逗子マンションの斜面崩落事故で管理会社の不法行為責任が認められた理由

先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。 顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。 不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。 逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかっ…

マンション管理会社による9億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに！

3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.yomiuri.co.jp 詳細は本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、下記サイトによると「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。 www.mansion.mlcgi.com また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、 独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受…

マンション管理会社の「アコギな第三者管理」にご注意を！

3月27日付けの朝日新聞デジタルに、「『何も抵抗できない』、マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの「第三者管理」。住民の負担が減る一方、割高な修繕工事費などの問題が起きている。 ◾️ 管理者（＝理事長）業務を「プロ」の管理会社に任せる「第三者管理」では、管理規約にも注意を払う必要がある。 ◾️ たとえば、広島のマンションでは昨年管理会社に任せる「第三者管理」に変えたが、改正された管理規約には、「管理者は、○○（管理会社名）もしくはその指名する…

2024年秋のマンション保険の増額改定に備えて管理組合がやるべきこと

2024年秋までに損保各社が火災保険の料率を改定する予定です。 大手損保の一部発表によると、 今年の10月1日以降の新規契約から対象になるようです。 今回の改定は、過去最高の全国平均で13％の引き上げと発表されています。 （下記参照） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ・耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅・保険金額：建物 2,000 万円 家財 1,000 万円、築 10 年以上 の例 ＜出典：2023年6月損害保険料算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」＞ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ この背景には、昨今の相次ぐ自然災害の発生に伴って保険金の支払いが急増していること、ならびに資材価格や人件費の上昇による…

所有者不明・相続放棄のマンションを処分しやすくする法改正！？

3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく 法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査（2018年度）によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約14%にのぼり、そうした部屋が全体の2割を超えると…

マンション修繕積立金に「下限額」を設ける国交省の「本気度」はいかに！？

2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。 www3.nhk.or.jp その記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️ 毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計…

【申込み受付中】マンション管理セミナー＜3月＞開催のお知らせ

来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

施工現場の写真付き！電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事

昨年の11月と12月に、顧問先のマンション（都内76戸、神奈川県31戸）にて電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。 ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的…

マンション法（区分所有法）が約20年ぶりの大幅改正へ！注目すべきポイントは？

1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。 ■ 老朽マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は16日、区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。 ■ 2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を…

国が「第三者管理者方式のマンション」向けにガイドラインを策定中！

昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有者の中から選任した役員で構成される理事会が運営を担う。 ■ ただ、組合活動の煩わしさに加えて、住民の高齢化などで役員のなり手が少ないことから、理事会（筆者注：区分所有法上の「管理者」を含む）の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えている。 ■ マンション管理業協会の今春の調査では、第三者管理を「受託している」「今後の受託を検…

【受付中】マンション管理セミナー開催のお知らせ＜1月20日（土）＞

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 1月 20日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

12月19日放送 NHK「クローズアップ現代」をご覧にならなかった方へ

12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。 放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ＝＝＝＝＝＝ ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積立金の合計額は3割上昇している。 ・長期修繕計画の更新に伴い、修繕積立金を大幅に増額改定しているマンションも少なくなく、経済的負担に耐えきれず手放す人もいる。 ・そんな中、大規模修繕工事の費用を工事会社から不正に請求されたマンションもある。 ・タイルの貼り替え枚数が不自然に多いことから疑問を感じた管理組合が工事会社に説明を求めたところ、水増しによる…

マンションの排水管に詰まりが発生！その「意外な原因」とは？

神奈川県にある顧問先のマンション（90戸）では、ここ数年で排水管の詰まりによる滞水事故が相次いで発生するようになりました。 2020年以降、雨水排水管の詰りに伴う修繕工事が合計8件も発生し、 その修繕費だけで総額440万円にものぼっています。 排水の詰まりの原因を調査したところ、 敷地内に植えられた「木の根っこ」が配管内に混入したためと判明しました。 そのため、下記画像のとおり、雨水枡の周辺を掘削したうえで枡と雨水管内に伸びた木の根を取り除いたううえで、配管の交換工事を実施しました。 ＜雨水枡の周辺の状況：枡のそばに高い樹木が植生＞ ＜雨水枡の周辺：枡の周辺に多くの根が伸びている＞ ＜枡内に根…

被害総額9億円！？史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件

12月4日付けのYahoo!ニュースに、「被害総額は最大9億円の可能性 ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪府吹田市に本社を置く「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かったた。 ■ 被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。 ■ビケンテクノによると、元社員の男性は20年近く会計業務に携わっていたが、11月中旬に連絡が取れなくなり、調べたところ、管理組合の預…

足掛け4年の苦労！駐車場附置義務条例の「壁」を乗り越えたマンション

先月、都内になる顧問先マンション（築21年・76戸）で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後 機械式8台のユニット】 【平面化後のユニット】 このマンションでは、駐車場区画（全体22台）の稼働台数が漸減傾向にあり、月極契約は10台（平置き1台分を含む）にとどまっていました。 そのため、駐車場使用料の収入がピーク時に比べて年間350万円減少しました。 また、築20年近く経過し、駐車設備の経年劣化に伴う修繕が必要になり、今後修繕費が嵩むことが確実な状況となったため、事実上遊休化している設備のあり方を見直すことにいたしました。 さらに、従前の設備は某中堅メーカーの製品で…

史上最速の4ヶ月で解決！マンション管理委託費の減額交渉

都内にあるコンサルティング先のマンション（築24年目・34戸）にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、12月から管理委託費が従前に比べて3割削減することになりました。 年間のコスト削減の効果は、税込で約160万円。 戸あたり平均で47，000円です。 このマンションでは、諸経費の上昇に伴い一般会計が逼迫しており、今年の夏に管理費の徴収額を増額しましたが、今期の収支予算でもなお大幅な赤字が見込まれており、このままでは再度の増額改定の検討を余儀なくされる状況にありました。 そのため、今期理事会では管理委託費等の管理コストの適正化による剰余金の創出を図るため…

マンション管理業界のトレンドは、管理委託費の値上げと第三者管理方式の増加

不動産経済オンラインに、「7割が直近5年で管理委託費の値上げ ―分譲マンション組合調査、値上げ受入は10％まで」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ fk-online.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ マンション管理支援アプリ「クラセル」を提供するイノベリオスは、分譲マンションの管理組合にマンション管理に関するアンケート調査を行った。（本年9月、分譲マンションの区分所有者253名に実施。） 1）管理委託費の水準について 「高い」：42％、「妥当」：34％、「安い」：10％ 2）直近5年間で管理委託費の値上げ要請があったか？ 「ある」：68％、「ない」：27％ 3）…

