不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
【不動産投資・基礎編】実況中継!? 天気が良かったので現地調査です
GWといってもどこにも行きません。コロナの影響があり、会社からは「無言」の圧力があります。コロナなど気にしているヒトがまだいるのかと言いたい気持ちはありますが、もう会社に直言をする気にはなりません。毎月のお給料さえいただければ、「ご無理ごもっとも」です。子供も独立していますので、後は定年までペースを落として、目立たないことが保身です。実際にGW中にやることが無いのも（悲しい）事実です。こういう時は、不...
なぜか最近、不動産屋からの提案物件が増えています。定型メールの一斉配信は相変わらず「売れ残り」物件ばかりですが、馴染みの担当者からの直接売り込みが増えています。本日も10年以上お付き合いしている担当者から「ネット公開前」物件として購入打診がきました。馴染みの担当者ですので、当然私の好みは熟知しています。彼からはこれまで3戸の収益物件を購入していますので、いちいち説明しなくても良いのは本当に楽です。今...
【不動産投資・基礎編】ファミリータイプの魅力!? 長期賃貸の「威力」💛
不動産投資の醍醐味は「長期」貸です。私の物件で現在一番長いお客様は7年になります。法人契約ですので、本人が家賃の何割を負担しているかわかりませんが、マンションを購入した方が遥かにお得です。反対に貸主である私は、毎月のローン残減少、毎年のインカムゲイン、近年のキャピタルゲイン発生になっています。当初のシミュレーションでは物件価格が下がるので、そこまで大きな利益は見込んでいませんでした。しかし、蓋を開...
【不動産投資・基礎編】女性の一人暮らしは？ 断るのが基本です!?
私の所有物件は、全て賃料が10万円を超えます。一番安いのでも12万円台です。これはマンションの2階の物件です。やはり低層階は人気がありません。買物とか非常に便利ですが、皆さん高層階が好きなようです。不思議なのは、なぜか女性の一人暮らしの方から多くの申し込みがあります。女性だってお金持ちはたくさんいるので、不思議ではありません。しかし、3LDKや4LDKのお部屋が本当に必要でしょうか？もっと都心の一等地の1LD...
最近は少子化のためか夫婦子供1人でもペットを飼っている場合が多いです。特に私のターゲットとしているハイクラス・ファミリーの場合はほぼ例外なく「ペット大丈夫ですか」と聞かれます。駆け出しの頃は、「ペットはトラブルのもと」という不動産投資本の影響もあり、「ペット不可」としていました。しかし、「ペット不可」とするとやはり反響は少ないのが事実です。管理会社に聞いても「ペット可」の物件は、特に富裕層に人気が...
【不動産投資・中級編】価格交渉!? 久しぶりだが、気を付けないと。。。
収益物件の暴騰は継続中です。そんな中で非常に珍しいのですが、「値下げしても良い」との話が舞い込みました。今は売手が我利我利亡者化していますので、いくら冷静に「収益物件として売るならこの値段です」と説明しても売主は聞いてくれません。「同じようなマンションがもっと高い値段で売れている」の一点張りです。最近はそんなやり取りばかりなので、価格交渉は行わないことにしています。販売希望価格と採算ライン買取価格...
【不動産投資・基礎編】足立区に住む？ 賃貸経営で大事な感覚!?
かなり有名なYouTuberさんが何故か不動産投資に意見を言っていました。Q「足立区にアパートを買って不動産投資を始めたいのですが、どう思いますか？」A「アパートと言うことは学生さんや単身者がターゲットですよね。そんなヒトが”足立区”にわざわざ住むと思いますか？僕なら狭いシャワーだけの物件でも渋谷とかに住みますね。足立区にお金を払って住む意味が分かりません。」このYouTuberさんは不動産投資に完全なシロウトですが...
【不動産投資・基礎編】ボロ戸建て、耐震補強工事!? 正しい投資方法
ボロ戸建て投資が下火になっているようです。法令をすべて無視して、いい加減なリフォームをして貧困層に住まいを貸し付ける。これが「ボロ戸建て投資」です。不動産業界は、法令やビジネス規範順守が蔑ろにされる最低の業界です。そうした最低の業界の底辺が「ボロ戸建て投資」と言って間違いありません。「安かろう悪かろう」社会の最弱層を狙ってお金儲けをするビジネスモデルは、弱い者いじめの最も醜い形です。早く亡くなって...
