債務整理の相談，日常の業務等を通じて感じたことや，プライベートでの出来事についてお伝えしています
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日は高校の同窓会でした。それも、卒業後42年経って還暦を迎えるということで、初めて開催された学年同窓会です。昨年の8月ぐらいから打ち合わせを始めました。ちなみに、私は自分のクラスの幹事で、参加者は約120名（学年全体で約300名）、場所は大手町、時間は13時から16時までの3時間でした。入念に準備に時間をかけたおかげか、参加した皆さんの心に残る素晴らしいものになったと思います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連...42年ぶりの同窓会
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、知り合いからその親戚の相続の件で相談を受けました。被相続人は今年の1月下旬に亡くなったAさん、相続人はその妻Bさん（遺産であるご自宅に住んでいます）、2人の子供であるCさん（結婚しています）とDさん（結婚しています）。めぼしい遺産はご自宅のみ（無担保）。一般的には遺産分割協議により実際に住んでいるBさんを相続人にするところですが、今回は1つ問題がありました。それは、近々Cさんが破産申立を予定しているということです既に昨年末に弁護士に依頼をしていて、遺産の具体的な内容を教えてくれと言われているとのこと。ちなみに、会社経営者なので管財事件となります。ここでDさん達は困ってしまったわけです（なかばノイローゼぎみになっているとのこと）。なぜならば、Cさんの相続する持分は1...相続と破産
愛読者の皆さん、こんにちは。今年の3月1日から最寄りの市区町村窓口で、他の市区町村に本籍がある戸籍謄本等をまとめて取得することが可能となりました（これを「広域交付」と言います）。既に住基ネットを利用して住民票を取得することは出来ていましたが、ようやく戸籍も取得可能となったわけです。ただ、今のところは使い勝手は良くないと思っています。なぜならば最寄りの市区町村の受付窓口は必ず事前に本籍地に電話で確認をしてからではないとデータを取得することが出来ないとのことですし、始まったばかりの制度なので職員も不慣れでとても時間がかかっているようです’（各市区町村のHPにも時間がかかると記載されています）。だったら、今の郵便事情を考えても、直接本籍地に請求したほうがイライラせずに済みそう。ちなみに、この戸籍の広域交付制度で...戸籍の広域交付は便利なの？
愛読者の皆さん、おはようございます。戸籍謄本等の代わりとなる法定相続情報証明書（以下「証明書」と言います）には11桁の番号（これを「法定相続情報番号」と言います）が付されているのはご存じでしょうか？来週4月1日から、この法定相続情報番号（以下「番号」と言います）を登記申請書に記載すれば、証明書自体を添付する必要が無くなりました。つまり、番号の記載をもって戸籍謄本等の相続を証する書面が提出されたことになるのです。便利なようですが、複数の戸籍謄本等の代わりに証明書を提出するメリットは感じるものの、証明書の代わりに番号の記載をすることにどれほどのメリットがあるのか？それも、法務局に保管される法定相続情報は約5年で廃棄されるので、廃棄された後はやはり証明書自体を添付する必要があることから、個人的にはメリットを感じ...法定相続情報番号の記載
愛読者の皆さん、こんにちは。約3か月ぶりの更新です。今年は珍しく（というよりも、昨年から引き続き）1月から仕事やプライベートの用事でとても忙しくしていました。ここに来てようやく一段落した感じです。そう言えば、4月1日から相続登記が義務となりますが、イマイチ盛り上がりに欠けるような気がします。過料10万円の制裁も、事前に公表された具体的な運用方針を知ると「な～んだ」ってことになりますね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に...相続登記義務化の過料なんて、あって無いようなもの
愛読者の皆さん、こんにちは。今日から仕事始めです。とは言っても、今日は年末年始休みの間に溜まった仕事を順番に整理するだけで、本格的には明日から。なお、当事務所が今年で開業29年目を無事迎えることができましたのも、ひとえに皆様方のご指導及びご鞭撻の賜物と肝に銘じ、今年も、より一層業務に邁進する所存でございます。今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります...今日から仕事始め
ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、明けましておめでとうございます。昨年は大変お世話になりました。心から感謝いたします。ところで、能登地方では今夕、阪神淡路大震災クラスの地震が発生してしまいました。正月特番はテレビ東京を除きすべて潰れました。この状況は2011年の東日本大震災を想起させます。被災地の皆さんの無事を願います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今年が昨年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する...令和6年新年のご挨拶
愛読者の皆さん、こんばんは。今年も早いもので残り半日ほどとなりました。振り返れば今年も幸せな一年間でした。来年もまた皆さんのお役に立てるよう頑張ります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、来年が今年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849...令和5年最後のご挨拶
被相続人の同一性の証明に関する不動産登記事務の取扱いについて（通知）〔令和5年 12 月 18 日付法務省民二第 1620 号〕
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、相続登記をする際に次のように取り扱うことになりました。これは全国一律です。『相続による所有権の移転の登記の申請において、所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合には、相続を証する市区町村長が職務上作成した情報の一部として、被相続人の同一性を証する情報の提供が必要であるところ、下記の場合においては、被相続人の同一性を確認することができ、「所有権の登記名義人と戸籍上の被相続人とは同一である」旨の相続人全員の上申書の提供を求めることなく当該申請に係る登記をすることができると考えますが、いささか疑義がありますので照会します。記『被相続人の同一性を証する情報として、被相続人の住民票の写し又は戸籍の附票の写し（以下これらを「住...被相続人の同一性の証明に関する不動産登記事務の取扱いについて（通知）〔令和5年12月18日付法務省民二第1620号〕
愛読者の皆さん、おはようございます。今年も残り僅かとなってきました。登記申請を受け付ける法務局が29日（金）から3日（水）までお休みということもあって、私も再来週の28日（木）が仕事納めとなりますが、例年28日には仕事を入れないようにしています。事務所の掃除や神棚のお札の交換などをするからです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久...年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）
愛読者の皆さん、こんにちは。先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する...流山市役所発行の評価証明書に注意
愛読者の皆さん、こんにちは。過去にも何度か取り上げましたが、登記をする際の買主の住所を購入先の住所とするのか、現住所とするのか、の話です。経験上は圧倒的に購入先の住所で登記をすることが多いのですが（住宅用家屋証明書との絡みがあるため）、ここ数年は現住所で取得することも結構多くなってきており、何を隠そう、正しいのは当然後者で（引き渡しを受けてもいないのに転居することは無い）、実際、大手不動産会社である野村不動産は原則として現住所で登記をするようにしているとのことでした。今後、野村不動産のような運用に移行する大手も増えていくのでしょうかね。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、...野村不動産は現住所
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しく誤配がありました。そばにある司法書士事務所宛の定型郵便物が私の事務所に届いたのです。それも3通。ちなみに、3通とも郵便切手不足とは面白い。差出人を見た感じではその郵便物の中身は職権で取り寄せた戸籍のようです。これは早めに届けてあげたほうが良いだろうなと思ったので、直にその事務所に届けてあげて、良いことをしてあげたとその後自己満足に浸りました。ところが、これが余計なお世話だったことに翌日気づく事態となったのです。誤配した配達員が事務所に来ていきなり私に謝りました。その司法書士事務所から郵便局に苦情の電話が入ったとのことでした。私としては「早めに」と、良かれと思った行動が結果として配達員に迷惑をかけたわけです。それにしても、わざわざ苦情の電話などしなくても、と思うのは私...郵便物の誤配
愛読者の皆さん、こんにちは。実は来年4月に高校卒業して以来初めての同窓会が開催されます。私はその企画のスタッフとして参加しているのですが、300名ほどの卒業生がいるにもかかわらず、残念ながらその半分ほどにしかこの企画は伝わっていません。卒業後40年以上経過していることもあってか、連絡が取れないのです。残り半年。出来ればより多くの卒業生にこの企画が伝え広まってほしいと願っています。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開...企画を広めるにはどうしたものか
愛読者の皆さん、こんばんは。不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司...異なる司法書士による連件申請
愛読者の皆さん、こんにちは。ボヤキです。昨年の10月から土日祝日も利用出来るようになったと喜んでいたら、ここのところ、ほとんどの週末がメンテナンスによるサービス停止じゃないですか。これじゃあ意味ないでしょ。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849）もしくは（omega@chiba.eey...サービス停止ばかりの登記情報提供サービス
愛読者の皆さん、こんばんは。最近、珍しい登記申請を経験したのでご紹介させていただきます。きっかけは売却を前提とした相続登記でした。登記内容を確認したところ、京葉信用組合名義の根抵当権が設定されています。債務者は被相続人でした。相続人によると、日にちは不明ですが完済しているはずだそうで、ただ単に抹消するのを忘れていたのだと思います。そう言えば、大久保商店街の中ほどにそんな名前の組合が昔あったような気もします。ちなみに、今はジンギスカン料理のお店です。調べたところ、船橋市湊町二丁目2番19号に主たる事務所があった『京葉信用組合』は昭和63年2月22日に東金信用組合、市原信用組合、朝日信用組合を吸収合併と同時に『千葉県商工信用組合（0400－05－000694）』と名称変更し、千葉市中央区院内二丁目13番12号...京葉信用組合の根抵当権抹消
愛読者の皆さん、こんばんは。今日は私の60回目の誕生日、いわゆる還暦です。久しぶりに家内と一緒に祝うことが出来ました。60代も出来る限り一緒に楽しみたいと思っています。なお、ブログの更新がほとんど出来ないのは、ネタが無いわけもなく、体調が悪いわけでもありません。ただ単に忙しすぎるだけです。ごめんなさい。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（04...還暦でおじゃる
愛読者の皆さん、こんにちは。来月10月1日から書留等の特殊取扱料金が改定されます。定形や定形外に変更はありません。私が主に利用するのは、レターパックや定形・定形外なので今回の値上げによる影響はありませんが、これらの郵便を利用される方は来月から気を付けてください。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－88...オプション郵便料金の改定