マンション保険料は「発生主義」で計上するのが基本です！

コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。 この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。 従前の契約は5年の長期で、保険料（約700万円）を前期一括払いしていました。 したがって、1年分の保険料の負担は140万円となります。 このような長期の保険契約を締結した場合、企業会計原則である「発生主義」に則り、当期分の保険料（たとえば1年分）を期間費用として計上します。 そして、未経過期間分（4年分）の保険料は「長期前払費用」として貸借対照表上の資産に…

【受付中】マンション管理セミナー＜11月＞開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年11月 25日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

マンション管理費の相場に比べて、修繕積立金がさほど上がらないワケ

10月20日付の日経新聞に、「マンション管理費・積立金、10年で3割上昇 東京23区」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■東京カンテイ（東京・品川）によると、2022年の中古マンション管理費・修繕積立金の水準を発表した。なお、専有面積30平方メートル以上の分譲マンションを対象に調査し、リゾートマンションやケアマンションは除外した。 ■ 管理費・修繕積立金の平均合計額は、築10年の物件が東京23区で70平方メートル当たり月2万9782円。12年当時に比べ29%高い。 ■首都圏の築10年物件は2万7746円だった。12年…

国交省がマンション修繕積立金の増額幅を規制する指針を検討！？

10月9日付けの日本経済新聞で、「マンション修繕積立金の上げ幅抑制 国交省が指針、計画的徴収促す 3割超が資金不足」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ============ ■ 国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設け、管理組合に計画的な積み立てを促す。 ■ 管理組合が長期修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規模ごとに積立額の基準を示すガイドラインなどにも負担金の目安を盛り込む方針。 ■ 一般的なマンションは築年数の経過に伴い…

オリコンの「マンション管理会社 満足度調査」は納得感あり！

実際のサービス利用者を対象に第三者の立場で顧客満足度調査を実施するoricon ME（略称：オリコン）は、『分譲マンション管理会社』についての満足度調査の結果を9月1日（金）に発表しました。 ＜参考記事＞ life.oricon.co.jp 6位以降の結果は、下記の通りです。 6位 明和地所コミュニティ 71.5点 7位 ライフポート西洋 71.4点 8位 ナイスコミュニティー 71.3点 9位 伊藤忠アーバンコミュニティ 71.1点 10位 長谷工コミュニティ 70.8点 11位 住友不動産建物サービス 70.7点 11位 大和ライフネクスト 70.7点 11位 日本総合住生活 70.7点 …

マンション管理会社から委託費の増額を迫られたら、リプレイスの検討がお勧め！

昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス（変更）を検討せざるを得ないケースが増えています。 主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。 増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因とする労務コストや最低賃金の上昇があります。 確かにそれ自体は決してウソではなく、管理会社内の人件費や、管理員や清掃などの外注委託費のアップで以前に比べて収支状況が悪化しているためです。 とは言え、ただ先方の申し入れをそのまま受け入れると、いずれ管理費の増額を迫られることリスクも高まるわけなので、ぜひこの機会を逆手に取って活かすことを提案します。 というのも…

【受付中】マンション管理セミナー＜9月＞開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 9月 16日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

SUUMO（スーモ）の記事に掲載されました！

私がSUUMO（スーモ）の取材に協力した下記の記事が、8月29日に公開されました。 「マンションの管理規約とは？使用細則との違いや規約違反時の影響について」 初めてマンションを購入した方（あるいはこれから購入しようとする方）を対象に、 マンション管理組合の「憲法」と言われる、「管理規約とは何か」を解説しています。 ■ 「区分所有法」との関係や相違点 ■ 国交省の「標準管理規約」の意義や改正履歴、 ■ 使用細則との違い ■ 管理規約に定められた条文の法的な有効性 など、区分所有者が最低限知っておくべき知識が網羅的に纏められた読みやすい記事になっています。 ぜひご一読ください。 ＜参考記事＞ yo…

NHK総合「進むか マンション再生」で紹介！マンションの「区分所有法」はどう変わる？

8月24日、NHK総合の「みみより！くらし解説」で「進むか マンション再生」と題して、区分所有法の改正に関する最新情報について解説がなされていました。 国土交通省によると、2021年末時点において築40年以上のマンションは約116万戸（既存ストックの約17%）あります。 今後の見通しでは、20年後（2041年）には築40年以上のマンションが約4倍の425万戸にまで増加するものと見込まれ、今後更新を図るニーズが高いマンションが急増するとされています。 こうした老朽マンションの増加や、居住者の高齢化等をふまえたマンション管理の円滑化及び再生の円滑化を図ること、また大規模な災害で被害を受けたマ…

インフレのご時世でも、マンション管理委託費を3割削減できるワケ

先日、今年初めからコンサルティングしている都内のマンション（築25年・70戸）で臨時総会が開催され、管理委託契約の変更の議案が賛成多数で承認されました。 これによって、従前の年間管理委託費（約1,143万円）に対し、約3割（340万円／年）の削減できることになりました。 昨秋、当社がこのマンションの管理委託費の適正水準を査定したところでは、現行の管理仕様を維持する場合は、せいぜい現状比約1割強の減額しかできないと説明していました。 ただし、このマンションの場合、管理仕様に一部過剰と思われる部分があったため、別途「仕様変更案」も提案し、その場合は現状比で3割程度の削減も可能としていました。 この…

マンション管理会社による「第三者管理方式」に国交省が指針！？

7月24日付の日経新聞に、「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 管理会社が管理組合の理事会の機能を担う「第三者管理」に関し、国土交通省は指針を策定するため、同省のマンション政策に関する検討会が24日に指針を整備することを確認した。方針を明記した報告書は8月にも公表する。その後、今秋に立ち上げるワーキンググループで議論し、適用時期は今後詰める予定。 ■ 理事のなり手不足で管理会社に委ねるケースが増えており、修繕工事の受発注を一手に行うことによる修繕工事費…

管理組合の実態が垣間見える！？「マンション管理トレンド調査2023」

7月14日、一社）マンション管理業協会が「マンション管理トレンド調査2023」を公表しました。 この法人は、ほとんどのマンション管理会社が加入している、いわば「業界団体」です。 2019年度からマンションの受託動向調査に加えて、管理業の総合的な基礎資料として調査を実施しているとのことです。 今回の調査結果の中で、注目すべき項目は以下のとおりです。 ■ IT活用の取組み状況 ・78%の会員が「WEB会議システム」を導入または検討中 ■ 「管理計画認定制度（適正化法）」の取組み ・ 9%の会員が、既に管理計画認定を受けたマンションがある・62％の会員が、対応中(地方公共団体の施行に合わせて提案予定…