「金」投資を始めたのは1999年でした。当時はノストラダムスの大予言が流行っていて、少し世間全体が浮かれ気味だったように思います。記憶が曖昧ですが、確か1g千円を割っていたように思います（間違いかもしれません）。今の奥さんと付き合っていて、婚約指輪の話題をしていました。「金」積立投資をしていたので、何の価値もないダイヤモンドに百万円も払うのがバカらしくて「「金」1kgとダイヤの指輪どっちがいい？」とバカ...
急激な円安でマスコミが騒ぎ始めました。経済オンチでいつも頓珍漢な解説ばかりするマスコミの言うことなど当てになりません。基本的には円安はプラスにもマイナスにもなるので、プラマイゼロです。マスコミでは、マクドナルドのハンバーガーの値段を持ち出して、日本が貧しくなったとステレオタイプの解説が花盛りです。恥ずかしくないのかなぁ。。。経済が解っていないなら解説しなければいいのに、経済評論家とか言いながら全然...
不動産投資で一番恐ろしいのは「空室」です。区分マンションであれば「空室」となれば収入ゼロです。毎月「管理費・修繕積立金」「ローン返済」をしなければいけません。これは想像するよりも精神的にダメージを受けます。運悪く2戸同時に空室となれば、毎月出ていくお金は20万円とか30万円になります。「このまま誰も借りてくれないのではないか」などと弱気になって、「自己破産」などの悲惨な未来しか想像できなくなります。そ...
【株式投資・基礎編】外貨預金と円安!? 予想していたより早い(´;ω;｀)
円安は予想していました。でも、少し早いような気がします。今回の動きは「フェイク」の可能性があります。人口が減っているのに、若者の生活を応援しない政府。株式相場は日銀に管理されていますので、ベンチャーなど育ちません。管理相場の国に外国人は誰も投資しません。今後、日本はどんどん衰退していきます。でも今ではありません。私は日本株を1銘柄だけしか持っていません。金鉱株です。ポートフォリオは、「米国株インデ...
【不動産投資・基礎編】「自主管理」は大怪我のもと!? 詐欺を疑って！
自主管理物件はかなり危険です。収益物件の入口は「表面利回り」です。現在の都内城西地区の表面利回りは3％台が一般的です。このレベルだと全額自己資金でなければ採算ラインを大幅に割り込みます。日本にはこの収益レベルで融資するまともな銀行はありませんので、自己所有の不動産を共同担保にするくらいしか融資は不可能です。実際に現金買いのお客様がほとんどだとのことです。私が主に扱う首都圏物件は、5％から6％での売...
【不動産投資・基礎編】現地調査でビックリ(*_*)。さすがに無理!?
本日は久しぶりの現地調査です。しかし、駅に着いた瞬間に「ダメだこりゃ」となってしまいました。首都圏には珍しいくらいのローカル駅です。田舎の無人駅に近い感じです。下町で落ち着くと感じる方もいらっしゃるとは思います。でも、家賃15万円／月のマンション（3LDK）の最寄駅がこのレベルで良いわけがありません。月15万円を家賃として払えるわけです。個人であればお医者様、それも開業医です。勤務医では少し難しいかもし...
【不動産投資・基礎編】不動産投資は融資が「命」!? 融資が無理なら撤退です
不動産投資はリスクが高い投資です。世間ではミドルリスク・ミドルリターンなどと分かったようなことをいうヒトもいます。しかし、こういうヒトに限って実際に不動産投資は行っていません。代々の大地主（都内に限る）である「不動産貴族」を除けば、不動産投資に良いことは一つもありません。典型的な「ハイリスク・ローリターン」の投資です。致命的なのは流動性の低さです。「不動」産というだけあって、簡単に動かせません。「...
【不動産投資・基礎編】銀行融資が厳しそう!? 融資「氷河期」継続中(´;ω;｀)
銀行に久しぶりに電話しました。良い物件が見つかりそうなので、融資の相談をしたいとの打診です。スルガ銀行事件以来、銀行融資「氷河期」が続いています。特にサラリーマン大家への融資はかなり厳しくなっています。全ての責任はスルガ銀行にあると言っても過言ではありません。特に「令和に徳政令」ともいわれる債務帳消しは悪手中の悪手でした。どんな理由があろうが借りたお金は返す。この基本が守られないなら、事業金融は成...
【不動産投資・基礎編】不動産屋にアポ取りです。久しぶりの交渉はいかに💛
オーナーチェンジ物件の資料提供がありました。既に重要事項説明書が付いてきています。その他、賃貸契約書（個人情報マスキング済み）、マンション管理組合の最新の収支報告書、修繕履歴、借主のクレーム歴などなど、痒いところに手が届く対応です。こういう優秀なセールスマンは信頼できます。早速、アポ取りをしました。あとは価格交渉となります。最近には珍しく収益物件をベースにした価格設定ですので、何百万円の価格交渉に...
