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物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。

ブログタイトル
コロビビの新築アパート経営
ブログURL
http://korobibi1007.blog.fc2.com/
ブログ紹介文
物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
更新頻度(1年)

89回 / 365日(平均1.7回/週)

ブログ村参加:2014/01/18

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ハンドル名
コロビビさん
ブログタイトル
コロビビの新築アパート経営
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コロビビさんの新着記事

1件〜30件

  • 続・入居者さんからの物件情報

    息子の賃貸物件に住んでいる入居者さんから、祖父の家とアパート、それにもう一つの戸建を合わせて500万円で買ってくれないかとのお願いをされたコロビビ。話を聞いたときは、そんなに安くで手放そうとしているのなら、結構田舎なのかなあと思っていました。しかしグーグルマップで確認してみると、大学にも近く、商店街も徒歩では厳しいですが車で5~10分ぐらいのところにあるような場所でした。ただ、道路付けがちょっと難があ...

  • 今度は入居者さんからの物件情報

    物件情報は、ひょんなとこからも頂くことがあります。今回は、入居者さんからのたってのお願いでした。…というのは、コロビビが息子の戸建賃貸のハウスクリーニングをしているときに、お隣の入居者さんとよくご挨拶をしていました。お子さんがいらっしゃったので、「暑い中、抱っこも大変ですねえ。」なんて世間話をし足りしてました。そんなときに、実は入居者さんの亡くなられたおじいさんも自宅の敷地内でアパート経営をされて...

  • 管理会社さんからの物件情報

    前回はプロパンガス屋さんからの、表に出ていない物件情報を頂いたことを書きました。その数の多さに驚いたのですが、実はプロパンガス屋さんはもともと物件の状態については詳しい訳ですし、オーナーとの関わりも深いことも多いです。なので、本当に売却を表に出したくないオーナーさんの情報をたくさんお持ちなんだなあと、改めて感じさせらせました。今回の情報は、売却した築浅RCの管理をお願いしていた業者さんからです。こち...

  • プロパンガス屋さんからの物件情報

    売却した物件のプロパンガスの契約を買主さんにも引き継いで貰うために、担当さん連絡を取りました。その際に売却価格をお教えしたのですが、この担当さん、的確に5年前の総事業費を言い当てました。もちろん仕事柄物件のことを細部までご存知ですし、いくつもの物件を見てらっしゃるからこその知識なのでしょう。でも、コロビビの物件は通常の収益マンションよりも建築費がかかってしまっているのですが、それも正確に言い当てら...

  • 売却成功のコツ(まとめ)

    今回の売却が上手くいった秘密を最後にまとめておきますね。これまで書いていたように物件の価値があることが前提条件にはなりますが、それ以外にいくつかのコツがありました。一つは相続税対策か消費税還付狙いのお客にターゲットを絞ったこと。そんな属性の高い顧客をもつ大手仲介業者さんに、水面下で営業をかけて頂きました。消費税還付は9月末までなので、これを過ぎると使えなくなります。二つ目は、まさに表に情報を出さな...

  • ローンを他人が払ってくれるということ

    このところ売却によって分かったことを書いています。今回不動産投資の醍醐味を実感したコロビビでしたが、「ローンを家賃で返していくこと」の素晴らしさも実感したところでした。もちろんこんなことは、不動産投資を始めた時にも分かっていました。収益性の高い物件を手にされている方は、これにCFも手にできる訳ですから、そりゃあお金持ちになる筈です。今回コロビビが書いているのは、そんなにCFを生まない物件でさえ、ロ...

  • 回らない物件と言われていたけれど

    幸運にもかなりの売却益が出せた築浅のRC.実は途中で追加融資を受けて、鉄骨造りからRCに変更したことから、利回りは6%にも満たない物件となりました。原因は計画中に中国での鉄骨の価格が上がったことや、五輪が決まって建設ラッシュになった中、こちらの都合で工期を変更したために職人さんの手配が上手くいかなかったりしたことでした。そこで計画を見直したところ、鉄骨造りと壁式RCの建設費の価格差が思ったほど出な...

  • 築浅RC売却成功!

    5年前、超人気エリアに建築したRCですが、かなりの高額で売却できました。ちょっと前に、水面下で売却を進めているとお話していましたが、実はあの時点でお二人の方か興味示してくださっていました。そしてその数日後には、買い付けが入り、手付金を頂いていました。かなりの金額の手付金をポンと出せる方だということにも驚きましたが、確実に購入できる属性ということでこれもすごくラッキーだったと思います。何しろ最近はこ...

  • バネだけの購入は出来ません…?

    用心のため、浴室換気扇のシロッコファンを取り外さないで掃除するのに、へとへとになって帰宅したコロビビ。早速壊れたバネをネットで調べてみたのですが、似たようなものは見つかるものの、果たしてそれが使えるかどうかが分かりません。…というのも、換気扇の型番で検索したのですが、そのメーカーは換気扇の部品を販売していないため、ネットでは手に入れることは出来ないようなのです。ならばと思い、メーカーに直接尋ねてみ...