「鳩の鳴き声がうるさい」との苦情が・・マンションの防鳥対策

都内にある顧問先のマンションでは、居住者からの「早朝から鳩の鳴き声が騒がしいため、何らかの対策を検討してほしい」との要望が管理組合に書面で届きました。 そのため、管理会社が現場を確認したところ、各階の梁や室外機置き場に鳩が停まっていることを確認しました。 ただ、梁は高所の吹き抜け部分にあるため、防鳥ネットやワイヤーを設置することは難しい状況であることがわかりました。 そこで、理事会で協議した結果、防鳥対策の専門業者に現場調査と対策の見積もりを手配してもらうよう管理会社に依頼しました。 専門業者のサイトを見ると、鳴き声以外にも衛生面等にリスクが多いことがわかります。（下図参照） その後、専門業者…

違和感しかない・・・マンション管理会社「社員の対応力」ランキング

7月7日付けのダイヤモンド・オンラインに、「マンション管理会社「社員の対応力」ランキング」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 安心できるマンション管理会社とは、どのような会社か。既存の管理会社のランキングは、戸数や売上高など「規模」だけで評価がされているが、それでいいのだろうか？ ■ マンション管理に対する国と業界の新たな認定・評価制度ができたこともあり、「管理でマンションを選ぶ」傾向は強まっている。 ■ 管理会社の良しあしは、管理戸数の多さやブランドイメージなどより「人が重要」だといわれる。どれだけ有名でも、現場担当者がマンションに…

マンション管理会社によって諸経費の負担区分が異なるのをご存知ですか？

現在、千葉県の顧問先マンション（51戸）では、大手管理会社のフロント担当者の対応が非常に悪く、理事会の運営が滞ることがしばしば発生していました。 そこで、その担当者の交代を管理会社に書面で要請したところ、上席者をサポートに付けることを理由にこれに応じませんでした。 そのため、理事会と協議して、他社にリプレイス（変更）する方針を固め、複数の管理会社から見積もりを取得しました。 ただ、この管理組合では以前にもリプレイスを検討した際、管理委託費の減額がなされたため保留となった経緯がありました。 また、昨今の労務費の上昇に伴い管理員の時間単価が値上がりしたたため、現状に比べて委託費が若干増えてしまうこ…

更生工事以外にマンションの給水管を有効に延命させる方法とは？

先日、顧問先の神奈川県のマンション（築28年目）で臨時総会が開催され、共用給水管の延命対策として電気防食装置の導入を実施することを決議しました。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。 しかしながら、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆（腐食）が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。 そのため、一般的なマンションの長期修繕計画では、30年から40年の間で配管の更新が必要となると見込んでおり、概算費用（戸当たり30万円程度）を計…

修繕積立金が足らないマンション管理組合はどんな対策を取っているか？

5月27日付の日経新聞に、「マンション修繕、攻略の合鍵は 夏工事や駐車場リストラ」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 都内のマンション（築27年）では2回目の大規模修繕の費用を見積もったところ、修繕積立金会計の残高を1000万円ほど上回った。50戸余りの組合員に追加の負担を求めると戸当たり約20万円になるため、その組合の役員は理解が得られるか悩んでいる。 ■ 屋根や外壁などを修理する大規模修繕工事は十数年ごとに必要とされるが、資金不足に悩む管理組合は多いのは、近年の工事費の大幅な上昇や、毎月払う修繕積立金が入居当…

とんだ肩透かし！「マンション長寿命化促進税制」に失望したワケ

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されたことは本ブログでもお伝えしていました。（下記参照） ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 本制度は、築20年以上のマンションを対象に、第2回目の大規模修繕工事を今後2年以内に完工すること、かつマンション管理計画認定を取得していることを条件に、工事竣工の翌年について、各区分所有者の負担する固定資産税（建物分のみ）の減額が1回だけ受けられる、というものです。 顧問先の管理組合の中で、まだ管理計画の認定こそ取得してはいないものの、それ以外の条件を満たす見込みのマンションがありました。 そのため、…

日経新聞の「区分所有法 改正動向」の記事に違和感アリ！

5月1日付けの日本経済新聞に「マンションの修繕決議、要件緩和」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 政府は分譲マンションの修繕方針などを決める住人集会について出席者の過半数の賛成で決議できるよう法改正を検討する。 ■ 現在は欠席を反対と見なすため賛成不足で決議できない場合がある。増加する老朽マンションの改修を進めやすくする。 ■ 法相の諮問機関である法制審議会で議論し、2024年度にも区分所有法の改正を目指す。 ■ 国交省によると、ほぼ全てのマンションは建設から30年たつまでに少なくとも1回は大規模修繕をする。築30年以上の分譲マ…

「マンション長寿命化促進税制」で管理計画認定制度は普及するか？

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。 www.mlit.go.jp 本制度の概要は以下のとおりです。 ■ 本制度が措置された背景・多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しています。 ・長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲 への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じることとなります。 ・このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、「長寿命化に資する大 規模修繕工事を行ったマンションに対す…

「給湯管のピンホール漏水」が発生したマンションの診断結果が出た！

都内にある顧問先マンション（築23年）では、昨年末に2階住戸内で漏水事故が発生しました。 当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定されました。 実は、当マンションのような「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホール状の穴が空いてしまうことに伴う漏水事故は、「マンションあるある問題」の一つなのです。 ネット等で調べたところ、無料で劣化診断を実施してくれる業者がいることがわかったので、先月2つの部屋を対象に室内の給湯管をファイバースコープで調査してもらいました。 その結果の概要は以下のとおりです。 ■ 劣化度合いは、5段階評価の「5」 「早急に…

【申込受付中】マンション管理セミナー＜5月＞開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日（日） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを…

「マンション管理見直し本舗」ホームページ全面リニューアルのお知らせ

創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 （1）「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 1）割高な管理委託費 2）修繕積立金の「簿外債務 」問題 3）素人が運営する脆弱な運営体制 ・ 4）利益相反の関係にある管理会社への依存体質 （2）管理組合のお悩みに応じた当社業務メニューの紹介機能の追加 新たなページとして、「当社のコンサルティングの進め方」を設け、ユーザーのお悩みに応じてフローでご案内することにしました。 （3）管理委託費の削減以外の多様なコンサルティング実績…

マンション大規模修繕工事に対する「誤解あるある」とは？

3月19日、東洋経済オンラインで「12年周期でなくてもOK ｢大規模修繕｣の大誤解 ｣と題した記事が掲載されました。 ＜参考記事＞ toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち築40年を超えるマンションは現在115.6万戸で、マンションストック総数の約17％を占める。同省は10年後には約2.2倍、20年後には約3.7倍へとさらに増えていくと予測している。 ■ 今後、管理不全マンションが増えると想定される中、管理状況を「見える化」するため、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」とマンション管理…

