新幹線に個室が復活するとか。 記憶が正しければ、、、100系以来かな？？ JR東海は17日、 R8年度中に東海道新幹線に個室導入を決定したと報道されていました。 個室の概要として公表さ…
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資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
明日から9月。 今年も残りあと4か月ですね。 最近、様々なものが値上げになっています。 食料品以外にも、電気代やガス代などのインフラ、 石油系原材料や天然ゴムなどの価格高騰でタイヤも値上げになります。 10月には、ビールや炭酸飲料も値上げ予定だとか。 これだけ円安になればある程度は仕方ないですね。 不動産賃貸業関連でも、様々なものの値上げ通知が届いています。 …
アベノミクス相場以降の分譲マンション相場。 平均専有面積は減っているのに価格は上がり続けています。 上記は首都圏のデータですが、 全国の主要都市でも同様の傾…
不動産賃貸業で火災保険への加入は必須。 そして一般的に、保険料は同じブランドならどこで加入しても同じ。 ・ ・ ・ というわけではありません。。。 まず、定番なのが団体割引。 金融機関系や大手不動産会社が代理店になっている場合、 ある程度の規模以上だと団体割引が適用されている場合があります。 割引率、大体10％くらいでしょうか。 たかが10％でも、数百万の保険料…
中国のロレックス相場が暴落しているとか。 中国人の金持ちが大慌て、 いよいよ「ロレックスの大暴落」が始まった…！ 8/25(木) 現代ビジネス 中古価格は約半分にまで暴落 「中国の好況期は完全に終わったよ。金持ちだった私の店の常連客が次々と『ロレックス』や『パテック フィリップ』を売りに来ている。ロレックス・…
各地域でゴルフをしていると、 ゴルフ場から見える、それぞれ特徴ある景色に目を奪われます。 ゴルフの醍醐味の一つですね。 そしてゴルフ場では必ず「芝」が使われますが、 その種類は多岐にわたります。 高温多湿な気候で育つ日本芝（高麗芝、姫…
毎年日本のどこかで発生する震度5クラスの地震。 震度5にもなると、建物被害が出やすいです。 先日、物件調査で見た1棟高層マンション。 地震が原因と思われるクラックが外壁に入っていました。
今年上半期、世界30都市の家賃上昇率の記事を読みました。 NYとシンガポールが首位タイ、1〜6月家賃上昇率番付−香港は下落 7/29(金) Bloomberg 世界の30都市で家賃の上昇率が今年1−6月（上期）に最も大きかったのはニューヨークとシンガポールだった。 不動産調査やコンサルティングを手掛けるサヴィルズがリポートを29日発表した…
犯罪にならない程度も含めると、氷山の一角のような。。。 相続財産管理人の立場を利用 業務上横領の疑いで弁護士の男を再逮捕 8/22(月)TKUテレビ熊本 相続財産管理人の立場を利用し預り金を横領した疑いで県弁護士会に所属する弁護士の男が再逮捕されました。 警察は余罪が複数あるとみて調べを進めています。 （以下省略）
先日少し書きましたが、 売物件の購入検討と所有物件の売却話を両方とも流しました。 購入物件には金融機関から融資内諾を頂いていて、 売却物件の方も買主さん側に融資内諾が出ていました。 両方とも同じ金融機関でした。 金融機関の9月中間決算の営業成績に計上される予定で 担当者様はかなり期待していたと思います。 両方の話が流れてしまい、かなり落胆されたと思います。 し…
ゴン資産管理会社の1つ。 6月決算で電子申告が完了しました。 期中は、資産組み換えで購入2件、売却2件を実施。 売却益が出たので納税額はそれなりに増えました。 節税と言われる類は一切行いませんでしたので当然の結果ですね。 所得金額800万円以下は実効税率約24％（約1/4） 所得金額800万円以上は実効税率約34％（約1/3） つまり節税のためには、 減らしたい税…
