本や雑誌には書かれていない大家さんが備えておくべき資質とは？

不動産投資はちょっとしたブームになっていて、ビジネス雑誌などでもしょっちゅう特集記事が組まれています。 だけど僕はそういう記事を読んでいつも違和感を感じています。 何か肝心なことが抜け落ちているような気がしているのです。 その「肝心なこと」とはいったい何でしょうか。 長いあいだ僕もそれがわかりませんでした。 だけど最近になってようやくそれが何であるかがわかってきました。 そこに抜け落ちていたのは『大家さんとして資質』です。 不動産投資に関する本にはノウハウなんかはよく書かれています。 でも実際に自分がやっていて思うのはそういうテクニック的な話よりももっと重要な話があるんじゃないかということです…

僕は不動産投資はサラリーマンこそやるべきだと思っています。

「サラリーマンだから不動産投資なんかできっこない」と言う人がいます。 でも僕は逆に「サラリーマンだからこそ不動産投資をやるべきだ」「サラリーマンの方が不動産投資を有利に進めることができる」と思っています。 どうも世間では不動産投資というのは多額の自己資金を用意しなければいけないものと思われてるフシがあります。 それはまったくの誤解です。 不動産投資というものは他の投資法に比べて圧倒的に少ない自己資金でできる投資法なのです。 株式投資や投資信託や仮想通貨の方がよっぽど「自分のお金」を使わなきゃいけないのです。 もちろん、「自己資金がまったくゼロでもいい」というわけにはいきません。 銀行は融資の条…

景気が良い時期は不動産の購入は控えるべきだと思う理由についてお話しします。

不動産価格の値動きは、株価の値動きのように激しくはない。 それでも不動産価格がまったく変動しないわけではない。 やはり実体経済の動きに連動する形で（株価の動きよりもゆっくりではあるけれど）不動産価格も変化する。 不動産投資は株式投資ほど焦る必要はないけれど、だからと言っていつまでも「このまま価格は変動しないだろう」とふんぞり返っているわけにもいかないのだ。 どこの時点で潮目が変わるのかは分からない。 そこをしっかり注視しておかなければならない・・・ ただ、不動産価格はそのときの経済状況に合わせてその都度変動するが、入居者さんからいただく家賃そのものはその都度は変動しない。 ここが不動産投資・ア…

不動産投資に参入するのは不動産価格のピークを過ぎてからでも全然遅くない理由

お金持ちはやっぱり頭の良い人たちだ。 自分のお金を守るために、必死になって色々な方法や防御策を考える。 しかし、お金持ちではない人たちはこういう好況期には不動産投資に参入しない方がいいだろう。 不動産価格があまりにも高すぎるからです。 不動産価格はいつか必ずピークを迎える。 未来永劫ずっと右肩上がりということはありえないのだ。 実際に不動産投資に参入するのはその頂点を過ぎてからでも全然遅くない。 いや、むしろ頂点を過ぎ、明らかに不動産価格が下がり始めてから参入した方が利回りの高い物件を取得することができるだろう。 「景気が悪くなればいい」というのがなんだかおかしな話ではあるのだが、実際に景気が…

不動産投資の経費の取り扱いで気をつけるポイント

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。 節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。 また、アパート経営を長期間安定的に運営していくためには物件を修理するための修繕費や部屋のリフォームにかけるお金なんかをプールしておく必要があります。 そうしなければ突破的な工事が発生した途端、一気に資金ショートしてしまうからです。 そのためにもきちんと税金をコントロールし、口座になるべく多くのお金を積んでおく必要があるのです。 不動産投資はこの計算式で算出さ…

退去時の「敷金」に関することでモメない方法

部屋の退去でモメるケースの中で、契約書に「自然損耗分は借家人負担」というふうに特約を書いてたりすることが原因の場合があります。 でもこれは無効です。 これは判例もあります。 「契約書にサインと印鑑をもらっていれば何でもOK」とばかりに勝手に解釈して、契約書の特約事項の欄に『自然損耗分も借家人負担とすること』という文言をいれて契約する大家さんが中にいる。 しかし、たとえそのような文言を加えて契約したとしても、その特約は無効となる。 これは判例が出ているのだ。 大家さんはそのような無理難題を契約書上に書き入れるようなことはしない方がいい。 判決も出ているし、入居者からの評判も悪くなるし、何よりも仲…