物価上昇のご時世こそ！地方公共団体の助成制度活用のススメ

都内の顧問先のマンション（39戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で170万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があることがわかりました。（下記参照） 「区内の温室効果ガスの削減を図るため、集合住宅等においてLED照明機器に切り替える導入経費を支援する」ことが本制度の趣旨となっています。 www.city.suginami.tokyo.jp 本制度の概要（令和4年度の場合）は、以下のとおりです。 ■ 助成の内容 機器本体、切り替えに必要な関連部材の購入費、切り替えに…

【受付中】マンション管理 ミニセミナー開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1． 講 演 「管理コストを3割削減…

マンションの給湯管からの漏水にご注意を！

今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、という経過です。 下記の記事にあるように、「銅でできた給湯管」が経年劣化し、ピンホールが空くことに伴う漏水事故は、マンションあるある問題の一つなのです。 toyokeizai.net この漏水事故があまり知られていない原因の一つは、住戸内の「専有部分」で発生するからです。 専有部分は、マンション管理組合の管轄範囲ではなく、区分所有者自身が管理責任を負っている部分…

マンションの住戸鍵を紛失すると、とても厄介な事になるワケ

先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋（現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中）に人がいる気配がする」との申し出があった。 ■ 管理会社を介して所有者である不動産業者に確認したところ、約1週間前にゴミ置き場付近に設置しているキーボックス内の住戸鍵が失くなっていたことが判明した。 ■ 不動産業者からのヒヤリング結果は、以下の通り。 ・ キーボックスの暗証番号は2ヶ月に1回変更している ・ メンテナンスの為、月に1回清掃等を行うが、夜間に訪問することはない…

修繕積立金の増額改定に苦労したマンションの事情とは！？

神奈川県内にある築27年目のマンション（70戸）では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約の締結以前のこと、総会で修繕積立金の増額改定を議案として上程したところ、賛成の数が管理規約の要件を満たさず、承認に至りませんでした。 当時の議案書を確認したところ、驚くことに「特別決議事項」として扱われていたことがわかりました。（区分所有法では、管理規約の改廃や共用部の変更など特に重要な議案は「特別決議事項」とし、「全組合員ならびに議決権総数の各4分の3…

管理会社が薦める「防犯カメラのレンタル契約」にご注意を！

都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ（5台）のレンタル契約（6年間）が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式（モニター、レコーダー各1台を含む）の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先（管理会社が紹介した業者）にレンタル契約の継続を前提に機器更新の見積もりを依頼したところ、「月額22,660円 税込」との条件提示がありました。 上記料金には、保守メンテナンス、消耗品交換、障害故障発生時の無償対応サービスも含まれています。 現契約の料金（月額23,112円 税込）よりも安いこと、また新しいカメラの性能も現状に比べて向上することを考えると、魅力的な条件のように思われま…

宅配ロッカーのあるマンションにも「スマート置き配」はおススメ！

1月10日付のBIglobeニュースで、「「スマート置き配」申込棟数、一都三県で4000棟突破」と題したニュースが掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■配送業者ごとに認証された配達員のみが入館できる上、エントランスの解錠履歴は全て記録されるため、セキュリティーに配慮できるのが特徴。 ■マンションオーナーや管理組合、管理会社の初期費用、月額費用、工事費用などは全て無料。 ■ AIやIoTで不動産業務のDXを促進するライナフは、同社が提供しているオートロックのマンションで置き配を利用できるようにするサービス「スマート置き配」の申…

【申込み受付中】マンション管理セミナー 1月開催のお知らせ

今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日（土） 13:30～15:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 1．…

マンション管理計画認定制度「国が笛を吹けども現場は踊らず!?」

12月27日付けの朝日新聞に、「マンション管理の新制度、自治体の準備進まず 減税策で不公平感も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションの管理が適切かどうかを認定する「管理計画認定制度」。今年4月にスタートしたものの、自治体の受付の開設が進んでおらず、国の調査によると来年度以降にずれ込む自治体が全体の5割あるとのこと。 ■ この制度では、修繕積立金や長期修繕計画など、適切な管理のために基準17項目を審査し、地方自治体が管理組合を「認定」する。一方、基準に満たない場合は助言や指導をし、さらなる改…

マンション管理計画認定のインセンティブとして、新たな減税措置が浮上！

12月13日付の日本経済新聞に、「マンション修繕、固定資産税を減額 長寿命化へ特例創設」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ■ 政府・与党は13日、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資産税を減額する特例措置を創設する方針を固め、2023年度の与党税制改正大綱に盛り込む予定。 ■ 今年4月から一定基準を満たすマンションの管理計画を認定する仕組みをつくった。が、この認定を受けた築20年以上の建物を減税対象にする。 ■2023年4月から2025年3月末までの期間に外壁補修などの工事が完了すれば、建物部分について翌年度の…

マンション管理組合の評価制度が「3つ」あるのをご存知ですか？

12月7日付けの朝日新聞に、「マンション新制度 管理に注目、「二つの老い」に備え」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 自分の住む分譲マンションは安心して末永く暮らせる場か。それを知るカギ、管理に関する新制度が二つ、今年度から官民で始まった。 ■ 建物の修繕計画やそのための資金の確保、管理組合の運営状況などが適切か、統一の指標で確認する取り組みだ。 ■ その一つは、マンション管理業協会の「適正評価制度」。管理水準を採点して、その結果を6段階の評価で分ける、いわば管理組合の通信簿である。11月末現在で全国149物件に42～10…

インフレのご時世でもマンションの管理費を下げられる理由

11月12日付けの週刊現代ビジネスに、｢高額化するタワマンの管理費、放置しておくとこんなに資産価値が下落する！｣と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ■ なぜ管理費は高くなってしまうのか？「管理会社」が絶対に知られたくない「闇」について、マンション管理のからくりを知り尽くす3人（マンション管理士、住宅ジャーナリスト、元管理会社社員）が座談会を行った。 ■ タワマンの管理費が高騰している。70平方メートルくらいの物件で、3万円近い金額になっている。 ■ おかしいのは、同じ管理会社のほぼ同様のサービスのマンションでも物件によってはかなりの違い…

財政状況の悪化に悩むマンションへの管理見直しのヒント

11月19日付けの東洋経済オンラインに「｢管理組合の資金難｣ 築浅も無関係でない深刻理由」と題した記事が掲載されていました。 toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が抱える深刻な課題のひとつが財政難である。ほとんどの管理組合の会計は、一般（管理費）会計と特別会計に区分されている。特別会計（修繕工事費）に関しては、新築当初はマンションの修繕積立金が低く見積もられている場合が多く、年数を経るごとに値上がりするケースは少なくない。また近年の人件費や建築コストの上昇などによる支出増が予想されている。 ■ 一方、 一般会計もまた同様に厳しい状況にあり管理組合…

