予想問受講生から“報告”をいただきました・・・。

以下のご報告をいただきました。掲載させてください。・・・・・10月の宅建本試験を受けてまいりました。結果、自己採点ですが45点でした。独学でやっていたので解らないことをきけることがなかったのですが、大変勇気づけられました。本当にありがとうございました。・・・・・・45点素晴らしいです。本当にうれしく思います。本当に今年は得点高い。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村にほんブログ村資格(行政書士)ブログランキングへ資格(宅地建物取引主任者)ブログランキングへ予想問受講生から“報告”をいただきました・・・。

12月受験のために・・・。

今年は、2回試験があります。12月に受験する人は、今回の試験をみてしっかり準備しておきましょう。権利は、改正点が出るためやはり難しめになるはずですから、それ以外のところは同じように基本的な知識を正確にしておきましょう。そして、今回の試験問題を早く入手して、必ず1回以上解いてみましょう。少しでも不安が取れるはずです。それに予想問題も解いて、穴を埋めていきましょう。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村にほんブログ村資格(行政書士)ブログランキングへ資格(宅地建物取引主任者)ブログランキングへ12月受験のために・・・。

今年はいかに権利関係で 取りこぼしを防げたかだった・・。

今年は、35点ぐらいまでは、権利関係以外の得点分布は、あまり変わりありません。法令も悪くて6点以上はとれています。税法等の3点は、ほとんど3点取れています。たまに、不動産鑑定評価がとれていない人はいます。5問免除科目は、最後の問50がとれない人もたまにいて、それでも4点です。宅建業法では、ほとんど17点以上です。以上から、権利を除いても、30点から31点です。そこで、差がついてたのが、権利関係です。11点近くとれている人なら、40点は軽く超します。しかし、35点36点の人は、4点、5点なのです。あと1点、2点が取れていたら、と思うとやはり直前模試も重要だったと思います。権利については、また後日、どこが取れていないといけなかったかを述べたいと思います。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかる...今年はいかに権利関係で取りこぼしを防げたかだった・・。

R2本試験の法令で2番目にやっかいだった問15・・・。

法令で2番目に手こずった問題が、問20の次に問15だと思います。この問題はすべての内容が初出題ではなかったのですが、肢1と4で最後まで悩んだ問題だと思います。・・・・・都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。2都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。3第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。4市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を...R2本試験の法令で2番目にやっかいだった問15・・・。

知らない問題（R2問20）をどう解くかで合否が決まる・・・。

いくら詳しいテキストを使っていても、知らない知識が本試験では出題されています。今年は、土地区画整理法がその1つです。昨年も同じでしたが・・・。・・・・・土地区画整理組合（以下この問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。1組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。2組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。3組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。4組...知らない問題（R2問20）をどう解くかで合否が決まる・・・。

令和2年問42肢1について・・・。

今年は、久しぶりに疑義がでました。問42肢1です。契約内容不適合責任についての特約の問題です。基本的な知識は、民法の契約内容不適合責任の内容より不利な特約は原則禁止、しかし民法566条の規定する期間については引渡しから2年以上とする期間とするなら、不利でも有効でしたね。もともと民法の期間は、買主がその不適合を知った時から1年以内に、しかもその旨を売主に通知するだけで良くなりました。昨年までは、その期間内で責任までを追及しないといけなかったのです。ただし判例は、裁判に訴えなくてもいいとはいっていました。つまり、民法566条の規定は、通知期間であって決して責任を負う期間ではなくなったのです。これをうっかり忘れてきっと試験委員は作問し、しかも過去問には同じような問題がありますから、それを参考に今年は2回試験があります...令和2年問42肢1について・・・。

予想問受講生から早速“報告”をいただきました・・・。

以下のご報告を早々いただき、うれしくて掲載させてください。・・・・・・お世話になっております。これまで色々質問させて頂いた○○です。本日試験終了しました。結果から言いますと自己採点で46点でした。こんなに点数が取れたのも先生のおかげだと思っております。質問にも直ぐに対応してくださり感謝しております。試験会場には先生の直前模試を持って行き、試験まで民法大改正の攻略法を読んでいました。最初に先生の模試を手に取った自分を褒めてやりたいです。正直書店に並んでいる模試全てやりましたが、組み合わせの解き方、借地借家での①②と出た時の解き方、クーリングオフの数え方……などなど、数えたらキリがないくらい、試験のテクニックが満載で先生のが1番です。なので試験会場に持って行きました。長くなりましたが、ひとまず報告しておきます。マー...予想問受講生から早速“報告”をいただきました・・・。

