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「所得税が安くなる方法があります」「頭金ゼロで大家になれます」会社にこんな電話がうるさいくらいかかってきます。少しでも耳を傾けようならマシンガンの如く会社説明、不動産のメリットをプレゼンされますからね。これらのほぼ全ては都心物件を扱う不動産業者です。実は都心の区分所有の投資。（マンションの一室を購入する投資）入口がホンットに甘くて、出口がホンッッッットに厳しい投資商品です。以下、実際にある都内新築...
用途地域とは、それぞれの地域にふさわしい建物を建てるための枠組みのことです。大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられ、市街地の土地利用を都市計画法により定められています閑静な住宅街にいきなりパチンコ屋が出来たり、小学校の隣にラブホテルが出来てしまったら街としての統一感がなくなり、結果として住みにくい街となってしまいますよね。こうした問題を避けるために用途地域が設定されています。検討している物件...
不動産投資は、株式投資やFXに比べて値動きが緩やかで、よほどマズい物件を掴まなければ安定した家賃収入を得られる投資です。投資の基本はリスクとリターンはほぼ比例することです。不動産投資も同じ。都心であれば空室になることは少ないですが、リターンは少ないです。地方や築古物件であれば、部屋は埋めにくいですが、埋まりさえすればリターンは年利10%を超えるほど大きくなります。「年収400万のサラリーマンが月収1,000万...
都市計画法とは。「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の違い
不動産の販売図面などに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」と書いてあると思います。実は自分の土地であっても好き勝手に建物を建てられないように国や都道府県が制限をかけています。その制限を「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」と指定しているのです。都市計画法と都市計画区域都市計画法とは、計画的に街を作るために国や都道府県が街づくりを行う場所を指定する法律のことです。簡単に言うと、...
買付申込書を提出後、価格や契約条件について売主と折り合いがつけばいよいよ売買契約を結ぶことになります。不動産会社は、売買契約を締結するまでに、購入予定者に対して物件に関わる重要事項の説明をしなければならないと、宅建業法で定められています。そのため、売主側の不動産会社から「重要事項説明書」と「売買契約書」等の書類が作成されます。重要事項説明書とは、不動産知識の少ない消費者がよくわからないまま契約する...
買いたいと思える物件が見つかったら、物件を予約する意味で「買付申込書」を売り主に送ります。多くの場合はローンを使って物件を購入しますから、融資が下りれば購入する意思があります、ということを不動産会社に示すのが買い付け申し込みです。買い付け申し込みの効力売主が買付申込書を受理すると、買い手の募集を停止します。買付申込書は契約書ではありませんので法的拘束力はなく、購入しないという選択肢を取ることも出来...
不動産投資を始めるうえで重要な空室リスクですが、空室率が低い物件というのは入居者のニーズとマッチしている特徴があります。家賃と物件価格は需要と供給で決まりますので、入居者ニーズにマッチした物件であれば家賃が下がらない、または上がることもあります。単身世帯狙い単身者の多くは仕事をされているので交通の便が良いところを選定します。それなので駅に近い立地を優先して考えるとニーズにマッチしやすくなります。駅...
今回は実際に物件を探す方法についてお話します。検索方法は大きく2通りあり、インターネットで探す方法と不動産会社から紹介してもらう方法です。インターネットで物件を探したとしても最終的には不動産会社と繋がることになります。物件を不動産会社が探すか、自分で探すかの違いです。インターネットで探す最近は不動産情報サイトも増え、掲載されている物件も一つのサイトあたりで5,000件～20,000件と、とにかく物件数が膨大で...
不動産投資に限りませんが投資には判断基準として使われる投資指標というものがあります。前回の記事でも触れましたが、優良な不動産を見つけるには物件価格と賃料収入だけでは判断できません。多くの物件を選別するにあたり、素早く物件を見極めるための重要な指標についてお話します。 ROI 投資収益率 ROI（Return ON Investment）とは、最初の自己資金を1年でどれだけ回収できるかを表す投資収益率です。投下した資本がどれだ...