マンション管理組合に忍び寄る「所有者不明住戸」問題

11月15日（火）のNHKニュースで、老朽マンションにおける所有者不明部屋の発生に伴う問題について取り上げられていました。 www3.nhk.or.jp その要旨は以下のとおりです。 ■ 人知れず、マンションの部屋の住人がいなくなる。今、そんなケースが相次いでいることがわかってきた。 ■ この問題で、マンションの管理費の値上げや、建て替えができないという事態にもつながっている。 ■ 築50年年の千葉県内にあるマンション。この部屋に住んでいた高齢の男性といつからか、連絡がとれなくなってしまった。 ■ マンションの理事長が調べた結果、住んでいた男性は、7年ほど前に別の場所で亡くなったらしいことがわ…

マンションの機械式駐車場の撤去平面化に立ちはだかる「附置義務条例」の壁

都内にある顧問先のマンションでは、来月臨時総会を開催し、機械式駐車場の設備更新と平面化工事を実施するための議案を審議する予定です。 このマンションでは、現在全22区画（平置き1区画を含む）の駐車場に対して、月極めの契約数は9台と稼働率は4割強にとどまっています。 マンション内の居住者に利用ニーズを探るためのアンケートも実施しましたが、機械式ならではのサイズ等の制約条件や使い勝手などの問題もあり、今後も稼働率の回復は見込みづらい状況です。 一方、築20年を超えて設備の老朽化が進行しており、今後部品交換などの修繕費が嵩むことが予想されます。そのため、駐車設備の撤去・平面化の検討を開始したのが2年前…

顧問先マンションの「8年間の成果」を見える化！

私がコンサルタントとして顧問を務めるマンション管理組合（神奈川県・90戸）では、1年毎に理事長が交代するたびにブリーフィングを実施しています。 事業年度ごとのトピックのサマリーを時系列で整理し、その経緯や検討経過、施策の効果などをレポートに纏めた資料をもとに、先日新理事長に説明しました。 このマンションにおける主なトピックとしては以下の項目が挙げられます。 ・管理コストの適正化（管理委託費：従前比33％ダウン） ・機械式駐車場の平面化（86台のパレットを撤去して35台の平置きに改装） ・修繕積立金の増額改定（月額単価 ＠200円/㎡⇒＠300円/㎡） ・屋上防水改修工事の実施（25年の長期保証…

前回の契約更新から5年経ったのに、マンション保険料が大幅に下がったワケ

顧問先のマンション（神奈川県 31戸 築27年目）では、現在の保険契約が11月1日をもって満了となるため、更新後の契約について検討していました。 大手損保5社から相見積もりを取ったところ、「マンション管理適正化診断サービス」の結果が良好だったため、保険料が大幅に下がることがわかりました。 他の顧問先マンションでは、少しでも保険料の負担増を抑えようと（保険会社の）免責額を増やしたり、過剰と思われる補償をカットするなど苦肉の策を講じているところです。 しかしながら、このマンションについては現状の補償条件を維持したまま2割以上保険料が下がるため内心驚きました。（下記参照） 【保険料（5年分一括払いの…

【申込受付中】マンション管理セミナー 11月開催のお知らせ

11月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 11月 12日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただ…

マンション大規模修繕工事の資金を「無利子」で調達する方法

顧問先のマンション管理組合に、東京都から「マンション改良利子補給資格及び利子補給交付決定通知」の書面が届きました。（下図参照） いったいどういう助成金なのか？ 順を追って説明しましょう。 住宅金融支援機構によるマンション管理組合への融資を行う、 「マンション共用部分リフォーム融資」があります。 この制度の概要は以下の通りです。 ■ 融資対象：マンション共用部の改良工事に要する下記の費用 大規模修繕工事費、 浸水対策工事費、 耐震改修工事費 バルコニー補修費 エレベーター改修費 長期修繕計画の作成費 駐車場修繕費用 、玄関扉交換費用 、耐震診断費用 など ■融資の要件 ・管理組合の名義で借入れ可…

遊休化した機械式駐車場の撤去・平面化は着実に増えている！

9月10日付けの朝日新聞デジタルに、「機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 2018年度の国土交通省による調査によると、約32%のマンションに機械式駐車場があるといわれる。 ■ しかしながら、都市部を中心に車を持たないライフスタイルが広がったことや高齢化を背景に、空きが目立つようになり、維持管理に悩む管理組合も少なくない。 ■ 大和ライフネクスト系のシンクタンクは、同社が管理を受託しているマンションのうち機械式駐車場が設置されていたのは2千件のうち、すでに機械式…

「築浅の駅近タワーマンション」がなかなか売れない事情とは？

9月7日付けの現代ビジネスに、「駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ」と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 8年ほど前に新築で購入したタワマンに住んでいる50代の夫婦は、より都心に近いエリアに新しいタワマンを買ったため売却しようとしたが、「ある点」がネックとなり、引き合いがあっても成約に至らないと言う。 ■ そのマンションは、山手線から数駅離れたややマイナーな街ではあるが、駅から近く、500戸を超える大規模物件。駅前の再開発も進み、大きなスーパーも近くにあり、住…

リゾートマンションの管理会社をリプレイスするのは楽じゃない！

顧問先の山梨県のリゾートマンション（築30年目・50戸弱）で先日通常総会が開催され、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 このマンションの歴史を紐解くと、現在の管理会社は3社目です。 分譲したデベロッパーに系列の管理会社がなかったため、 最初の管理会社は独立系大手のN社でした。 当初は管理人が住み込み方式でしたが、リゾート用のため居住者が少なくチェックの目が行き届かないのをいいことに管理人が勤務をサボっていたことが露見して、管理会社に賠償請求するトラブルに発展しました。 その後、大手管理会社のM社に変わりましたが、2年前にM社からリゾート物件からの撤退を理由に解約の申し入れがあり、現在…

「理事会なしマンション」が増える業界事情と管理組合が抱えるリスクを考える

8月18日付の日本経済新聞に、『「理事会なし」マンション増える事情 三井不動産、住友不動産が試験導入』と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 管理会社が理事会に代わってマンションを維持管理する「第三者管理方式」の導入が広がっている。 ■ 管理組合に設置された理事会が、管理会社や工事会社との折衝に当たる「理事会方式」を採用しているのが一般的。組合の理事長は「管理者」と呼ばれ、マンション管理の最高責任者と位置づけられる。■「 第三者管理方式」とは、区分所有者の代わりに外部の専門家が管理者となってマンションの維持管理に責任を負うしくみの…

【申込受付中】マンション管理セミナー 9月開催のお知らせ

9月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 9月 10日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただけ…