お友達大家さんの新築物件。 竣工したとの事で見学させてもらいました。 こだわりポイントが随所にあって見どころ沢山。 施主の性格？が反映された素敵な建物でした。 浴室にはデカい鏡…
1棟所有物件の売却話。 1棟売物件の購入話。 両方並行して進めてきましたが、最終的に両方とも断りました。 売却話の方は買主様も融資確定、売買金額も折り合っていたのですが、 最後に買主様がありえない主張をされ、その分「減額してほしい」との事。 ここに書けないのが残念ですが、、、 普通の不動産賃貸事業者なら、絶対に言わない主張です^^; 売買後も何かと揉めそうな予感し…
出遅れましたが、読了しました。
大きな管理会社様を中心に、 毎年、様々な入居促進キャンペーンが行われています。 地元で有名なところだと、京都の管理会社長栄さん。 入居者様を対象に宝くじ的なキャンペーンを行っています。 ↓
奈良市にある昭和40年代築の某UR団地。 通りかかったら、外壁に立体ペイントが描かれていました。 調べたら、奈良市観光協会の…
良い借金と悪い借金。 ロバート・キヨサキの『金持ち父さん貧乏父さん』で出てくる言葉です。 金持ち父さんは良い借金が多く、貧乏父さんは悪い借金が多い。 中身が分かりやすく書かれています。 無借金経営こそが良い経営であり、 お金に困っていないのに金利を払って借金なんて馬鹿だ。 なんて言う意見があります。 借金が無ければ貧乏父さんではありませんが、 金持ち父さんに…
連日、中国海警局の船の領海侵入がニュースになる尖閣諸島。 なにげに、グーグルマップで「尖閣諸島」と検索。 ・ ・ ・ なんと、検索が出来ませんでした。。。
神社やお寺さんに車で行ったら、 地価が高い都市部を中心に駐車料金が徴収されます。 当然、維持費が掛かるので適正な料金なら当然だと思います。 ・ ・ ・ しかしごく一部の宗教法人で、駐車料金を祈祷料として徴収しています。 要は祈祷料という名目にして、 営利事業である駐車場への課税逃れをしている、とも捉えられます。 駐車場内を祈祷？しながら歩いている関係者を見かけま…
大阪マンション2号。 来年、付近の環境が大きく変わります。 大阪の大動脈、大阪メトロ御堂筋線と相互直通運転をおこない、 江坂駅と千里中央駅を結ぶ北大阪急行。 千里中央駅から北、（仮称）箕面萱野駅まで延伸工事が行われています。 工事中の延伸区間の開業予定は来年度。 （仮称）箕面萱野駅 ↓
先日から検討している中古1棟収益物件。 売主さん側に色々と難が多く、ハードルが高い物件です。 しかも、現況利回りがたった約3%という状態^^; しかし、もし購入できたら、 管理運営等で、最初に汗をかけばお宝物件になりそうな物件。 億超えなので融資は必須でしたが、現況低利回りにも関わらず、 過去の再生実績を評価頂き、好条件で融資内諾を頂きました。 ・ ・ ・ とこ…
売り収益物件の表面利回りは下がる一方。 建材費高騰や円安もあり、今のところ下がる要素はないですね。 不動産仲介業者さんは、売買が成立してはじめて収入が得られる業界。 これだけ収益物件価格が高くなっても、 買いたい需要もあるので動きはそれなりにあるようです。 特に円安になって、海外投資家から見たら、 日本の不動産価格が大幅値引きされたようなものですからね。 最近…
北海道で生け垣などに使われることの多いイチイ。 真っ赤な実がなり、葉がつんつんした木です。 イチイは、別名「オンコ」と呼ばれていますね。 ある所有物件の敷地内も植えられています。 毎年、植栽剪定をしていますが、 今年も伸びてきたのでシルバー人材センターに依頼しました。
今年に入り、中古車の値上がりが凄い事になっていますね。 新車の納期が長期化し、中古車に流れてタマ不足になってるようです。 半導体不足とロシアのウクライナ侵攻による サプライチェーンや物流の混乱、中国のコロナ政策が主な原因です。 一部の車種では、納期がかかる新車より即納の中古車の方が高い、 という事態まで発生しています。 さらに急激な円安になり、オークション参加者に海…
