから瑕疵担保免責ね」 という通知。この…
こんばんわ、レゴリスです。 リフォームで使用を検討しているハウステックの展示を見るために、池袋のヤマダ電機に行ってきました。ついでに奥様から要望されている冷蔵庫コーナーをふらふら見ていると、あちこちの冷蔵庫に成約済の札が貼ってありました。この時期にそんなに冷蔵庫が売れるとはと不思議に思っていたので、店員に引っ越しシーズの家電はこんなに早く売れるのか？と尋ねてみるとこっそり教えてくれました。 なんと私はしらなかったのですが、どうも週末に在庫一掃セールをやるらしく、その目玉商品にはその札を貼ってガードするんだそうです。まぁ色々な商売の仕方があるものです。 さて、レゴリスにはもう一つ気になっているこ…
こんばんわ、レゴリスです。 本日は不動産経営実践会がありました。いつもと異なり、座席は経験年数に応じて着席です。いつものとおり取組状況についてお話をしていると私の隣に座られた茂原さん（仮名）は不動産経験は同じくらいでしたが、リフォーム単価当てもほぼ的中かつ保有物件も素晴らしく、またトラブル対処の引き出しも豊富です。同じ経験年数なはずですが、いったいこの差は何なのか？（しかもイケメン）やや自分が嫌になりました。 ただ、一つ共通であったのが、土地から新築で丁度似た時期に竣工だったのです。 思わず相互の物件見学をお約束させて頂きました。楽しみです。 さて、新たな仲介の梅木さんにお願いをした翌日、さっ…
こんばんわ、レゴリスです。 先日、フレンチのミクニさんに伺いましたが、でてきたパンがメゾンカイザーのパンと酷似していたので、伺ったところ、メゾンカイザーのパンをだされているとのことでした。ちょっと豆情報でした。 さて、売主さんより新たに依頼されたのは●バブルさんです。電話の趣旨は ・売り出し価格は9200万ですが、8200万にして頂く必要があること ・価格を下げつつグリップすること ・それにも関わらず仲介手数料を格安or買主の仲介にはなれないことをご理解頂く さらに上記を売主さん、仲介さんの機嫌を損ねずにクローズに持ち込むこと という中々のミッションです。 さっそく電話をしてみると レゴリス：…
こんばんわ、レゴリスです。 現在、購入した賃貸併用住宅のリノベーション真っただ中です。 アクセントクロスだ、施主支給だと。先日もLIXIL等のショールームに行ってきましたが、大盛況で、LIXILもPanasonicも予約をとるのは非常に大変です。 ちなみに各問屋さんやネットの業者さんの強いメーカーさんもまちまちということもわかり、非常に勉強になる毎日です。 色々動いている中でクロス屋さんで450円という格安の方を今度ご紹介頂くことになり、やはり行動していると強みになる情報が入ってくるなと感じました。 さて、売主さんに渾身のお手紙を書いてから、毎日ポストを見るのがどきどきしていました。 そして、…
こんばんわ、レゴリスです。 今日はゴルフに久しぶりのゴルフに行ってきました。冬のゴルフは何かと苦行になりがちですが、凪でもあり良い天候にめぐまれました。都内からゴルフに行くと早起き以上につらいのが往復の車ですが、茨城まで行ってきましたが、高速もすいていたので、身体的な負担はありませんでした。でもこういう時は専業大家さんになって、暖かいところでゴルフをしたいと夢見ることがないではありません。 頑張るぞー さて、仲介手数料を減らしてでも契約に向けて協力して頂いた仲介さんが切られてしまって、色々と考えましたが、一つだけ可能性を期待していたことがあります。 それは仲介手数料は上限である。 という事です…
こんばんわ、レゴリスです。 明日は久しぶりのゴルフなのでスコアもさることながら、どのくらいへたれるのか心配です。こんなに社会人になってゴルフが必須であればもっと学生の時から遊びでも良いのでやっておけばよかったと思います。そういう後悔をもって英語やゴルフをやらせるお父さん多いんだろうな、と思うと自分はつくづく平凡だなぁと思います（でも、続くかどうかは別にして子供たちには進めてみますけどね） さて、仲介契約を解除した元売主さんへ手紙を投函したものの、売主さんの心情が図れずもやもやします。心情として ①買主のレゴリスに対して怒った ②仲介だけに怒った ③買主＋仲介に怒った ④自身の不動産を評価しない…
こんばんわ、レゴリスです。 わたし、じつはまぁまぁの活字中毒で、年間300冊くらい読んでいます。 そのため書籍代が馬鹿にならず、節約のため、ブックオフさんでの購入がメインとなっており、都内のブックオフの9割は制覇したのではないかと思います。 良書でもたくさん並んでいますが、読んだ方が手放されないので、読みたくても中々購入できない書籍もあり、ブロガーでもある吉川英一さんの以下のご本も中々入手できませんでしたが、先日入手してさっそく読みましたが、ぜひ投資の最初のステージにいらっしゃる方には読んで頂きたい本だとお勧めです。 億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリ…
