もうすぐ築７年目なのに…

築４年のＲＣの方の入居は順調だということをこの前書きましたが、実は２月に築７年目に入るアパートも入居が抜群なのです。１１月になって退去のお知らせがあったので、「この時期から募集をかけても、入居はあるのかなあ。」と少し心配をしていたのです。実はこのアパートは法人契約も多いので、繁忙期には強いのですが、１１月の募集となると法人契約は見込めません。「年をまたぐと引っ越しは難しいだろうし、下手すると入居は...

新築物件を増やせた人との違い

この5年、コロビビも郊外になら利回りのいいファミリーＲＣの計画を進めようとしたことはありました。でも、前回書いた中心部の人気エリアにバンバンＲＣを新築している大家さんに、郊外のＲＣの売却時の厳しさを指摘されて、計画を取りやめたこともありました。コロビビは年齢的にも１０年程度で物件を売却する可能性が高いため、その時の市況が悪ければ、思いもよらない悪い条件でしか売却できない可能性もあります。コロビビの...

続・この五年で物件を買えている人

さて、前回書いた「この5年で物件を買えている人」は、やはり諦めずに動いている人でした。しかし、利回りはどうしてもそこまで高い訳ではありません。でも中古物件でも同じぐらいの利回りで出ているような状況です。そんな中、新築を手に入れているのですから、5年後に売却をするというときも希少価値が出てくるのではないでしょうか。そう考えれば、コロビビも似たような条件で新築出来たのですから、思い切って踏み出しても良か...

この五年で物件が買えている人

かなり計画を詰めていてダメになった大きめのファミリーアパートの件があって、このところモチベーションがダダ下がりのコロビビ。でも先日大家さん仲間の皆さんとお会いできて、たくさん刺激を頂けました。多くの大家さんが、この五年、保有物件を売却はしていても、新しく手にした方は多くはありませんでした。それもそのはず、コロビビの投資エリアは、今でも土地や建築費は上がり続けていて、今物件を増やす時期では無いからで...

鬼指しの価格を…！

ここ数か月取り組んできた広めの安い土地でのファミリー新築物件の案件。ＲＣが杭工事の車両が通らないかもしれないということで、断念。インナーガレージ付き戸建7棟も、道路の関係可能性で建たない可能性が出てきたので断念。そして一番利回りが出ないファミリーアパート計画に変更したところでした。結局土地の指値の数字がどんどん下がってきて、最終的には鬼指しの数字になってしまっていたのです。その結果ですが、結局コロ...

ブロックの解体等で追加費用が…

建築費の見積もりをお願いしている、広めのファミリーアパート用地。広さが災いして、ブロックの解体その他で追加費用が、予想よりかかりそうです。今、出来るだけ安くなるように交渉しているところですが、ただでさえ利回りギリギリのところなので、厳しいです。入居は確実で、ライバル物件もほとんどいない状態なので、本当はもう少し低い利回りでもよいのかもしれません。しかし、ＲＣではないことと、資産価値としてはそこまで...

土地が増えてた？！

以前、超人気エリアに建てた単身者用ＲＣの合筆を無料でいて頂いたことをお話したことがありました。その結果が先日届いたのですが、何気なく封筒を開けて見てみてびっくり！なんと、登記された土地の広さが以前より増えていたのです。これまでの登記上の広さは「錯誤」となっていて、今回正しい面積が登記されたということになります。もちろんその差は僅かなのですが、問題は、ここが今、めちゃめちゃ地価が高騰しているエリアだ...

ぎりぎりイケるかも…

今、別の工務店さんにも見積もりをお願いしているファミリーアパート計画。こちらは外観などのイメージは決まっているので自由度は少ないのですが、その分建設費は安くなります。概算をお聞きするとやはり今までお願いしていた工務店さんより安く上がりそうです。しかも設備は落とすことはなく建設できそうです。ただ、それでも利回りはギリギリのところです。そこで、昨日もう一度建設費を詰めた話し合いをしてみましたが、新たに...

ＲＣの入居は順調

このところ広めの土地にＲＣや戸建を建てる計画が駄目になっているコロビビですが、４年前に建てた超人気エリアのＲＣの入居は順調です。先日も退去連絡があったのですが、この時期にも関わらず問い合わせがかなりありました。すでに仮申し込みも頂いているようで、内見前なのに凄いです。前回の退去の時も問い合わせが多かったので、その時は家賃を値上げして募集し決めて頂きました。ただその時は繁忙期だったので、コロビビも少...

確かに利回りは出るけれど…

ＲＣ計画も戸建計画も、それぞれの理由があって、結局ファミリーアパート計画を立てることになった広めの土地。アパートとなれば、やはり家賃も低めに設定することになるので、建築費との兼ね合いになってきます。今回プランをお願いしたのは、キューブ型戸建賃貸やアパートを何棟も建てている実績のある地元の工務店さん。そこまで格安では無いものの木材はいいものを使われる工務店さんです。価格はまあまあだし使っている設備も...

