コロビビの新築アパート経営
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ハンドル名
コロビビさん
ブログタイトル
コロビビの新築アパート経営
ブログURL
http://korobibi1007.blog.fc2.com/
ブログ紹介文
物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文
物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
更新頻度(1年)

146回 / 329日(平均3.1回/週)

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146回 / 329日(平均3.1回/週)
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コロビビの新築アパート経営
  • 価格未定の物件情報

    このところ、色んな物件情報を頂けるようになったのですが、今度は大手の会社の社員寮を売却するという情報を頂きました。場所は、まあ悪くないのですが、コロビビが手掛けるにはちょっと規模が大きいかな?と感じました。でも価格によっては有りかなと思って資料を見ると、価格は何とまだ未定になっていました。興味があれば価格の相談を始めるという感じだったようですが、前述したように規模が大きすぎるので、相談するまでもな...

  • 実は中古RC情報も

    今、広くて安めの土地にファミリーRCが入るかどうか、プランが上がってくるのを待っているこのタイミングに、実は人気駅に近い中古RCの情報も頂いています。早速現地に行ってみたのですが、築年数もそう経っていないし、総タイル張りだったのでとても綺麗でした。但し難点としては、部屋が狭いのです。もう少し中心部にあれば即買うレベルなのですが、人気駅とはいえちょっと微妙なところです。またエレベーター無し物件なので...

  • 戸建賃貸の計画も

    安い分、思ったRCを建てるにはいくつかの問題をクリアしないといけない土地。もしもRCが建たなかったり、利回りが出ない場合は、戸建賃貸を建てる計画も考えています。6年前に戸建を建築した経験があるのですが、その時から木造も建築費が若干上がっていますし、今回は土地が広い分、外構に費用がかかってしまいそうです。しかし2台分のガレージがある広い戸建は他には中々無いので、競争力はあります。また、タイプが違う戸建...

  • 土地が安い分、いろいろあります。

    2物件を同時に検討しているコロビビですが、そのうちの価格が安い方の土地の件。ここは安い分、建築にあたってはいろいろ確認しなければならないことがあります。もともと建築が難しいのではないかと思っていたので、現地確認に行くまでは、本音を言えばあまり期待していませんでした。しかし実際に確認してみると、思ったより前面道路は広く、旗竿部分もあまり気にならない長さ。そこで一気にプランを入れてみようということにな...

  • 2物件を同時に検討

    情報を頂けるときは、別のルートから同時期に頂くことがよくあります。実は今も2つの土地の情報を頂いていて、検討しているところです。どちらも広めのファミリーRC用地ですが、立地が全く違います。一つは駅近のファミリーに人気の学区の土地。当然土地値は高いです。もう一つは駅から遠いものの、生活に便利な施設が揃っているエリア。ここは人気が今一つなので土地値が安いのです。但し家賃もそう高くは取れません。全く性格...

  • これは即、買い付けを!

    人気駅近の安めの土地が出たので、早速現地調査に行ってきました。南北に長い土地の為、間口が表示通りでなかったら、思った建物が建たないため、利回りもでません。しかも周りはアパートが多いエリア。もしかしたら、駅近であってもRCの家賃が取りにくいごちゃごちゃとした所なのかもしれません。しかし、現地に近づくと周りは新しいマンションが建っていたり、マンション予定地になっていたりで、コロビビが数年前に見た時と様...

  • 出た!人気エリアに安めの土地!!

    それは、午前中のこと。朝に土地の新着情報を土地のチェックした時にはまだ出ていなかった、人気エリアの土地情報が出ていたのです。すぐさま連絡を入れたところ、まだ買い付けは入っていないとのこと。人気駅近でこの価格は安いのに、どうしてだろうとおもいながら、とりあえずメールで資料を送って頂くことにしました。すると、送られてきた資料を見ると、ネットに出ていたか価格より800万円も安いのです。あれ?どうしてだろう...