先日、浴室内の黒カビが落ちない記事を書きました。 ↓ 築30年以上経過した物件で、浴室洗面台仕様。 今ではほぼ採用されない洗面台形状です。 しかし、ユニットバ…
月極駐車場は1か月単位でお貸しするスペース。 最近は自分の車を持たない若者が増え、 都市部を中心に余り気味ですが、今でも至る所にあります。 「つきぎめ」と呼びますが、車に乗らない若者を中心に、 「げっきょく」と読み間違える人が多いようですね^^; あと呼び方ですが、「月極」以外で地域により「月決」もあります。 「極」は約束する意味があり、「決」は決定する意味があるの…
現在建築中の札幌マンション12号。 竣工まではまだまだ長い道のりですが着々と進んでいます。 内装パースが上がってきました。 今回、内装デザインは全部で7種類あります。 一部だけご紹介すると、こんな感じ。
少し前に、退去になった部屋のリフォームが完成しました。 築30年超えの物件ですが、表面改装で蘇りました。 しかし、浴室の黒カビをクリーニングで落とす予定でしたが、 落ちなかったと報告がありました。
まだ交渉中で買えるかわからない1棟売物件ですが、 融資内諾頂いた金融機関と詳細な融資条件の打合せをしました。 融資期間中、固定金利とTibor連動金利を自由に選択できる、 金利選択特約付きの融資条件でした。 しかし、全体的に昨年より提示金利が0.2%ほど上がっています。 これは流れだから仕方ないですね。。。 ・ ・ ・ 一方で住宅ローン金利は今月も引き下げ競争中。 …
今年5月に購入したスマホ。 充電中にいきなり電源が入らなくなりました。。。 落下させたり水没したわけでもなくいきなりの故障でした。 調べてもらうと基盤自体の故障。 購入1年未満なので補償交換になるようですが、 一部データが消えてしまいました^^; スマホも機械で当然壊れるリスクはあるのですが、 日頃のバックアップがとても大事ですね。 一時的に電話が使えなくなった…
毎月末といえば、退去予告がある時期。 幸い、当方の所有物件では先月末の退去予告がゼロでした。 同じ表面利回り10％の物件でも、 退去率20％の物件と5％の物件では収支に大きな違いが出てきます。 仮に1棟20世帯アパートがあるとすると、 ・退去率20％の物件は毎年4世帯が退去 ・退去率5％の物件は毎年1世帯が退去 3室分の入退去費用（リフォーム、広告費）、空室期間を加味すると…
今日から7月に入りました。 2022年もちょうど半分が終わって後半に突入ですね。 今年前半を振り返ると、 昨年末に購入した土地での新築案件を中心に進めてきました。 総事業費が6億円をこえる私には大きめのプロジェクトですが、 金融機関や建築会社様のご協力もあり、順調に進んでいます。 土地を相場より安く購入でき、その他諸条件にも恵まれ、 1室44〜65平米と広く取ったにも関わらず…
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新幹線に個室が復活するとか。 記憶が正しければ、、、100系以来かな？？ JR東海は17日、 R8年度中に東海道新幹線に個室導入を決定したと報道されていました。 個室の概要として公表さ…
SNSで「便利な土地に住みたい」というコメントと共に投稿された画像。 理想の「自宅」が話題になっているようです。 自宅をぐるっと取り囲むように、 …
都市部の競争力ある物件を中心に家賃値上げが目立ってきました。 京都マンション1号。 昨年から更新時を迎えた部屋から、家賃値上げの提案を行っています。 京都市内の賃貸物件は今でも2年ごとに更新料を頂けるので、 このタイミングで家賃の見直し交渉を行っています。 決して無理はせず、近隣家賃相場よりは少し安く。 家主も借主もwin-winの家賃設定を目指しています。 京都マンシ…
不動産投資の情報で、いつの時代も融資テクニックの話は大人気です。 私も不動産賃貸業をはじめたころは、必ず飛びついていました(笑) 最初は右も左もわからないので「とにかく情報に触れたい」 と思う気持ちは当然ですね。 しかし冷静になって、その情報の裏側を考える事も大事です。 不動産を販売（仲介）する側にとって、 銀行融資を無理くりに引っ張っても基本的にリスクはありません。…