  • 今度は浴室換気扇の蓋のバネが…

    息子の戸建賃貸のハウスクリーニングの手伝いに行ってきました。ここも既に入居は決まっているので、内見に備えて急いで行う必要はありません。その分、時間をかけて念入りにやることができます。そこで前回気になっていた浴室換気扇のシロッコファンの清掃を担当することにしました。…というのも、3年程前に退去されたときに、ここの清掃が十分できていなかったのです。元々換気扇の蓋は外れるように作っているようには見えなかっ...

  • ハト対策の費用は…

    前回太陽光パネルにハトが巣を作っているんじゃないかという話をしました。…といってもまさか屋根に上って確かめる訳にもいきません。しかもハトはむやみに捕えたり傷つけたりできません。色んなことを外注せずにセルフでやって費用を節約しているコロビビですが、こればっかりは専門業者に外注するしかないようです。ネットで調べると。太陽光パネルと屋根との間にハトが入れないような金属製の網を取り付け、ハトが嫌がる薬剤を...

  • 太陽光パネルにハトが!

    コロビビが野立て太陽光発電に投資しないで物件に取り付けているのは、雑草などの対策が必要でないからです。順調に稼いでくれていると思っていたら、落とし穴が「ハト」でした。周りにも太陽光パネルは沢山あるのに、よりによってコロビビのところにハトが巣を作っている様なのです。鳴き声がするなあとは思っていたのですが、ハトの糞の被害もそこまで気になるほどではありませんでした。でも確かにハトの羽をときどき見かけるな...

  • あ~っ、やっちゃった!

    ハウスクリーニングを自分でやっている一棟目のアパート。掃除をちゃんとやってくださっていたお部屋でしたが、浴室だけは別。7年分の湯垢のウロコが壁にもびっしりでした。特にアクセントパネルの部分はブラウンなので、白いうウロコが目立っていました。なので、まずは少し濃く作ったクエン酸水をスプレーしてラップでパック。湯垢が少し緩んだところで、次に茂木和哉を塗って更にラップでパックして時間を置きました。そしてラ...

  • 7年分の換気扇の汚れ

    築7年のアパートの立ち合いに行ってきました。竣工時からずっと住んでくださっていたお部屋です。どれだけ汚れているかなあと心配していたのですが、お部屋に入って見ると、ザっとですが掃除をして退去してくださった様子でした。アパートの管理部門の方も、「まあ、綺麗な方ですよね。」とおっしゃるぐらい、クロスの貼替もしないで済みそうです。しかし、浴室は湯垢がびっしりで、ちょっと苦戦しそうだなあと思いつつ、クロスの...

  • 今度は審査に通りました。

    前回、退去連絡後すぐにお申し込みを頂いたのに、保証会社の審査に通らずダメになっていた築7年のアパート。次の方は無事に審査に通ったとのこと。しかも家賃を値上げしての募集だったのにも関わらず、です。本当にこの会社は入居付けが強いです。7年経っても、繁忙期でなくても、いつも退去前に決めて頂いているのです。本当にありがたいです。更に礼金2か月頂けているので、広告費1ヶ月をお払いしてもプラスになっているのです。...

  • 違約金が高いとの思い込み

    今回RCの売却に際して、もう一つ思い込んでいたのは、銀行に対する違約金の金額です。5年固定で借りていたのですが、その際期間内に売却することになると違約金として300万円支払うとの契約になっていました。もちろん、借りてすぐに売却したり、他の銀行に借り換えをしたりすれば違約金もそれくらいするのかもしれません。なのでもう数年経っているしそこまで高額ではないだろうとは思っていました。しかし以前住宅ローンの借り換...

  • 短期譲渡は不利だとの思い込み

    実は4年前に新築したRC。土地が1.4倍に上がっていることはこれまでにも何度もお話していました。なのでいつかは売却してキャピタルゲインを狙うつもりでいました。しかし長期譲渡となるまでは利益の39%以上税金を取られてしまうので、まだ先の話だと思っていました。これが思い込みの一つ。確かに竣工は4年前だったので短期譲渡になるのですが、通常RCの建築は一年かかるので土地はその前に購入しています。…ということは土地は長...

  • 消費税還付の滑り込みを狙って

    2020年には賃貸物件購入での消費税還付は認められなくなるということを聞いていたので、もうとっくにできないんだろうと思っていました。コロビビは課税業者でもないし、自分には関係ないと思って興味も持っていなかったのです。ところが、今年の9月に引渡しが完了すれば、課税業者なら還付が受けられるとのこと。税理士さんに聞いた訳では無いので正確ではないのですが、もしそうならば…と思い、水面下でRCの売却を進めて貰ってい...

  • アパートもすぐ申し込みを頂いたんだけど…

    築7年目を迎えたアパートですが、家賃を値上げして募集したことをお伝えしました。すると、すぐにお申し込みを頂きました。退去前に申し込みを頂けるなんて、やはりこの会社は入居が強いなあと感心していました。申し込みがあれば募集のための内見は必要が無いため、ハウスクリーニングもゆっくりできるから助かります。…なんて思っていたら、なんとお申し込みいただいた方が審査が通らなかったとのこと!有名大学の留学生だったの...