  • もう一つは未公開情報

    もう一つの土地情報は、まだ表に出ていない情報です。しかし今大注目のファミリーに人気のエリアで、しかも駅徒歩数分の整形地。南のまあまあ広い道路に面しているため、そう、かなりの価格です。けれど、その分家賃は高めに設定しても入居は固いし、何より数年後の売却が確実に有利に進められます。そこで、とりあえずセルフボリュームチェックをして、利回りを計算してみました。もちろん100%の駐車場を確保するレイアウトも考...

  • 土地情報が次々と…

    最近はう中古物件だけでなく土地の情報も次々に頂けるようになりました。表に出てくる情報も増えてきたような気がします。先日もボリュームチェックをした土地がありました。超人気駅というほどではありませんが、その駅の近くの駅で道路付けがよかったのです。問い合わせをしてみると、満額ではない人が一人、コロビビより先に買い付けを入れるという話をしているところでした。満額ならコロビビが一番手に上がるようでしたが、コ...

  • バイクガレージでいくら取れる?

    満額が条件とはいえ、退去交渉プラス更地渡しで一番手が取れる駅近の土地。でも指値を入れるつもりだったため、利回りが微妙になってしまいました。そこでバイクガレージ付きの部屋が一体いくら家賃が取れそうなのかを、リサーチすることになりました。普通の間取りだとかなり固く家賃が読めるのですが、他にはあまり見られない間取りの為、設定した家賃で入居が見込めるのかどうかが読めません。入居が固いと思われる家賃で利回り...

  • 見つけた物…それは!

    土地値以下のボロアパート!買付証明を持って仲介業者さんの事務所を訪れ、修繕履歴なども教えて頂いたコロビビ。担当さんからもう少し詳しい状況をお聞きしてから、買い付けを入れるつもりでした。外出されている担当さんをお待ちしている間、教えて頂いた修繕履歴を持って、もう一度物件を見てみることにしました。確かに以前見た時と比べると、外壁が塗装されているせいか、築年数ほどボロには見えません。屋根の一部分も遣り替...

  • 土地値以下の物件の買い付け

    接道に難があるアパートは諦めて、次の日に情報を得た土地値以下のアパートに買い付けを入れることにしました。ここは前回のアパートと比べると前面道路も広く、バスの便がいいために築古物件でも家賃が取れるエリアなのです。もともと土地勘がある地域だったことと、この物件を以前チラリと見たことがあったので、一応グーグルアースで確認した後、買い付けを入れることにしたのです。但し、満額ではありませんし、入居者の様子と...

  • 家賃半額以下で募集

    前回お知らせした半分空室のアパート。今のオーナーが一部屋を少しリホームして募集をかけていたのですが、それがこれまでの家賃の半額でした。この家賃で入居されてしまうと、想定していた利回りが下がってしまいます。しかも後の部屋のリフォームは当然されていないので、いくらDIYでリフォームするとしても、その分の費用も考えて指値をする必要があります。そこでその旨を仲介業者さんにお伝えすると、まだ募集を始めたばか...

  • 半分空室のアパート

    実は新築よりも本当は中古物件をセルフリフォームの方が好きなコロビビ。でも、適当なボロ物件が手に入らないため、ずっとセルフリフォームが出来ないでいました。このところの不動産投資ブームで、ボロアパートは水面下で更地となって業者さんが新築を建ててしまうようになったからです。表に出てくる古アパートは、なぜか強気の価格なので、築年数が経っているのに利回りが8%だったりします。これでは新築で7~8%を建てる方...

  • 住宅ローンの金利ならイケるけど…

    新しい不動産会社から紹介された、ファミリーに人気のエリアの狭小新築住宅。調べてみると、不動産会社が話していた家賃は軽く取れることが分かりました。しかも競争物件は、転勤の間だけ貸したいような家があるだけです。ほとんどは数年後に戻ってくるわけですから、いくら家賃を安く設定しても、借り手が中々つかないような物件しかありません。…ということは入居もつきやすいし、手残りもある程度出ます。数年後に売却しても多...