愛読者の皆さん、こんにちは。11日（金）から17日（木）まで予定どおり娘達が大阪から遊びに来ていました。心配していた台風の影響も無く毎日がほぼ晴れ。天気には恵まれましたね。でも、当初の予定とは異なり、みんなで遊びに行ったのは12日(土)の葛西臨海水族園だけ。なぜならば孫2人が次々に発熱し、自宅療養となってしまったからです。孫達にしてみればずっと屋内だったので可哀そうでしたが、娘にしてみれば私や家内がそばにいたことでゆっくり出来たようなのでその点では良かったと思っています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から...お盆休みのドタバタ劇
愛読者の皆さん、おはようございます。娘が孫達を連れて遊びに来るというのに台風の影響で生憎と天気は悪そうですね。さて、どこに連れて行きましょうか。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849）もしく...お盆休みは何して過ごしましょう
愛読者の皆さん、こんにちは。本日は告別式でした。猛暑の中たくさんの方々が彼女との別れを惜しむように葬儀場に集まってくれていました。これだけでも生前の彼女のひととなりを垣間見ることが出来ます。心から残念に思います。今までどうもありがとうございました。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際...ご冥福をお祈りします（葬儀後）
愛読者の皆さん、おはようございます。申出自体は何度も経験はあるのですが、今回は代襲相続を含む申出でした。相続関係説明図には被代襲相続人誰々と当然記載するのですが、一覧図には「被代襲者」としか記載しないのです。事前に司法書士会から配布されたマニュアルでは具体的に被代襲相続人の氏名を記載したとしても廃除ではない限りそのままで訂正は求めないと書いてあったにもかかわらず、法務局から私は訂正を求められてしまいました。しかしながら、個人的には、この証明書は税金や年金手続等で幅広く利用出来るようになったのですから、被代襲者の氏名は記載されていたほうが良いのではないかと思います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のとこ...法定相続情報証明書の申出時のちょっとした注意点
愛読者の皆さん、こんにちは。相続登記申請の際に被相続人の登記上の住所が戸籍謄本に記載された本籍地と異なる場合には被相続人の同一性を証する書面の提出が必要となります。代表的な書面としては住民票の除票や戸籍の附票、そして登記済証が挙げられますね。これは司法書士にとっては当たり前の話。では、登記識別情報通知はどうでしょうか？言うまでもなく登記済証で良いのならば当然登記識別情報通知でも良いのですが、その場合気を付けなくてはならないことがあって、それは、ラベルを剥がして、または切り取り線から切り取って、内側の情報を見える状態にしてから提出しなければならないということです。司法書士であれば、理由はもちろんわかりますよね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお...被相続人の同一性を証する書面
愛読者の皆さん、こんにちは。今年は娘が孫達を連れて遊びに来るので仕事をすることはないでしょう（でも、休養にはならないですがね）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849）もしくは（omega@...お盆休みは10日（木）から17日（木）まで
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、大手の不動産会社DA社が売主となる不動産決済の依頼がありました。買主側の仲介は長年懇意にさせてもらっている大手不動産会社TL社です。いつものようにDA社の担当者と必要書類の打ち合わせを済ませ、また、TL社の担当者にはこれもいつものように登記費用をお伝えしました。伝えたのですが、伝えた後でふと思ったのです。この物件って新築後10年経過しているし、売買代金も結構高額なので、通常ではなく買取再販としての住宅用家屋証明書が取得出来るのではと。ちなみに、買取再販は通常の税率の1／3となるので数万円の差となります。そこで、TL社の担当者に確認したところ、「DA社の担当者から何も聞いていない。買取再販ならば、さすがに売買契約時にその旨を伝えてくるのではないか。」と回答が。とはいえ、買主...買取再販の場合の住宅用家屋証明書
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、改正後の規定に基づいた買戻特約の抹消登記を初めて申請しました。今年の4月1日に施行された改正不動産登記法では、売買契約から10年が経過している買戻特約の抹消登記は所有者が単独で申請出来るようになったのです。添付書類は所有者（共有ならばもちろん1人から）の委任状のみ。また、登記完了証は届いたときにこれも初めて知ったのですが1通のみ。単独申請だから当たり前の話なんですけれどね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事...買戻特約抹消の登記完了証の通数
愛読者の皆さん、こんにちは。以前は登記申請をした際に依頼者（例えば、相続登記ならば相続人、不動産決済ならば買主、売主、住宅ローン利用先の銀行）に法務局が公表している「登記完了予定日」を伝えていたのですけれど、最近は1週間ほどプラスした日にちを伝えるようにしています。というのも、登記完了予定日は法務局における作業が完了する日であって、私から実際に依頼者に登記完了後の書類が届く日にちではないからです。今までもときどき登記完了予定日の2，3日後ぐらいに「まだ届かないのですけれど」と電話を受けることがあったので変更することにしました。1人になったので尚更ですが、依頼者に「まだかなぁ」と不安にさせるよりは良いと思ってのことです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりま...登記完了日の伝え方
愛読者の皆さん、こんにちは。残念なお知らせです。7月27日に10年以上の付き合いのある行政書士さんがお亡くなりになりました。数年前に癌（ご自分で公表されているのでここに書いても構わないでしょう）と診断されてからも前向きにお仕事（どれだけ多くの経営者の方々が彼女に助けられたことでしょうか。）や家庭（仕事の傍ら、女手一つでお2人のお子様を立派に育て上げました。すごいことです。）にと頑張ってこられた、私の印象では精神的にとても強い方でした。彼女の廃業後は会ったり話したりする機会は減りましたが、奇しくも亡くなられる数日前のこと、彼女がご長男の運転する車に乗ってわざわざ私の事務所までご挨拶に来てくださったのです。ご自分なりにもう長くはないことを感じ取っていたのでしょうか。これが彼女との最後の思い出となりました。今ま...ご冥福をお祈りします
愛読者の皆さん、こんにちは。ひと月以上のご無沙汰です。こんなに空けてしまい申し訳なく思っていますが、漸くご報告出来ます。実は先月末で約8年もの間勤めてもらっていた従業員が退職することになりました。ちなみに、今は1人で仕事をしています。新たに従業員を雇うことも考えましたが、私も今年で60歳を迎えることになり、残り何年このペースで働くことが出来るのか分かりませんし、また、そもそもイチからこの仕事を教えることが若い頃とは異なりとても煩わしく思えてしまい、だから、これからは取り敢えず1人で仕事をしようと考えたわけです。それでも、1人になってからまだ半月ほどしか経過していませんが、まず感じたのが時間があっという間に過ぎていくということです。従業員にお願いしていた仕事は当然私にも出来るのですが、何と言ってもその分時間...そして誰もいなくなった
愛読者の皆さん、おはようございます。先々週の週末の話です。土曜日と日曜日は相続登記の打ち合わせをしました。土曜日のほうは戸籍謄本等が揃っているのかどうかの確認だったのですが、日曜日のほうは私が10年ほど前に関わった遺言公正証書に関するものでした。相続人の話では、遺言者が今際の際に遺言とは違う内容にしてもらいたいと言っていたので、どうしたら良いかというものでした。もちろん、一定の要件を充たす限り、遺言と異なる内容～すべてでも、一部でも～で相続することは可能です。ただし、遺言の内容が、相続分の指定ではなく、遺産分割方法の指定だった場合には気を付けなくてはなりません。指定された遺産は、遺言者が亡くなった時点で確定的に相続人に帰属するので、贈与税は課税されないものの、相続登記手続上、遺産分割協議書の記載に工夫する...遺言書作成後の遺産分割協議書にひと工夫
愛読者の皆さん、こんにちは。6月4日（日）は2度目の挑戦でした。ペアは前回と同じコナミでのレッスンでは顔なじみのSYさん。ちなみに、前回はAクラスとBクラスしかありませんでしたが、新たに初級クラスが設けられたので、今回エントリーしたのは当然初級クラスです。ちなみに、当日は25度を超える気温で、風は4，5mの強風。マスクをせずに試合が出来たのは良かったのですが、個人的にこのコンディションは結構辛かったです。さて、、肝心の試合はというと、1試合目2ー6、2試合目2－6、3試合目0－6で負けました。乾杯、いや、完敗です。初級クラスだからと高を括っていました。3試合とも相手のレベルは全然初級じゃないやんけでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で...習志野市のミックスダブルス市民大会（3戦全敗）
愛読者の皆さん、おはようございます。雨ですね。1週間後の4日はミックスダブルスの市民大会。もう直ぐ梅雨入りなのですが、お天気はどうでしょうね。話変わりますが、相続登記の依頼の時点で法定相続情報証明書（以下「証明書」という）を依頼者側が既に取得しているようなケースも珍しくなくなりました。とはいえ、まだまだ浸透しているとは言えませんけれどね。相続登記の際には、もちろんその証明書を使わせていただくのですが、それだけではなく、通常どおり戸籍謄本等もお預かりさせていただくことになります。ご存じかどうかは分かりませんが、証明書は、戸籍謄本等はもちろんのこと、被相続人の住民票除票や、相続人の住民票の代わりになります。そう、代わりになるのですが、私達司法書士が当たり前のように作成する相続関係説明図の代わりにはならないから...法定相続情報証明書と相続関係説明図
愛読者の皆さん、おはようございます。以前もここでご紹介したのですが、令和2年2月4日以降に発行されたパスポートには住所を記入出来ないので（所持人記入欄が無くなった）、ゲートキーパー法や商業登記手続上の本人確認書類として使えなくなりました。そもそも、パスポートの住所は手書きだったことから、公的な証明対象ではないことが理由のようです。その一方で、私達司法書士が、権利証の代わりに作成する本人確認情報の本人確認書類としては、引き続き使えるのは何故でしょうか？不思議です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電...本人確認書類としてのパスポート
愛読者の皆さん、こんにちは。相続登記の相談の電話は数年前に受けていたのだけれど、その後は梨の礫という場合が結構あると思います。私にも10名ほどいらっしゃったので、先日、そのような方向けに「相続登記の義務化」の案内文を資料を同封したうえで送ったところ、1人の方から「教えてくれてありがとう。すっかり忘れていた。」とお礼の電話を頂戴しました。ダメもとでお手紙を出して良かったですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（H...義務化の案内が呼び水となる
愛読者の皆さん、こんにちは。先週の火曜日のことです。遺言公正証書の証人になりました（証書作成の際には必ず2人の証人を立てることになります）。なお、経験上、遺言者側が証人を立てることはまず無く（証人となった知り合い等に遺言の内容がダダ洩れとなってしまうのはさすがに避けたいのでしょう）、1人は私、もう1人は公証役場側で手配してもらうことがほとんどです。今回もそうでした。ちなみに、作成当日は、①公証人による遺言者の住所、氏名、生年月日、簡単な遺言の内容の確認、②事前に作成した遺言書案（原本）の読み聞かせ、③遺言者、証人2人による遺言書案への署名・押印、④証人への謝礼手渡し、⑤証人退席、⑥別室に移動、⑦遺言書正本と謄本の受領及び手数料の支払い、といった順で進みます（これは船橋の場合ですが、もちろん、①～⑦に関して...遺言公正証書の作成の場面