こんばんわ、レゴリスです。 ここのところ、新築アパートの越境問題でごたごたしております。 不動産屋さんって揉め始めると「萬田銀次郎」みたいにおどしすかし飴をだし・・・みたいな方もいらっしゃいますね。最近あまりみないタイプですが・・・なんとか上手に着地したいものです。 さて、価格交渉を借地の仲介さんに委ね、最後は「この物件、あなたみたいな方でないと買えないから、できるだけ努力してお話をしてみます」と言って頂き電話を切られました。もうこちらもお任せするしかありません。 しかし、一日、また一日とお待ちしますが、全くご連絡がありません。でもレゴリスは結構小心者なので、物件がなくなってないか毎日チェック…
こんばんわ、レゴリスです。 積んどくになっていたサピエンス前史の続編である「ホモデウス」を読みました。 非常に面白かったのですが、VRが進みすぎる未来がきて、会社への出勤がVRとなった場合、駅から徒歩●分以内というのが、崩れるかもと考えて、ゾッとしました。 ホモ・デウス 上: テクノロジーとサピエンスの未来 作者: ユヴァル・ノア・ハラリ,柴田裕之 出版社/メーカー: 河出書房新社 発売日: 2018/09/05 メディア: 単行本 この商品を含むブログ (10件) を見る さて、銀行の内諾も通りましたので、もう一度借地のブツモトさんへ連絡です。 レゴリス：銀行さんの内諾はほぼでましたので、銀…
こんばんわ、レゴリスです。 リヤドに駐在している同僚が一時帰国してきましたが、3か月ですっかり精悍な顔つきになっていました。苦労はしているようですが、頑張って欲しいものです。 ただ、サウジはなんでも所得税が無いらしく、株を売却しても税金がかからないとのこと。私もノータックスに赴任したいものです。 さて、現実逃避はここまでにして、 底地の価格のイメージを掴むことができたので、底地のブツモトさんに連絡をとってみました。 この方、物件近くでお育ちでしかも物件の近くに一人で開業されている、若手不動産経営者でした。雰囲気としては住友不動産系に多くいらっしゃる勢いがあって清濁併せのむタイプの印象です。 さ…
こんばんわ、レゴリスです。 ここ最近リフォーム・リノベーションの検討で毎日バタバタしています。 キッチン・バス・トイレ・洗面台～壁や床のまで。繁忙期でなければもう少し楽しいんですけど、すでに苦行の域に入っています。 さて、借地では指値の限界を感じていたので、今度は底地のブツモトさんにさっそくご連絡をしようと思ったのですが、そもそもレゴリスは底地の相場感がまったくありませんでした。 そこで底地権の相場に色々調べてみました。そもそも底地って所有権のようなものなのに、上に借りている人がいて、その人の権利が強くて価値も高いってなんだか不思議でした。 そもそも土地は底地と借地に別れていた場合、路線価ベー…
こんばんわ、レゴリスです。 実は健美家さんの健美家 不動産投資ブログへの登録をさせて頂きました。 不動産投資ブログ 新着一覧https://www.kenbiya.com/blog/ すると、ブログのアクセス解析を見ていると、アクセス元がどんどん健美家さんのサイトからの流入が増えているのです。今まではTwitterからのアクセスが一番多かったのですが、ほぼ同じくらいのアクセスです。登録してみてよかったです。 さて、みずほ銀行さんからの内諾を取りにいきつつ、レゴリスとしては少しでも物件を安く購入したいと思い、いくつか新たなアクションに出ていきました。 それはこの物件、借地権＋底地で売りに出ていま…
賃貸併用住宅購入の軌跡（購入の軌跡②）賃貸併用住宅の融資について～みずほ銀行の場合
こんばんわ、レゴリスです。 今日も初参加の大家さんの会に行ってきました。 多数メディアにも取材をされている区分中心の専業直前の先輩大家さんが主催されている会で、ベストセラーの不動産投資本の著者でもある稲垣先生も来られていました。 少人数かつ区分や戸建てを中心とされている投資家さんの集まりであったため、逆に色々と自分の知らないお話をお伺いでき非常に参考になりました。 しっかりとした目線があれば、区分もありだな～と思いました。 不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」 本格入門 作者: 稲垣浩之,中川理 出版社/メーカー: ソシム 発売日: 2018/12/25 メディア: 単行本 …