【不動産投資・基礎編】新年度!? 不動産業界は「転職」が盛んです。
不動産屋と付き合いだして、一番気になっていることは「定着率」の低さです。特徴としては「出来る人」ほど直ぐにいなくなってしまいます。「この担当者かなり仕事が出来る」と評価した担当者ほど「今度転職します」とメールで知らせてきます。一方、「この担当者かわってくれないかな」と思う人ほど全然いなくなりません。つまり仕事が出来ない人ほど残っている業界と言うことになります。不動産屋の転職先は良く分かりませんが、...
【不動産投資・基礎編】固定資産税の請求書が山積み!? 何故がいっぱい。。。
固定資産税の請求書が集中してます。払うのがイヤなのではないのですが、自治体により支払方法が違うのは何故でしょうか？一番簡単なのはコンビニ払いです。区分マンションですから、件数は多いのですが20万円を超えることはありません。店員さんが変な顔をしますが、入金機に自分で払い込むわけなので、とても簡単です。一度に何軒分も払い込むとさすがに他のお客さんにも迷惑なので、コンビニを渡り歩きます。それでも深夜でもOK...
【不動産投資・基礎編】久しぶりの優良物件か!? 本気モード💛
オーナーチェンジ物件（区分マンション）の紹介がありました。とりあえずの第一報だけですので、詳しいことはわかりません。東京から電車で30分程度駅徒歩3分3LDK築15年表面利回りもあと一歩といったところで、価格交渉が可能か問合せ中です。ただし、これまでのように何百万円もの値引き交渉にはならないので、少し気が楽です。気になる部分は、マンションの総戸数が少ないことです。規模が小さくなるので、大規模修繕がうまく...
【不動産投資・基礎編】物件紹介あり！高すぎです(# ﾟДﾟ)
区分マンションのオーナーチェンジ物件の紹介がありました。東京から30分オーバー駅の力は中級です。駅前は開発されていますが、郊外はこれからと言ったな感じ。駅から徒歩15分3LDK販売価格をみてビックリです。オーナーチェンジ物件ですので、投資家が気にするのは「表面利回り」です。とりあえず表面利回りをチェックした後に管理費+修繕積立金固定資産税管理組合の活動状況などをチェックする流れになります。しかし、表面利...
久しぶりに驚きました。米国が80年ぶりにレンドリース法を復活させるようです。第2次世界大戦時のナチス・ドイツに対抗するための法律です。これが成立すれば無制限にかつ迅速にウクライナに軍需物資を供給することが可能になります。旧ソ連が独ソ戦争に勝利できたのはこの法律のおかげです。プーチンもまさか今度は自分を対象に発動されるとは考えていなかったのではないでしょうか。これで米国の軍需産業はフル回転となります。...
地味にコロナ陽性者が職場で増えています。クラスターではないのですが、お子さんが感染して、一家全滅のパターンです。これが毎日のように続きますので、会社の業務運営は大丈夫かなと思う時もあります。依然として保健所は機能不全（職務放棄？）中ですので、適当に事業所で判断してくださいとのこと。保健所はどうも高齢者施設とかハイリスクグループへの対応に集中しているようです。それは大変良い判断なのですが、それならロ...
マンションが高騰して、価格の天井が見えません。所有のマンションの同じ階の同じ大きさのお部屋が売り出されました。驚きの価格です!?地域内で最高級分譲マンションであることは間違いありません。バレエの発表会を話題にするお嬢様やイタリアの最高級外車が駐車場に停まっているなど、住民もハイソな方々ばかりです。それを考えても価格が騰がりすぎです。このマンションは、管理費と修繕積立金だけでも都内のワンルームマンショ...
【不動産投資・基礎編】固定資産税のシーズン到来！ なぜか損した気分💛
固定資産税のシーズンです。所有物件の戸数が多いので、税額は巨額です。毎年のことですし、ちゃんと固定資産税額は費用として計上して収支がプラス＆キャッシュフローが出るとの計算で経営していますので、全然怖くありません。しかし、一時期にドンと持っていかれますので、何だか損した気分になるのは人情ですね💛固定資産税さえなければ。。。などと妄想は湧きますが、「地頭と泣く子には勝てない」と言いますからおとなしく払...