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。あっ、でも1つだけ。先週の金曜日、3年ぶりに取引先不動産会社の社員さん2人と食事をしました。新型コロナ化となりずっと自粛していたのですが、5月8日に感染症分類が5類となったことで、そろそろ再開しようかなと思ったわけです。お店は船橋の「ばんから」という焼き鳥屋さんです。ばんから-京成船橋/焼き鳥 食べログ(tabelog.com)焼き鳥は美味しかったのですが、締めの鶏がらスープのラーメンが期待したほど美味しくはなかったのでその点が残念です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、おはようございます。ゴールデンウイークは十分休めましたか？私は久しぶりに家内と街ブラに出掛けたりして、それなりに楽しみました。さて、昨日、相続登記の依頼がKさんからありました。ちなみに、最初の相談は昨年の秋ごろまで遡ります。相続税の申告が必要だったこともあって、懇意にしている税理士を紹介しました。あとはいつものように相続税の申告後に相続登記という流れで進んでいくものだと思っていたのですが、なぜかKさんは私が紹介した税理士のことが気に入らなかったらしく、ご自分で探した税理士に相続税の申告を依頼したのです。相性の良し悪しは当然あるでしょうから、残念ながらこれは仕方がありません。そして、今年に入って、その新しい税理士による相続税の申告手続が完了し、このたび私に相続登記の依頼があったわけです。早速...カラーコピーをするときの心配り
愛読者の皆さん、こんばんは。昨日、家内の勧めで帯状疱疹の予防接種を受けました。この年齢になると考えなくてはならない予防接種のようです。ワクチンは2種類あるのですが、10年ほど免疫が持続するシングリックスのほうです。これは2か月の間を空けて2回うけなくてはなりません。ここであることが脳裏をよぎります。それは昨年10月に受けた新型コロナ4回目の予防接種後の副反応が酷かったことです。2週間も苦しみましたから。だから、今回も酷くなることを懸念して連休の前日にしたのです。接種したのは昨日のお昼。夜中には37度を超え、からだの節々が痛み始めましたが、その後あまり上がることもなく、今のところ37度ぐらいの微熱が続いています。恐れていたほど酷くならずに良かった。だって、もう1回あるんだもの。では、ブログの愛読者である皆さ...帯状疱疹の予防接種
愛読者の皆さん、おはようございます。今月末のテニスの市民大会に向けて久しぶりに昨日の12時開始のコナミのイベントレッスンに申し込みました。申し込んだのは先月のことです。ただ、実は、そう、「申し込んだ」、正しくは「申し込んだだけ」で終わってしまいました。天気予報では午前中大荒れとのことでもあり、実際に私の住んでいる京成大久保では11時過ぎまで雨風が結構強かったので、明らかにレッスンは中止だと思ったわけです。ところが、コナミがある津田沼は風は強かったものの、雨は早めにやんでおり、レッスンは中止とはならなかったとのこと。いわゆるドタキャンです。先入観とは恐ろしいものですね。これが仕事だったらと思うとぞっとします。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰...先入観とは怖いもの
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。有意義なゴールデンウイークをお過ごしください。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（04...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、おはようございます。司法書士や弁護士が関わる民事信託業務が、一部ではあるものの、金儲けに走りがちであり、「委託者」の意向をないがしろにする傾向にあることから、昨年12月に日弁連が『民事信託業務に関するガイドライン』を作成しました。内容はとても分かりやすいので、民事信託業務をこれから行いたい、または引き続き行っていきたいと考えている司法書士は是非ご一読を。民事信託業務に関するガイドライン(nichibenren.or.jp)では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日...民事信託業務に関するガイドライン
愛読者の皆さん、こんにちは。今回は孤独死された方の相続人に対するお話ではなく、孤独死となりそうな方に対する話です。これまで孤独死関連の話を何回かしてきましたが、お分かりのように相続人に対し迷惑をかける可能性が結構高いので、それを避けたいのであれば遺言書の作成をお勧めします。それも公正証書で。（法務局保管型）自筆証書と比べて多少費用はかかりますが、直ぐに相続手続が執行できるので、そのほうが相続人は困らないでしょう。また、これまでも何度か言っていますが、結婚してはいるものの子どもがいない方や結婚自体していない方も、可能ならば遺言書を作成しましょう。なぜならば、前者の場合は残された配偶者が単独で相続出来るわけではなく、後者の場合は被相続人の兄弟姉妹が相続人となるので相続手続が滞る可能性が高いと思われるからです。...孤独死と遺言
愛読者の皆さん、おはようございます。昨日の『孤独死と遺品整理』の補足となります。孤独死された方が賃借物件の駐車場を借り、そこに自動車を停めていた場合、もし相続放棄をしようと考えているのならば、賃貸人が処分してほしいと言ってきたとしても何もしないほうが良いでしょう。なお、自動車がまだクレジット（ショッピングのことで、キャッシングとは異なります）の支払い中であるならば、所有者はクレジット会社のはずなので（車検証の所有者がクレジット会社名義）、その場合はクレジット会社に連絡をすれば引き揚げてくれるはずです。そうじゃなければ、自動車の処分は賃貸人に任せましょう。その場合は賃貸人が自ら法的手続を執ることで処分することになります。ちなみに、放置車両の撤去をしてくれる専門業者もいるようです（チラシがたまに入りますが、報...孤独死と自動車
愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方の遺品に関し、相続するのならばまだしも、相続放棄をするつもりならば、原則として手を出さないほうが無難です。それが、例えば大家さんに迷惑をかけないように遺品整理業者に依頼する場合であっても、その支払いを遺品（預貯金や現金）から行うと単純承認したと見做される可能性があるので、その場合は自腹を切ったほうが無難でしょう。また、遺品自体の処分も、明らかに経済的価値の無い物ならばまだしも、その判断が難しいような物ならば保管しておいたほうが無難です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...孤独死と遺品整理
愛読者の皆さん、こんにちは。遺言書の作成の相談を受けているOさん及びそのご家族2人（長女、長男）と週末に打ち合わせを行いました。ちなみに、遺言書を作成しようと考えたきっかけは13年前のOさんの夫の相続まで遡ります。Oさんの夫の遺産は二束三文にしかならないと思われた山林のみ。それでも、Oさんは、自分が相続したうえで処分をしたかったようですが、Oさんには夫の相続よりも前に亡くなった二男がいたので、夫の相続人は、長女、長男、二男の子供（Oさんにとっては孫）2人となり、そのうえ孫2人はいずれも未成年だったので、相続するうえで協力を求める相手は二男の元妻（二男は亡くなる前に離婚していました）という、前途多難を予想させるような状況にありました。そのときは私がOさんから依頼を受けて、二男の元妻に連絡を取ったわけですが、...伝言ゲームを避けるために
愛読者の皆さん、こんばんは。前回の続きです。まずは第一売買契約の売主（所有者）宛に登記関係書類を送り、電話で本人・不動産・意思確認をした後、お送りした書類を返送してもらい、その後直ぐに第二売買契約の売主（第一売買契約の買主）宛に署名押印が必要な登記原因証明情報を送り、電話とLINEを併用して本人確認を済ませました。ここまでで2週間を要しています。ということは、不動産決済当日に当事者が集まらないような方法で行う場合には、当事者の住所によっては、売買契約が済んでから不動産決済まで少なくとも3週間は空けておく必要がありそうです。今回の不動産仲介業者は当初2週間で進めようとしていました。ちなみに、犯罪による収益の移転防止に関する法律では、登記手続の委任者である第一売買契約の売主と第二売買契約の買主が本人確認の対象...怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）
愛読者の皆さん、おはようございます。昨年12月に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正され、不動産決済の受任時の本人確認方法が変更となりましたね。施行は来年のようです。今までは、個人であれば売主・買主双方の①住所、②氏名、③生年月日の確認だけで済んでいたものが、さらに④売却（購入）する目的、⑤職業までも確認が必要となります。ちなみに、疑わしい取引の場合の行政庁への届出までも必要となるのは、公認会計士・税理士・行政書士だけで、司法書士と弁護士は除外されています。確認事項は増えましたが特段面倒になったなという認識はありません。宅建業者はそもそも今も④⑤は確認事項でもありますしね。ところで、①②③は身分証明書等で裏付けが取れますが、④⑤は何か裏付けを取る必要があるのでしょうか？そこまで要求されると難しい...改正された犯収法での対応の変更
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回もお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二...怪しげな第三者のためにする契約
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。昨夜、テニスの練習中に左足ふくらはぎを痛めてしまいました。珍しいことです。毎日朝晩と欠かさず柔軟体操を続けてきたこともあって、ここ何年もこういった痛みとは無縁だったのに。帰宅し、家内に「足を痛めちゃったよ」と言ったところ、笑いながら家内が自分の足を見せてきました。その日はゴルフだったのですが、段差で足を捻挫してしまったとのこと。さすが真珠婚の夫婦。でも、こんな以心伝心はご免ですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡...長年連れ添った夫婦の以心伝心
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しい経験をしました。それは相続登記の話です。いつものように被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得したのですが、被相続人の生年月日「大正14年3月2日」が，婚姻を機に「大正14年3月4日」と間違って移記されていたのでした。なお、①誤記したと思われる市役所に確認したところ、「なぜ間違って移記されたのか分からない、当人が亡くなっているので訂正は出来ない（これは間違った回答です。嫡出性に影響の無い生年月日の明らかな間違いは家庭裁判所を通さずに訂正出来ます）」と言われました。②相続人にも確認したところ、被相続人が生前「間違っていたので4日に修正してもらった」と言っていた、だから、ずっと4日だと思っていたそうです。ちなみに、法定相続情報証明書も取得する予定だったので、事前に法務局に...戸籍の生年月日の移記間違い
愛読者の皆さん、おはようございます。先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はB（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（1）所有権保存登記、（2）Aを債務者とする抵当権設定登記、（3）Bを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（1）と（2）の間に所有者をAとBの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。というのも、（1）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はA1人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でAの持分は減り、その一方...所有権更正と住宅用家屋証明書