不動産投資の利回りには、表面利回り（想定利回り、グロス利回りとも言う）と実質利回り（NET利回りとも言う）の2種類があります。まず利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを知る尺度のことです。例えば利回り5%であれば1年間で投資額の5%がリターンとして得られるという意味です。不動産投資では表面利回りと実質利回りの違いを理解していないと痛い目を見ることになります。表面利回り表面利回りとは、1年間満室だ...
不動産を持ち続けるにはランニングコストがかかります。今回は5つの主なランニングコストについてお話します。固定資産税・都市計画税初期費用にも登場しました固定資産税、都市計画税ですが、実は土地や建物に毎年かかる税金なります。計算方法などの詳細は前回の記事をご覧ください。修繕費区分所有マンションを購入した場合は建物の管理組合に支払う修繕積立金を指します。マンションは定期的に修繕工事が行われますので、その...
年間300人を超える不動産投資の相談を受けるベテラン投資家が無料で個別面談をさせて頂きます！（当ブログの管理人ではありません^^;）まだ物件購入までは考えていない方でも結構です。不動産投資の基礎知識をお伝えし、勉強にオススメの無料セミナーもご案内します。こんな方にオススメです・これから不動産投資について勉強しようと思っている・本やインターネットで勉強したが、実際に何から始めて良いのかわからない・検討して...
フルローンとオーバーローン前回の記事でご説明した通り、不動産購入時には物件価格の約7%～9%が初期費用としてかかってきます。とある物件を例に挙げて、不動産購入で融資を受けるにあたってのフルローン、オーバーローンの違いについてお話します。【例】区分所有マンション不動産価格：2,140万円場所：東京都23区内間取り：1K諸費用：150万フルローンフルローンは、不動産価格の2,140万円のみローンを組むことを言います。つま...
不動産購入には物件価格以外にも購入時諸費用と言われる多額の初期費用がかかります。今回は7種類の購入時諸費用についてご説明します。 仲介手数料不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料には上限が定められていて、売買価格の3%+6万円×消費税となっています。3,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料は、3,000万円×3%+6万円=186万円（税別）となります。銀行事務手数料 融資をして頂ける銀行に支払う手数料です。一般的に...
不動産投資の収入源は家賃収入ですが、物件に入居者がいない期間が続くとその家賃収入が入らなくなります。当然その期間中も銀行は返済を待ってくれませんから、毎月のローン返済に加え、管理費用、固定資産税など支出面は全て自分で払わなければいけません。これこそが不動産投資の大きなリスク。空室リスクです。空室リスクの対策対策は大きく3つあります。①空室になりにくい物件を購入する②不動産管理会社を選定する③サブリース...
レバレッジを利かせることで利益を出す不動産投資ですが、それには銀行から融資を受けることが前提となります。実は銀行から融資を最も受けやすいのは、社長でも役員でもなく、毎月一定額の給料を貰うサラリーマンです。会社の業績で収入が左右される役員よりも、固定給のサラリーマンの方が銀行は信用しやすいのです。さらに高評価を受けるポイントは・・・・年収が高い・勤め先の会社の規模が大きい・勤務年数が長い・貯金が貯ま...
不動産投資は、銀行からお金を借りて不動産を購入することで、持ち金の何十倍～何千倍のお金を運用することが出来ます。これを「レバレッジを利かせる」と言います。FXのように日々大きく変動する為替相場にレバレッジをかけて投資することに比べ、不動産はリスクが少ないのが特徴です。債券市場、株式市場、金や銀などの先物市場は経済イベントや災害で大きく変動します。こういった唐突な要因というのは予想することが極めて難し...