過去最高の合格点になりそうですね・・・。

まずは、本試験おつかれさまでした。今年はもう一回試験があるということで、どうなるかと思われましたが。あとの回の試験にそろえるために、易しめに作問したのではないかと思います。実は、ここ3年間、問題を解く時間が、私自身のことですが、短縮されています。今年も、30分も余ってしまいました。これまでは、そんなことはありません。1問1問分析しながら解きますから、意外と時間がかかるのです。今年の印象は、昨年以上にできる問題が多く、逆にどうしてもできない問題も明らかで、その差がものすごくありました。この辺の具体的なことは、後ほどしっかり分析してブログに書きます。以上から、私自身、過去最高点（これまでは37点が過去最高の合格点）を上回る予想です。40点後半の人も昨年より多いです。個数問題も昨年より2問も少なくなっていますね。確か...過去最高の合格点になりそうですね・・・。

まずは本試験落ち着いて解いてください“結果はその後です”・・・。

いよいよ本試験です。これまで勉強したことを、頑張ったことを、思い出しましょう。そして、しっかり問題文を読み切りましょう。問題文からしか、答えは出てきません。そのためには、主語に気をつけること、キーワードはきちんと印を付けること、図形化すること、判断できないときには△をつけて気にしないこと、このときは最後まで読んでから決めること、正誤の付け間違いを絶対しないこと、急に答えを変えないこと（特に試験終了間際・・・）これらを守って、しかも時間を気にして、解ききってください。そうすれば結果はおのずとついてきますから。みんな頑張れ。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村にほんブ...まずは本試験落ち着いて解いてください“結果はその後です”・・・。

統計は直前に覚えよう・・・。

統計の5項目を試験直前に覚えよう。第1弾「地価公示」の特色第2弾「新設住宅着工戸数」の特色第3弾「売買による土地所有権移転登記の件数」の特色第4弾「不動産業の売上高か経常利益か」の特色第5弾「宅地建物取引業者の人数」の特色ですね。ブログは、「統計」です。さあ、本試験を受けたくなりますね。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村にほんブログ村資格(行政書士)ブログランキングへ資格(宅地建物取引主任者)ブログランキングへ統計は直前に覚えよう・・・。

改正点で最後にきになるところは直前に覚えよう・・・。

今日は、最後の勉強時間がしっかりとれる日です。最後は、改正点を見ておけばいいのではないでしょうか。ブログでも取り上げた点ももう一度チェックしてほしい。改正点ブログやるだけやっておきましょう。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村にほんブログ村資格(行政書士)ブログランキングへ資格(宅地建物取引主任者)ブログランキングへ改正点で最後にきになるところは直前に覚えよう・・・。

現場でちょっと考える問題とは・・・。

この時期では、これまでやってきたテキストをもう一度見直し、基本が丁寧に押さえられているか、穴がきちんと埋まっているか、弱点が克服されているか、をもう一度見直す時期ですね。その上で、当日その場で考えないといけない問題が、多少あります。それをここで、昨年ではどういうものがあったか、提示しておきましょう。・・・・・・・・・・土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。2施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立...現場でちょっと考える問題とは・・・。

宅造法とか農地法とか得点できていますか・・・。

この時期、やっておくのは、法令では、宅造法とか、農地法とか、ですね。それほど難解でもないはずなのに、正答率が良くないのはなぜでしょう。きっと、数字を覚えるのを怠けているだけだと思います。では、宅造法はもう得意になっていますか。なっていない人は、数字をいえていないのではないでしょうか。そこで、数字を全部あげみてください。もちろん、出題されるところですが。まず、2，1，2，5（00）※に、足す、いち、足す、には、ご、と覚えますね。切土、盛土、切り盛り、平らでも500㎡、いずれも超える場合ですね。すぐにでてきましたか。わからない人は、もう一度テキストをみましょう。次に、5，15（00）※ご、いちご、と覚えます。これも超える場合ですが、設置の問題ですね。こういう大事な点をしっかりおぼえていないために、弱点になっているの...宅造法とか農地法とか得点できていますか・・・。