10月から増額改定！？マンション保険料の抑制に成功した事例を紹介！

今年の10月から、損保各社が一斉に保険料率を改定する予定です。 （ただし、日新火災は来年1月以降） 現在の保険契約の満期が近づいている顧問先マンションでは、更新後の保険料負担を少しでも抑えようとそれぞれ工夫を凝らしています。 今回は、その一部を実例としてご紹介しましょう。 （1）神奈川県のマンション（31戸・築26年目）の場合 ■火災保険金 ＜旧＞2億4，000万円 ⇒ ＜新＞変更なし （その他付帯する賠償保険についても変更なし） ■現保険料（5年分）＜旧＞約128万円 ⇒＜新＞ 約98万円 このマンションでは、築年数が5年増えているにもかかわらず、保険料が30万円も下がりました。 その理由は…

マンション内での孤独死の発生に対応した損害保険が登場！？

「シンニチ保険WEB」に、7月19日付けで「東京海上日動 マンション管理組合事故対応費用保険の提供開始」と題した記事が掲載されていました。 www.shinnihon-ins.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 東京海上日動は、分譲マンションの戸室において孤独死等が発生したことによって管理組合が被る損害を補償する「マンション管理組合事故対応費用保険」の提供を開始した。 ■ 商品開発の経緯 （1） 高齢者の単身世帯の増加に伴い、高齢者の社会的孤立や孤独死が社会課題となっている。 （2） マンションにおいても、高経年化とともに居住者の高齢化が進み、孤独死が発生するリスクが高まっている。…

コンサルタント冥利に尽きるお言葉に感謝！

当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後2期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（原文ママ）＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが、およそ一年半前にコンサルティングを依頼させていただいてから今までの間大変お世話になりました。 そして様々な課題を有言実行で解決に導いて頂き感謝しております。本当にありがとうございました。 村上様の管理会社に対する厳しい姿勢や指導はコンサルティング契約前とは変わり、当マンションには良い方向に変化したと認識しています(未だ問題は多々ありそうてすが…)…

所在不明者が増えるほどマンション管理組合の総会決議が困難になるワケ

6月29日付けの日経新聞に、「マンション所有者「不明」増加 管理組合決議から除外案」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 東京都ではマンションの空室状況に関する聞き取り調査の結果、2021年末時点で1万棟弱の約30%が空室を抱えており、「空室割合が不明」と答えたマンションも約1割の1,000棟以上もあることがわかった。 ■ 2018年度に実施した国交省による全国調査においても、回答した管理組合の約3割に空室があり、4%弱は所有者の所在なども不明であることがわかった。その後の老朽マンションの増加を踏まえると、所在の…

【理事長のギモン】区分所有者と連絡が取れない時にはどうすればいいの？

皆さんのマンションの管理費や修繕積立金の納付方法は、振り込みですか？ それとも自動振替えですか？ 現在のスタンダードは、 区分所有者の指定する口座からの毎月自動振替えと思います。 顧問先のマンションでは管理会社のリプレイスが決まったことから、この自動振替えの変更手続きが必要になりました。 これについては、区分所有者全員の手続きが必要になるので、届出用紙を各住戸に送付し、署名捺印のうえ返送してもらうことになったのですが、1名だけ音信不通の方が残ってしまいました。 管理会社に電話してもらったり、役員さんが訪問したり、玄関ドアにお手紙を挟んだりするなど、いろいろ接触を試みたもののいずれも失敗に終わり…

リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

都内にある顧問先のマンション（築35年）では、この5月から管理会社が変更となりました。（経緯については下の記事を参照ください） ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社の決算報告や組合関係資料の引き継ぎ状況を確認しました。 ちなみに、前管理会社は誰もがその名を聞いたことがある有名なDです。 ＜下の記事の当事者でもあります＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com その結果、彼らのお粗末な仕事ぶりがいくつも明らかになってきました。 （1）資料の保管状況 築35年のマンションですが、過去の総会…

【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」の認定を受けるメリットって何？

不動産経済研究所が運営する情報サイト「R.E.por」に、「マンション管理計画認定制度、板橋区が初の認定」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は、2022年4月から開始した「マンション管理計画認定制度」で、全国初の認定事例として、東京都板橋区の「高島平ハイツ」が取得したことを発表した。 ■ 同制度は、マンション管理組合の管理者等がマンションの管理計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を策定した都道府県等に提出し、一定の基準を満たす場合、認定を受けることができるもの。 ■ 認定を取得したマンションは、住宅金融支援機…

【申込受付中】マンション管理セミナー 7月開催のお知らせ

7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 7月 16日（土） 10:30～12:00 LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3－11－3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただ…

マンションの機械警備費の適正化が一筋縄ではいかない理由

これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。 まず、マンションの機械警備とは、そもそもどのような仕組みなのかを説明します。 マンションの共用設備の不具合や住戸内で発生した火災・ガス漏れなどの事故は、管理室内に設置された監視盤で異常信号を常時受信しています。 機械警備を導入している場合、その異常信号が即時警備会社のコントロールセンターに移報され、受信から25分以内に警備員が現場に駆けつけて対応することになります。（下図参照） この機械警備の費用ですが、マンションの規模や監視対象の箇所数によってかな…

【理事長のギモン】管理組合の決算で毎月徴収していた町内会費が「消えた」ワケ

顧問先のマンションの理事会で、管理会社が今期の決算状況を説明しました。 このマンションの管理費会計では、収入科目の一つに「町内会費」があり、今期の予算として43，200円を計上していました。 実際には、毎月戸あたり＠100円徴収を徴収し、36戸分で計3，600円を収入として計上していました。 ところが、月次会計収支で期末の3月でこれまでの徴収した金額だけマイナス計上して取り消し、年間の収入はゼロになっていました。（下図参照） なぜこんな処理になったのか？ 43，200円はどこへ「消えた」のか？ この「謎」をすぐに解くことができませんでした。 今年度は、「コロナ禍で活動休止したため町内会費を徴収…

マンションの大規模修繕工事で外壁タイルの不具合が異常に多かった理由とは？

顧問先のマンション（築16年目）では、今年の2月から第1回目の大規模修繕工事が始まりました。 ただ、3月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました。 実は、着工の1年半前にこのマンションでは外壁の全面打診を実施しましたが、その際にすでに約2万枚もの浮きが見つかっていました。 そのため、今回の工事では3万枚の貼り替えを見込んでいたのですが、実際には4万枚を有に超えてしまったのです。 貼替え用のタイルは、通常1万枚単位で窯焼きによって製作します。 また、納期までに1ヶ月程度の時間がかかります。 施工業者か…

マンション管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的！

顧問先のマンション（神奈川県所在 築26年目・55戸）では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました。 この半年あまりの期間での成果をまとめると以下のようになります。 戸あたり平均に換算すると、ざっと年間47，000円弱の経済効果となります。 特に最も大きな比重を占める管理委託費は、現状と比べて29％のダウンとなりました。 管理業界も、昨今は人件費高騰によるコスト漸増の傾向は否めませんが、まだこんなに大幅なコスト削減ができる物件もあることを証明しました…