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日のお客様は、2年前に相続の手続を依頼していただいたOさんとその息子さんです。ちなみに、2年前のOさんの相談は次のような内容でした。福岡県田川市から突然、Oさんとその兄弟姉妹（以下「Oさん等」という）に対し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた「助言・指導書」が届きました。Oさん等にとっては寝耳に水の話です。届いた書類を確認したところ、Oさん等の祖父が共有者となっている敷地（名義人は9名で大正9年に購入している）の上に老朽化した空き家が建っていることから、このままでは危ないのでどうにかしてもらいたいとのことでした。固定資産税は他の共有者が支払っていたのでその存在に今まで気づかなかったわけです。Oさん等の意向としては、こんな遠くの不動産を持っていても仕方がないので、...顔つなぎ
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、電話で孤独死のご相談を受けました。取引先不動産会社の社員の方の奥様がその相続人となったことから、当該社員の方から相談に乗ってほしいと頼まれたのです。こちらとしてもその社員の方には長年お世話になっていることから、その場でご相談に乗らせていただきました。ちなみに、これは土曜日の10時頃の話です。翌日曜日にはもう一人の相続人である奥様のお姉さんとも電話で相談を受けました。土曜日も日曜日も質問されたことに躊躇なく回答出来たこともあったので感触は良かったし、お姉さんのほうも「では、今後の手続もよろしくお願いします」とのことだったので、いつものようにその後はスムーズに話が進むものと思っていました。ところが、月曜日に奥様から「依頼は少しお待ちください」とのメールが。その後1週間ほどして...知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴
愛読者の皆さん、おはようございます。住宅ローンを組む銀行がauじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。データをA3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも7項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、...auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点
愛読者の皆さん、おはようございます。新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。そこで、このような場合における本人確認方法が3／30付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合において...本人確認情報と緩和された面談
愛読者の皆さん、こんにちは。つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の1月1日の地価公示価格を基準としているとのことです。てっきりその年の1月1日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が4月1日までの3か月で評価するなんて無理ですよね。ちなみに、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われますので、次回は令和6年度となります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂けれ...意外な固定資産税評価の基準日
愛読者の皆さん、こんにちは。先週3／31の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、10時半過ぎには無事に終了しました。とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。ここまでは順調、順調。私の事務所から一番近い横浜市...横浜市の住宅用家屋証明書にご注意
愛読者の皆さん、こんにちは。先月開催された衆議院の予算委員会第三分科会（法務省等）において、「民間事業者がインターネット上で提供する相続登記申請書作成等のサービス」について、法務省民事局長から「司法書士法に違反するおそれがある」との答弁がなされました（答弁の概要については、後記のとおりです。）。このような答弁がなされたのは、来年4月に施行される相続登記の義務化を見据えたこのような違法行為になりかねないサービスが増えているからかもしれません。ところで、司法書士の資格を持たない者が、業務として登記申請書類を作成することや登記申請書類の作成について相談に応じることは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（刑事罰）に処せられる重大な法違反行為です（司法書士法第78条）。①民間事業者が、依頼者が入力していない情報...民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて
愛読者の皆さん、こんにちは。今日は先ほどまで佐倉に出かけていました。4／5（水）が結婚30周年なので、そのお祝いに1月にも利用した京成臼井駅そばにある「カステッロ」で食事をしてきました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)珍しいことに前回食べた際の料理がどれも自分の好みの味だったし、家内も以前からここで食べたかったそうなので、今回はここを選んだわけですが、期待したとおり、今回もどの料理も美味しかった。値段はけっしてリーズナブルとは言えませんけれども、昨年利用した市原の「灰屋」に比べると満足度は圧倒的にこちらのほうです。ちなみに、昨年利用したお店はココです。炭火焼ステーキ灰屋-炭火焼...真珠婚式のお祝い
愛読者の皆さん、こんにちは。いや～、3月の中旬からしばらく忙しかったので久しぶりの更新となります。不動産登記を主な業務とする司法書士は昔からこの時期は稼ぎどきですものね。さて、前回ご紹介した空き家譲渡特例ですが、3月28日に国会で可決成立した「租税特別措置法の一部改正を含む所得税法等の一部を改正する法律」により、適用期限が4年延長されましたね（令和9年12月31日までの売買が対象となります）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂ければ対応しま...空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）
愛読者の皆さん、こんにちは。亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から3000万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の1つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。ちなみに、この要件が令和5年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。また、最近流行りの...空き家譲渡特例の誤解と緩和
愛読者の皆さん、こんにちは。改めてふと疑問に思ったのですが、お客様から報酬等が振り込まれたときに皆さんは都度その旨をお客様に伝えていますか？今のところ、私は、「振り込んだので確認してください。」というような連絡があった場合のみ返事を差し上げています。ちなみに、以前も疑問に思ったことがありました。連絡はこちらからするものなのだろうか？-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)相変わらずこの対応であれから11年がさらに経過しましたが、同様のクレームを受けたことは一度もありません。まぁ、このときは債務整理だったので、登記の場面とは報酬をもらうタイミング等の点で異なることもあって、一概に比較は出来ませんが…。今ではSMSを多用していることもあって、入金の確認メールも簡単に送れますしね。10年前と...入金確認の連絡は必要？
習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）
愛読者の皆さん、こんにちは。しばらく忙しかったので更新出来ませんでした。珍しく今年の3月は不動産決済の依頼が集中しています。ところで、タイトルの件ですが、2年前は惜しいところで負けたので、今年こそは何とか勝ちたいなと思い、前回と同じペアでエントリーしました。初戦は5／28(日)になります。間違いなく前回よりは上手くなっているとは思いますが、その反面、筋力や反射神経がかなり衰えているのを実感しています。還暦となる今年でテニスを辞めるつもりなので、最後に良い思い出を作りたいと思っています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）
本日は2回目の更新です。相続した遺産に不動産があり、住むこともないので売却したいと考えたときに相続人の1人が認知症だった場合はどうしたら良いでしょうか？既にその方が成年後見制度を利用しているのならば、その成年後見人と遺産分割協議をすれば済む話なのですが、まだ成年後見制度を利用されていない場合が困ったことになるのです。なぜかと言うと相続した不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用出来れば越したことはないのですが、残念ながらそうはいかず、いったんこの制度を利用すると通常は亡くなるまで続くからです。その場合にご家族が成年後見人になれれば費用はたいしてかかりませんが（希望すれば高確率で認められる）、弁護士や司法書士が選任される（確か統計では8割近くがそうなっているそうです）と年間で最低でも30万円近くの報酬が...認知症と遺産分割
愛読者の皆さん、おはようございます。約3年使い続けたCOACHの長財布がボロボロになりました。家内から誕プレでもらったものですが、さすがに見た目が可哀そう。そこで、今が10周年セールということもあって、酒々井プレミアム・アウトレットに昨日長財布を買いに行ったのです。ところが、ぐるっと見て回ったのですが、キャッシュレス時代ということもあって長財布を扱っているお店の少ないこと。もちろん、COACHも見たのですが、デザインが私が使っているものから結構変更されていて気に入りません。次に家内に勧められたBALLYはデザインは気に入ったものの、10周年セールでの大幅な値引きはしておらず、税込みで約4万円もすることに驚きました。これでは財布に入れる肝心のお金が残りません。ということで、ここでの長財布は諦めて、前回同様「...アウトレットでも高かった
愛読者の皆さん、こんにちは。孤独死した方の場合とは限りませんが、相続人の1人が長きにわたって行方不明での場合ってあり得ないことではありません。どこかの外国にいることまでは分かっている、そのような場合は限定的ではありますが探しようがあるようですが（私は経験がありません）、通常の場合は不在者財産管理人を選任し、遺産分割協議を進めることになると思われます。また、他の選択肢として、行方不明となってから7年以上経過しているような場合は『失踪宣告』を申し立てることも可能です。では、どちらの手続も採れるとしたら、不在者財産管理人と失踪宣告のどちらを選んだほうが良いでしょうか？法的な安定性を求めるのであれば、私としては後者をお勧めします。なぜならば、不在者財産管理人のほうは行方不明者の法定相続分以下の遺産分割は認められな...不在者管理人と失踪宣告
愛読者の皆さん、おはようございます。孤独死された方のご遺体を、相続人ではない親族が善意で引き取り、葬儀まで執り行った場合の葬儀費用の話です。ちなみに、相続人はいます。この場合の葬儀費用の支払いをその親族は「相続人に請求してくれ」と拒否出来るでしょうか？答えはノーです。心情は察することが出来るものの、この葬儀の喪主は当親族であり、葬儀は葬儀会社と喪主との契約だからです。ちなみに、法律上は葬儀費用を故人の全財産から優先して回収出来ることにはなっていますが（先取特権）、そう簡単な手続ではないと思いますので（余計な費用もかかるし）、たとえ故人に遺産があったとしても、まずは喪主から支払ってもらうことを考えられたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となり...孤独死と葬式