ああ、計画が水の泡

前回、格安の広めの土地にキューブ型の戸建賃貸を７棟建てる計画を進めている旨を書きましたが、これ、色々あって、ダメになりました。土地の形に合わせて、キューブ型の戸建と言っても、全て間取り等を変えたもので、でも７棟とも一体的な感じになるようにデザインしていたのですが、思った戸数が入らないため、利回りがでませんでした。キチキチに入れようとすれば入るのですが、多分家賃設定から大型の車が予想されるので、その...

近隣のスーパーをリサーチ

今建築会社さんにプランをお願いしている安めの土地。人気駅からは遠いものの、近隣には生活に便利な施設が揃っているエリアです。徒歩圏内にスーパーマーケットや色々な店舗が入っている小さなショッピングモールがあるので、駅から遠くても入居が見込まれると思って計画を進めているのです。しかしこのショッピングモールも中心のスーパーマーケットが撤退してしまえば、一気にこの辺りの賃貸需要は萎んでしまいそうです。今まで...

工事車両が入らない？！

格安建築会社にプランをお願いしていた広めの土地。全面道路が若干狭く、しかもちょっと旗竿地になっているため、もともと工事車両が入るかどうか心配でした。しかし、隣地の建物の形状から、思ったよりも道路が広く感じたので、工事車両も通りそうだったのです。建築会社の担当さんもその印象があったので、プラン作成を進めてくださったのですが、工事部門の方が現地を確認されたところ、それでも工事車両が入らないということで...

価格未定の物件情報

このところ、色んな物件情報を頂けるようになったのですが、今度は大手の会社の社員寮を売却するという情報を頂きました。場所は、まあ悪くないのですが、コロビビが手掛けるにはちょっと規模が大きいかな？と感じました。でも価格によっては有りかなと思って資料を見ると、価格は何とまだ未定になっていました。興味があれば価格の相談を始めるという感じだったようですが、前述したように規模が大きすぎるので、相談するまでもな...

実は中古ＲＣ情報も

今、広くて安めの土地にファミリーＲＣが入るかどうか、プランが上がってくるのを待っているこのタイミングに、実は人気駅に近い中古ＲＣの情報も頂いています。早速現地に行ってみたのですが、築年数もそう経っていないし、総タイル張りだったのでとても綺麗でした。但し難点としては、部屋が狭いのです。もう少し中心部にあれば即買うレベルなのですが、人気駅とはいえちょっと微妙なところです。またエレベーター無し物件なので...

戸建賃貸の計画も

安い分、思ったＲＣを建てるにはいくつかの問題をクリアしないといけない土地。もしもＲＣが建たなかったり、利回りが出ない場合は、戸建賃貸を建てる計画も考えています。6年前に戸建を建築した経験があるのですが、その時から木造も建築費が若干上がっていますし、今回は土地が広い分、外構に費用がかかってしまいそうです。しかし2台分のガレージがある広い戸建は他には中々無いので、競争力はあります。また、タイプが違う戸建...

土地が安い分、いろいろあります。

2物件を同時に検討しているコロビビですが、そのうちの価格が安い方の土地の件。ここは安い分、建築にあたってはいろいろ確認しなければならないことがあります。もともと建築が難しいのではないかと思っていたので、現地確認に行くまでは、本音を言えばあまり期待していませんでした。しかし実際に確認してみると、思ったより前面道路は広く、旗竿部分もあまり気にならない長さ。そこで一気にプランを入れてみようということにな...

2物件を同時に検討

情報を頂けるときは、別のルートから同時期に頂くことがよくあります。実は今も2つの土地の情報を頂いていて、検討しているところです。どちらも広めのファミリーＲＣ用地ですが、立地が全く違います。一つは駅近のファミリーに人気の学区の土地。当然土地値は高いです。もう一つは駅から遠いものの、生活に便利な施設が揃っているエリア。ここは人気が今一つなので土地値が安いのです。但し家賃もそう高くは取れません。全く性格...

これは即、買い付けを！

人気駅近の安めの土地が出たので、早速現地調査に行ってきました。南北に長い土地の為、間口が表示通りでなかったら、思った建物が建たないため、利回りもでません。しかも周りはアパートが多いエリア。もしかしたら、駅近であってもＲＣの家賃が取りにくいごちゃごちゃとした所なのかもしれません。しかし、現地に近づくと周りは新しいマンションが建っていたり、マンション予定地になっていたりで、コロビビが数年前に見た時と様...

出た！人気エリアに安めの土地！！

それは、午前中のこと。朝に土地の新着情報を土地のチェックした時にはまだ出ていなかった、人気エリアの土地情報が出ていたのです。すぐさま連絡を入れたところ、まだ買い付けは入っていないとのこと。人気駅近でこの価格は安いのに、どうしてだろうとおもいながら、とりあえずメールで資料を送って頂くことにしました。すると、送られてきた資料を見ると、ネットに出ていたか価格より800万円も安いのです。あれ？どうしてだろう...