悲惨すぎてテレビを観ていられません。もはや西側諸国も悠長に構えていられない状況です。既にドイツはロシアからのエネルギー輸入禁止に傾いたように思われます。ナチス・ドイツの悪行と同じ状況に対して、国民生活の安定などと生ぬるいことは言っていられない状況ですね。早晩、西側諸国によるロシアとの交易自体が全面禁止になると思います。日本はロシア産天然ガスがストップすると停電になるなどと、つまらない理屈を述べるア...
ウクライナ戦争も戦後処理の段階です。ウクライナの圧勝でしょうから、クリミアも含めて領土は全てプーチン以前に戻ります。うまく立ち回れば北方領土どころかサハリンさえ日本に戻すことも可能です。米国は戦争を長引かせてロシアの息の根を止めにかかってきています。いよいよ戦車を支援するようですし、航空機の支援も時間の問題です。ロシアに戦線を維持する能力が無いのは明らかです。自業自得とはいえ「進むも地獄。引くも地...
新年度になり新人さんが入社してきました。皆さん緊張しています( ´艸｀)この時期にはいつも新入社員だった当時の自分を思い出します。正直、海外赴任をさせてくれそうだという理由だけで選んだ会社でした。会社選びなんてその程度のものだと思います。途中で2回「辞表」を書きましたが、幸いなことに受理されなかったのは不思議な「縁」だと思います。最近はそうでもないかもしれませんが、日本の場合はやはり「終身雇用」です。...
東京駅から電車で1時間のかなり弱い駅の紹介物件です。表面利回りは10％オーバー築24年ですが、鉄骨ですのでローンは組めます。市街地でそれなりに土地の面積はあります。この築年数でほぼ土地値は珍しい感じです。事故物件でもないようですし、相続物件の処分でしょうか？問題は駐車場が無いことです。この地域は完全なクルマ社会です。アメリカと同じです。クルマが無ければ生活は不可能です。私の田舎がそうですが、田舎でクル...
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有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
日銀が金融緩和を終了させるようです。私も融資残高が数億を超えていますので影響がでます。急に何％も騰がるとは思いませんが、長期的には整数の％になります。私の全ての融資利率が1％未満ですので、影響は小さくはありません。まずは家賃を上げなければいけません。さっそく更新契約があるので、値上交渉をスタートさせました。何もなしに「家賃を上げてくれでは」さすがに無理なので、更新手数料の割引を条件にしました。本日...
EVに対する消費者の判断だ決定したようです。「役に立たない」という結論になりました。現在の状況では仕方ありませんね。トータルの二酸化炭素削減であれば、発電からリサイクルまで全ての最適化が必要です。原発もトイレのないマンション状態ですし、再生可能エネルギーもこれからです。EVシフトはもう少し社会的な成熟が必要だったのは明らかです。EV自体は否定されるものではありません。最初の自動車はEVだったことは有名です...
株式、金、仮想通貨の全てが騰がりだしています。資金源はC国富裕層です。本来なら持ち出せない外貨を様々な”特権”を使って海外に持ち出しています。上級共産党員なら無制限にお金を持ち出せます。投資先は、米国や日本の株式市場です。しかし、これだと共産党による接収が始まった時に逃げきれません。そこで目をつけたのが、無国籍の”金”と”仮想通貨”です。米国籍か長期在留が可能な国に在留許可をとり、永遠にC国からオサラバで...
「破産するところは破産させる」C国の不動産部門トップが威勢の良いことを発言しました。C国の不動産バブル問題は、ハードランディング以外の選択肢がありません。日本の不動産バブルの際も住宅専門会社がほとんど倒産しました。これに合わせて長期信用銀行（現在のSBI新生銀行）など大手銀行が倒産しました。その頃は既に上京していましたが、まさか銀行が潰れるとは思っていなかったので驚きました。それから「失われた30年」の...
宅建試験合格から時間がかかりましたが、宅建免許をゲットしました㊗実務者講習の申し込み遅れなど、手際が良くなかったこともあります。登録申し込みで1ヶ月程度かかり、免許申請から発効までで2週間程度です。再就職に使うなら、ギリギリなので、早め早めの手続きが必要ですね。とりあえず免許は取得しましたが、兼業禁止規定もあるので、直ぐにこれを活用できません。転職も考えましたが、歳を考えるとアルバイト扱いがほとん...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
水曜日と木曜日は不動産屋は休みです。管理部門は交代勤務なので、いつでも連絡は可能です。しかし、売買部門は、特に繁忙期明けのこの時期は休みです。年末から始まった繁忙期が終了したのですから、仕方ありません。その意味で今回の対応は完全に失敗でした。通常ならば、退去の報告電話を受けた段階で、担当者とのアポを確定させます。その上で、今後の進め方について簡単な相談をします。早めに知りたいのは、①賃貸ならば、周...