こんばんわ、レゴリスです。 本日より「検討の軌跡」を経て「購入の軌跡」を書いていきたいと思います。 少し振り返りますが、購入しようと思った物件の概要は以下のとおりです。 ・東急池上線某駅数分 ・土地210㎡（セットバック後180㎡） ・2項道路角地 ・1億円（路線価で6600万、成約ベースの実勢は凡そ坪300万前後） ・建蔽率・容積率：70－200（制限ありの70－160）の整形地 ・オーナールーム120㎡、賃貸部分6部屋で満室、年間約400万の家賃収入 ・33年の木造賃貸併用 ・住宅ローン適用可 如何でしょうか？数字は多少ぼやかしていますが、購入されますか？ そうです。私はこの物件に買付を出…
こんばんわ、レゴリスです。 半月にわたり「賃貸併用住宅の購入の軌跡（検討の軌跡）」を書かせて頂きましたが、次回より「賃貸併用住宅の購入の軌跡（購入の軌跡）」としてブログを書いていきたいと思っています。 ただ、記載をしてきた半月の間も色々と売りに動いておりまして、少しブログに書きたいなぁと思っていることがあるため、別のことも書いておこうと思っています。 というか、本日とってだしの話ですが、レゴリスははじめてDIY的なセミナーを受講してきました。 不動産投資家であり大家さんであり、なんとなく築古物件のリフォームやリノベを自身でやってコストダウンについて頭をよぎったことがあるのではないかと思います。…
こんばんわ、レゴリスです。 健美家さんのニュースが出ていましたが、肌感覚よりデータの反応がやはり遅く反映するような気がします。情報はやはり自分の手足で探しとりにいかないといけませんね。 こうしたデータと生の情報を両面を知っている長期的に不動産事業にかかわっている先輩大家さんのお話にはしっかり耳を傾けたいと思います。 https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/kenbiya_report/3486.html さて、池上線某駅の物件の条件は出そろいましたが、以前自分の掲げた条件には若干の乖離がありました。条件を妥協すべきか？それとも条件にあわないと却下すべきか？…
こんばんわ、レゴリスです。 東京もようやく寒くなってきて、来週は雪が降るとの予報がありました。 数年前の大雪ではカーポートが積雪に耐え切れず多く曲がり保険会社は多額の保険金を支払うことになったと聞きます。保険金をしっかり支払って頂くには適正な保険金額で保険をかけておく必要があり、災害が起きる前にしっかり保険の見直しをする必要がありますね。ちなみにわたしは保険金額は上限でかけていますので、その点では安心です。 さて、賃貸部分の管理会社さんに連絡をとってみると、やはりブツモトさんでした。 物件からは離れた場所にある不動産屋さんで、（ ）の数字も10を超えている、昔ながらの不動産屋さんです。 物件に…
こんばんわ、レゴリスです。 私はハテナブログでを使っているのですが、昨晩から今朝にかけていきなり読者（ハテナのみのブックマーク）が＋43人も増えました。前日まで一日平均100PVだったにも関わらずです。この零細ブログに何が起きたのかと色々調べましたが結局わかりませんでした。でも励みになりますので、こちらも何卒ポチポチっとお願い致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 さて、池上線某駅の物件は仲介さんに指値を打診してから、指折り数えて返事がくるのを待っていました。2日ほど経っても連絡がないので、3日目にこちらから連絡をすると レゴリス：某駅の物件は如何でしたか？ 仲介さん：・・・あぁ！い…
こんばんわ、レゴリスです。 3連休の中日ですが、引っ越しと確定申告の準備に追われ、ほとんど外出できませんでした。ただ、部屋を掃除していると、まだ入社数年で会社を辞めようかと悩んでいた際に父親が寄越した「耐えて機会を待つ勇気」というメッセージを見つけました（20年以上前の話です）。昭和の時代の父親ですから「頑張らなくていい」といった感じではありませんでしたが、「サラリーマンの自由は辞める事だけ」という本質を突いた助言は今でも私にとっては大切な言葉であります。 さて、池上線某駅の物件の仲介さんより連絡がありました。 なんでもこの物件は借地部分のみでもともと92百万で底地無で半年前から売りに出ていた…
こんばんわ、レゴリスです。 今日は雪が降るなかで、境界杭の立ち合いに行ってきました。 土地から新築をしている長屋の隣地が解体となったのですが、その際に解体業者が境界杭を破壊してしまったとの連絡がありました。 それ自体が刑法に抵触する恐れがあると思うのですが、仕方なく修復の立ち合いにいったのですが、強烈だったのは隣地の買主である不動産会社の従業員は詫びることなく、私の持っている土地から若干越境があるというので、費用を持てというのです。（確かに私の前の持ち主の基礎が若干残っていたのですが、当方が解体の際に、前の隣地の持ち主と壊す部分を確認して了解を取り付けていたので問題ないと思っていました） その…
