管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
マンション管理組合コンサルタントの視点で管理組合や修繕工事にまつわる役立つ記事や気ままな日常を。
当社で運営しているマンションに関するQ&Aサイト「みんなの管理組合」、専門家や経験者の意見を聞くことができます。 https://みんなの管理組合.com 管理組合の問題を管理組合の判断で解決できるコミュニティ形成を目指しています。
先日マンションの専有部にあるブレーカーの戸別点検があり、業者の方から寿命は15年ぐらいなので交換を検討された方がいいですよと言われました。1992年からこのマ…
【みんなの管理組合質問投稿】総会の議長は理事長が務める…とは?議決権の有無は?
お世話になります。単なる疑問で申し訳ありませんがご教示いただると幸いです。【疑問点1】管理規約に"総会の議長は理事長が務める"とあります。これは標準管理規約の…
【みんなの管理組合質問投稿】管理費を1万円強も使い必要性のない「理事長印・名刺」を作った現理事長
昨年、どうしても理事長をやりたいからと後1年人気が残っている前期理事役員を全員引き摺り下ろし 今期の理事長になった住人がいます。理事長就任と同時に管理会社との…
お世話になります。6月末の総会にて以下の2議案があります。(1)管理規約から"管理費及び修繕積立金の額"の一覧を削除(特別決議) (2)(1)が可決したら"管…
全13戸のマンションですが、輪番制で管理組合の役員を選出しています。選出条件は居住している区分所有者の輪番制(10年程前に定期総会にて決定)となっています。し…
【みんなの管理組合質問投稿】区分所有者が他府県ナンバーの駐車場使用の是非
管理組合理事長がマンションに付帯の有料駐車場に、転入した(区分所有者になった)人の他府県ナンバー自動車の駐車場使用を許可し、年を超えて8カ月以上駐車しています…
【みんなの管理組合質問投稿】集合郵便受箱の部屋番号の配列について
管理組合の理事をしています。改修を予定している集合郵便受箱の部屋番号の配列を教えていただけないでしょうか。8階建てのマンションで、3部屋/階、計24個の集合郵…
理事会役員です。消防点検が年2回と定められていますが、2年以上点検を受けていないお宅が4戸あります。この方々に対しては、この2年間、点検前には個別に文書配布や…
当マンションの管理規約では、第35条で役員となれる者は 現に居住する組合員 及びその配偶者。子(配偶者を含む)のうちから総会で選任するとなっています。第36条…
大規模修繕委員会設置規則の制定手続きについてお伺いします。当マンションでは、以前からの懸案であった大規模修繕を行うにあたり、とり急ぎその検討を行う修繕委員会を…
【みんなの管理組合質問投稿】総会で区分居住者の家族が質問や意見をする事は、法律上、赦されますか。
前期に理事長の家族として管理組合の収支の確認に関して理事会で意見を述べました後に、管理員と理事会の下に設定された修繕委員会の委員長の2名から、「区分居住者の家…
【みんなの管理組合質問投稿】理事長代行契約への注意点を教えて
築45年総600戸余の大規模マンション。マンション管理士がコンサルタントしています。過日の理事会でこのマンション管理士が「理事長代理業をさせよ」と迫っていると…
築12年のマンションですが、理事会設立後より同じ方が理事会を辞めず、理事会メンバーで監事・役員を回し続けております。当初より、外部会計監査の依頼をする。理事会…
【みんなの管理組合質問投稿】「総会議案書作成は旧態依然転記ミス」
当住宅は都市市街地単棟型築50年300戸弱のマンションで、毎年5月に総会が行われていて、議案書の中身まずはページ数で30、立派です。その作成は管理会社や専門家…
【みんなの管理組合質問投稿】段階積立方式での値上げはそんなに難しい事なのでしょうか?