昨年から連絡が取れなかったある物件の入居者。 夜逃げしたと思われます。 その後、家賃保証会社により種々の手続きを進めていました。 先日、室内動産の運び出しが行われ、完了しました。 家賃保証会社による手続きと費用負担なので実害はほぼありま…
固定資産税の納税通知書。 今月に入ってから続々と届いています。 固定資産税の対象となる土地および家屋について、 3年に1度評価替えを行い、税額算定の基礎となる価格を見直します。 今年度はその評価替えに当たる年。 すべての土地・家屋の価格が見直されます。 感覚的に見ると、建物評価は再建築評価アップと減価償却で±ゼロ。 土地は単純に値上がった分が反映されている感じです。…
日本人の人口。 何年も前から未来の推計値が公表されていますが、 大きく外れることなく、予想通りの人口推計が公表されました。 日本人83万人減、過去最大 総人口は13年連続マイナス 4/12(金) 共同通信 総務省が12日公表した2023年10月1日時点の人口推計によると、外国人を含む総人口は1億2435万2千人で、前年同月に比べ59万5千人…
強盗した理由があり得ません。。。 「お金なく家賃払うために強盗を」 コンビニで店員に刃物突き付け現金奪い取った疑い 35歳男逮捕 札幌市 4/9(火)HTB北海道ニュース 今年2月、札幌市厚別区のコンビニで店員に刃物を突き付け現金およそ4万円を奪い取った疑いで、近くに住む無職の男が逮捕されました。 （中略） 警察の調べに対…
新年度がはじまって約10日。 今年は桜の開花がここ数年と比較して少し遅く、 新年度に合わせたかのようですね。 不動産税制についても新年度からの変更が何個かありますが、 その1つに相続登記の義務化があります。 期限は原則、不動産の相続を知ってから3年以内で、 過去に相続した不動産で名義変更が済んでない場合、2027年3月が期限。 代々相続手続きをしていない土地。 手続…
定期的に情報交換をさせて頂いている取引金融機関上席。 最近はスターバックスで情報交換しています。
1棟収益物件で絶対に必要なのが消火器。 消防法で各階に規定数の設置が義務付けられています。 消火器と言えば廊下に置かれていることが多いですね。 そんな中、 最近、分譲マンションやホテルで見かけるのがPS内設置。
築20年を超えてくると、設備劣化による破損や故障が増えてきます。 大きなものから小さなものまで。。。 不動産賃貸業の宿命ですね。 ある物件の松下電工のユニットバス。 出入口ドアのノブが破損しました。
日銀により、マイナス金利政策が解除された先月。 貯金金利も各行、それに合わせて上げて来ています。 しかし、住宅ローン金利だけは別次元。 上げるどころか、、、今月に入っても下げる発表をするところまで。 鹿児島銀行、住宅ローンの変動金利を0．35％下げ 低金利維持のネットバンクに対抗、顧客獲得へ大胆見直し 4/6(土) 南日本新…
先日、売物件調査に行きました。 後付けオートロックシステムと各戸電子錠が設置されていました。 が、 ・ ・ ・ 入居者さんはカバーを開けて物理キーで出入りしていました。 電子錠もなんか汚く。。。 管理会…
家賃滞納して追い出された場合、生活保護の申請は出来るのか。 住所が無いと申請できないと思われることがありますが、 要件で住所に関する規定はなく、住所のない人でも申請は可能。 家賃滞納で住処を追い出されても手続きは可能であると考えられます。 ホームレス状態からの申請も可能です。 ただし、生活保護の開始決定は賃貸物件に入居した後。 真っ当なNPO法人さんなどに連絡して、…
先月解除したゼロ金利政策。 サイトで過去のデータが載っていました。 この表を見た感想や感じ方は人それぞれでしょう。 個人的に感じたことは、 ・1990年から…
札幌市は全国の市町村でもゴミ分別数が多くて有名。 賃貸物件のゴミステーション。 違反ゴミは基本的に無くならないですね。。。