  • 早速物件の紹介が…

    前回書いた会社から、新しい土地と物件の紹介がありました。「我々はプロだから分かるんです。」と言ったあの担当者からです。そのことについての謝罪は無く、全く触れることはありませんでした。まあ、信用は出来ない人だなとは思いましたが、新しい情報をお聞きすることにしました。土地の情報は、ファミリー用新築RCにピッタリの立地と広さでした。でも詳しく聞いてみると、どうも一年前に別の業者さんから紹介してもらってい...

  • ああ、間違ってますね

    ファミリーに超人気のエリアに150坪越えの土地を2件紹介してもらったコロビビ。確かにこの仲介業者は、このエリアの土地を次々に手に入れていて、その力には驚かされます。しかし、今回の土地はどちらも使える容積率が高くはありません。そのためコロビビが思う建物が建たないのですが、仲介業者の担当者はちゃんと建つと言います。なので、その計画を見せてもらうことにしました。その事務所は、中心地のなかなかいい場所にあ...

  • やり方次第で違ってくる?

    新しい仲介業者さんから、ファミリーに人気の一等地の情報を頂いたコロビビ。一等地の割にはそこまで価格は高くありません。…というのも、容積率が高くなかったり前面道路が広くなかったりするからです。なので、思う戸数が取れないために利回りが出そうにありません。そう担当者の方にお伝えすると、その人は驚きの言葉を口にされました。「どうして戸数が取れないと思うのですか?私の計算では取れますよ。」いやいや、誰が計算...

  • 新しい土地情報は、一等地の未公開物件

    以前土地の問い合わせをしていた業者さんから頂いた情報は、ホントにコロビビが欲しいと思っているファミリーに超人気の一等地!ここ半年でも土地の価格が上昇している地域なのですが、その割にはそこまで高くありません。土地の広さも150坪以上のものが二つ。もちろん詳しい情報はまだ出せないということですが、話を聞いていると大体の場所は特定できます。立地は申し分ないのですが、ネックになっているのが容積率。これが若...

  • 今は高家賃の2LDKが乱立

    コロビビが4年前に建てた単身者用のRCがある超人気エリアでは、今でも新築マンションが次々に建てられています。土地を購入した6年前は1LDKが少なかったのですが、今はもう飽和状態。そこで最近は50~65㎡の2LDKが造られるようになってきました。その分家賃も高く設定されています。ところが、そろそろ飽和状態になりつつあるため、競争が激しくなってきています。なので、それぞれの物件の工夫が良くされているこ...

  • 価格が下がった驚きの理由

    お盆休みの間も、土地情報をチェックしているコロビビ。半分趣味ですが、もしも利回りが出そうな物件が見つかれば、即銀行に持ち込むつもりです。…といっても不動産情報はセンミツ。1000件に3件、いい情報があるかどうか…。しかも少なくともこれまでに4~5件、値付け間違いの物件を見つけたのに、結局逃してしまっています。つまり見つけたとしても、手に入れることができるかどうかは運次第のところもあります。さて、今回見つけ...

  • お盆休みの間も

    仲介業者さんがお盆休みに入って、物件情報も少なくなっている今ですが、コロビビはこの休みを使って、これまでの情報の洗い直しをしています。実はお盆前は情報が多く出る時期でもあるのです。しかし仲介業者さんの中には既に休みに入っているため、問い合わせはお盆休み明けになってしまうということが多いです。なので、気になった情報はこの休みの間に現地調査を済ませておいて、休み明けに買い付けを入れるという手筈にしてお...