こんばんわ、レゴリスです。今日は今まで参加したことのない大家の会の飲み会（大家さんの小さな集い）に参加してきました。会には著名な「投資家けーちゃん」さんや「コテツ」さんが参加されており、また色々なステージの方々とも情報交換をさせて頂き、非常にモチベーションがあがる会でした。ただ、唯一残念だったのは、さほど飲んでいないにも関わらず、不覚にも山手線で睡魔に襲われ、1周半ほどしてしまったことだけです。今年はそうした新たな大家さん仲間との人的交流を深めてモチベーションと自己研鑽につなげていきたいと思います。さて、賃貸併用住宅ですが土地値、駅近、地形良しという夢のような物件を探していますが、そうそう見つ…
こんばんわ、レゴリスです。 困った困ったと思っていました滞納者から1か月分＋αが振り込まれてきました。 解消したわけではないのですが、少しだけ安心しました。督促するのは嫌な仕事ですが、どうにもならない状況を作ってしまい夜逃げせざる得ない状況を作る一端は大家にある、かもしれないと思うと、厳しさのなかの優しさと思うことにしたいと思います。 さて、小田急線某駅の物件を精査しているさなかに嫌な情報が入ってきました。 tech.nikkeibp.co.jp 旗竿地については色々な考え方があると思いますが、個人的にはありだと考えていただけに、ある日突然規制が入り資産価値が下がることになると、超長期に構える…
こんばんわ、レゴリスです。 寒い日が続いていますが、東京は今度の日曜日は雪が降るとの予報もありました。 共通一次の時期はよく雪が降るよね、と話題を振ったら、若い人たちに共通一次？と怪訝な顔をされてしまいました。年齢がばれますね。 施工会社の小海さんに指摘をされて、すぐに仲介さんに連絡です。説明でも再建築は可能だし、再建築の際には長屋を建築する予定だということも伝えていましたので、それはないですよね？と詰め寄ると至急確認しますとのこと。 数日返事を待っていると、今度は銀行さんから、 「この土地に担保価値はありません」との連絡があり、丁寧にご説明を頂きました。 ただ、そのまま受け止めるのも今後の融…
こんばんわ、レゴリスです。 築古アパートに1名滞納者がいて大変困っています。管理会社さんもお手上げの様子で、いよいよ次のステージに移らざるをえないか？というところまできています。 はじめての経験になりますが、顛末はいずれブログに書いていきたいと思います。 さて、小田急線某駅のボリュームプランを、土地から新築でお願いしている施工会社の小海さんにお願いしていました。 小海さん：レゴリスさん、あれはダメです。竿の幅が2Mありません レゴリス：えー、検査済証も出ていますし、間口も実測しましたよ？ 小海さん：そうなんですけど、竿と旗の接点部分が不足しているんです。 レゴリス：検査済証がでているのに？？ …
こんばんわ、レゴリスです。 突然ですが、施主支給ってどうなんでしょうか？実は購入をした賃貸併用住宅で施主支給をする予定です。施主支給のサイトであったり、ヤフオクであったり色々見ていますが、不慣れなこともあり、いまだに一つも購入できていません。期限も迫ってくるので、さっさと購入して安心したいのですが・・・ さて、井の頭線某駅の物件ですが、過去最高の指値をしたところ、 仲介さんよりそれだけの指値であれば買付証明をいれてほしいという求めに応じて、92百万の融資特約付きで買付をいれました。 3日ほどたって仲介さんより 「売主さんがレゴリスさんに直接お会いしたいと仰っています」 という連絡がありました。…
こんばんわ、レゴリスです。 新年の抱負の一つに、もう少し知見を拡げるために、様々な会に参加していきたいと思います。とはいえ大家さん、不動産投資家さんに向けのセミナーや会合、飲み会までネットで調べてみると本当に多いですよね。主催者は業者さんや有名大家さん、名前は知られていないけど実績のある大家さんまで、本当に多種多様です。人脈形成を目指して頑張りたいです。 さて、築古賃貸併用は指値が通りやすい、という仮説にいきついてからは値段を問わずあたっていきました。 そして京王井の頭線の某駅から徒歩3分という好立地の物件にあたります。 これも旗竿ながら200㎡超の物件です。戸建が2つL字のようにくっついてい…
こんばんわ、レゴリスです。 1日出勤してまたお休みですが、世の中まだお正月モードです。 私もこの週末にはしっかりと今年の目標をたてたいと思います。 さて、 ・希望の物件は自分で仕上げる ・築古木造賃貸併用住宅に対する金融機関スタンス を前提に ・再建築が容易な木造 ・再建築後の出口で新築のアパート建設が可能であること ・自分が住んでも良い立地であること（駅から徒歩10分） を物件ごとにシミュレーションし、物件ごとの指値を決めてあたっていきました。 やはり想定していたとおり、ネットに記載の売り出し価格に対して、他の土地や築古物件とは異なり、大幅な指値がとおる可能性を感じました。 売主さんのスタン…