愛読者の皆さん、おはようございます。前回の話は、疎遠だった方が孤独死されたことで自分が相続人となったときにいきなり相続放棄を選択するのではなく、その方の生活状況によってはある程度遺産を調査してから判断しても良いのではないですかというものでした。調査の方法としては、（1）不動産に関しては、先日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「登記簿図書館」などを利用することである程度調査することが出来そうです。（2）預貯金に関しては、故人の住居内に残されていた通帳やキャッシュカードから、または、近所の銀行に問い合わせてみることで判明することがあります（その場合は相続人だと証明する必要があるので、事前に戸籍謄本等を揃えておかなくてはなりません）。（3）株式等に関しては、これも預貯金と同様に住居内にヒントがあったり、預貯...孤独死と遺産の調査（不動産や負債など）
愛読者の皆さん、こんにちは。最近、続けて孤独死の方の相続に関するご相談及び手続の依頼を受けました。いずれも相談者は相続放棄を選択しましたが、場合によっては相続放棄をするか、しないかの判断に時間をかけてみることも必要かと思います。ご存じかもしれませんが、原則として、相続放棄はお亡くなりになってから3か月以内に家庭裁判所に書類を提出しなければなりませんが、比較的簡単にこの3か月という期間を延長してもらうことは可能です（ただし、1回当たり3か月から6か月、それでも2回の延長が限度と聞いています）。この間に遺産を可能な範囲で調べれば良いでしょう。とは言え、亡くなった方が生活保護を受けていたような場合は明らかに遺産は無いでしょうから、このような場合は考えることもなく相続放棄を直ぐにしたほうが良いと考えます。ちなみに...孤独死と遺産の調査（死者宛の郵便物）
愛読者の皆さん、おはようございます。最近は不動産決済の前に売主から権利証や印鑑証明書を預かることが多くなりました。その際にはもちろん預かり証をお渡しするのですが、俗に言う権利証に関しては、①登記識別情報通知、②売却予定の不動産登記情報、③預かり証、の3点を関連付けて説明するようにしています。単に預かり証に「登記識別情報通知1通」と書いて「はい、これが預かり証です」と手渡すだけではないということです。必ず①②③の「不動産番号（不動産には一筆一戸ごとに固有の番号が設けられます。人間で言うところのマイナンバーだと考えてください）」「受付年月日・受付番号（同じ不動産でも所有者が変わればその都度権利証が新しく作成されます。その新しい権利証を作成するための登記をした際の受付年月日・受付番号です）」が一致するのを確認し...権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）
愛読者の皆さん、おはようございます。この話は今回でお終いです。前回ご紹介した相続登記に必要な書類のうち、相続人が取得する上で手間がかかるのが、①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）でしょう。とは言っても、親子の相続であればそんなに大変な作業ではないと思います。被相続人が亡くなったと記載されている現在の戸籍謄本を足掛かりに順次遡っていけば、時間は多少かかるものの、ほどなくすべて揃うでしょう。費用を節約するためにも出来る限りご自分で揃えることをお勧めします。ただし、売却を前提としている場合や相続税の申告が必要な場合は別です。簡単に取得出来るもの以外は私達司法書士に任せたほうが良いと思います。これに対し、兄弟姉妹間の相続は別です。相続するにせ...相続のご相談の仕方（終）
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、2年ぶりに歯医者に行きました。忘れていた定期健診ではなく、歯の治療のためです。それはその2日前の出来事でした。蕎麦を食べているときに違和感があったのです。なぜならば舌が右下の奥歯に引っかかったからです。最初は詰め物が取れたのだと思いました。以前も取れたことがありましたから。（あ～ぁ、詰め物飲み込んじゃったよ。）そのときはそう思いました。で、治療してもらいに行ったわけです。ところが、診てもらったところ、詰め物が取れたのではなく、その奥にある自前の奥歯が欠けていると言われたのですどうも私は嚙む力が強いみたいです。驚きました。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...歯が欠けた
愛読者の皆さん、おはようございます。前回のまたまた続きです。ご参考までに相続「登記」手続をするために必要な書類をざっとお伝えします。①亡くなった方の出生（最低でも14，5歳頃）まで記載されている戸籍・除籍・改製原戸籍の謄本（全部事項証明書）各1通②相続人全員（不動産を相続しない人も含む）の戸籍抄本（個人事項証明書）、または戸籍謄本（全部事項証明書）各1通（ただし、被相続人が亡くなった日以降のもの）（①の戸籍と1通で兼ねることが出来るのであれば別々で取る必要はありません）③相続人全員の印鑑証明書各1通（不動産を取得する相続人は不要となる取り扱いが登記手続上認められていますが、ケースバイケースで判断しなければならないことから、後からひと手間増やすのを避けるために最初に全員分必要と伝えています。）④亡くなった方...相続のご相談の仕方（3）
愛読者の皆さん、おはようございます。前回の続きです。ところで、面談や電話相談の際にいつも尋ねられるのが登記費用です。これは資料さえあればその場で概算（報酬プラス実費）をお伝え出来るのですが、計算するためにどうしても必要となるのが、相続対象不動産の「固定資産税納税通知書」または「固定資産評価証明書」です。さすがにこれが無いと報酬は計算出来ても実費が計算出来ません。ときどき最新のもの（今であれば令和4年度のもの）が見つからないと言われることがあるのですが、その場合は令和3年度のものでも構いません。原則として3年に1度しか固定資産は評価替え（次は来年）されないので、令和3年度のものであれば、仮に土地の評価額に変動があったとしても、相続登記の税率はとても低いので、令和4年度のものとそんなに大きな差は出ないでしょう...相続のご相談の仕方（2）
愛読者の皆さん、おはようございます。来年には相続登記が義務となり、その負担を軽減するために昨日ご紹介した「所有不動産記録証明制度」や「相続土地国庫帰属制度」も順次施行されていきます。したがって、今後は相続の相談が増えるものと思われます。ちなみに、相談の方法としては、概ね（1）面談、（2）電話相談、（3）メールでの相談の3つが挙げられるところ、仕事を実際に依頼していただく上ではどこかのタイミングで（1）が必要とはなるのですが、最初のご相談はどれでも構わないと思います。ただし、ご相談の内容次第ではメールは作成するのがとても大変になるので（もちろん簡単なときもあります）、遠方でもない限り頻繁にやり取りをすることは想定していません。メールでの質問に答える側（司法書士）は、相談者に出来る限り行間を読ませないように（...相続のご相談の仕方（1）
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日ご紹介した所有不動産記録証明制度の施行はまだまだ先の話なので、とりあえず現時点で何か役に立つサービスが無いか、知り合いの弁護士に尋ねてみたところ、これを紹介してもらいました。民間のサービスである登記簿図書館です。http://登記簿図書館.com/ここには全国の不動産を対象とした名寄せ機能があります。ただし、同姓同名の人が所有（共有）している不動産も抽出してしまうようなので、その点では参考程度と考えておいたほうが良さそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、...登記簿図書館（相続登記漏れを防ぐために）
愛読者の皆さん、こんにちは。以前、ここで相続登記漏れの話をしました。司法書士が関与していながら相続登記漏れかよ-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)このときは司法書士の確認が杜撰だったからだと思っていますが、たとえ資料（権利証、固定資産評価証明書、名寄帳等）を入念に確認していたとしても、それでも相続登記漏れが生じることは十分にありえます。それは、固定資産評価証明書や名寄帳は市町村単位で作成・交付されることもあって、請求した市町村以外に存在する不動産はそこには記載されないからです。残念なことに現時点で全国規模で被相続人名義の所有（共有）する不動産を網羅的に抽出する公的な手続はありません。だから、知りえなかった他市町村の不動産に関しては相続登記がされないままの状態となります。そこで、この...所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）
愛読者の皆さん、こんにちは。どちらかというと司法書士向きの話です。登録免許税を安くするために市町村役場で住宅用家屋証明書を取得することは常日頃から経験していると思います。そして、この証明の対象となる家屋が、一般住宅ではなくて、長期優良住宅の場合は認定通知書というものが必要となるのですが、それが原本なのか、コピーで足りるのかは市町村ごとでまちまちです。ちなみに、私が住んでいるのは習志野市ですが、周辺の市町村を調べたところ、（1）原本が必用佐倉市四街道市八街市（2）コピーで可習志野市千葉市船橋市八千代市市川市浦安市松戸市柏市流山市でした。なぜ取り扱いが分かれるのか不思議です。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。...長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？
愛読者の皆さん、こんにちは。この場合の配偶者とは婚姻届を出した配偶者を意味します。日本国籍である必要はありませんが、事実婚（内縁）は認められていません。配偶者が他の相続人とは異なり常の相続人となる理由として、生前の被相続人の財産形成に貢献していることが挙げられるのですが、たとえ冷え切っている夫婦仲でも、長年別居していたとしても、法律上の配偶者であれば相続人となります。相続分を画一的に判断するために何らかの基準は必要なのでしょうが、被相続人の晩年一生懸命世話をしてくれた相続権の無い身内や近所のおじちゃん、おばちゃんよりも、何もしない鬼嫁のほうが優遇されるなんて、なんだか理不尽ですね。ちなみに、この理不尽さは第一順位の相続人である子どもにも同様のことが言えます。ところで、第二順位の相続人は親なのですが注意した...配偶者はいつも相続人
愛読者の皆さん、おはようございます。3週間ほど前の話ですが、冷蔵庫の扉を閉めようとしたときにパキッと音がして、扉がちゃんと閉まらなくなりました。スプリングが老朽化により折れてしまったのです（2008年製なのでかなり長い間頑張ってくれました）。恐れていたことがとうとう起きてしまったのです（ここ数年でエアコン、ガス給湯器、洗濯機が立て続けに壊れた）。買い替えです。せめてもの救いは冬場に壊れたことでした。これが真夏だったら…と想像するだけで鳥肌ものです。家内が直ぐにヤマダ電機に走りました。そして、今日は新しい冷蔵庫の搬入です。家内は嬉しそうです。僕の懐は寂しそうです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ...冷蔵庫よ、お前もか。
愛読者の皆さん、おはようございます。今回も本人確認情報ネタです。申請人の身分証明書を添付するわけですが、例えば、印鑑証明書の住所が船橋市であるにもかかわらず、運転免許証の住所が習志野市の場合はどうすれば良いでしょうか？単純な話ですが悩む人もいるのでは？答えは簡単です。繋がりを付けるために住民票等を添付すれば良いのです。わざわざ運転免許証の住所を「登記だけのために」変更する必要はありません。ちなみに、道交法では速やかに手続をしないと2万円以下の罰金となりますし、免許更新の通知が届かずにうっかり失効させてしまうという可能性もあるのでご注意を。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。登記全般に関する電話相談や面談（も...本人確認情報と身分証明書の住所
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、AB共有物件の所有権移転登記手続を依頼されたのですが、2人とも権利証を紛失しており（現行の登記識別情報通知とは異なり、登記済証だったので、それを保管していたAがうっかり紛失してしまうと必然的にBも紛失したことになってしまう）、本人確認情報を作成しての申請でした。法改正されてからというもの、私はずっと印刷したものを法務局に提出していましたが、職印証明書（500円）を必要な都度取得するのがもったいないため、少し前から電子署名したものを送信する方法で行っていたところ、今回は2人分と言うこともあってか、容量オーバーで送信出来ませんでした（だから、Aの分は電子署名、Bの分は印刷して提出）。そこで、ふと疑問に思いました。本人確認情報をデータとして送るときには添付書類も一緒に送...本人確認情報と電子署名