値上げは避けられる！料率一斉改定前のマンション保険の見直し方

今年の10月以降、マンション保険の料率が値上げになることはすでに本ブログでもお知らせしていますが、顧問先の管理組合でも今年に入って次々と更改しています。 その実例を以下で紹介しましょう。 ケース1【神奈川県所在のマンション（築26年・55戸）の場合】 現在の保険契約が今年5月初旬に満期を迎えるため、現在の代理店（管理会社と同じ系列）に見積もりを依頼したところ、いずれの保険会社を選んでも現状比で3割〜5割保険料が増加するとの説明を受けました。 そのため、当社が別の相乗り代理店から提案を受けたところ、保険会社の変更に加えて現契約に付帯する施設賠償責任保険や地震保険の減額ならびに（保険会社の）免責額…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー（5月）開催のご案内

5月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 5月 21日（土） 10:00～11:30 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直…

4月にスタートした「マンション管理認定計画制度」について管理組合が知っておくべきこと

4/13付けの「Yahoo!ニュース」に、「4月スタート「マンション管理計画認定制度」の六つの課題は？」と題した記事が掲載されていました。 ＜参考記事＞ news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 改正マンション管理適正化法の施行を受け、今年4月からマンションの管理状況を地方自治体がチェックする「管理計画認定制度」がスタートした。 ■ ただ、この制度を実際に機能させるには課題が多く見受けられ、以下6つの課題を指摘したい。 ＜課題 その1＞ 「情報難民の組合」への周知方法 ほとんどの自治体はこの制度の根拠である「管理適正化推進計画」の作成や周知まで手が回っていないのが実…

管理委託費の値上げを「リプレイス」で回避したマンションの話

4月2日付の日経新聞に「マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理組合が、管理会社から契約更新を拒否されるケースが相次いでいる。人件費が高騰する中、管理費の値上げ交渉で折り合いがつかないケースが目立つ。 ■ 2021年秋、築30年超の大規模マンションの管理組合は管理会社から契約の打ち切りを通告された。■ 管理人や清掃スタッフなどの人件費高騰を理由に、管理費の値上げを提案されていたが、住民の意見がまとまらないうちに更新を拒まれた。 ■ 予算内で契約が結べる別の管理会社を見つけたが、住民…

【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」とはどんな仕組み？管理組合は何をどうすればいい？

いよいよ4月1日から「マンション管理計画認定制度」が施行されます。 この制度で認定手続支援サービスを担うマンション管理士として、私もマンション管理センター主催の講習（e-Learning）を受け、昨日修了しました。 この制度の概要やしくみについては、下記のイメージ図や過去の執筆記事をご参照ください。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com aplug.ykkap.co.jp 今回は、管理組合の役員さんが知っておくべき情報・知識として、自らのマンションの管理計画について認定を受けるために手続きや認定の要件について概要をご紹介します。 【1】認定を受けるための要件…

マンション管理組合が「新電力」との契約が続けられくなった時どうすればよいか？

都内の顧問先マンションで起きたばかりの話です。 現在高圧で受電しているマンションで、管理会社より「契約中の新電力からいきなり契約解除の協力願いという文書が届いた。」との連絡がありました。 その内容を要約すると以下の通りです。 ■ 2018年8月から契約している某新電力会社より、「契約解除のご協力のお願い」という書面が届いた。 ■ エネルギー価格の高騰により、料金単価を改定することとなり、改定後は類を見ないほどに高くなるので、供給契約解除をお勧めするとのこと。（書面では、現在の料金単価が3倍強に跳ね上がる内容となっている） ■ 料金改定をして契約を継続する場合、料金承諾期日が今から「4日後」に設…

マンション管理士 ついに「業務独占資格」へ昇格か！？

先日、（公財）マンション管理センターが、「管理計画認定手続支援サービス」の開始及び「事前確認講習」の実施についてホームページで発表しました。 これによると、マンション管理センターでは、本年4月より、管理計画認定の申請をオンラインで実施することを可能にするとともに、管理計画の認定基準への適合状況を事前確認講習を受けたマンション管理士が事前に確認する「管理計画認定手続支援サービス」の提供を開始する、とのことです。 また、管理計画の認定基準への適合状況を事前に確認するマンション管理士を対象とした講習（事前確認講習）を実施することになりました。 さっそく、私もこの講習の受講を申し込みました。 と、ここ…

【理事長のギモン】マンション修繕積立金の改定は「特別決議事項」なのか？

これから紹介するのは、当社が顧問に就任する前に起こったマンション管理組合での実話です。 このマンションでは長らく修繕積立金の徴収額が低い水準にとどまっており、このままでは2回目の大規模修繕工事の際に借入金で資金調達せざるを得ない状況のため、従来の3倍に増額改定する議案を上程しました。 総会前に、増額検討の経緯を含めて理解してもらうために住民説明会も開催されており、出席者からは概ね賛同してもらえる感触が得られていたそうです。 ところが、実際の総会では賛成票が足らなかったために否決されました。 その議案書を読んでいたところ、この議案が「特別決議事項」（総組合員数および総議決権数の各4分の3以上の賛…

マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり！

2月15日付の「朝日新聞デジタル」に、「6千万円の大規模修繕、3分の1で出来た？ マージン取る管理会社も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 1年ほど前。築25年以上の関西のマンションでは、2回目の大規模修繕の時期を迎えようとしていた。 ■ 管理組合は、設計や監理など中心的な役割を担うコンサルタントを選び終え、施工をどの業者にするか決める段階になっていた。 ■ 受注する業者の最終提示額は、6435万円。ただ、1回目の大規模修繕工事は3045万円。しかも、工事業者、工事内容は前回とほぼ同じだっ…

• #マンション
• #管理組合
• #大規模修繕工事

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナーのご案内（3月）

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けておりますが、 本日現在であと5名様の空きがあります。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 3月 19日（土） 13:30～15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内…

【マンション保険の見直し】保険金の設定を1億円増やしたけど保険料が増えなかったワケ

先日、顧問先のマンションで通常総会が開催され、現在加入中のマンション保険を満期を迎える1年前に中途解約して、新たな保険に入り直す議案が承認されました。 現状の契約を保険代理店にチェックしてもらったところ、以下のとおり2つのリスクを抱えていることがわかりました。 （1） 適正な保険金額は建物評価額(共用部)の5~6割程度とされているところ、現状では建物評価額に対して2割の付保率にとどまっており、甚大な被害に遭った際に十分な補償が受けられないリスクがある。 （2） 地域ハザートマップによると、当マンションの立地するエリアは高潮( 3m 以上)、洪水(50cm~3m)による浸水リスク、ならびに地震等…