あけましておめでとうございます。レゴリスです。 3が日はダラダラと過ごしてしまい、いよいよ明日からお仕事です。 年末年始は連休だったのですが、気が付いたら終わっていました（泣） さて、小田急線の世田谷区某駅徒歩数分の物件が路線価＋αで購入できるかも。ということで、資産管理法人or住宅ローンで金融機関を20程度あたりましたが、 結論からいえば、購入することができませんでした。 これは ①私道持ち分の登記が大きくことなっており、更正登記が必要であったが、売主にやる気がなかったこと ②私道の掘削承諾について、銀行（保証会社）所定のフォームに捺印を得ることができなかったこと の2点がネックとなりました…
こんばんわ、レゴリスです。 早いもので今年も終わりですね。今日はコスコでせっせと年末の食料の買いだめです。 でも、コスコって年に一度しかいかず、年会費4，000円くらい払っているので、多分費用対効果は合っていないような気がします。何となく海外で買い物をしている錯覚のための入場料みたいな、まぁ楽しいからいいんですけどね（奥様には言わないですが、毎回くるの最後にしようかなと思ったりもします） さて、不人気物件は安いのではないか？という当たり前の気づきを元に、賃貸併用住宅の検索をかけてみました。 すると そうでもありませんでした。確かに、高くはありませんが安くもありません。 ただ、1件、小田急線の世…
こんばんわ、レゴリスです。 今日は朝からふるさと納税の残予算分の消化です。不動産投資でも有名な金森さんほどではありませんが、私は主にお米と果物を中心に頼んでいます。 ちなみに昨年は浜松の河合楽器さんの子供用のピアノやシロフォンも頼みました。もちろん音は本格的ですが、満足な一品でした。 完全ガイド 100%得をする「ふるさと納税」生活 作者: 金森重樹 出版社/メーカー: 扶桑社 発売日: 2014/04/17 メディア: 単行本 この商品を含むブログ (2件) を見る さて、昨日も書きましたが、私の尊敬するブロガーさんや著書の方々はこぞって「反対」の立場で、わたし自身も基本的には賃貸併用住宅は…
こんばんわ、レゴリスです。 今年もいよいよあと数日ですね。皆さん振り返りをされていることと思います。 私は今年、土地の購入～アパート新築と築古賃貸併用の2棟を購入することができました。両方ともフルローンですから、財務内容はボロボロで、2019年の購入ハードルはぐっとあがってしまっている状態です。 来年は現金買いの小さいものをチャレンジするか？それともハードルが高くても土地から新築に邁進するか？売却して財務内容を改善するのか？ 色々と思案しなければなりません。 まぁ全部平行して考えるべきなんですけどね。 さて本題に入る前に、ブログを書く励みになりますので何卒ポチっとお願い致します。 不動産投資ラ…
こんばんわ、レゴリスです。 本日が一応出勤最終日となりました（といっても28日まではみっちり接待や懇親会が入っているため、夜シフトということになりますが・・・） さて、昨日決済をした賃貸併用住宅について、既存の管理会社さんとコンタクトをとりました。売買契約の際に既存の管理会社さんとの委託契約書が無いと言われていたので、まずは既存の管理会社さんに管理委託契約書の内容を送ってもらいました。 送られてきた委託契約書をみて、 あまり見たことのないコストが明記されています。 ちなみに現在進行形の土地から新築のアパートの管理をお願いしているのがA社、現在の賃貸併用住宅の管理をしているのがB社となり、以下が…
こんばんわレゴリスです。 幸運と不運はバランスをとっているのか？ いきなりですが、私によくあるパターンとして悪いことばかり起こる日と良いことばかり起こる日があります。とにかくよくわかりませんが、偏っています。 ちなみに今日は良いことばかりの日でした。 ・大きなdealが決まりました。 ・トラブルがあっけなく収束しました ・別の大きなdealも降ってきました さて、本日の賃貸併用住宅の決済は良いことになるのか？ そう願いたいものです。 まずはポチっと頂けると、あなたにも僥倖が訪れます（かも）。 不動産ランキング にほんブログ村 そもそも決済は売買契約が締結された不動産について「残代金の支払い」と…
こんばんわ、レゴリスです。 世間的には今夜がクリスマスイブ（書いている時点でクリスマスですが）、我が家は娘の喜ぶ顔をみたいので、23日にイベントをしていまいましたが・・・。 明日をどきどきして眠りについた子供たち多いんだろうな。 ちなみに私は25日が賃貸併用住宅の決済日です。良いプレゼントになるといんですが。。。 読まれている方は是非ともクリスマスプレゼントだと思ってポチっとお願い致します。 不動産ランキング にほんブログ村 さて、賃貸併用住宅の塗装の見積もりがあがってきました。 メインは外壁塗装（238㎡）とコーキングの打ち直しです。 価格は約150万円 高いのか安いのか相変わらずわかりませ…