愛読者の皆さん、おはようございます。『代理権の不消滅』いったい何のことかさっぱりわからんと言う司法書士はいないでしょう。とは言っても、多分ですが、経験しているのは会社代表者の資格に関する場合がそのほとんどだと思います。かく言う私も個人の死亡の場合は経験したことがありません。ちなみに、この代理権の不消滅を不動産登記法第17条ではどのように規定しているのかと言うと、「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。」として1号では「本人の死亡」、4号では「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」とあります。この4号がよく経験するケースです。ちなみに、民法第653条では「委任は、次に掲げる事由によって終了する。1委任者又は受任者の死亡委任者による」と規定されているの...死亡の場合の代理権不消滅
愛読者の皆さん、おはようございます。つい最近の話ですが、住宅用家屋証明書を取得する上での住所の移転手続を取り上げたことがあります。その際に申立書（現住所のままで登記をする場合に作成する）が必要だと話しました。その申立書の書き方についての説明となります。仮に令和5年2月3日に所有権移転（売買）、同日に登記申請、同日に住宅用家屋証明書の申請だったとします。今までは、例えば「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和5年4月1日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況だからです。」というように記載していました。この書き方で今まではどこの市町村でも問題なくもらえていたからです。しかし、よくよく考えてみるとこれでは...住宅用家屋証明申請時の申立書
愛読者の皆さん、おはようございます。証明書の取得にかかる報酬は約1万円ほどと伝えましたが、正確に言えば、相続登記申請と同時でなければそれだけかかりますよという意味です。同時だと手間が格段に減るので半額ぐらいで良いと考えています。とは言え、相続登記申請は他の相続手続がほぼ終わった後で、つまり、最後に依頼されるような手続なので、その時点で証明書取得の必要性は既に無くなっていることが多いと思います（私は同時に請求したことがまだありません）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、開業後20年以上経過しているベテランの司法書士から、ある登記申請手続に関し相談されました。既に登記申請はしているのですが、法務局で補正（登記申請内容に不備があり、そのままでは登記が終わらないこと）になったそうです。内容を聞いたところ、普通に考えたらそれは当然無理でしょう、というものでした。ちなみに、彼女は後日申請を取り下げました。十分な経験も知識もあるはずの彼女が無理だと思われる登記申請したのは、正攻法だと手間（時間やお金）がかかりすぎることから、ダメもとで良いから申請してみてくれと依頼者が望んだからなのだそうですが、それでも、私は彼女の選択（ダメもとでの登記申請）を良しとしません。なるほど、依頼者目線で考えれば「この先生は私の望みを受け入れてくれた」と満足してく...ダメもとで登記申請ってどうなの？
先ほどの投稿に関連している内容なので続けます。以前、興味本位で他の司法書士は幾らぐらい請求しているのか調べてみたところ、中には驚くような高額な報酬（それこそ4万円とか5万円とか（税抜き）。戸籍謄本等の取得手数料を含むものもありましたが、それを考慮しても高いと思います）を請求しているものもあったので、それは果たして妥当なのかなと思い、このブログで今回取り上げようと思ったわけです。ちなみに、私の場合は消費税込み1万円ほどです（一般的には申出書作成で5000円、図面作成で5千円。戸籍謄本等の取得手数料を含めたとしても高くても2万円ほどか）。そもそも、4万円とか5万円とかの報酬を請求しようと考えている司法書士はこの証明制度が何のために設けられたのか理解しているのでしょうか？一般的には、税務署での相続税の申告、金融...法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬
愛読者の皆さん、おはようございます。前回お話したのは相続登記申請手続そのものの報酬でしたが、もう一つ忘れてはならない報酬があります。それは戸籍集めの報酬です。相続登記をするためには戸籍謄本等をまず集めてもらわなくてはなりません。親子間の相続の場合は比較的簡単に集めることが出来るでしょうが、兄弟間の相続の場合はとても複雑となり、法律の知識の無い方がそれらを集めるのは大変な手間となることでしょう。私達司法書士はそのような場合に相続人に代わり戸籍謄本等を集めることが出来ます。もちろん、有料ではありますが、ただ、その報酬のもらい方でかなり差が出ることがあります。以前存在していた報酬基準では戸籍謄本を1通取得すると約2500円の報酬をもらえました。10通取得すれば約2万5千円です。私が勤めていた事務所はこのようなも...相続登記と司法書士報酬（終）
愛読者の皆さん、おはようございます。相続登記の内容によるとは？例えば、亡くなったのがAだとして、土地と建物をAが所有している場合であっても、（1）両方をBが相続する場合と（2）土地をBが相続し、建物はCが相続する場合とでは報酬は異なります。（1）は1件の登記申請で済みますが、（2）は2件になるからです。ちなみに、（1）の場合は遺産分割協議書と相続関係説明図（この図面を作成すると法務局から戸籍謄本等を返却してもらえます）の作成を含めて消費税込み約4～5万円、（2）の場合は消費税込み約6～7万円でしょうか。さらに、例えばBさんがすべて相続するとしても、習志野市と船橋市に不動産がある場合には報酬は2件分となります。不動産を管轄する法務局が異なるからです。一般的には習志野を済ませてから船橋か、船橋を済ませてから習...相続登記と司法書士報酬（2）
愛読者の皆さん、おはようございます。いよいよ来年の4月1日から相続登記が義務化されます。間違いなくこれから司法書士（行政書士ではありません）に相続登記のご相談または依頼をされる方が増えるものと思われます。だから、過払い金ブーム同様に巷の司法書士は盛んに周知活動をしています。ところで、ご相談や相続手続を依頼する方にとって、まず気になることがあると思います。それは、司法書士に依頼する際の登記費用です。ただ、登記費用と言っても、ここで説明するのは司法書士の『報酬』のことです。登録免許税等の実費は誰に頼もうがさほど変わりません。多分、数百円単位でしょう。20年ほど前までは法務大臣の認可した報酬基準表があったのでそれに則っていましたが、それが撤廃されてからはピンキリです。とはいえ、基準表があった頃から仕事をしていた...相続登記と司法書士報酬（1）
愛読者の皆さん、おはようございます。私は今年の10月で60歳となります。そうです、還暦です。以前懇意にしていた不動産関係の知り合いに昨年末のことですが「もう来年は還暦なんだよね」と話をしたところ、急遽お祝いしてくれることになり、先週の火曜日に関係者4人で食事をしました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)そして、2時間ほど料理に舌鼓を打った後で今度は勝田台にあるカラオケスナックへと移動しました。それにしても、10年ぶりぐらいでしょうか、カラオケをしたのは。咳で喉を痛めてから高い声が出なくなったので、ずっと敬遠してきたのです。しかし、私のために企画してくれた食事会だったので歌わないわ...久しぶりのカラオケ
愛読者の皆さん、こんにちは。公証役場での遺言公正証書の作成に証人として立ち会うことが結構あります。正確に言えば、「証人」だけではなく、最初の相談から始まり、公証役場との打ち合わせを経て、〆として証人になります。もちろん、望まれれば遺言執行者になることもあります。私にしてみれば、難しい作業ではないのですが、相談者からはとても喜ばれます。ところで、遺言書の作成をするときに気を付けたいことは幾つかありますが、今回お伝えしたいのは「祭祀承継者の指定」です。祭祀承継者とは、簡単に言えば、死後お墓を管理してもらう人のことを指すのですが、なぜ遺言で指定しておく必要があるかというと、祭祀は相続財産ではないので、生前に決めておかないと厄介なこと（慣習に従うか、裁判所で決めてもらうか）になるからです。ちなみに、このたった一文...遺言書に記載しておきたいこと（祭祀承継者）
愛読者の皆さん、こんにちは。遺言書繋がりです。昨年から相談者Iさん（70歳）と相談者Iさんのご主人（70歳）の遺言書の作成の相談を受けています。お会いしたこともありますが、打ち合わせは専ら電話です。ちなみに、2人には子どもがいないので、まさしく遺言書の作成が必要なケースですね。その電話での説明を通じて「困ったなぁ」と感じることがたびたびあります。それは、Iさんへ説明した内容とその後にIさんがご主人に説明した内容が大きく異なることです。そのせいで何度かご主人が遺言書の作成をやめると言い出しました。だったら、ご主人が直接私に説明を求めれば良いのですが、なぜかご主人は表には出てきません。だから、困っています。お会いした際もメモは取っていませんでした。電話ならば尚更です。とは言いつつ、何度も軌道修正しながらではあ...困った伝言ゲーム
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、電話で相続の相談を受けました。それはこのような内容でした。「夫が亡くなったので、今住んでいる自宅を売って介護施設に入居したいのですが、私達には子供がいません。夫には兄弟がいますが付き合いはまったくありません。どうしたら良いでしょうか。」結局、仕事には結びつきませんでしたが、以前からこのようなケースでの遺言書の重要性を都度感じていたので改めてお伝えします。お子さんがいないご夫婦は是非遺言書を作りましょう。若くてもお子さんがまだいなければ遺言書を作りましょう。「遺言書」と聞くと死を連想することから、なんとなく抵抗があるかもしれませんが、高齢になりボケてからでは作成出来ず手遅れとなります。夫が亡くなれば、妻と夫の兄弟姉妹（甥姪を含みます）が相続人となりますし、妻が亡くな...遺言書と後悔先に立たず
愛読者の皆さん、おはようございます。昨日の投稿では、東急リバブル株式会社が提供しているキャッシュレスサービスを利用した売買契約が目前に迫った時点で売主の勝手な都合でキャンセルとなってしまったとお伝えしました。人によって異なるでしょうが、私の場合は事前の準備に3時間ほどかかります（資料を十分に読み込み、見積もりや登記関係書類を作成するまで）。当たり前のことですが、売買契約当日の書類の授受や今後予定されている手続の説明に不足が生じない（売主及び買主に十分理解してもらえる）ようにするためです。売買契約成立後の通常の不動産決済に伴う登記手続よりも、売買契約時からかかわることで格段に手間はかかります。それが一瞬にして無駄となるのです。結構ガッカリします。もちろん、ここまで話を進めてきた不動産会社の担当者は私とは比べ...3時間がパァ
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愛読者の皆さん、こんにちは。昨日は高校の同窓会でした。それも、卒業後42年経って還暦を迎えるということで、初めて開催された学年同窓会です。昨年の8月ぐらいから打ち合わせを始めました。ちなみに、私は自分のクラスの幹事で、参加者は約120名（学年全体で約300名）、場所は大手町、時間は13時から16時までの3時間でした。入念に準備に時間をかけたおかげか、参加した皆さんの心に残る素晴らしいものになったと思います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連...42年ぶりの同窓会
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、知り合いからその親戚の相続の件で相談を受けました。被相続人は今年の1月下旬に亡くなったAさん、相続人はその妻Bさん（遺産であるご自宅に住んでいます）、2人の子供であるCさん（結婚しています）とDさん（結婚しています）。めぼしい遺産はご自宅のみ（無担保）。一般的には遺産分割協議により実際に住んでいるBさんを相続人にするところですが、今回は1つ問題がありました。それは、近々Cさんが破産申立を予定しているということです既に昨年末に弁護士に依頼をしていて、遺産の具体的な内容を教えてくれと言われているとのこと。ちなみに、会社経営者なので管財事件となります。ここでDさん達は困ってしまったわけです（なかばノイローゼぎみになっているとのこと）。なぜならば、Cさんの相続する持分は1...相続と破産