不動産投資-基本編- 「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
不動産投資とは、マンションの一室やアパート一棟、戸建てなどを購入して、人に貸して家賃収入を得たり、売却をして利益を出す投資です。この部分だけで言えば株式投資と似ています。株を持っていることで、その会社の利益を配当金として受け取り、株式の価値が上がれば売却をして利益を得る。株式で言う配当金は、不動産投資ではインカムゲインと呼び、売却して得た利益をキャピタルゲインと呼びます。インカムゲインインカムゲイ...
老後の生活費は1億円必要だ。年金は貰えないかもしれない。今のうちに収入源を増やしておかなければ。などなど、将来を脅かすような情報をいたるところで目にしますが、本当に老後の生活は不安ばかりなのでしょうか？実は普通に会社に務めて普通に定年まで働いていれば、老後資金は全く問題ありません。その方法は年金を上手く活用することです。老後資金1億円は本当金融広報中央委員会が発表した「家計の金融行動に関する世論調査...
シェアリングエコノミーとは物を所有独占する時代から共有する時代へと変える経済モデルのことを指します。大量生産、大量消費に歯止めをかけ、社会全体の経済効果を上げる。そんな期待がシェアリングエコノミーには込められています。これは前回の記事で具体例を挙げて説明した通りです。モノをシェアするという他にも、多くの人が新たな収入源を得るという面を見ても貧困対策として世界でもっと受け入れられるべきだと思います。...
シェアリングエコノミー -物を所有する時代から共有する時代に-
今までは家族、友人間でしか行われていなかった物の貸し借り。家族に車を貸す、友人の家に泊まるなどの行為はシェア（共有）という考えのもとに成り立っています。しかし、2000年代後半からソーシャルメディアの発展により、世界中の人と「シェア」をする考えが広がっていることをご存知ですか？「シェアリングエコノミー」シェアリングエコノミーとはインターネット上で人々が繋がり、物やサービス、お金を共有、交換し合う経済の...
人間が相手の話を聞いていられる我慢の時間ってご存知ですか？実はたったの30秒だけです。30秒を超える話になると「結局何が言いたいの！？」と相手側は話の趣旨がわからなくなってしまいます。話が回りくどくて伝えたいことが伝えられない。急に質問をされた時に的外れな回答をしてしまう。このような経験がある方は是非この記事を最後まで読み進めて頂ければと思います。ただし、今回の記事はただ読むだけでなく、皆さんにも実践...
違いを一言で違いを申し上げると、メルカリはフリーマーケットでヤフオクはオークションです。どちらも物を売り買いする場であることに違いはありませんが、販売の形態が異なります。メルカリとヤフオク、どちらで買い物がお得なのかまずは出品者目線で比較してみましょう。メルカリは初めに価格を決めて販売されているので、基本的には希望の価格で売買することが出来ます。ヤフオクは入札があるたびに価格が上がっていくので、最...
リビングニーズ特約リビングニーズ特約とは、病気やケガの種類に関わらず、医師から余命が6か月以内と宣告された場合に、契約している死亡保険金の一部または全部を生前に受け取ることが出来る特約です。残された人生を悔いなく過ごすことが出来るようにという目的で作られました。リビングニーズ特約を付加するための保険料は無料です。生前に受け取った保険金が使い切れず残った場合は、相続税の課税対象となります。特定疾病保...
損害賠償金にかかる税金は、保険金受取人が個人か法人かで変わってきます。個人が損害賠償金を取得した場合個人が受け取る損害賠償金や見舞金は、人身事故・物損事故に関わらず非課税です。家屋、生活用動産が災害により損害を被った場合には、雑損控除として所得控除を受けることが出来ます。対象は、本人または本人と生計を一にする配偶者、他の親族が有する物に限られます。また、これらの人が医療費を支払った場合には、医療費...
保険料の経理処理と受け取る保険金の税金法人が支払う保険金は、事業に関わる保険金として損金として経理処理をします。例外として、満期返戻金がついている長期契約の場合、積立保険料分の金額は保険期間終了まで資産計上をし、他の部分は保険期間の経過に応じて損金として経理処理をします。満期返戻金、配当金は、益金に算入します。この時に生じた益金と損金の差額分が課税対象となります。例えば、今までに資産計上してきた保...