先日、築浅物件の空室に入居申込みを頂きました。 もちろんありがたい事なのですが、、、 免許書の裏面の備考欄を見ると、住所変更の記録が多数。 毎年引っ越しているような感じです。 新築や築浅を転々としている感じかな。 イメージ ↓ 仕…
新年度スタートしました。 今年は数日前から一気に気温が上がり、春らしくなりました。 例年だと、3月末には大阪市内で桜が満開になりますが、 今年はまだこれからで、今週末には満開見頃になりそうです。 新年度の不動産関連税制改正。 不動産売買や、相続、贈与などに関連する項目について、 2023年度で終了する税制もあるのでは、と噂されていました。 しかし、結果的には、 住…
所有物件の近隣家賃相場がどうなっているか？ 家主にとっては収益に直結するので、定期的なチェックが必須です。 特にここ数年で家賃が上昇している地域が増えました。 最近、空いてもすぐに決まるな〜？ と思ったら近隣の家賃相場が上がっているかもしれません。 7〜8年前だったかな〜。 スーモから賃貸経営サポートというサイトがリリースされました。
名古屋圏にある新築アパートを見学させてもらいました。 名古屋駅から車で1時間程度の地方都市。 商業地域の土地から購入して新築し、利回り9％との事でした。 近年建…
大阪IR、4月14日付で国土交通大臣の認定を受けたと発表しました。 コンセプトは「結びの水都」。 国際会議場や展示場、バスターミナルやフェリーターミナル、 宿泊施設、シアターや飲食・物販・サービス施設、カジノなどを整備。 開業時期は2029年…
平成バブル期。 借入金利は8％くらいまで上昇していました。 その後がバブル崩壊、 ご存知の様にゼロ金利政策が導入されるまでにデフレになりました。 10億円借りた場合、 金利8％：年間利子8000万円 金利6％：年間利子6000万円 金利4％：年間利子4000万円 金利2％：年間利子2000万円 金利1％：年間利子1000万円 金利0.5％：年間利子500万円 ・ ・ ・ …
今年新築した札幌マンション12号。 数百万円の追加費用が掛かりましたが、省エネ基準適合で新築しました。 完成して見ると1階床の温かさが全く異なります。 冬季、地面から上がってくる冷気がシャットダウンされ、 普通仕様の賃貸物件では考えられないくらい1階床が暖かいです。 昨年、改正建築物省エネ法が公布され、2025年度までに全建築物に対して、 省エネ基準への適合を義務付けるこ…
昨日のブログで住宅採光緩和の記事を書きました。 新年度からの建築基準法改正。他にも何点か改正点があります。 �@定期調査の指定可能対象範囲の拡大 3階以上延べ面積200�u以上の事務所ビルが対象に拡大しました。
新たに新築する場合、居室として認められるためには、 建築基準法上の採光を満たす（窓面積を一定以上にする）必要があります。 その計算式は、 居室の床面積 × 居室用途ごとに定められた割合 ≦ 窓の面積 × 採光補正係数 「居室用途ごとに定められた割合」は、住宅の場合で1/7。 「採光補正係数」は簡潔に書きにくいですが、 隣地境界線までの距離や用途地域などを考…
最近、玄関土間を広くとった賃貸マンションを目にします。 賃貸マンションは一般的に玄関を最小限にして、 出来るだけLDKを広く…
1月に竣工した札幌マンション12号。 駐輪スペースは、建物内ではなく、敷地内に作りました。 サイクルポートを設置して25台分くらい設けましたが、 竣工時しばらくは、駐輪台数がたった1〜2台。 ・ ・ ・ 本物件の入居者様、意外と自転車には乗らないのね、、、と思っていたら、 雪解けが終わり、春を迎えると同時に、一気に増えました。
敷地境界。 新たに土地を購入する場合、越境物や被越境物が無いか、 確認することはとても大事ですね。 今年新築着工する土地。 樹木等の越境がある事はわかっていましたが、 人工物の越境も複数ある事がわかってきました。 その内の1つが道路標識。 「止まれ」の標識が敷地内に完全に越境しています。