この時期だから罰則も押さえておこう・・・。

監督処分以外に、最後の最後での罰則があります。出そうなのは、3大書面違反で、罰則があるのは、37条書面違反ですね。宅建士証で、返納違反、提出違反、重説の提示違反は、10万以下の過料でした。それ以外の提示では、罰則はありません。あと、6か月以下の懲役がある、4つもすぐに出てきますか。営業保証金の届出前に営業した場合、32条（誇大広告）違反、44条（不当な履行遅延）違反、47条3号（手付け誘引）違反がありましたね。業法以外でも、農地法の転用違反は、3、3、1，つまり3年以下の懲役、300万円以下の罰金、法人なら1億以下の罰金でした。罰金までも覚えていると、この時期安心です。もう少しだ、頑張れ。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律の...この時期だから罰則も押さえておこう・・・。

苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その4”・・・。

監督処分は違反行為が必ずないといけません。あと、「指導、助言、勧告」と「報告」をもとめられる、という論点があります。「指導、助言、勧告」ですが、これは宅建業法をうまく利用してほしいということですし、違反しないようやってもらった方がいいからですね。そこで、法律を作っていく、国土交通大臣なら、すべての宅建業者に対して、出せます。大臣は、監督処分は、免許を出した宅建業者のみしか出せないのと異なるのですね。しかし、しかしですよ、宅建士にはこれは出せません。宅建士の行為は、重要事項の説明、2つの場面での記名押印ですから、裁量もなく、業務を行う場合と違うからです。では、「報告」ですが、これは情報をいろいろ得る必要があるから認められています。そこで、宅建業者からも宅建士からも、国としてつまり国土交通大臣はすべてのこれらの者に...苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その4”・・・。

苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その3”・・・。

これまでの2回で監督処分の6つをみました。それに関する手続きをおさらいしておきましょう。まず、これらの処分をするためには、弁解も聞いてあげないといけません。そこで、公開の聴聞が開かれます。指示処分でも、公開の聴聞で、弁明の機会ではありません。そして、聴聞がいつ、どこで、あるのか通知し、公示しますが、最低1週間空けることでした。1週間はあと3つありますね。いわゆる準備する期間です。この公示日前60日以内に役員であったという点が、免許の基準でありましたね。その後黒となり、処分がなされると、公告がだされますが、それは業務停止と免許取消しの場合だけですね。これは、全国に知らせないと営業しているとおもってやってくることから、それを避ける必要があるからです。指示処分ましてや宅建士の処分には、公告不要です。ここまで、頑張れ。...苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その3”・・・。

苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その2”・・・。

監督処分のところを、もう一度総復習しておきましょう。その2です。宅建士版です。まず、宅建士が名義貸しとか事務について違反行為したとき、軽い順から、指示、事務禁止、登録消除でした。ここも、前2者は、任意的であり、他の知事でも出せました。そのとき、登録権者には、知事しかないので通知し、それで登録簿に記載するのでした。事務禁止は最高1年ですね。では、登録消除のとき、取引士証は速やかに返納でした。これに違反すると、10万円以下の過料、とどんどん出てきますか。この時期ですよ。さらに、事務禁止のときも、取引士証は速やかに提出ですね。ここも、違反すると、10万円以下の過料です。速やかには、あとクーリングオフのところにありました。その後、期間がきたら、返還請求しない限り返してもらえません。そして、請求したら、知事は、直ちに返還...苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その2”・・・。

苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その1”・・・。

監督処分のところを、もう一度総復習しておきましょう。その1です。まず、業者が違反行為したら、軽い順から、指示、業務停止、免許取消しでした。前2者は、任意的であり、他の知事でも出せました。そのとき、免許権者には、知事なら通知、大臣に報告となり、それで業者名簿に記載するのでした。業務停止は最高1年ですね。では、取消しの論点です。66条1項の1号から9号があり、必要的です。そして、免許権者しか出せません。他の知事では出せません。よく出ています。ちょっと、細かいところでは、指示処分はすべての業法違反で出せます。他の法律に違反しても、業務に関してなら、この法律の監督処分が出せました。任意的取消しが、3つあって、条件違反、所在不明（30日以上の公告）、当初で営業保証金の届出がないとき、がありました。業者が消費者を侵害したと...苦手な監督処分等を今まるごと理解しよう“その1”・・・。