地震保険料控除地震保険料控除とは、地震保険の保険料・掛け金を支払った場合に、一定の金額の所得控除を受けられることをいいます。控除額所得税：上限50,000円で支払った保険料の全額住民税：上限25,000円で支払った保険料の半額控除条件本人または本人と生計を一にしている配偶者、その他の親族が所有している居住用家屋・生活用動産を保険や共済の目的とする地震保険の保険料が対象になります。傷害保険傷害保険の死亡保険金に...
賠償責任保険は、偶然な事故によって、相手方の生命や身体を害し、または相手方の物を損壊したことについて、法律上の損害賠償責任を負った場合を補償する保険です。ただし、故意に相手方に損害を与えた場合は、保険金が支払われません。賠償責任保険の主な商品を見ていきましょう。個人賠償責任日常生活において生じた偶然な事故等により、相手方に損害を与え、法律上の賠償責任を負った場合に保険金が支払われます。ただし、業務...
損害保険は、急激かつ偶然な外来の事故によって体に傷害を負ったときに保険金が支払われる保険です。対象となるのは、急激・偶然・外来の3つの要素を満たす事故に限られます。急激…原因となった事故から傷害を受けるまでに時間的間隔がないこと偶然…事故や傷害を予想できないこと外来…被保険者の身体の外部からの作用によって傷害を負うことでは、主な傷害保険を見ていきましょう。普通傷害保険国内外を問わず、日常生活の中で生じ...
自動車保険とは、自動車事故の被害者の救済と加害者の賠償責任を補償する保険です。自動車保険には原則として全ての自動車につけなければいけない自賠責保険と、任意の自動車保険があります。自賠責保険自賠責保険は、自賠法に基づいた強制保険で、全ての自動車に加入が義務付けられています。補償の対象になるのは対人賠償のみとなっており、被害者一人あたりの補償限度額は次の通りです。●死亡事故の場合…被害者一人あたり3,000...
地震保険は、火災保険の補償対象外となっている、地震、噴火、津波を原因とする火災、損壊、埋没、流失などの損害を補償する保険です。原則として、地震保険は火災保険の特約として加入することになるので、地震保険単独での契約はできません。保険金額の上限は、建物5,000万円、家財1,000万円、となっていて、主契約である火災保険金額の30%～50%の範囲で任意に決めることができます。全損の場合には保険金額の全額支払い、半壊の...
火災保険とは、火災による被害を補償するほか、風災、雪災、ひょう災、落雷、爆発、破裂などによる被害も補償する保険です。しかし、地震、噴火、津波を原因とする火災は補償の対象外です。これらの災害に備えるためには、火災保険の他に地震保険に加入する必要があります。では、火災保険の主な商品を見ていきましょう。住宅火災保険住宅とその住宅に収容されている家財を対象とした火災保険です。火災、落雷、破裂、爆発、風、ひ...
損害保険とは偶然な事故や災害によって被った損害を、多数の人が保険料を出し合うことによって、相互にリスクを負担する制度のことです。損害保険の主な保証対象は、病気やケガなどの人に対する保証、家や自動車などの物に対する保証、損害賠償金などの賠償責任に対する保証で、保険料の支払い方法は実損払いとなります。損害保険料の仕組み保険金の支払い額は、対象となる建物、家財などの再調達価額または時価になります。再調達...
保険料の経理処理法人が支払う保険料の経理処理について、養老保険や終身保険などの貯蓄性のある商品は経費ではなく資産計上し、定期保険や医療保険などの貯蓄性のない商品は損金算入します。資産計上貯蓄性のある部分の保険料など、経費にできない場合は支払った保険料を資産計上します。しかし特定の従業員を対象とした契約の場合、仮にその従業員が死亡または高度障害状態になったときに保険料を受け取るのが会社ではなく、従業...