今年着工予定の札幌マンション13号。 昨年秋、某取引都銀で融資条件を含めて融資内諾が出ています。 先日、個人の確定申告書を各取引金融機関に提出したのですが、 別都銀から次の新築融資、条件だけでも出させて下さいと申し出ありました。 条件を出して頂くには全く問題ないのでお願いしましたが、 この都銀様はここ数年、収益物件向け融資にやや消極的。 もしかしたら、新年度から融資スタ…
昨日行われた統一地方選。 私も投票に行きました。 投票率、統一選として過去最低を更新したそうです。 ↓ 総務省によると、 「国民や住民の代表を選ぶことができる権利が選挙権」とされてます。 日本人は政治に関心がなさすぎますね。。。 権利を放…
ネット記事を読んでいて、 「書店が無い自治体」が意外と多い事に驚きました。 出版文化振興財団（JPIC）の調査で、 本屋のない市町村が全国で26.2%にも上ることが明らかになったとか。 書店がない自治体がゼロの都道府県は広島県と香川県のみ。
統一地方選挙2023、明日が投票日です。 今回の統一地方選での9道府県の知事選が行われています。 地元関西では大阪府と奈良県で選挙戦が行われていますが、 個人的には奈良県に注目しています。 なぜなら、知事選の結果次第で、 奈良のリニア駅決定に影響があるのでは？と思っているからです。 名古屋から大阪までの中間駅として三重県と奈良県で各1駅作られます。 三重県は亀山市で…
タワーマンション。 大阪や東京などの都市部で毎年のように発売されています。 その価格は年々うなぎ上り。 1億超えは当たり前で、数億って部屋も多数発売されています。 その影響？は政令指定都市にも波及。 札幌駅直結「ONE札幌ステーションタワー」の最上階はなんと5億円。 駅直結は希少で新幹線延伸も近々なので売れるのもわかります。 ・ ・ ・ しかし、道内地方都市でも…
札幌マンション1号2号の共用部電灯をLED化したのが約10年前。 器具はそのまま転用、グロー球を外してLED電球に付け替えました。 仮に1日12時間点灯とすると、12時間×365日×10年＝43800時間 LED電球寿命は4万時間とうたわれていますので、ほぼ寿命まで使用。 実際、一部のLED電球で部分的に不点灯になっています。 ↓
2016年に導入されたマイナス金利政策。 当時、思い切った？政策により、その後の不動産市況は盛り上がり、 金融機関にとっては収益低下など、様々な副作用が表面化しました。 特に、金融機関の収益源である「利ざや」が減少し本業の収益が悪化。 将来の金利上昇や融資先倒産のために常に備えていたわけですが、 極小の利ざやが続いたことで、余力がドンドン削られる結果になりました。 仕…
取引某金融機関の担当者様が転勤辞令で異動することに。 新担当者様が本日より支店に着任。 早速、ご挨拶で直接お会いして情報交換させて頂きました。 前担当者様より少し年上になる新担当者様。 色々と雑談させて頂きましたが、、、 収益不動産大好きの担当者様でした。 この金融機関全体での新年度の融資スタンスを確認させて…
新年度から、地方税支払いがQRコードOKになります。 固定資産税や自動車関係税の一部などの地方税が対象。 スマートフォンなどでQRコード読み込むと、 eLTAX納税サイトに接続し、支払いが可能になります。
近年、防犯カメラは、商業施設や金融機関、駐車場等で設置が進み、 違法行為や犯罪等の抑止に有効とされています。 また、賃貸マンション共用部でも防犯カメラの設置が進んでいます。 家主負担で設置するわけですが、敷地内の犯罪やいたずら、 粗大ごみの放置などのマナー違反まで、当事者特定の役割を担います。 プライバシー保護に配慮しつつ、こうしたマナー違反が起きた場合、 速やかに対…
昨日夕方、取引金融機関の担当者様から着信。 4月からの転勤辞令が出たそうです。 現支店に赴任されてちょうど3年。 そろそろかなと話されていましたが、予定通り？転勤されることに。 当方と初取引から、この2年弱で10億円以上をご融資頂いた結果、 所有物件の資産組み換えが加速度的に進みました。 この担当者様のご理解とご協力があって出来ていること。 今年1月、先に本店に…