できる人とできない人の差は・・・。

この時期、できない人たちの講習を多く行います。できる人は、一人でも問題無いからです。もちろん、講習をしても受ける側が謙虚にこちらのことに耳を貸さないと伸びません。そして、短期の講習で伸びる人の特徴は、できるだけ講師のいっていることを理解しよう、吸収しようというオーラがでていることですね。そういう人は、以外と短期間でも延びます。教える人はプロですから、実は素直に聞いた方が早くコツを得られますね。そして、自分の型をすてて、謙虚に素直に受け入れることが重要です。もし、今特別講義を受講している人は、講師の全部をまずは聞いて、理解してみようと思いながら聞いてほしい。皆さんは、大丈夫ですか。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思...できる人とできない人の差は・・・。

宅建士証と免許証と比較も事前におさえておこう・・・。

これらを交付するときに、条件を付けることができるかという論点があります。答えられますか。ああ、そういう論点あったなと、思いだしてもらえればうれしいです。免許証には、できますね。そのときの論点では、任意的であること、あまりにも不利益なことにならないようにすること、そして、それに違反したら、任意的な免許取り消し、でしたね。一方、宅建士証には、条件はつけられません。過去問には、1回でてますね。え、しらなかった。過去問きちんとやってませんね。でも、よく考えるとそれはつけられないでしょう。事務（3つの事務でしたね）の幅は、取引と違いすくないですからね。つけようがないということです。このように理由まで考える癖がでてきましたか。なぜそうなっているのかですね。単に、あっているか、間違っているか、だけで一喜一憂するのではなく、ど...宅建士証と免許証と比較も事前におさえておこう・・・。

すべては基本から・・・。

すべては基本からです。より深く理解もしてほしい。最近、勝つか負けるかを登記で決する場面では、その他の事情はどうなりますか、と質問したら・・。悪意なら勝てません、という答えがかえってきました。うーん、ちょっとこまりました。登記で決するということは、競争して先にゴールした者を勝たせるというルールですから、走っている者の主観とかこれまでの事情は特に問いません。登記で決着することで、早く紛争を解決するルールなのですから、そこに悪意、善意という主観を入れて判断するのは矛盾しますね。こういう道具をうまく使えてない人が、いまいちこの時期のびていません。皆さんは、大丈夫ですか。では、また。※追記この登記で決する前提として、「できるのにしなかった」という状況が必要です。ですから、○○後の第三者の場合にも、登記で決することになって...すべては基本から・・・。

“これはこうなんですね”といえること・・・。

これはこうなんだな、という感じのことがおおくなってきましたか。たとえば、損害賠償できるかどうか、が出題されたとき、その根拠を思い出さないといけません。その際、「債務不履行」か「不法行為」があげられますね。その際の違いを押さえていますか。通常契約関係にない者に、債務不履行責任を問えませんね。そういう基本中の基本を絶対に間違えないようにしましょう。また、契約が成立してないのに、それを取り消すとかはできないのです。そういう点でミスをするのは、知識がないより悔しいものですから、そうならないようにしておきましょう。直前まで、諦めず頑張れ。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携高橋克典住宅新報社にほんブログ村...“これはこうなんですね”といえること・・・。

民法で大切にしなければならないこと・・・。

民法で大切にしなければならないことがあります。もちろん、基本的な事項は大切です。しかし、ある程度やっていくと、これはこうなんだな、と思うことがあるでしょう。そこで、「共有」と「地役権」について、イメージも大切にしておぼえていってください。そうすると多少知識が足りなくても、4つのうちから1つくらいの答えは見つかるもんです。そして、権利は判例がでますから、それは全部読んでいないことが多いはずです。まず、共有ですが、条文も判例も、あまり好きではありません。なるべく認めたくないのです。このようなイメージだけでもいいので、もって過去問をもう一度解いてみてください。意外と自信を持つことが出来ますよ。さらに「地役権」では、通行地役権が典型例ですが、これは共有とは逆で、条文も判例も非常に好意的なイメージで接しています。なるべく...民法で大切にしなければならないこと・・・。