退去時の原状回復の基本ルールはどうなっているのかについて

不動産投資をやる人は退居時になるべく借家人とモメないように注意しなければなりません。 むかしは立場的に貸主の方が強かったのですが、今はそうではありません。 なんでもかんでも「原状回復しろ！」と借家人に対して言えない時代になってきてることもしっかり把握しておかなければなりません。 基本的には、通常使用の範囲であれば、大家さんは借家人に原状回復を請求することはできません。 当然、契約時に敷金を預かっていたならば大家さんはそれを借家人に返還しなければなりません。 ここを勘違いしている大家さんもいまだにたくさんいます。 もしも部屋を明け渡した状態と明らかにかけ離れているような状態だった場合は、この限り…

給与所得と不労所得の根本的な違いについて

アパートのオーナーには圧倒的な自由な時間が与えられているのです。 これが不労所得というものの最大の魅力です。 それは労働することによって得られる勤労所得とはまったく違うものなのです。 給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。 それに対して不労所得は働かなくても手にすることのできる所得です。 そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中から支払われるのです。 給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。 それに対して不労所得は働かなくても手にすることのできる所得です。 そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中…

いい物件を取得できるかどうかは運やタイミングによって決まるところがある

いい物件との出会いは（僕の経験から言えば）、ほとんど『運』や『タイミング』によって決まります。 努力をしたからいい物件が取得できるわけではない。 どちらかといえば、運とかタイミングといった、自分の力ではどうすることもできないことが大きく影響したりする。 たまたま優秀ないい営業マンと出会った たまたまタイミングのいい時に相続の問題を抱えてる売主があらわれた たまたま世の中が不況になり、不動産価格が暴落した たまたま一番手の人の銀行の審査が通らなくて二番手の自分が繰り上がった 「絶対に無理だろう」と思ってさした鬼のような指値がなぜか通ってしまった etc・・・ いい物件の取得には必ずこういう『たま…

「売主の売却理由」も物件探しでは非常に役に立つ情報

不動産が売られるには何らかの『売られる理由』ってやつが存在している。 不動産投資を成功させるためにはその売却理由を探ってゆくことがとても大事になってくる。 その内容によってその物件の良し悪しや、取引を前進めるべきか、撤退すべきかという重要な判断材料になるうるからだ。 僕もこれまでに何棟ものアパートを売却してきた。 その多くの理由は、 パフォーマンスが微妙なものを買ってしまったから この時期ならめっちゃ高く売れると思ったから というものだった。

正しい考え方をできるかどうかによって投資結果は変わるという話

不動産投資を成功させるのに何がいちばん重要かといえば、『その人の考え方』だと僕は思っているよ。 そもそもの話、世の中にたくさんある投資法の中で『不動産投資』をチョイスしたのも、その人の考え方が起点になってる。 ご存知の通り、不動産投資は今、いちばん嫌わている投資法のひとつだよ。 だから不動産投資を選ぶということは、それ相当の覚悟が必要になる。 でもきちんとした考え方に裏付けされたものであれば自信を持ってのぞむことができるよね。

不動産投資のゴールとはどういうものなのかについて。

不動産投資をこれからやりたいと考えてる人にぜひとも考えてほしいのが『自分が思い描くゴールはどんなものか？』ということだ。 それがゴール設定がどんなものであるかによって、「どんな物件を購入したらいいのか」「どのように賃貸経営をすすめてゆくのか」ということが変わってくる。 それは不動産投資の根幹にかかわってくる非常に重大なことだ。 もしも「サラリーマンとしての給料のほかにプラス・アルファ程度のお小遣いがほしい」という人だったら、そんな大型物件に手を出す必要はないだろう。 中古の戸建賃貸や、都会の区分所有マンションなど、比較的に金額が少なくて済むような物件を取得していけばいい。 ところが、「脱サラし…

「いい物件は不動産会社が買ってしまう」というのは本当か？

僕は不動産会社に勤務していた経験があるのだが、売主の売却理由というのは実にさまざまなのだ。 これは投資用の不動産だけではない。 居住用の不動産においても、売主はいろいろな理由で不動産を売りに出そうとする。 そこには実にさまざまな事情というものがある。 みんなそれぞれいろんな事情というものを抱えているのだ。 「相続のため」という人もいる。 「利益を確定したいから」という人もいる。 「物件の入れ替えのため」という人もいる。 「デットクロス回避のため」という人もいる。 「大規模修繕工事にお金をかけたくないため」という人もいる。 「不動産業者による転売」かもしれない。 「建売業者による販売」かもしれな…

