太陽光発電の利回り

最近、太陽光発電設備の設置業者の方に聞いた話ですが、 太陽光発電の表面利回りは、業者によって計算方法が大分違うそうです。 不動産の場合には計算方法が大分確立していますが・・・ 例えば、シミュレーションが楽観的か悲観的か。 1％程度違うこともあるそうです。 また、土地代や連系費用を計算に入れて表面利回りを出しているか、どうか。 2％も違えば、ほぼ融資の利息分に匹敵するので、 利回りの根拠…

費用にならない借入金利息

確定申告の時期が近づいてきました。 アパート経営初年度の方が意外に知らないことの一つとして、 「土地の借入金は、損益通算の対象にならない」 ということがあります。 結果面からいうと、不動産経営が赤字でも、 土地の利息分は、サラリーマンとしての給料と合算できない。 すなわち、給料からの還付の対象になりません。 なお、このあたり、 オンライン申告の場合は間違わないので、 そういった意味でもオン…

マイナス金利と不動産市況

29日の金融政策決定会合で、日銀がマイナス金利導入を決定しました。 このニュースを聞き、 「銀行に預金すると金が減る！」と言っている方が身近に何人かいましたが、、、 そんなことはありません。 まず、今回のマイナス金利とは何か。 資金繰りが悪化したときに備え、 民間銀行は、日銀にいくらか預金をしなければなりません。 これが準備預金です。 そして、準備預金以上の預金につき、 年利を＋0．1％⇒−0…

保有物件には足を運ぶ

物件を純粋に投資のツールと考えて、 物件にあまり足を運ばない人もいますが、 私は、物件には足繁く通うべきだと思っています。 物件を見ることで、気づいてくることも少なくありません。 空室対策や修繕などなど。 また、管理会社も人間。 見られているほど、しっかり管理をするようになります。 掃除をしていなかったとか、 修繕が不完全だったとか、そんな話はよく聞きます。 さらに、精神論ですが、 しっ…

メゾネットタイプのメリット

私は、メゾネットタイプの物件を保有する気はありません。 自分が他人と距離が近いのが苦手だからです。 もちろん、自分と世の中のニーズは別ですが、 運営上、いいところを理解することができないということです。 それでも最近、 メゾネットの長所で、なるほどと思うことがありました。 メゾネットは外に露出している部分が少ないので、 修繕も少なくて済むことが多いようです。 確かに、これは納得いきますし、…

政策金融公庫からの融資

皆さんは、政策金融公庫は利用していますか？ 意外に知られていないのですが、 公庫は、 融資手数料 抵当権設定のための登録免許税 繰上返済違約金 この3つが全てゼロであるうえ、 金利も2％前後という、資金調達の強い味方です。 ただ、当然デメリットもあります。 融資期間が短い 融資金額の上限が低い 銀行ほどには不動産購入への融資に積極的でない などです。 また、審査も少し独特な目線で…

海外不動産への投資

国内不動産の値上がりに伴い、 ここ数年、海外不動産への投資が話題に上ることが増えています。 確かに、海外不動産は（地域により）値上がりも見込め、 また、外貨を持つと同様の資産分散効果もあります。 しかし、私は中々手が出ません。 課税の仕組み、 管理会社の動き、 法規制、不動産売買の仕組みなどなど。。。 国内とは異なる商慣習や制度の壁を勘案すると、 国内取引より魅力を感じられないのです。 …

難民のニュース

ヨーロッパへのシリア難民流入に関するニュースが、 連日メディアを賑わせています。 日本の昨年の難民認定数は、 申請5000件に対し僅か11人だったそうで。 国の経済的な負担や社会不安の問題といった、 難民認定に伴う根本的な問題はさておき、 この種のニュースを耳にする度に、難民受入が積極的にされれば、 随分と賃貸需要の後押しになるのにと思います。 なお、難民には4万円程度の公的家賃支援があり…

自分で施工会社を探す

皆さんは、修繕はどのようにされていますか。 管理会社経由で依頼するのか、 直接、施工会社に依頼するのか。 前者のほうが楽ではありますが、 直接に施工会社に依頼したほうが、安上りで、出来もよいことがあります。 こんなことを書いては怒られるかもしれませんが、 キックバックをもらっている管理会社もあると聞きますし、 施工会社も、オーナーの顔が見えないと手を抜いてしまうかもしれません。 （もちろん…

アパート経営に役立つ知識

アパート経営に役立つ、お勉強的な知識は何でしょうか。 私的には、税務の知識が役立っています。 経費が何で、税金がどのくらいで… という計算が容易にでき、CFをすぐに考えられます。 ただ、ある程度は、役立つというより必須の知識ですね。 ほかに、私は宅建を持っていますが、 アパート経営には、ほとんど役に立っていません。 建物の構造について若干は勉強するので、その知識程度です。 修繕に役立てるた…

不動産経営は打ち出の小槌ではない

一応不動産経営のブログですが、 今日は少し申し訳ない記事を書きます。 最近、不動産経営の盛り上がりとともに、 実質給与アップとか、定年後の副収入、 といったフレーズを耳にする機会が増えました。 しかし、不動産経営は打ち出の小槌ではありません。 収入が返済を下回ること＝持ち出しになれば、 実質給与ダウンですし、 副収入どころか、破産の危険だってあります。 比較的安全サイドのビジネスなので…

人民元のSDR準備通貨採用

今日は、不動産経営にあまり関係のないお話です。 ここ半年ほど、 中国人民元のSDR準備通貨採用に関連するニュースを耳にする機会が増えました。 しかし、SDR（特別引出権）とは何かわからないという方も多いので、 簡単な解説を試みようと思います。 SDRとは、 「IMF（国際通貨基金）加盟国から外貨を借りられる権利」であり、 貸主は、IMFが指定します。 SDR準備通貨とは、借りられる外貨であ…

スルガの融資姿勢変更

前の持ち主が、スルガ銀行から融資を受けた物件の購入については、 スルガ銀行は融資をしないという話があり、 不動産投資に二の足を踏む人も出てきています。 確かに、一般に他行借入が難しい物件もあり、 その種の物件の購入については、 自分が将来売ろうとしても、 スルガから融資を受けられる人が減る懸念において、 多少は出口の心配はあります。 しかしながら、銀行の融資姿勢は変わるものです。 スルガのよ…

建蔽率オーバーの物件

「建蔽率オーバーの物件は違法建築物であり、融資がつかない」 という話がありますが、 これには2カ所誤りがあります。 �@ 建蔽率オーバーでも、違法建築物とは限りません。 建蔽率の基準は変わりますので、 建築時に基準を満たしていた建築物が、 後に基準を満たさなくなることが少なくありません。 なお、一般に、 この種の建築物を不適格建築物といい、 最初から基準を満たしていない建築物を違法建築物とい…

チューリップバブル

不動産市場はバブルか、と言われ始めています。 確かにここ数年は価格が高騰していますが、 収支が合わないような売買は多くなく、 私としては、バブルという印象は受けていません。 バブルの典型例といえば、 「三銃士」で有名な大デュマの小説、「黒いチューリップ」にも描かれている、 17世紀オランダの”チューリップバブル”があります。 オスマントルコで非常に美しい花として珍重されていたチューリップ。…