業者はなぜ、2016年の今の高騰したマーケットでも買っていくのか？

答えは簡単です。 長期保有せず、投資家に売ってしまうからです。 今は融資が付きやすいので、投資家は、不動産投資会社から物件が紹介されるのを、巣の中の小鳥のように待っています。 ちょっとでもいい物件をメルマガで流すと、数時間で買い付けが入ります。 不勉強な投資家がメルマガの会員にいると、価格がどんどんつり上がります。 業者は、知っています。 今の価格で不動産を買ってずっと保有していても何も美味しくないと。 つまり、今のマーケット価格では、キャッシュフロー投資はできません。 業者のように、転売していくプレーしか合理的ではありません。 今は、異常な状況です。 業者の思うつぼです。 もう一度、 よく考…

金利下落時の2016年の今は、不動産の買い時か？

買い時ではありません。 現在の市況では、銀行の貸出意欲が旺盛であるため、不動産価格が高騰しています。 利回りでいうと2％程度下がっています。 「その分、2％金利が下がっているので、皆さん投資始めてますよ～」 と不動産投資会社の営業マンは言いますが、よく考えてください。 利回りが2％下がるというのはとんでもないことです。 例えば、 都心RC： 6．5％ → 4．5％ 44％の上昇です。 2％の上昇ではないです。 異常じゃないですか！？ (6.5－4.5)/4.5です。電卓叩いてみてください。 この場合、例えば、CF1000万の物件であれば、6800万円損してます。 3年後、不動産価格が下落したと…

プロの不動産投資家は、2016年の今、何をしているのか？

銀行が貸出意欲旺盛で不動産価格が高止まりしている2016年ですが、プロの不動産投資家は、どういった行動に出ているのでしょうか？ 彼らは、不動産を買ってません。売っています。 そして、彼らは今、セミナー業で儲けています。 セミナー講師として、今までの自分の投資実績を披露して、年間CFと返済比率を投資家に紹介します。売主が不動産会社で、あらゆるリスクファクターを取り除いた綺麗な状態で売るため安全ですと言って、たっぷり利益を乗っけて、業者のEXITに便乗しています。 こういった高止まり相場では、それが最も効率的な、不動産投資家の行動です。 彼らはまたマーケットが下がったら投資していくでしょう。 今の…

建築費 「坪いくら」 の大嘘

こんにちは、とたんぷです。 不動産業界は、ポジショントークが甚だしいです。 建物の床面積には、3種類あります。 1．専有面積 2．延床面積（登記簿謄本に記載される建築基準法上の面積） 3．施工床面積（建築屋が工事する面積の大きさ） 大きさは、小さい順に1，2，3です。 このうち、投資家が意識すべきは、「1．専有面積」です。 専有面積が、収益を生む面積です。 ただし、固定資産税評価と銀行の積算評価は、延床面積で評価が行われます。 細かい話はおいておいて、 アパートは、1＝2です。 マンションは、3～4階建てで外廊下の場合などは、1＝2の場合もありますが、規模が大きくなるにつれて、1と2の乖離が大…

不動産投資専門業者は、全て悪か？

こんにちは、とたんぷです。 不動産投資専門業者って結構たくさんあります。 楽待とかで物件載っけている業者さんですね。 種別ごとに私の見解を述べます。 1．中間省略型業者 不動産投資家は、彼らにとっては、カモです。 セミナー開催して、私的年金という名目で割と属性の高い方を集めます。 業者売主になって、キャッシュフローが出る地方RC or S造を売りつけます。 地方RC等は、土地値がないので、耐用年数過ぎたころには、価値ゼロになります。 解体費かかったりするので、マイナスになることもあります。 いつか売却しないとまずいです。ババ抜きです。 2．仲介専門業者 本当は中間省略をやりたいけれども、投資家…

キャッシュフロー投資はそんなに大切なのか？

こんにちは、とたんぷです。 業者の物件の選び方は、キャッシュフロー投資ではありません。 完全にキャピタル狙いです。 最たる例としては、即転売ですね。中間省略といわれるやつです。 あるいは、バリューアップして満室にして利回りで売却するパターン。 キャッシュフロー目的で、業者が稼ぎ出す利益分まで達成するのって結構期間かかります。 投資のうまみは全部業者にもっていかれますから。 業者売主で中間省略とかで投資家に売ってる不動産投資会社がとても多いですが、私が業者になったらそんな商売やりたくないですね。 業者は、不動産価格の鞘取りです。 買主の立場によって購入価格が違いますんで、そこを狙っているわけです…