昨年から退去ラッシュです(´;ω;｀)4月から職場も変わって、仕事も覚えなければいけないのに厳しいですね。昨年末から3戸連続は初めてです。退去の第一報は電話出来ましたが、会議中だったので打ち合わせは出来ませんでした。こうしたスタートダッシュの失敗は後々響きます。不動産屋の繁忙期が終わっていますので、相談のアポは入れやすいのだけは救いです。しかし、繁忙期で休日なしで働いていた担当にとっては迷惑な話です。こ...
前の入居者様は、エアコンを1台も持ってきませんでした。ファミリータイプのマンションだと最低でもエアコンが5台は必要です。高級マンションであれば6台の場合もあります。エアコンは1台10万円～20万円はしますので、初期投資には百万円近くかかります。賃貸のファミリータイプ・マンションに大家さんが自己負担で何台取り付けるべきでしょうか？これは借主が何台持参するかで、大きく変わります。前の前の借主様は2台持参...
ガスコンロは賃貸物件の中でも難しい設備です。IHコンロなら電気機器なので壊れたのがハッキリします。寿命も大体10年くらいです。管理会社の定番「10年経ちましたからソロソロ交換では💛」が始まります。ガスコンロは単純な作りですので、長年使っていても物理的に「壊れる」ことはマレです。一方、長年使っていると「汚れ」が目立つのと、「古めかしい」感じになるのが難点です。特に汚れについては、仕組みは単純ですが、デコボ...
新しい入居者様が引越しをする前にやることは結構あります。まずは電気・水道の契約解除です。これを忘れると新しい入居者様が最悪契約できないことになります。現在は、電気も水道もネットで契約解除手続きは可能ですので、昔よりは楽になりましたね。次に設備の点検です。特に給湯関係は事前に業者さんに点検をお願いしています。以前は自分で業者を頼んでいましたが、管理会社によっては”サービス”（無料）で入居前ガスチェック...
不動産投資は”ヒマ”です。普段は、やることがありません。退去・客付・契約などなど、一時期は少し忙しい感じになります。しかし、一日何時間も必要ではありません。管理会社にメールで指示を出すだけですから、帰宅してからゆっくり出来ます。”不労所得”とはよく言ったものです。本当に不動産投資は「不労」です。現在の不動産からの月収は、サラリーを超えています。子供は就職していますし、奥さんも会社員ですから「FIRE」は可...
サラリーマン大家を始めてから10年以上。会社では「不動産に異様に詳しい」ヒトとなっています(笑)昨日、ワイシャツの袖口が擦り切れているのに気付きました。急遽、紳士服チェーン店に直行して、新しい一番安いワイシャツを購入しました。新しいワイシャツを買うのは何年ぶりでしょうか。ほとんど記憶にありません。スーツさえも何年も新調していません。はっきり言ってヨレヨレです。コートも10年以上買っていません。こんな感じ...
日本式の異動です。単に在籍期間が長いので、別の仕事をさせるためだけの異動です。この歳で”ジャネラリスト”になってどうするのでしょうか？まさか役員にでもするつもりがあるわけではないでしょう。出世して役員とかになるヒトは若い時から頑張っています。花見の席とりやOB会の二次会・三次会のセット、上司の命令は全部OKなどなどとてもついていけないので、私は早い時期に「会社人間」を卒業しています。一方、チャンと”結果”...
退去前に賃貸契約が結ばれてしまうと大家はやることがありません。退去確認時にリフォーム業者には修繕個所を指示しています。高級賃貸の場合は、お部屋が”汚れている”なんて稀です。月十数万円～二十万円以上のお部屋を借りるような方々は日頃の心構えが違います。普通は、①マンションの周辺地図を専用PCソフトで作成②お部屋の間取図と各設備の特徴を専用PCソフトで作成③お部屋の簡単なステージングを行っています。今回の物件は2...
本日は退去後確認です。当然、リフォーム業者を呼んでいます。今回は既に賃貸契約締結後ですので、急ぐ必要はありません。通常であれば、一刻でも早く「内見」をして頂くために、次の日にもリフォーム作業を始めてもらいます。そのためには、その場でリフォーム業者に発注するのがベストです。また、リフォーム業者には積極的に提案をお願いしています。前回は洗面所の床について、もう少し明るい感じのクッションフロアにした方が...