不動産投資の儲けは家賃収入だけでなく売却益もある！という話

そもそも、なぜ不動産投資をやるのだろう？ そこにはきっといろんな理由があることだろう。 ある人は相続税対策や所得税対策のためにやる人もいるかもしれない。 ある人は「駅前の一等地を所有したい」という自己満足のためにやる人もいるかもしれない。 だけど、たいがいの人は単純に『儲けたい！』という理由からスタートすることだろう。 だったら話は簡単だ。 儲かるような物件を取得すればいいだけの話だよ。

不動産投資物件を売却するときにやっておかなければならないコト

株価がその時の経済状況に応じて波のように変動するように、不動産価格も波のように変動する。 そして運良く不動産価格が高騰している時期に売却することができれば、大きなキャピタルゲインを得ることができるかもしれない。 それは不動産投資における醍醐味のひとつだ。 不動産投資は保有期間中に得られるインカムゲイン（家賃収入）も魅力の一つなのだが、最終的には物件を売却してキャピタルゲイン（売却益）を得ることができるのも魅力だ。 しかし、売却して、なおかつ手元に売却益を残すためにはいくつかの問題点をクリアにしておかなければならないよ。

北海道の不動産は「投資」においても「居住」においてもどちらもいい！という話

僕は住んでる場所も北海道だし、会社で所有している物件もすべて北海道で選ぶようにしている。 僕は北海道にこだわり続けて本当に良かった！・・・と心の底から思っている。 なぜなら北海道は生活コストも不動産価格も安いからだ。 それがどれだけの恩恵をもたらしてくれたかについて、いったいどうやって説明したらいいだろう。 特に東京などの大都会で暮らしている人などで・・・ 北海道で暮らし、北海道に限定して投資物件を選ぶことにはたくさんのメリットがある。 東京はすべてにおいて高い！ 聞くところによると、東京のワンルーム・マンションの家賃は平気で6万円を超えるそうだ。 信じられない話だ。 6万の家賃といえば、こち…

不動産投資の物件選びで失敗しないために知っておくべき8つのこと

不動産投資・アパート経営を成功させるうえでまず一番重要な点といえば、なんといっても物件選びだろう。 物件が良くなければ入居者がつかず、入居者がつかなければ家賃収入も何もあったものではない。 しかしながら、いい物件というのはライバルが多いし、なかなかお目にかかれるものではない。 それでもねばり強く探してゆくうちにいつかは「これだ！」と思える物件に出会えるだろう。 その際に重要になってくるのが「どんな物件を選ぶのか」という自分の中のチェック・ポイントだ。 それは物件を選ぶ際にはどうしても必要になってくるもの。 それは不動産投資を成功に導く羅針盤や地図のようなものなんだよね。 まず、それがないと迷子…

不動産投資は決してリスクが高いわけではない理由について解説します。

経済危機や金融パニックが起こると、株式投資をやってる人はヒヤヒヤしたりすると思う。 でも僕がやってる不動産投資（アパート経営）というものは、そういった暴落したときに威力を発揮するものなのです。 株や投資信託などが暴落して大騒ぎをするのは、株式投資をやっている人です。 もともと投資や資産運用に興味がなく、貯金だけしているような人にとってはあまり関係のない話。 同じく、僕らアパートの大家さんにとっても、株価が暴落してもあまり関係のない話。 貯金や家賃収入といったようなものは株価がどんなに値上がりしても恩恵は受けない。 その代わり、株価がどんなに下がっても影響を受けない。 僕はリーマン・ショックの頃…

【本当は教えたくない】中古アパート経営の最大のメリットはコレだ！

不動産投資は投資というよりも事業としての側面の方が強い。 もっと簡単な言葉でいうと、商売だ。 美容室、パン屋、ラーメン屋、花屋、学習塾、整骨院、エステティック・サロン、本屋、葬儀屋、病院経営、etc・・・ 世の中には実にいろんな商売がある。 その中にアパート経営（不動産賃貸業）も位置している。 ただ、そんな中において僕がやってる不動産投資（アパート経営）という商売はかなり特殊だ。 他の商売とこの商売のいちばんの違いは、『スタートした時点ですでにある程度の利益が確定している』ということだ。

アパート経営をやるオーナーが必ず修繕費を積み立てておかなければならない理由

僕が不動産賃貸業が投資じゃなくて商売だと思うのはこちらの工夫や知恵で結果に変化させることができるから。 そんなことができる投資法って他にないよね。 株式にしろ、投資信託にしろ、こちらが手を加えることで株価を上げたり下げたりすることはできない。 もしも暴落したら、ただただその様子を見つめることしかできない。 そして、画面に向かって祈ることしかできないんだ。