斜線規制は大切なポイント

こんにちは、とたんぷです。 土地のデューデリジェンスで必要な知識で、建築基準法がありますが、マニアックなところをまとめたいと思います。 斜線規制は以下の3つがある。 1．道路斜線 2．北側斜線 3．隣地斜線 いずれも建物の高さを決める制限です。土地のボリュームチェックのキーとなります。 1．道路斜線 前面道路の幅員が影響する。 緩和対策としては以下 セットバック 天空率の適用 2．北側斜線 隣地境界線の全体から真北の角度で高さに制限が入る。自治体の地区計画で高度地区が定められている場合、高度地区の方が規制が厳しいのでまずは確認。 3．隣地斜線 RCで高層やらない限り、影響ない。 住居系以外の用…

建築基準法はどの程度まで知る必要があるか

こんにちは、とたんぷです。 1棟投資＝不動産「経営」 区分投資＝不動産「投資」 あくまで私のイメージです。 一棟投資をやるなら、建築基準法の知識は必須だと思ってます。 不動産デューデリジェンスにおいて、土地の潜在能力の評価は必須ですが、建築基準法の知識がないと、土地の評価ができませんね。また、バリューアップも思い浮かびません。 一棟の投資は、非常に大変です。 サラリーマン向けの仲介会社の言われるがままに購入したような人は危ないですね。 もちろんいい物件を掴んでいる可能性はあるけども、物件の良否の判断が自分でできないうちに購入するのは、失敗する可能性が高いです。 経営は、失敗するリスクを低減する…

建設費の動向について

こんにちは、とたんぷです。 建設費の動向について質問されることがあります。以下が私の建築費の動向の見解です。 2015年夏をピークに徐々に下がっている オリンピック関連施設は、ほとんどPC工法が採用されるため職人の不足は懸念されず労務費上昇は懸念されない 消費税増税が延期され、当面の間財源の不足から補正予算が組まれずに、財政支出による公共工事が乱発されない。そのため公共支出による短期的な職人の不足は発生しない それでは。 他にも不動産投資家がブログを書いています。 にほんブログ村

新築1棟物件販売業者の手口について

こんにちは、とたんぷです。 仲介会社から、とても頻繁に、新築1棟物件を紹介されます。 これを買ったらかなりもったいないです。このブログを読んだ方は、絶対にやめておきましょう。 ちょっと前に買ったのであれば、今売ってしまえばいいのですが、こうやって、物件が高騰しているときにこういったものを買うと、まず回りません。 それでは、彼らの手口を見ていきましょう 投資初心者を、無料不動産投資セミナーで集客する 金融機関出身だのといった営業マンにもっともなことを言われ、投資家に知識がないところに、一気に攻め込む 家賃坪単価を上げて、利回りを上げるため、狭小物件（16m2未満でロフト付き）を作らざるを得ない …

不動産投資業界のプレイヤーが胡散臭い理由

こんにちは、とたんぷです。 不動産投資業界の営業マンは、本当に胡散臭い人たちばかりです。 なぜそうなってしまうのか。私なりの考えを述べたいと思います。 プロvs素人の構図での駆け引きである業界構造 その物件単独のマーケットが存在しない 営業マン自身が、自分で投資したことがない 自分の所属する会社の教育だけを受けており、知識が偏っている 社長の業界たたき上げのケースが多く、部下が育たない 元々優秀な人材が少ない 価格が大きいため、利益の絶対額が1000万円以上と以上に大きい 投資家の金融リテラシーの欠如 とりあえず思い浮かぶのはこのくらいでしょうか。 生命保険などの保険屋さんなんかと、まったく同…

不動産投資はババ抜きか？

こんにちは、とたんぷです。 不動産投資はババ抜きとよく言われますが、果たして不動産投資の全てがババ抜きなのでしょうか？ それは誤りだと思います。 ここで、ババ抜きを定義しましょう。 私は、「いつかEXITしなければならない物件」と定義します。 具体例をご紹介します。 1．政令指定都市を除く地方の築15年を超えたRC1棟 土地値がゼロで、物件価格のほとんどが建物価格であるため 2．商業ビルの区分所有 最後までもってどうするのでしょうか 3．定期借地権の区分マンション（シティタワー品川など） 期限が来たら、確実に取り壊されます 4．再建築不可 隣地の所有者とコラボできればいいですが 以上、ぱっと思…