こんばんわ、レゴリスです。 色々ブログに書きたいこともあるのですが、サラリーマンの私はカレンダーの都合上、23日にサンタクロースになりました。 奥様の「今夜、組み立てるんだよね？」という一言で。 うちの可愛い娘のサンタさんへのお願いはキッチンセット。 まぁ周囲に色々聞いてみると女の子は一度はとおる道のようです。 親のエゴで去年と一昨年はsteiffの熊のぬいぐるみだったのですが、今年は連れていってもさほどの興味を示さず、何度聞いても「キッチンセット」という強い娘の信念に負けました。パパは熊のぬいぐるみを片時も離さないような、女の子もかわいいと思っていたのですが・・・。 でも、そんなエゴも明日の…
こんばんわ、レゴリスです。T電力さん、今更ながらにお役所対応と仕事の杜撰さに、東北の皆さんを心配していまう今日この頃です。1か月の放置プレイのあとで、違う窓口と一からやり直したあげく、また同じ部署にたらい回し状態です。 本業でも部下の傲慢な態度にあちこちに頭を下げる、散々な1日でした。 まずは哀れに思っていただけたらポチっと頂けると心の救済になります（本日は泣き落としです） 不動産ランキング にほんブログ村 さて、レゴリスは今年の3月に法人を立ち上げ、2月末に1期目の決算を迎えます。 本やネットで探した税理士さんにmailや面談でお話をかさね、不動産投資家を専門とされている、若手公認会計士さん…
こんばんわ、レゴリスです。 ブログランキングに参加していますのでまずは何卒ぽちっとお願い致します 不動産投資ランキング にほんブログ村 さて、レゴリスは社畜サラリーマンであるため、いつ何時転勤になるかもしれません。現在進行形の賃貸併用住宅はオーナー居住＋アパート部分であり、オーナー居住部分は（たぶん）5SLDK＋Wという充実の広さですが、転勤をする際にはもちろん貸し出すことになるわけで、賃料がいくらになるのかは知っておきたいところです。 ちなみに仲介さんは35万くらいで貸し出してと言っていましたが、築34年でそれは無いでしょ、と思いつつ薄ーーーく期待はしていました。 そこで、まずは徒歩4分の最…
こんばんわレゴリスです。 不動産投資は時に不動産事業であることを思い知らされます。 皆さんが通っている道と認識はしていますが、サラリーマン大家は時間との闘いですよね。 例えば本日のタスクとして ・賃貸併用住宅の金消契約必要書類等準備（明日手続き） ・決済日調整（借地・底地権者、司法書士、仲介、銀行との連携） ・賃貸併用住宅の塗装についての打ち合わせ ・賃貸併用住宅の収支シミュレーション（各種税金のシミュレーション） ・賃貸併用住宅の底地仲介との清算金対応 ・賃貸併用住宅の司法書士選定 ・賃貸併用住宅の決済対応 ・土地から新築の電柱の更問対応 これにまだまだペンディングが残っております（泣） ブ…
こんばんわレゴリスです。 ブログを書き始めてから2週間あまりですが、googleやTwitterのanalyticsであったり、serchconsoleであったり、仕事でも使いはするのですが、自分で登録したりするわけではなく、レポートを聞いていた程度だったので、新鮮な毎日です。やっぱり行動すると理解度が高まりますね。 ブログランキングに参加していますので何卒ポチっとお願い致します 不動産投資ランキング にほんブログ村 私のような弱小零細大家でも、わずかな時間ながら不動産のブログのネタになりそうなものがありますね。今日はスイッチの交換工事をお願いしていた職人さんから請求書と結果の写真が送られてき…
賃貸併用住宅の融資について～ちょっと悩みます～城南信用金庫の場合
昨日に続いて現在進行中の賃貸併用住宅の融資について記載したいと思います（2018.12時点） 個人的には住宅ローンと資産管理法人による融資（アパートローン）を平行して検討していましたが住宅ローンであればメガバンクのほうが金利が安いので、資産管理法人での融資を前提にお話をしてみました。 前提条件 ・オーナーの居住スペースが50％以上 ・築古30年以上の物件（持ち込んだ3物件は築30年～34年） ・23区駅近物件（同上、駅徒歩5分以内） ・賃貸部分はオールレジ （私に対する）城南信金さんの賃貸併用の考え方 ・基本的には築古アパートを同じ見方（この時点で撃沈確定。だって賃貸併用は利回り低いですから）…
こんばんわ、レゴリスです。 12月もいよいよ中盤に差し掛かってきましたが、やること山積の上に、一度融資がおりていた住宅ローンが、諸事情で様々な条件等が変更となり、保証会社の変更手続きが必要となり、待機状態でもやもやしています。これで良い年越しができるか心配です。 さて、まちにまったホームインスペクションのレポートがあがってきました。 詳細レポートは＋1万円で迷ったのですが、色々な意味でエビデンスがあったほうが、何かとよいかと思って頼むことにしましたが、結果は大正解と言ってよいと思います。 ホームインスペクションは相当「あり」です。 新築にせよ、中古にせよ、正直にいえば不動産投資家にとってはリス…