もう一つは未公開情報

もう一つの土地情報は、まだ表に出ていない情報です。しかし今大注目のファミリーに人気のエリアで、しかも駅徒歩数分の整形地。南のまあまあ広い道路に面しているため、そう、かなりの価格です。けれど、その分家賃は高めに設定しても入居は固いし、何より数年後の売却が確実に有利に進められます。そこで、とりあえずセルフボリュームチェックをして、利回りを計算してみました。もちろん100％の駐車場を確保するレイアウトも考...

土地情報が次々と…

最近はう中古物件だけでなく土地の情報も次々に頂けるようになりました。表に出てくる情報も増えてきたような気がします。先日もボリュームチェックをした土地がありました。超人気駅というほどではありませんが、その駅の近くの駅で道路付けがよかったのです。問い合わせをしてみると、満額ではない人が一人、コロビビより先に買い付けを入れるという話をしているところでした。満額ならコロビビが一番手に上がるようでしたが、コ...

バイクガレージでいくら取れる？

満額が条件とはいえ、退去交渉プラス更地渡しで一番手が取れる駅近の土地。でも指値を入れるつもりだったため、利回りが微妙になってしまいました。そこでバイクガレージ付きの部屋が一体いくら家賃が取れそうなのかを、リサーチすることになりました。普通の間取りだとかなり固く家賃が読めるのですが、他にはあまり見られない間取りの為、設定した家賃で入居が見込めるのかどうかが読めません。入居が固いと思われる家賃で利回り...

見つけた物…それは！

土地値以下のボロアパート！買付証明を持って仲介業者さんの事務所を訪れ、修繕履歴なども教えて頂いたコロビビ。担当さんからもう少し詳しい状況をお聞きしてから、買い付けを入れるつもりでした。外出されている担当さんをお待ちしている間、教えて頂いた修繕履歴を持って、もう一度物件を見てみることにしました。確かに以前見た時と比べると、外壁が塗装されているせいか、築年数ほどボロには見えません。屋根の一部分も遣り替...

土地値以下の物件の買い付け

接道に難があるアパートは諦めて、次の日に情報を得た土地値以下のアパートに買い付けを入れることにしました。ここは前回のアパートと比べると前面道路も広く、バスの便がいいために築古物件でも家賃が取れるエリアなのです。もともと土地勘がある地域だったことと、この物件を以前チラリと見たことがあったので、一応グーグルアースで確認した後、買い付けを入れることにしたのです。但し、満額ではありませんし、入居者の様子と...

家賃半額以下で募集

前回お知らせした半分空室のアパート。今のオーナーが一部屋を少しリホームして募集をかけていたのですが、それがこれまでの家賃の半額でした。この家賃で入居されてしまうと、想定していた利回りが下がってしまいます。しかも後の部屋のリフォームは当然されていないので、いくらＤＩＹでリフォームするとしても、その分の費用も考えて指値をする必要があります。そこでその旨を仲介業者さんにお伝えすると、まだ募集を始めたばか...

半分空室のアパート

実は新築よりも本当は中古物件をセルフリフォームの方が好きなコロビビ。でも、適当なボロ物件が手に入らないため、ずっとセルフリフォームが出来ないでいました。このところの不動産投資ブームで、ボロアパートは水面下で更地となって業者さんが新築を建ててしまうようになったからです。表に出てくる古アパートは、なぜか強気の価格なので、築年数が経っているのに利回りが８％だったりします。これでは新築で７～８％を建てる方...

住宅ローンの金利ならイケるけど…

新しい不動産会社から紹介された、ファミリーに人気のエリアの狭小新築住宅。調べてみると、不動産会社が話していた家賃は軽く取れることが分かりました。しかも競争物件は、転勤の間だけ貸したいような家があるだけです。ほとんどは数年後に戻ってくるわけですから、いくら家賃を安く設定しても、借り手が中々つかないような物件しかありません。…ということは入居もつきやすいし、手残りもある程度出ます。数年後に売却しても多...

早速物件の紹介が…

前回書いた会社から、新しい土地と物件の紹介がありました。「我々はプロだから分かるんです。」と言ったあの担当者からです。そのことについての謝罪は無く、全く触れることはありませんでした。まあ、信用は出来ない人だなとは思いましたが、新しい情報をお聞きすることにしました。土地の情報は、ファミリー用新築ＲＣにピッタリの立地と広さでした。でも詳しく聞いてみると、どうも一年前に別の業者さんから紹介してもらってい...

ああ、間違ってますね

ファミリーに超人気のエリアに１５０坪越えの土地を2件紹介してもらったコロビビ。確かにこの仲介業者は、このエリアの土地を次々に手に入れていて、その力には驚かされます。しかし、今回の土地はどちらも使える容積率が高くはありません。そのためコロビビが思う建物が建たないのですが、仲介業者の担当者はちゃんと建つと言います。なので、その計画を見せてもらうことにしました。その事務所は、中心地のなかなかいい場所にあ...