うちのマンションは段階積立方式で修繕費が値上がりします。長期修繕計画によると5年ごとに値上がりする予定です。増額をする場合、居住者から反対の意見が多く来る場合…
【みんなの管理組合質問投稿】「管理会社からの毎月の実際入金と、会計報告の差異について」パート2
先の質問では、「このご質問内容からだけではよくわかりません。」との事ですので、より具体的にしましたので宜しくその差は実態です。差が有っても執行部も専門家も説明…
昨年、私のマンションで、管理組合(理事長)発案で、長年勤めている管理員のコロナ対策保護と称して、半年ほど窓口業務時間短縮が実施されました。契約条件変更なし。も…
【みんなの管理組合質問投稿】大規模修繕工事の元請業者の公募方法
設計コンサルタントの協力の下、設計監理方式による大規模修繕工事を計画しています。コンサルによる工事設計が終わった事からこれから元請工事業者の公募、その後の業者…
【みんなの管理組合質問投稿】「管理会社からの毎月の実際入金と、会計報告の差異について」
管理会社からの毎月の会計報告を回覧にて拝見をして、実際の入金月報での当月の入金報告書と全体の入出金表による入金額が違っていますに疑問を持って理事長や管理会社の…
【みんなの管理組合質問投稿】タワーマンションでの高齢者の手押し車の玄関前の置き
現在、大手不動産管理会社の代行、応援、指導勤務を10数棟に対し、行っております。その中のタワーマンションで起こった問題です。ある居住者より、ある部屋の玄関先に…
マンションのインターネットを利用しないで、個人でインターネットを開設できますか? 回答はこちら テレワークマンションのインターネットを利用しないで、個人でイン…
【みんなの管理組合質問投稿】月次報告書の入出金明細書について
お世話になっております。月次報告書の入出金明細書について教えてください。毎月、特別修繕会計に必ずあるはずの入金が入出金明細書に約一年前から記載されていません。…
【みんなの管理組合質問投稿】会計理事が顧問の修繕業者のダミー見積もり
工事額400万円の受水槽改修工事の相見積もりを会計理事が顧問であるA社の受注を目的にダミーの対抗見積書を出して理事会、総会で目論見どおり可決しました。工事はこ…
1日平均13,000歩超は、結構頑張ったほうです。今月も猛暑ですが、がんばります。 7月合計 409,400 歩 1日…
【みんなの管理組合質問投稿】次期理事への引継ぎはどのようにしていますか?
今期理事をやった中でどうしても任期中に対応できなかったことがいくつかあります。本来なら次期理事に立候補して自分がやればいいのでしょうが、何だかもう疲れてしまっ…
私のマンションでは、元々分譲時には町内会には入っておらず、ある途中段階から、町内会に理事会決定で、町内会に全戸加入することを決め、「管理費会計支出」にて加入し…
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管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
理事会では「人間力」が最も試される組織だと思う。 文鎮型のフラットな組織で、 基本的に同じベクトルになるべき集まりで、 何故だか対立が起きる。 同じ事を言…
不適切コンサルタントの見分け方が分からず、 コンサルタントを利用するのが不安という管理組合もあると思います。 全てのコンサルタントとは言いませんが、 不適切コ…
どの管理組合でもコンサルタントが信頼できるかどうか不安に感じることと思います。 そんな時は過去のクライアントからの評価を確認してみましょう。 できれば直接お話…
今朝の日経新聞より ポイントは、、、 ▼管理計画修繕認定制度の見直し案提示 ▼修繕積立金の値上げ幅抑制 ▼修繕積立金新築時の設定目安明示 ▼標準管理…
大規模修繕工事におけるコンサルタントが何処を向いて業務を行っているか。 実はこの立ち位置で資金的なインパクトが大きく変わります。 管理組合と利益相反する立ち位…
コンサル費用があることで、 工事費以外の支出と扱われ、 支払う総額が高いと感じる場合があります。 しかし「競争原理を用いるコンサルタント=パートナー」を利用す…
コンサル選定をする際には公平・公正に行うことが大切です。 管理組合の基本は合意形成にあるため、 組合員から疑惑を招かないように、 情報を開示しながら進めていき…
コンサルタント会社による提案や見積りが明確であり、 信ぴょう性があるかを確認しましょう。 範囲、期間、コスト等に透明性はあるでしょうか。 コストは重要なポイン…
マンション共用部の火災保険に関して、 地震保険を付保する必要があるのだろうか? 世の中のマンションの半数近くが地震保険に加入しているようだが、 資金効率から…
2つの新制度「管理計画認定制度」と 「マンション管理適正評価制度」 が同時に走り出している。 どうにか1本化できないものか。 とってもよくない。
理事になったら管理規約を読んで欲しい。 そして管理規約集をもって理事会に出席して欲しい。 管理規約は教科書でバイブルで、 そして最大の武器で、 最大の防御…