こんばんわ、レゴリスです。 最近はすっかり寒くなきましたね。冬は毎年コートでしたが、今年の冬はダウンで通勤しています。一度ダウンで通勤してしまうと、軽さと温かさからもう戻れませんね。 たかがダウンを着ただけで、堕落したように感じてしまうのは自分だけでしょうか？ さて、昨日に続いて本日もヒアリングした金融機関さんの融資情報です。 ヒアリングしたのは目黒信用金庫さんですが、実は過去に別な支店にご連絡をした際には結構な塩対応で、正直難しいと思っていましたが、むしろ真逆の姿勢でびっくりです。しかも以前連絡した際は各金融機関さんの融資姿勢が積極的な時だったのにです。 思い当たることは1つだけ。 それは目…
こんばんわ、レゴリスです。 本来であればホームインスペクションの結果について書こうと思っていたのですが、レポートの到着が遅れていることもあり、本日ヒアリングした融資情報についてレポートしようと思います。 ヒアリングしたのは湘南信用金庫（コメントを頂ければ支店名は個別にご連絡します）さんです。電話でのヒアリングですので、表面的なコメントレベルと思って頂きたいと思います。 そもそも信金さんですので、中小企業が中心ですので個人と法人は基本一体で検討しますとのこと。もちろんB/Sで債務超過になっている場合はあまり土俵にのりませんとおっしゃっていました。また不動産融資については厳しくなっていますとのコメ…
賃貸併用住宅にホームインスペクションをいれてみました（②屋根裏と床の傾きについて）
こんばんわ、レゴリスです。 12月に入ると公私ともに夜の席が増えてきますよね。とにかく肝臓と体重の様子が気になりますが、今年は年末年始の休みが少し長いので、なんとかそこまで頑張りたいものです。 さて、ホームインスペクションをいれた話ですが、今日は床下に続いて屋根裏と床の傾きの話です。 インスペクターのかつ新さん、今度は屋根裏の調査ですが、こちらは余裕のあるスペースがあり、しっかりと調査を頂きました。 お話を伺っていると屋根裏の主なチェックポイントは ①雨もりで木が腐食していないか？（シミをみるようです） ②ネズミやシロアリの形跡はないか？ ③カビのにおいがしないか？ ④施工がしっかりとされてい…
賃貸併用住宅にホームインスペクションをいれてみました（①床下について）
こんばんわ、レゴリスです。 facebookやInstagramもしていないので、こうしたは世の中への発信は十数年前のmixi以来のため、なんとなく毎日が新鮮です。というか少しづつブログのネタを探している自分に気づき、インスタ映えを気にして行動する人たちを“本末転倒”だな、と思っていましたが、もしかして同類？ いや、出来事を振り返り、咀嚼し深く考える契機になる！エビングハウスの忘却曲線の活用と信じてコツコツ書いていきたいと思います。 さて本日、現在進行形の賃貸併用住宅（居住スペース）のホームインスペクションに立ち会ってきました。 そもそもホームインスペクションとは というリスクの可視化≒投資家…
こんばんわ、レゴリスです。 ブログタイトルを若干いじってみました。っていうか、もともとこのようなタイトルにしたかったのですが、ITスキルが拙くて未だに思うようにおぼつきません。ちょこちょこ見やすいブログにしたいと思います。 さて、現在進行形の賃貸併用住宅も大詰めに来て、売買契約の日取りを調整中に、古くて怖いから瑕疵担保免責ね、と突然の通知。さすがに当方の仲介さんよりブツモトさんに売り出し条件と異なるし、値段下げて頂く心づもりはございますか？と聞いて頂くと NO と気持ちよくお返事がありました・・・ 本当にこの物件を購入したいと思っているのですが（来週は物件近くの幼稚園考査です）、そもそも木造築…
レゴリスです。2月に引き渡しの募集資料が届きました。なんとか12月から募集開始です。 23区（城東ですが） 新築（相見積して値段タタキました） 駅から徒歩4分（おそらく最弱路線） 全室1LDK（ちょっと微妙な部屋あり） 全室デザイナーズ（デザイナーは嫁と私） 外観は白を基調に黒でアクセント（旗竿で日当たり悪し） しかも エアコン Wifiフリー 宅配ボックス テレビモニター付インターフォン といった、いまや必需設備に加えて バス（1216サイズで追い焚き浴室乾燥機付） トイレ（パナのアラウーノタンクレス） 都市ガスでキッチンは二口コンロ という入居者思いの設備も充実ぶり 加えて こんな感じの照…