10年前とココが変わった！改訂版「修繕積立金ガイドライン」

昨秋、国土交通省が10年ぶりに修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表しました。 これについては、本ブログでも10月22日のブログでも紹介しています。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com ただ、今回の改定版をよく読んでみたところ、「修繕積立金の額の目安」の計算方法が以前と大きく変わっていることに気づきました。 変更のあった箇所を抜粋すると以下の通りです。 【旧ガイドライン（2011年）】 【新ガイドライン（2021年）】 計画期間全体における修繕積立金(m²当たり月単価)の平均額（Z）の算出方法は、以下の通りです。 Z=(A+B+C)÷X÷Y A:計画…

マンションの管理状態を評価するのは、自治体？管理会社？マンション管理士？

1月17日付けのYahoo！ニュースに、「マンションの管理状態を自治体が評価する「マンション管理適正化法」とは？」と題した記事が掲載されています。 news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は、マンション管理の現状について以下4つの課題があると指摘している。 ・高齢化・非居住化、管理組合の担い手不足 ・マンションの大規模化 ・既存住宅流通量の増加、管理情報の不足 ・適切な長期修繕計画・修繕積立金の不足 ■ 特に、築40年超の老朽マンションは10年後に200万戸近くになるとされており、再生や建て替えも大きな課題になっている。 ■ このようなマンションを取り巻…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー（1月）のご案内

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けておりますが、 本日現在であと5名様の空きがあります。 どうぞお早目にお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 1月 15日（土） 13:30～15:00 【参加料金】 お一人様 2,000円（税込） ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内…

新年早々、管理会社リプレイスのための臨時総会が2件！

今年もコロナ禍に振り回された1年でしたが、いよいよ年の瀬が押し迫る中、顧問先のマンション2件で管理会社をリプレイス（変更）することになりました。 どちらも新年早々に臨時総会を開催することになったのですが、折り悪しく年末年始の連休に入る間際での意思決定だったこともあり、候補先の管理会社の現地調査やプレゼン会の段取り、総会議案書ドラフトの作成などのため、先週まで忙しい日々を送っていました。 2つの管理組合が管理会社の切り替えに踏み切った事情は異なります。 1件目の都内にある投資用マンションでは、 管理会社に対する理事会の積年の不満が燻ぶっていました。 今年の通常総会では、監事の署名捺印した監査報告…

来年4月から始まる「マンション管理計画認定制度」ってナニ？

11月30日に、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」に関する事務手続きに関するガイドラインを策定し、公表しました。 ＜参考記事＞ www.mlit.go.jp そもそも、本制度はいかなる趣旨で創設されたのか？ そこから説明しましょう。 国土交通省によれば、 築40年超のマンションは、2018年末の81.4万戸から10年後の2028年末には2.4倍の約198万戸、38年末には4.5倍の約367万戸となる見込みです。 ＜2020年末時点のマンションストック総数は、約675万戸＞ これに伴い、建物の老朽化や管理組合の担い手不足に悩む高経年マンションが急増すると予想されます。 そのため、2022…

【理事長のギモン】区分所有者の迷惑行為にマンション管理組合はどう対処すべきか？

現在コンサルティング中のマンションの理事長さんから、以下のような相談を受けました。 ・総会で承認された修繕工事の実施の際に、クレーマーである組合員による妨害行為によって工事の中断等が発生したため、こうした行為に対する措置を定めるための管理規約の改正を検討したい。 ・上記の妨害行為によって工事の見積金額が増えた場合や、清掃員の管理室への入室を妨害する行為、樹木の伐採に対する嫌がらせ等に関しては、管理規約では禁止事項として具体的に規定していない。 上記のような行為は、区分所有法における「共同利益背反行為」に該当するため、管理組合としての対処方法が規定（第57条〜60条）されています。 また、当該マ…

超低金利時代の今だからこそ、「マンションすまい・る債」活用のススメ

住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。 www.jutaku-s.com 本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数：1，704 （対前年比 ＋12％） ・応募口数は 10万5，244 口 (対前年比 ＋21.4%) ：過去最大 「1口 50万円」なので、総額525億円 ■ 増加した要因 （1）応募受付期間を約1か月延長(5ヶ月→6ヶ月)したこと。（2） 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、昨年度は多くのマンションで管理組合の総会を延期していたが、今年…

＜速報＞2022年10月にマンション保険料が一斉に増額改定されます！

当社がお付き合いしている保険代理店から、来年秋にマンション保険料が増額改定されることが決まったとの連絡がありました。 ■ 値上げの背景 （1） 2019年度から2020年度において大規模な自然災害が発生したこと （2） リスクの高い築年数の古い住宅の割合が増加したこと 以上を踏まえ、損害保険料率算出機構が、本年5月に金融庁に対して火災保険の参考純率（＝事故が発生したときに、保険会社が支払う保険金に充てられる部分）変更の届出を行ったところ、同 6月に金融庁より適合性審査結果通知を受領したため、改定が決定した。 ■ 値上げ率 住宅総合平均で+10.9% ただし、改定内容の詳細は、2022年春頃に…

マンション管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ

当社の顧問先の管理組合には、定期的に当社がその報酬の請求書を発行していますが、その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。 顧問先の中には、たまたま管理会社が同じ場合もあるのですが、 大手のD社とT社については、現在3件ずつ管理委託先が重なっています。 一方、当社は期日までに請求した報酬が入金されているかを確認するには、こちらの通帳に記帳結果で確認するしかありませんが、上記の2社については、（それぞれの管理組合の名義ではなく）自社の名義で振り込んできます。 請求した全額が滞りなく入金された場合はそれでも特に問題はありません。 厄介なのは、一部入金が漏…

「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ！

10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ！＜住民が頼れる＞マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。 premium.toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 住民は頼れるマンション管理会社をどのように評価すればよいか。管理会社を「業務主任者1人当たり棟数」と「管理部門売上高」の2つの指標を用いて独自にランキングした。 ■ マンション住民へのサービスを維持できるかを探る指標の1つが、「管理業務主任者1人当たりの物件棟数」だ。 ■ 管理業務主任者は、管理会社が管理組合と契約を結ぶときに必要な国家資格…

10年ぶりの改訂！「マンション修繕積立金ガイドライン」

10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫？ 国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。 suumo.jp 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。 ■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。 ■自分の住む（購入しようとする）マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを…

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは？

この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い（レスポンスが少ない・対応が遅いか、しない） の2点です。 当社の顧問先にもD社が管理受託しているマンションがいくつかありますが、 たしかにご指摘の通りだと思います。 そのほかに私が感じているところでは、 1）月次会計報告書が非常に見づらい。 電算システム時代の頃のままの古い書式で、管理費会計の収支表が1枚で収まりきらず、複数枚に及んでいます。 また文字数の制限もあり、相手先の…