理事長をやると、人間としてひと回り大きくなる人を見かける事がある。 責任感、発言力、理事への根回しや役割の振り方、 議事進行方法、管理会社や我が社への対応、…
長期修繕計画資金計画のグラフで、 圧倒的な破綻となる資金計画は良くないが、 一時的に少し資金が不足する程度の積立金額が丁度良い。 ただこれからのインフレリス…
管理会社に委託してる管理組合では、 会計担当理事は不要だと思うのですがね。 で、築年数、マンション規模、付属施設などによって、 マンションの課題や問題はさま…
多くの工事会社紹介ビジネス会社が台頭してきた どんなモデルも管理組合から見ると最悪のコンサル これまで多くの会社から工事会社紹介ビジネスの誘いを受けました…
総会は理事長1人でやるものではありません。 理事長は議長となり、議案説明は理事皆んなで役割分担し、 質疑応答も理事皆んなで対応しましょう。 理事会が一枚岩…
最近のマンション価格高騰は、管理費修繕積立金にも。 マンションの売買情報を見ていると、 管理費と修繕積立金の合計が10万円を超えてる物件がチヤホヤ。 家賃…
新築工事では資本金1億円以上なんて条件がついている公募は見たことがない。 談合リベートを推進するには資本金5千万円や1億円で公募をかけるのが一番簡単。 管…
公募期間が1週間と、短すぎる某マンション管理組合大規模修繕工事業者募集。 設計コンサルから管理組合には「公募」としか知らされずに、 蓋を開けたら1週間の公募…
今回の税制改正大綱で、 老朽化マンションに対する新たな特例措置が盛り込まれました。 下記の条件が自分のマンションが当てはまるか確認しましょう。 ①築20年以…
問題児だった理事が、 実は区分所有者でなかったという話は時々耳にします。 理事に問題がある人物がなった場合には、 まず規約を確認し「理事及び監事は組合員のう…
理事長や理事が1人で暴走しているケースを見かけます。 他の理事は、ダンマリのサイレント。 これは、最悪の組織体制です。疑問に感じたら聞いてみる。 違うと思っ…
分譲マンションを買うと(たとえ中古物件でも) 区分所有者はマンション管理組合の組合員になり、 輪番で理事が回ってくるのが通常で、 理事になったら頭と身体に汗か…
固定メンバーで構成された理事会があるけど、 私の中での結論はやはり輪番制です。 早く組合員全員が理事を経験してほしいし、 できれば全組合員が理事長を経験して…
管理組合でアンケートは難しい 組合員にアンケートを取った結果、 結論がでる場合と、でない場合があるし、 アンケートはそれなりにフィードバックも必要です 質…
先月すっかり建て替えが終わったパークシティLaLa横浜を見てきました。 2007/11竣工したLaLa横浜は、 4棟のうち1棟に2㎝の傾きが見つかり、 15…
工事の見積を有料でやるところはありませんが、 本当はコストがかかります。 営業、企画、積算、責任者決裁など 多くの人件費がかかっているのです。 受注できな…
外壁タイルがかなり浮いていたり、 剥落するマンションが続出しています。 浮き原因の多くは、パネコートと型枠剥離剤の使用にあります。 パネコート+剥離剤でコ…
大規模修繕工事を12年程度で一番やりたがっているのが、 なぜだか管理会社さんのような気がする。 長期修繕計画表で大規模修繕工事を12年周期として、 時期が来…
専有部リフォーム申請に対して、 管理組合ではどのように対応しているのであろうか? 管理会社にお任せってのが一番多い気がするけど。 で、お任せだと大半はめく…
談合リベートを首謀するのは 担当者よりは上席者 というツイートを見ました。 小さな会社であれば社長や役員、 大きな会社だと末端の担当者には 何も知らされない…
大規模修繕工事の流れ ①A施工会社が工事情報を入手 ②B設計コンサル会社に情報提供 ③B社が受注 ④資本金5千万円以上などお決まりの談合リベートモデル…
長期修繕計画策定の主体は管理組合にあり、 管理会社は組合の支援をしているに過ぎません。 どんな計画修繕にしていきたいのか? 修繕積立金を値上げしてもいいの…
小規模マンションはやはり財政面で大変です。 売り手市場の管理業界において小規模マンションは デベ系管理会社にとって売上や利益面で魅力的なお客様ではありません。…
これまで数千の長期修繕計画表を見てきました。 管理会社さんによって機械式駐車場の計画額が大きく異なります。 部品交換累計費用(A)と更新費用(B)について、…
長期修繕計画表はあくまでも「予測工事費」であり、 修繕積立金月額を検討する積算根拠でしかありません。 一番重要なのは、実際の運用です。 ポイントは長期修繕…
最近、機械式駐車場部品交換や 更新工事問題で頭を悩ませている 管理組合が特に多い気がしてます。 悩みの多くは ①部品交換や更新の高額な工事費及び適正時期の…
東日本大震災では震源から700km離れた大阪の超高層で、 エレベータのロープや内装破損の被害がありました。 高層のタワマンやオフィスビルは長周期地震動に注意…
談合リベートを主導している 設計コンサルタントなどは、 工事会社と基本契約があり 「紹介料」などの項目で、 顧客である管理組合よりも はるかに多くの売上が計上…