平成28年税制改正後の消費税還付の手法について

こんにちは、とたんぷです。 消費税還付は非常にインパクトが大きいですが、税制改正後も税理士が企業秘密だなどいっていろんなノウハウと非常に高値で売りつけているのを見ます。 私の立場からすれば、そんなものノウハウでもなんでもなく、友達だったら飲んでる時にでも教えてしまうものです。 とはいえ、ノウハウと実務を組み合わせて行う必要があり、ちょっとしたミスも許されないことから、外注せざるを得ないのでしょうね。 ネットで検索しても、具体的な手法は公開されていませんので、私も控えておこうと思いましたが、特別にキーワードを公開します。 「コモディティ取引」、「民泊」なんかがキーワードです。 ただ、それぞれ、コ…

物件デューデリジェンスの際の、賃料査定手法について

こんにちは、とたんぷです。 私は月に500件ほど物件情報に触れ、10件ほど資料を取り寄せています。 中古を購入するのであっても、土地から購入するのであっても、その物件が持ちうる潜在能力を査定する必要があります。 不動産ファンドなんかも、まったく同じことをしていますし、 企業のM&Aなんかも同じです。 いま売りに出されている物件は、果たして物件が持っている潜在能力の何割くらいかを知る必要があり、そこで割高割安が判断できるのです。 不動産の場合、収益としては、「賃料」のみです。 なので、非常にデューデリジェンスが簡易です。 賃料の査定については、色々な手法がありますが、 簡単な手法としては、ネット…

日本最大級の大家さんとは

こんにちは、とたんぷです。 都心を車で運転していると、大通りと大通りの交差点には大きなビルが建っていることが多いです。 不動産を買うときには、皆さん道路付けを気にすることが多いと思いますが、大通りと大通りの交差点のビルは、道路付け最強です。東京の地下鉄は大通りの下を走っていることが多く、大体そういったビルは、駅直結であったりします。 さて、こういった不動産の所有者は誰でしょう？ 答えは、大手不動産会社や金融機関です。 三菱地所や三井不動産は、それぞれ丸の内、日本橋エリアに多数の不動産を保有していますが、住友不動産は都内のあらゆる場所にガラス張りの立派なビルを持ってますよね。日本生命などの金融機…

不動産投資の勉強方法

こんにちは、とたんぷです。 私は、高年収会社員、士業、金融資産ありという高属性の状態から不動産投資を開始したため、同じような境遇の方＝いわゆる高属性の方（企業経営者、2代目大家さん、地主様、医師、弁護士、大手企業会社員、公務員の方など）にとって、有用な情報となりうるかと思います。 会計士という仕事柄、物件のシュミレーションなどは得意でしたが、 投資を始めたばかりの頃は業界知識が乏しかったため、物件の相対的な比較対象が分からずに、判断基準を持ち得ていませんでした。 そんな中、本は20冊以上読んだりなど、かなり勉強しました。 そこで、本日は、今となって分かる、本当に役に立つ勉強法をご紹介します。 …

不動産業界で、各社の専門分野が細かく分かれる理由

こんにちは、とたんぷです。 不動産業界といっても、専門分野は細かく分かれます。 他にもありますが例えば以下の理由から、どこの会社も人数を増やせません。 なので業者は、それぞれの専門分野に特化せざるを得ません ・業界構造として、地場業者がどこにでもあるため情報偏差が大きく良い物件なんてそんなに出回らない ・情報を得るためのプレイヤーの個人的な人脈がすべてである ・良いプレイヤーは今の会社にとどまる必要がないためすぐにやめてしまう ・社長になる人も、そんな会社出身であるため、自分の専門分野でしか業務できない ・専門分野をもたないと、情報不足となり確度の高い商売ができずに、利益率が低下する 次回以降…

不動産業者と話す際に注意したいこと

こんにちは、とたんぷです。 私は、これまで数多くの不動産業者と会ってきました。 業者といっても、各々の会社は、その置かれている業界内のポジショニングから、専門分野に特化せざるを得ず、各々の会社は専門分野に特化し、他の専門分野については知識が相当浅いケースが多いです。 不動産業者と話をする際には、その業者の置かれたポジショニングを鑑み、彼らの専門とする分野についてのみ、部分的に話を聞くことにしています。 そのためには、事前に不動産業界のマッピングを自分の中で整理しておく必要があります。 また次回以降で。 それでは。 にほんブログ村

はじめに

こんにちは、不動産投資家とたんぷです。 私はこんな人です クールで熱血 30代男性 妻と子1人との3人暮らし 会社員（公認会計士） 23区内に 8棟140戸 区分2戸 運用中 旅行と自然とお酒が好き 主に、以下のテーマを書いていきたいと思います。 不動産投資に関すること 不動産業界に関すること 会計士として相続税対策に関すること その他投資一般に関すること それでは。 にほんブログ村