愛読者の皆さん、こんにちは。今年の3月1日から最寄りの市区町村窓口で、他の市区町村に本籍がある戸籍謄本等をまとめて取得することが可能となりました（これを「広域交付」と言います）。既に住基ネットを利用して住民票を取得することは出来ていましたが、ようやく戸籍も取得可能となったわけです。ただ、今のところは使い勝手は良くないと思っています。なぜならば最寄りの市区町村の受付窓口は必ず事前に本籍地に電話で確認をしてからではないとデータを取得することが出来ないとのことですし、始まったばかりの制度なので職員も不慣れでとても時間がかかっているようです’（各市区町村のHPにも時間がかかると記載されています）。だったら、今の郵便事情を考えても、直接本籍地に請求したほうがイライラせずに済みそう。ちなみに、この戸籍の広域交付制度で...戸籍の広域交付は便利なの？
愛読者の皆さん、おはようございます。戸籍謄本等の代わりとなる法定相続情報証明書（以下「証明書」と言います）には11桁の番号（これを「法定相続情報番号」と言います）が付されているのはご存じでしょうか？来週4月1日から、この法定相続情報番号（以下「番号」と言います）を登記申請書に記載すれば、証明書自体を添付する必要が無くなりました。つまり、番号の記載をもって戸籍謄本等の相続を証する書面が提出されたことになるのです。便利なようですが、複数の戸籍謄本等の代わりに証明書を提出するメリットは感じるものの、証明書の代わりに番号の記載をすることにどれほどのメリットがあるのか？それも、法務局に保管される法定相続情報は約5年で廃棄されるので、廃棄された後はやはり証明書自体を添付する必要があることから、個人的にはメリットを感じ...法定相続情報番号の記載
愛読者の皆さん、こんにちは。約3か月ぶりの更新です。今年は珍しく（というよりも、昨年から引き続き）1月から仕事やプライベートの用事でとても忙しくしていました。ここに来てようやく一段落した感じです。そう言えば、4月1日から相続登記が義務となりますが、イマイチ盛り上がりに欠けるような気がします。過料10万円の制裁も、事前に公表された具体的な運用方針を知ると「な～んだ」ってことになりますね。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に...相続登記義務化の過料なんて、あって無いようなもの
愛読者の皆さん、こんにちは。今日から仕事始めです。とは言っても、今日は年末年始休みの間に溜まった仕事を順番に整理するだけで、本格的には明日から。なお、当事務所が今年で開業29年目を無事迎えることができましたのも、ひとえに皆様方のご指導及びご鞭撻の賜物と肝に銘じ、今年も、より一層業務に邁進する所存でございます。今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業29年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります...今日から仕事始め
ブログの愛読者の皆様、そうでない方も含め、明けましておめでとうございます。昨年は大変お世話になりました。心から感謝いたします。ところで、能登地方では今夕、阪神淡路大震災クラスの地震が発生してしまいました。正月特番はテレビ東京を除きすべて潰れました。この状況は2011年の東日本大震災を想起させます。被災地の皆さんの無事を願います。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今年が昨年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する...令和6年新年のご挨拶
愛読者の皆さん、こんばんは。今年も早いもので残り半日ほどとなりました。振り返れば今年も幸せな一年間でした。来年もまた皆さんのお役に立てるよう頑張ります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、来年が今年よりも幸せな1年となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849...令和5年最後のご挨拶
愛読者の皆さん、おはようございます。先日、相続登記をする際に次のように取り扱うことになりました。これは全国一律です。『相続による所有権の移転の登記の申請において、所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合には、相続を証する市区町村長が職務上作成した情報の一部として、被相続人の同一性を証する情報の提供が必要であるところ、下記の場合においては、被相続人の同一性を確認することができ、「所有権の登記名義人と戸籍上の被相続人とは同一である」旨の相続人全員の上申書の提供を求めることなく当該申請に係る登記をすることができると考えますが、いささか疑義がありますので照会します。記『被相続人の同一性を証する情報として、被相続人の住民票の写し又は戸籍の附票の写し（以下これらを「住...被相続人の同一性の証明に関する不動産登記事務の取扱いについて（通知）〔令和5年12月18日付法務省民二第1620号〕
愛読者の皆さん、おはようございます。今年も残り僅かとなってきました。登記申請を受け付ける法務局が29日（金）から3日（水）までお休みということもあって、私も再来週の28日（木）が仕事納めとなりますが、例年28日には仕事を入れないようにしています。事務所の掃除や神棚のお札の交換などをするからです。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久...年末年始のお休みのご案内（12月29日～1月3日まで）
愛読者の皆さん、こんにちは。先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する...流山市役所発行の評価証明書に注意
愛読者の皆さん、こんにちは。過去にも何度か取り上げましたが、登記をする際の買主の住所を購入先の住所とするのか、現住所とするのか、の話です。経験上は圧倒的に購入先の住所で登記をすることが多いのですが（住宅用家屋証明書との絡みがあるため）、ここ数年は現住所で取得することも結構多くなってきており、何を隠そう、正しいのは当然後者で（引き渡しを受けてもいないのに転居することは無い）、実際、大手不動産会社である野村不動産は原則として現住所で登記をするようにしているとのことでした。今後、野村不動産のような運用に移行する大手も増えていくのでしょうかね。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、...野村不動産は現住所
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しく誤配がありました。そばにある司法書士事務所宛の定型郵便物が私の事務所に届いたのです。それも3通。ちなみに、3通とも郵便切手不足とは面白い。差出人を見た感じではその郵便物の中身は職権で取り寄せた戸籍のようです。これは早めに届けてあげたほうが良いだろうなと思ったので、直にその事務所に届けてあげて、良いことをしてあげたとその後自己満足に浸りました。ところが、これが余計なお世話だったことに翌日気づく事態となったのです。誤配した配達員が事務所に来ていきなり私に謝りました。その司法書士事務所から郵便局に苦情の電話が入ったとのことでした。私としては「早めに」と、良かれと思った行動が結果として配達員に迷惑をかけたわけです。それにしても、わざわざ苦情の電話などしなくても、と思うのは私...郵便物の誤配
愛読者の皆さん、こんにちは。実は来年4月に高校卒業して以来初めての同窓会が開催されます。私はその企画のスタッフとして参加しているのですが、300名ほどの卒業生がいるにもかかわらず、残念ながらその半分ほどにしかこの企画は伝わっていません。卒業後40年以上経過していることもあってか、連絡が取れないのです。残り半年。出来ればより多くの卒業生にこの企画が伝え広まってほしいと願っています。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開...企画を広めるにはどうしたものか
愛読者の皆さん、こんばんは。不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司...異なる司法書士による連件申請
愛読者の皆さん、こんにちは。ボヤキです。昨年の10月から土日祝日も利用出来るようになったと喜んでいたら、ここのところ、ほとんどの週末がメンテナンスによるサービス停止じゃないですか。これじゃあ意味ないでしょ。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879－0849）もしくは（omega@chiba.eey...サービス停止ばかりの登記情報提供サービス
愛読者の皆さん、こんばんは。最近、珍しい登記申請を経験したのでご紹介させていただきます。きっかけは売却を前提とした相続登記でした。登記内容を確認したところ、京葉信用組合名義の根抵当権が設定されています。債務者は被相続人でした。相続人によると、日にちは不明ですが完済しているはずだそうで、ただ単に抹消するのを忘れていたのだと思います。そう言えば、大久保商店街の中ほどにそんな名前の組合が昔あったような気もします。ちなみに、今はジンギスカン料理のお店です。調べたところ、船橋市湊町二丁目2番19号に主たる事務所があった『京葉信用組合』は昭和63年2月22日に東金信用組合、市原信用組合、朝日信用組合を吸収合併と同時に『千葉県商工信用組合（0400－05－000694）』と名称変更し、千葉市中央区院内二丁目13番12号...京葉信用組合の根抵当権抹消
愛読者の皆さん、こんばんは。今日は私の60回目の誕生日、いわゆる還暦です。久しぶりに家内と一緒に祝うことが出来ました。60代も出来る限り一緒に楽しみたいと思っています。なお、ブログの更新がほとんど出来ないのは、ネタが無いわけもなく、体調が悪いわけでもありません。ただ単に忙しすぎるだけです。ごめんなさい。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（04...還暦でおじゃる
愛読者の皆さん、こんにちは。来月10月1日から書留等の特殊取扱料金が改定されます。定形や定形外に変更はありません。私が主に利用するのは、レターパックや定形・定形外なので今回の値上げによる影響はありませんが、これらの郵便を利用される方は来月から気を付けてください。お陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－88...オプション郵便料金の改定
愛読者の皆さん、こんにちは。何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二...怪しげな第三者のためにする契約
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。昨夜、テニスの練習中に左足ふくらはぎを痛めてしまいました。珍しいことです。毎日朝晩と欠かさず柔軟体操を続けてきたこともあって、ここ何年もこういった痛みとは無縁だったのに。帰宅し、家内に「足を痛めちゃったよ」と言ったところ、笑いながら家内が自分の足を見せてきました。その日はゴルフだったのですが、段差で足を捻挫してしまったとのこと。さすが真珠婚の夫婦。でも、こんな以心伝心はご免ですでは、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡...長年連れ添った夫婦の以心伝心
愛読者の皆さん、おはようございます。申し訳ありません。ブログのネタが尽きたか、まだ作成中か、仕事が急遽忙しくなったか、多分どれかなので、今回はお知らせとなります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時（電話は18時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（047－473－3371）または（090－8879...無料相談（電話でも、面談でも、メールでも）随時受付中