今日は私の敬愛する村上俊介さんが社長を務めておられるKKコン・パスが主催する「小型不動産投資勉強会」に参加してまいりました。 参加者人数も70名のキャパを満席の盛況ぶりで、なんでも応募が多く、当初より部屋を拡大して追加募集されたとのこと。確かに2 冊ほど出版されている書籍は確かに「仰るとおり」と思う記述があり、方針もはっきりされておられます。何よりお話がわかりやすいんですよね。 様々な先輩大家さん達の書籍やコメントでも、高い費用を払うセミナーほど得られるものが多かった、と記載があり、知り合いの大家さんからも、有名講師さんやコンサルさん（もちろん良識のある方々ばかりではないと思いますが）のコンサ…
賃貸併用住宅の融資について～大手メーカー仕様向け～三井住友銀行の場合
昨日に続いて現在進行中の賃貸併用住宅の融資について記載したいと思います（2018.12時点） 個人的には住宅ローンと資産管理法人による融資（アパートローン）を平行して検討していましたが、メガバンクの場合、私の属性・背景では現時点では資産管理法人による融資は無いな（正確には住宅ローンで賃貸併用の相談の足かせになる雰囲気を感じていたため話をしませんでした。この点は後述します）と思っていましたので、住宅ローンを前提に記載します。 前提条件 ・オーナーの居住スペースが50％以上 ・築古30年以上の物件（持ち込んだ3物件は築30年～34年） ・23区駅近物件（同上、駅徒歩5分以内） ・賃貸部分はオールレ…
賃貸併用住宅の融資について～1億超も可能？～（三菱UFJ銀行の場合）
現在、進行中の賃貸併用住宅の融資について記載したいと思います（2018.12時点） 個人的には住宅ローンと資産管理法人による融資（アパートローン）を平行して検討していましたが、メガバンクの場合、私の属性・背景では現時点では資産管理法人による融資は無いな（正確には住宅ローンで賃貸併用の相談の足かせになる雰囲気を感じていたため話をしませんでした。この点は後述します）と思っていましたので、住宅ローンを前提に記載します。 前提条件 ・オーナーの居住スペースが50％以上 ・築古30年以上の物件（持ち込んだ3物件は築30年～34年） ・23区駅近物件（同上、駅徒歩5分以内） ・賃貸部分はオールレジ （私に…
数日前に土地から新築アパートPJTの施工会社の小海さんからSMSで連絡があり、 小海さん：PJTの件ですが、T電力から依頼があり、本線から建物への電線引込をする 為に敷地の接道部右側に1本小柱が必要。敷地の利用料としてレゴリスさん に毎年お振込みが有るそうです。振込先を教えて頂けますか？ うーん、種々の手続き関係を円滑にするためにハンコの作成をOKしているものの、敷地内に電柱をつくるという話は以前、父親から実家敷地内に設置された電柱を撤去するのにえらい労力がかかった話を聞いていました。 そこで、ネットで調べると、電柱の撤去等で非常に困ったというY知恵袋多数だったため、①電線のみの使用とする②私…
本日は購入検討の賃貸併用住宅のリフォームの見積り調査のために、ネットで探した職人さんと現地で待ち合わせ。 築古をリフォーム・リノベで劇的ビフォー・アフターと費用対効果の両立を実現するには、とにかく良いチームメンバーを組成することが必須。加えて、場合によってはリフォーム会社さんより腕利きの便利屋さんや多能工さんのほうが頼もしいケースもあると、山のように読んだ書籍から勝手に信じ込み、探しに探してたどり着いた職人さんの眼田さん。電話では若干？だったところもあって半信半疑だったのです。 ですが、眼田さん、私より10ほどお若いのですが、豊富な経験から、次々と提案をして頂き、どう考えても●っくりさんなら1…
購入を検討している品川の某駅にある賃貸併用住宅の相談を取引先でメガ大家の大川さん（仮名）と会食をしながら相談。 物件はすでに自分なりには検討から融資付け、リフォーム費用チェック等終了し、前のめりで盲目気味になっている私に第三者的なチェックをして頂きたいと思い機会を設けて頂いた。 大川さん：ところでレゴリスさん、この物件の出口ってどう考えてます？ レゴリス：モクチンで古いので限界まで使いつつ、現在の賃借人さんは出入りの際に定 借に切り替えつつ、更地で新たなアパートか戸建て分譲しようかと。 近くに狭小戸建の3軒たっているんですけど、ちょうど3軒分くらいです。 大川さん：レゴリスさん、それやったら宅…
私は40代も半ばで奥様と2児の父親で幸せな生活を過ごしています。 今では不動産を中心とした資産総額100億円。 毎月のキャッシュフローは1億円。 シリコンバレーに住みながら、社会課題に真剣に取り組むスタートアップのエンジェルとして僅かながらに出資し支援活動をしています。 このBlogでは、私がこのような生活を送れるようになったのはすべて不動産投資のおかげです。（本来は事業と呼ぶべきですが、一般の方にわかりやすいようにあえて投資と記載します） これから資産の無かった私がどのように不動産投資で資産を築いていったかを書いていきたいと思います というのは真っ赤な嘘で妄想で願望です。 本当のことは最初の…
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