死亡保険金にかかる税金個人が死亡保険金を受け取ったときには所得税・相続税、贈与税のいずれかが課税されます。その課税の種類は、被保険者と受取人の関係によって決まります。相続税の課税対象契約者と被保険者が同一人物で、保険金の受取人が別の場合は、相続税の課税対象になります。受取人が法定相続人の場合は、500万円×法定相続人数までが非課税となります。法定相続人とは、配偶者、父母、兄弟姉妹、甥・姪、子供、孫、ひ...
生命保険料控除生命保険に支払った保険料の一定金額について、契約者のその年の所得から控除することができます。生命保険料控除には、一般の生命保険料控除の他に、個人年金保険料控除、介護医療保険料控除があります。一般の生命保険料控除保険金受取人が、納税者本人・配偶者・その他一定の親族である生命保険契約の保険料や共済の掛け金が、生命保険料控除の対象となります。ただし、保険期間が5年未満の貯蓄保険や財形保険、...
個人年金保険とは、老後のための生活を保障することを目的とする貯蓄タイプの年金です。一時払いまたは積立形式で保険料を支払っていき、保険料支払い期間中に万が一死亡した場合は、それまでに支払った保険料の相当額を死亡保険金として受け取ることが出来ます。年金を受け取る方法は次の5つがあります。確定年金予め決められた支払期間中に、被保険者の生死にかかわらず、年金を受け取り続けることが出来ます。被保険者が死亡し...
生命保険とは、人の生死を対象とした保険のことですが、保険会社により様々な種類の生命保険商品があります。その中でもどこに重点をおくかによって商品を選ぶことになります。保障に重点をおきたい人。将来の貯蓄に重点をおきたい人。はたまたそのどちらにも重点をおきたいという人。そのような特徴を持った主な保険の特徴をお話ししていきます。保障性に重点をおく保険定期保険定期保険とは、一定の期間内に死亡または高度障害状...
保険料の猶予期間が過ぎ、さらに自動振替貸付も適用されなかった場合は、保険契約が失効します。その場合に取るべき5つの選択肢についてご説明します。払済保険への変更払済保険とは、保険契約を継続させながら保険料の払込みを止めて、その時点での解約返戻金をもとに、従前の契約と同一の保険期間のまま、同じ種類の保険の一時払い契約に変更する方法です。変更をすることで、変更前の契約より保証額が少なくなりますが、保険期...
生命保険の基礎用語生計保険を理解するうえでまずは必要な基礎用語を理解します。●契約者…保険会社と保険契約を締結し、契約上の権利・義務を持つ人●被保険者…保険金や給付金の支払い対象となる人●保険金受取人…保険金の支払いを受けるべき人●告知…保険契約に際して、保険契約者または被保険者が保険会社に重要な事実を告げること●承諾…保険会社が加入の申込みを認めること●診査…保険契約の加入申込者に対して診査医が行う身体検査...
剰余金剰余金とは、保険会社が集めたお金と実際に必要となったお金の差額のうち、集めたお金が多かった場合の余りのお金のことです。通常保険会社は、この差額分に不足が出ないように余裕をもって契約者からお金を集めます。その為、毎年度末の決算に剰余金が生じることになります。剰余金には3つの利源があります。死差益予定死亡率により見込まれた死亡者数より、実際の死亡者数が少なかった場合、保険金の支払いが少なくなるこ...
生命保険の基本的な仕組み生命保険とは、死亡、疾病、負傷等、人に対するリスクをお金で補う制度です。このような保証とは別に、特定の時期までに生きていた場合に必要となるお金を貯める貯蓄の面も生命保険にはあります。生命保険の基本的な形態は次の3つです。●死亡保険…被保険者が保険期間中に死亡または高度障害状態になった場合に支払われる保険です。●生存保険…被保険者が保険期間満了まで生存していた場合に支払われる保険...