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、珍しい経験をしました。それは相続登記の話です。いつものように被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得したのですが、被相続人の生年月日「大正14年3月2日」が，婚姻を機に「大正14年3月4日」と間違って移記されていたのでした。なお、①誤記したと思われる市役所に確認したところ、「なぜ間違って移記されたのか分からない、当人が亡くなっているので訂正は出来ない（これは間違った回答です。嫡出性に影響の無い生年月日の明らかな間違いは家庭裁判所を通さずに訂正出来ます）」と言われました。②相続人にも確認したところ、被相続人が生前「間違っていたので4日に修正してもらった」と言っていた、だから、ずっと4日だと思っていたそうです。ちなみに、法定相続情報証明書も取得する予定だったので、事前に法務局に...戸籍の生年月日の移記間違い
愛読者の皆さん、おはようございます。先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はB（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（1）所有権保存登記、（2）Aを債務者とする抵当権設定登記、（3）Bを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（1）と（2）の間に所有者をAとBの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。というのも、（1）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はA1人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でAの持分は減り、その一方...所有権更正と住宅用家屋証明書
愛読者の皆さん、こんにちは。昨日のお客様は、2年前に相続の手続を依頼していただいたOさんとその息子さんです。ちなみに、2年前のOさんの相談は次のような内容でした。福岡県田川市から突然、Oさんとその兄弟姉妹（以下「Oさん等」という）に対し、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいた「助言・指導書」が届きました。Oさん等にとっては寝耳に水の話です。届いた書類を確認したところ、Oさん等の祖父が共有者となっている敷地（名義人は9名で大正9年に購入している）の上に老朽化した空き家が建っていることから、このままでは危ないのでどうにかしてもらいたいとのことでした。固定資産税は他の共有者が支払っていたのでその存在に今まで気づかなかったわけです。Oさん等の意向としては、こんな遠くの不動産を持っていても仕方がないので、...顔つなぎ
愛読者の皆さん、こんにちは。先日、電話で孤独死のご相談を受けました。取引先不動産会社の社員の方の奥様がその相続人となったことから、当該社員の方から相談に乗ってほしいと頼まれたのです。こちらとしてもその社員の方には長年お世話になっていることから、その場でご相談に乗らせていただきました。ちなみに、これは土曜日の10時頃の話です。翌日曜日にはもう一人の相続人である奥様のお姉さんとも電話で相談を受けました。土曜日も日曜日も質問されたことに躊躇なく回答出来たこともあったので感触は良かったし、お姉さんのほうも「では、今後の手続もよろしくお願いします」とのことだったので、いつものようにその後はスムーズに話が進むものと思っていました。ところが、月曜日に奥様から「依頼は少しお待ちください」とのメールが。その後1週間ほどして...知り合いからの相談とその後の対応に関する愚痴
愛読者の皆さん、おはようございます。住宅ローンを組む銀行がauじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。データをA3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも7項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、...auじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点
愛読者の皆さん、おはようございます。新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。そこで、このような場合における本人確認方法が3／30付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合において...本人確認情報と緩和された面談
愛読者の皆さん、こんにちは。つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の1月1日の地価公示価格を基準としているとのことです。てっきりその年の1月1日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が4月1日までの3か月で評価するなんて無理ですよね。ちなみに、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われますので、次回は令和6年度となります。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂けれ...意外な固定資産税評価の基準日
愛読者の皆さん、こんにちは。先週3／31の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、10時半過ぎには無事に終了しました。とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。ここまでは順調、順調。私の事務所から一番近い横浜市...横浜市の住宅用家屋証明書にご注意
愛読者の皆さん、こんにちは。先月開催された衆議院の予算委員会第三分科会（法務省等）において、「民間事業者がインターネット上で提供する相続登記申請書作成等のサービス」について、法務省民事局長から「司法書士法に違反するおそれがある」との答弁がなされました（答弁の概要については、後記のとおりです。）。このような答弁がなされたのは、来年4月に施行される相続登記の義務化を見据えたこのような違法行為になりかねないサービスが増えているからかもしれません。ところで、司法書士の資格を持たない者が、業務として登記申請書類を作成することや登記申請書類の作成について相談に応じることは、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（刑事罰）に処せられる重大な法違反行為です（司法書士法第78条）。①民間事業者が、依頼者が入力していない情報...民間事業者による登記申請書の作成には気を付けて
愛読者の皆さん、こんにちは。今日は先ほどまで佐倉に出かけていました。4／5（水）が結婚30周年なので、そのお祝いに1月にも利用した京成臼井駅そばにある「カステッロ」で食事をしてきました。ちなみに、お店はココです。リストランテカステッロ–普段着の心でお越しください。ドレスコード、それはあなた自身です。(ristorante-castello.jp)珍しいことに前回食べた際の料理がどれも自分の好みの味だったし、家内も以前からここで食べたかったそうなので、今回はここを選んだわけですが、期待したとおり、今回もどの料理も美味しかった。値段はけっしてリーズナブルとは言えませんけれども、昨年利用した市原の「灰屋」に比べると満足度は圧倒的にこちらのほうです。ちなみに、昨年利用したお店はココです。炭火焼ステーキ灰屋-炭火焼...真珠婚式のお祝い
愛読者の皆さん、こんにちは。いや～、3月の中旬からしばらく忙しかったので久しぶりの更新となります。不動産登記を主な業務とする司法書士は昔からこの時期は稼ぎどきですものね。さて、前回ご紹介した空き家譲渡特例ですが、3月28日に国会で可決成立した「租税特別措置法の一部改正を含む所得税法等の一部を改正する法律」により、適用期限が4年延長されましたね（令和9年12月31日までの売買が対象となります）。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金曜日が9時から17時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂ければ対応しま...空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）
愛読者の皆さん、こんにちは。亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から3000万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の1つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。ちなみに、この要件が令和5年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。また、最近流行りの...空き家譲渡特例の誤解と緩和
愛読者の皆さん、こんにちは。改めてふと疑問に思ったのですが、お客様から報酬等が振り込まれたときに皆さんは都度その旨をお客様に伝えていますか？今のところ、私は、「振り込んだので確認してください。」というような連絡があった場合のみ返事を差し上げています。ちなみに、以前も疑問に思ったことがありました。連絡はこちらからするものなのだろうか？-司法書士佐季papaの毎日が一期一会(goo.ne.jp)相変わらずこの対応であれから11年がさらに経過しましたが、同様のクレームを受けたことは一度もありません。まぁ、このときは債務整理だったので、登記の場面とは報酬をもらうタイミング等の点で異なることもあって、一概に比較は出来ませんが…。今ではSMSを多用していることもあって、入金の確認メールも簡単に送れますしね。10年前と...入金確認の連絡は必要？
愛読者の皆さん、こんにちは。しばらく忙しかったので更新出来ませんでした。珍しく今年の3月は不動産決済の依頼が集中しています。ところで、タイトルの件ですが、2年前は惜しいところで負けたので、今年こそは何とか勝ちたいなと思い、前回と同じペアでエントリーしました。初戦は5／28(日)になります。間違いなく前回よりは上手くなっているとは思いますが、その反面、筋力や反射神経がかなり衰えているのを実感しています。還暦となる今年でテニスを辞めるつもりなので、最後に良い思い出を作りたいと思っています。では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな1日となりますようにお陰様で今年で開業28年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。営業時間は、月曜日～金...習志野市のミックスダブルス市民大会エントリー（2度目の正直）
本日は2回目の更新です。相続した遺産に不動産があり、住むこともないので売却したいと考えたときに相続人の1人が認知症だった場合はどうしたら良いでしょうか？既にその方が成年後見制度を利用しているのならば、その成年後見人と遺産分割協議をすれば済む話なのですが、まだ成年後見制度を利用されていない場合が困ったことになるのです。なぜかと言うと相続した不動産を売却するためだけに成年後見制度を利用出来れば越したことはないのですが、残念ながらそうはいかず、いったんこの制度を利用すると通常は亡くなるまで続くからです。その場合にご家族が成年後見人になれれば費用はたいしてかかりませんが（希望すれば高確率で認められる）、弁護士や司法書士が選任される（確か統計では8割近くがそうなっているそうです）と年間で最低でも30万円近くの報酬が...認知症と遺産分割
愛読者の皆さん、おはようございます。約3年使い続けたCOACHの長財布がボロボロになりました。家内から誕プレでもらったものですが、さすがに見た目が可哀そう。そこで、今が10周年セールということもあって、酒々井プレミアム・アウトレットに昨日長財布を買いに行ったのです。ところが、ぐるっと見て回ったのですが、キャッシュレス時代ということもあって長財布を扱っているお店の少ないこと。もちろん、COACHも見たのですが、デザインが私が使っているものから結構変更されていて気に入りません。次に家内に勧められたBALLYはデザインは気に入ったものの、10周年セールでの大幅な値引きはしておらず、税込みで約4万円もすることに驚きました。これでは財布に入れる肝心のお金が残りません。ということで、ここでの長財布は諦めて、前回同様「...アウトレットでも高かった