  • ああ、また同じミスを…

    この数年間で新築ファミリーRC用地を逃したことは何回かあります。以前、表に出てくる前に情報を頂けることを書きましたが、そんな土地は価格は決して安い訳ではありません。その代わりグリップ出来ているので、利回りさえ出て銀行の融資が引けそうなら申し込めば手に入ります。しかし結局は価格が高いため、利回りが出ずに申し込みをしないまま見送ることも多いです。あまりにも実勢価格とかけ離れている場合は価格交渉もできる...

  • 浴室がガラスの部屋

    テレビを観ていたら、単身者用のマンションの部屋が時々映し出されることがあるのですが、その中に浴室に大きな窓があってリビングから見えるようになっていることがあります。多分、そうすることで、浴室やリビングの狭さや閉塞感を和らげ、他の部屋との差別を図っているのだと思います。そこに住んでいる人も、自分一人だと見える見えないは関係ないし、友達が泊まりに来た時も湯気でガラスが曇るので実際はそんなに気にならない...

  • ジャンクの女王様に間違われた?!

    とある大家の懇親会でのこと。始めてお会いた方から、突然「ジャンクの女王さんですよね。」とお声を掛けられました!「ひえ~っ!ち、ち、違います!」とお返事して、すぐに誤解を解いて頂きましたが、そんなオーラを発していたのでしょうか?確かにちょっと派手な色のワンピを着ていたし、狼さんのセミナーでは、毎回前列の方で聞いていいるし、そのせいかもしれませんが、いつも前列にいるのは視力が低いからなのです。ワンピも...

  • ダメな仲介業者を撃退

    「うちは両手が欲しいんですよ。」なんて言って、東京のマンションの専任を横取りしようとする業者の話。コロビビが、そんな自分たちのことしか考えないような人に大切な自分の物件を預けるつもりはないと話ても、全く怯みません。それどころか、専任を解約するつもりは無いというコロビビの言葉を受けて「その仲介業者さんにお願いして、3か月売れてないじゃないですか。」と言い出す始末。そして、専任を解約しても、何もペナル...

  • うちは両手が欲しいんですよね

    売却に出している東京のマンション。査定金額より高い価格設定なので、まだ売れていません。しかしその価格でも、週に一件程度内覧や問い合わせがあっているので、ここで価格を下げてまで出さなくてもいいかなと思っています。でも仲介業者さんは、やっぱりあの手この手で売り出し価格を下げるように言ってきます。もちろんコロビビも売り出し価格で売れるとは思っていませんが、急いで売る必要もないので、価格を下げるのはもう少...

  • もっといいエリアの土地を

    擁壁工事費次第の土地について前回書きました。結局どうしたかというと、建築費を出して頂く前に、見送ることにしました。理由は、そこまでして欲しいエリアでは無かったからです。何か「難」があって安くなる土地…というのは、コロビビにとっては大歓迎です。今回の「難」は大した問題ではないし、工事費も値引き分でおつりがくる程度だと思います。でも、そこまでいい立地ではないので、値引き分で利回りが上がるなら取り組んで...

  • 1200万円の値引き

    コロビビがずっと気になっている土地がありました。でも価格が高いために、利回りが出ないので、連絡もしないでいたのです。しかしずっと売れずに残っていたので、昨日連絡を取ってみました。すると案の定、向こうから値引きをしてきました。聞けば、以前3件の買い付けが入っていたものの、とある理由で成約までにはいたらなかったとのこと。その理由を尋ねたのですが、何となく話をはぐらかしている感じです。とりあえず資料を頂...

  • 数日早く頂ける情報

    何度も物件を検討しては見送っているコロビビですが、その間につながりが出来た業者さんの数が増えてきました。最近は融資が通らないお客が多いせいか、コロビビのことを融資が通りそうだと認識して頂いているようです。もちろん一定の規模しか通らないのですがね。お陰で、まだ表に出していない物件情報を頂いています…といっても表に出る数か月とか数週間とか、数日前なんてこともあります。それでもその数日の間に現地調査に行...

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