リスクを管理する保険制度 - 「クーリングオフ制度」「ソルベンシー・マージン比率」「保険契約者保護機構」
保険とは、わかりやすく言えば、将来起こるかもしれないリスク、いわゆる病気・怪我・死亡などに対し、一人の災難を大勢で分かち合おうという制度です。人が生きていくうえでの様々な事故や災害から生命や財産を守る為の合理的な防衛策となっています。保険制度には、国民年金や厚生年金保険、労災保険、国などが行っている社会保険と、民間の生命保険会社や損害保険会社が行っている民間保険（任意保険）があります。社会保険には...
クレジットカードとは、信用によって使うことが出来る後払い方式のカードのことです。支払方法は1回払いや分割払いを選択できますが、3回以上の分割払いやリボルビング払いには所定の手数料がかかります。リボルビング払いとは、毎回一定の金額を返済し続けていく支払方法です。限度額内であれば、どれだけ買い物をしても一回の支払額は変わらないので、お金を使った感じがせずに最終的な支払額が膨れ上がることがあります。また、...
教育資金は、住宅資金、老後資金に並ぶ人生の3大資金の1つになっているほどで多額の資金を必要とします。教育資金は、学校にかかる入学金や授業料、教材費などの学校教育費、塾や習い事などの学校外教育費の2種類に大きく分けられます。いずれも多額の支出になりますが、これらの教育費は支出の時期が比較的予想しやすいため、ライフプランが立てやすいというメリットもあります。教育資金を形成する方法として、こども保険・学資...
ファイナンシャルプランナー2級・3級の「ライフプランニングと資金計画」「リスク管理」の範囲をまとめています。資格取得の為だけでなく、生活していく中で知っておいたほうが良い知識ばかりです。将来の夢を実現させる為にはどのようなライフプランニングを組めば良いのか？人生の三大支出になっている住宅資金・教育資金・老後資金。自分はいくら貯めておけば良いのか？病気やケガをしてしまった時、どのような保障があるのか？...
住宅ローンの返済は長期にわたり、金利の変動や生活環境により、返済方法を見直していくことが重要となります。返済の見直しで一般的なものに、ローンの借換えと繰上げ返済があります。今回はこの2つを詳しく見ていきましょう。住宅ローンの借換え住宅ローンの借換えとは現在返済中の住宅ローンを一括で返済するために、別の住宅ローンを組むことをいいます。例えば金利が高い時に借りたローンを、低金利のローンに借換えることで...
住宅ローンには、住宅金融声援機構が行う公的融資と、銀行などの民間金融機関が行う民間融資の2種類があります。公的融資の中で代表的なものに住宅金融公庫がありましたが、平成19年4月から独立行政法人住宅金融支援機構に変わり、現在は民間金融機関を窓口としてフラット35の取り扱いが主要業務となっています。フラット35フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して出来た長期固定金利住宅ローンのことです。フラ...
住宅取得プランニング - 住宅ローンの適用金利と返済方法の選択
住宅取得は人生の三大支出にもなっている非常に高い買い物です。多くの人はマイホーム購入にあたり住宅ローンを組むことになります。ローンの金額が高額なだけに返済期間や金利の種類によって総返済額が大きく変わってきます。金融機関から、現在の年収ならいくらまで借りられます、と提案をされますが、今いくら借りられるかではなく、いくらなら返せるかを考えて計画を立てることが大切です。毎月の返済額が手取り収入の25%以内...
公的年金、個人年金など、年金と呼ばれるものは基本的に雑所得として所得税、住民税の課税対象になります。例外として、公的年金からの遺族年金、障害年金は非課税、企業年金等を一時金で受け取った場合は退職所得として扱われます。公的年金等と個人年金に係る税金公的年金等の雑所得 = 公的年金等の収入金額 – 公的年金等控除額個人年金の雑所得 = 公的年金等を除く総収入額 – 必要経費 課税対象は収入から必要経費を差し引いた...
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