伸びてきたなーと感じるとき・・・。

なんか実力がついたのではないか、と思うときとはどういうときでしょうか。民法分野では、概念を聞く問題がありますが、きちんと判断しているときです。たとえば、終了、無効、解除など、正確に、違いがいえますか。合格者レベルでは、こういう問題でもその違いがわかっているのです。終了という概念がよく使われるのは、代理権の終了（委任の終了もほぼ同じ）ですね。また、賃貸借で賃借物が全部滅失すると、当然終了です。このように終了とは、当然、つまり知らなくても勝手に終わるということです。まあ、それなりの理由があるからですが・・・。代理人が死亡したら、当然終了であり、知らない間に相続人に相続されたら、たまったもんではないですね。※このような力をつけるための「法律のカンタン思考術」も参考にぜひ。無効は無効原因（5つですね、いえますか）があり...伸びてきたなーと感じるとき・・・。

区分所有はもう得点源になっていますか・・・。

権利を安定させるためには、なんといっても毎年、1問でるこの分野です。範囲も広くありません。ならやるしかないし、得点源にしない手はないでしょう。ここの知識はもう覚えているでしょうから、予想問題もきっちり得点できてますね。では、質問です。以下のことが見ないでいえますか。特別決議の4／5と3／4の事由をいえますか。ここできちんといえないという人、まだ合格レベルではありませんよ。前者が1つ、後者が5つ。怠けている人は、誰ですか。あとこれに関して、規約でいじれるか、という重要な切り口は覚えましたか。1つだけありますね。ここをしっかり覚えたら、集会の論点、規約の論点をおさえて完成です。ここまでくれば問題がときたーいという思いが出てくるはずです。直前まで、頑張れ。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかる...区分所有はもう得点源になっていますか・・・。

直前模試 2つの訂正・補充の件・・。

・直前模試に誤りがありました。訂正をお願いします。巻頭特集P3「第2位売り主の担保責任」の中の②期限制限の表「品質」と「数量」が「知った時から1年」となっていますが、「品質」と「種類」が「知った時から1年」になります。「種類」と「権利」が「期間制限なし」となっていますが、「数量」と「権利」が「期間制限なし」になります。※「数量」と「種類」をいれかえてください。そして、第4回問6の肢3の解説をおよみください。・「第1回模試」の問題文問37肢4ですが、ABについての説明がありませんでした。Aが売主、Bが買主と変えてといてください。大変ご迷惑をおかけしました。すいませんでした。では、また。直前模試2つの訂正・補充の件・・。

相続の改正点の優先順位“追加”・・・。

昨日投稿後、もう1つ追加しておきます。出そうな気になって・・・・。まず、配偶者居住権と配偶者短期居住権の重要ポイント、次は、共同相続における権利の承継(899条の2)さらには、相続分の指定のあるときの債権者の権利の行使(902条の2)そして、遺言の執行の妨害行為の禁止（1013条）です。内容は、「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない。」とし、「前項の規定に違反してした行為は、無効とする。ただし、これをもって善意の第三者に対抗することができない。」としました。どこが変わったか。昨年まで、遺言執行者がある場合、違反したなら絶対的に無効でした。たとえ、善意でもです。これも判例変更した改正点です。これも準備して、試験会場にもっていってください。試験に近づ...相続の改正点の優先順位“追加”・・・。

相続の改正点の優先順位・・・。

配偶者居住権と配偶者短期居住権については、巻頭特集のまとめをみておいてください。それ以外では、どうかですね。2点は最低覚えましょう。①共同相続における権利の承継(899条の2)です。法定相続分を超える部分－登記などの対抗要件を備えないと第三者に対抗不可と明文化されました。※これまで、「相続される」遺言では登記なくして対抗可能でした(判例の変更)。②相続分の指定のあるときの債権者の権利の行使(902条の2)です。遺言による相続分の指定があっても、法定相続分に従って相続債務の履行を求めることができる旨明文化しました。※債権者保護からですね。この2つは要注意です。でればいいですね。覚えるのに時間はかかりません。では、また。うかるぞ宅建士最短25時間~最後の切り札~(うかるぞ宅建士シリーズ)高橋克典週刊住宅新聞社試験に...相続の改正点の優先順位・・・。