  • やっぱりすぐに申し込みを頂いたみたい。

    家賃交渉をしてきた入居希望者をお断りした息子の戸建賃貸。あの後どうなったかなあと心配していたのですが、すぐに他の方からの申し込みがあったそうです。今度の方は、年収が高くない方なのがちょっと心配なのですが、長く住んでくださりそうな方だとか。年収が高くなくても、前回の方のように家賃交渉など全くされなかったそうです。年収が高くでも金遣いが荒いならば心配は残りますし、年収が高くなくても堅実に暮らしている方...

  • アパートも家賃を上げて募集

    やっと満室になったと思ったら、アパートの方で退去の連絡が来ました。それも竣工時からずっと住んでくださっていた方の退去でした。この時期に転勤ということで、やっぱり例年と違う動きがあるようです。まあ、このところプチ繁忙期みたいだし、最近の近隣の家賃相場を見て値上げしても大丈夫と考えて、こちらも値上げしての募集をして頂くことにしました。早速各サイトに値上げが反映されて募集されているかチェックをしてみまし...

  • 水災が無ければ買いだったのに…

    九州・熊本の豪雨被害を見る度に、これまでの感覚では災害リスクを避けられないのではと思うようになってきました。実は、マンション用地として利回りが7%越え出来そうな土地があったのですが、この情報に飛びつけないのは水災のリスクがあるからなのです。もともと土地が安い理由が水災リスクも含まれているのですが、それでも10年前だと「大丈夫だよね。」と考えて購入していたかもしれません。交通の便がいいところの多くが、...

  • ああ、そうか、課税業者になっちゃうんだ。

    ひょんなことから、保有物件の査定をして貰うことになったコロビビ。金額が良ければ売却も有り…ぐらいの感じで査定をお願いしたのですが、その際に気づいたことがあります。そう、今年東京のマンションを売却したので、再来年は課税業者になってしまうことです。…ということは、再来年保有物件を売却する際は、売主側も消費税を払うことになってしまうのです。う~ん、それではこちらの手残りが減ってしまいますよねえ。本当はマン...

  • 告知事項があるのですが…

    十日もかからずに数億の融資を承認して頂きながら、土地が相続案件だったために取得できなかったのが3月末。それからもずっと別の土地を探していたのですが、久しぶりに「これはっ!」という土地を見つけました。広くはないのですが、駅近でアパートを建築するのにピッタリです。安いのは、前面道路が狭いせいかな?と思いつつ、仲介業者に連絡してみました。すると、思っていたよりもセットバックしなければいけないようで、それ...

  • ここまで土地が上がるなんて…!

    先日路線価が出されましたね。何度か保有物件の土地が上がっていることを書いてきましたが、正直ここまで上がるとは思っていませんでした。先日も懇意にしている大手の仲介業者の担当さんが、RCの査定をさせて欲しいというので、とりあえずお願いしてみました。すると、う~ん、土地の価格が凄い!多分これくらい上がっているだろうなあと思っていた価格より上でした。これなら売ってもいいかなと思ったり、土地や建築費が上がっ...

  • 若いのに高い家賃でもOK?

    ホームステージングが功を奏し、思ったより早く満室に戻すことができたコロビビ。コロナの影響は1か月のロスで済んだのですが、これからは法人契約が減ってくるかもしれないので、安心はできません。でもリモートワークのお陰で、少し無理をしても居心地のいいお部屋を求める若い人が出てきたのかもしれません。今回決めて頂いたのは、これまでになかったような若い方ばかりでした。実はこれまで借りてくださっていたのは、法人契...

  • 今も、プチ繁忙期?

    コロナのせいで色々なことが通常のようにいかないようで、賃貸の世界では今もプチ繁忙期になっているようです。そういえば6月退去の部屋もすぐ埋まったし、息子の戸建賃貸も申し込みたいというご家族が、先日お断りした以外にも、数組いらっしゃるし…。いつもの5~6月とは違う印象があります。引っ越しのトラックもチラホラ見かけますね。実はコロナ禍の最中に複数のお部屋の退去があって一瞬不安になったのですが、お陰様ですぐ...

  • やっぱりお断りしてよかった!

    人気の戸建賃貸であるにも関わらず、何度も賃貸条件の交渉をしてきた入居希望者の方をお断りしたことを以前お話しました。これは息子が自主管理している物件なので、やはり入居者の方は多少選ばせて頂かないと不安だからです。一度交渉に応じたところ、更に条件を付けてこられたので、これは入居後もいろいろ要求されてしまうのではないかと心配になったのです。その後のことを仲介業者さんにお尋ねすると、やはりお断りして正解だ...

  • う~ん、ホームステージングって凄い!

    前回まだ決まっていないと書いたばかりのRCの一部屋。ホームステージングした途端、すぐに決まりました。えっ?!…と思うぐらい、すぐでした。これまで内見された方も何組かいらっしゃったのですが、その時はホームステージングしていなかったのです。しかもコロナ禍の最中だったので、実際賃貸の動きもイマイチの時期でした。しかし緊急事態宣言が解除になり、県を跨いでの移動も解禁になったタイミングでホームステージングを...

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