資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態（経済的自由）を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出（修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式）よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
銀行間送金を担う全国銀行資金決済ネットワーク（全銀ネット）が、 10月1日から送金手数料を引き下げることが決まっています。 多くの金融機関では10月以降、他行あての振込手数料が安くなります。 例えば、ゆうちょ銀行は11月…
マンション共用部分に、私物が放置されていると美観を損なうほか、 避難経路を塞ぎ、災害発生時などの避難に支障が出るので大変危険です。 自転車や傘などがその代表ですね。 分譲マンションだと各戸に所有権がありますし、 築浅賃貸マンションだと美観上、家賃上そぐわなくなります。 私物放置は理由を問わず速やかな対処が必要になります。 しかし、築年数が経過したマンションやアパ…
所有物件の敷地内アスファルト舗装。 自転車のスタンドで数か所ほど凹んでいました。 ↓ たまにこういった凹んだアスファルト舗装を見かけますね。 道路で使われるアスファルト舗装は目が粗いけど固い感じ。 強度と排水性を重視してい…
物件によってバラツキありますが、 空室募集時の入居申込で家賃交渉が入ることありますよね。 競争力のある人気物件の場合は、基本的にお断り。 入居時、フリーレントを少し設定する程度が多いです。 一方、競争力がイマイチ物件で、出来れば入って欲しい場合、 受けることもあれば、あまりにも希望条件が厳ければ断ることも。 先日、ある所有物件の空室に申込みがありました。 3階（家…
ここ数年、注目している企業があります。 中国最大の不動産会社『恒大集団』 2019年の売り上げが約10兆2200億円。 この会社は不動産の他にも、インターネット番組、中古車、テーマパーク、 ヘルスケア、新エネルギー車などを扱う中国一の総合企業です。 しかし、今年春以降の株価下落は凄いものがあります。 16.2元（3月1日）あった株価は、昨日、たった4.24元にまで下落しています。 …
今年6月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」。 賃貸住宅の管理会社が物件所有者との管理受託契約を締結する際、 「重要事項説明」が義務付けられることになりました。 今まで管理委託をお願いして重要事項説明なんてほぼ無かったですが、、、 トラブル防止なんでしょうね。 管理受託契約の重要事項説明は、 国土交通省令によって記載する事項がきっちり定められて…
ゴン資産管理会社。 細かい確認に時間を要しましたが、無事、確定申告が完了しました。 国税はクレジットカードでの納付が可能になっています。 確定後、ネット上ですぐに納付が完結しました。 24時間いつでも納税できる点が最大のメリットですね。 しかし、少し注意が必要です。 クレジットカード納付をすると決済手数料がか…
ある所有物件の敷地内駐車場。 それなりにあるのですが、やっぱり微妙に足らない。。。 そこで、物件近くで駐車場になりそうな売土地を探していたら、 先日、ある仲介さんから「最適な土地ありました！」と連絡が。 資料を見たら敷地はそれなりに広く、 10台くらいは停められそうな面積がありました。 早速現地調査。 ・ ・ ・
先日、札幌市内をレンタカーで走行中、 移動オービスで警察が取り締まりをしている現場を通りました。 その時に使っていた機械が見慣れない形で変わっていました。 あとでネット検索すると出てきました。 ネットより画像拝借 ↓ MSSSという機械だそ…
AIスピーカーといえば、 アレクサ、Siri、Googleなどがあります。 以前は天気を調べたり、言葉の意味を聞いたりなど 単発的な使い方が多かったですが、最近は会話が成立するレベル。 機能進化も凄いです。 たとえばアレクサだと…
所有物件一覧表などの各物件資料。 毎月データを更新して、各所有物件の運営状況を確認しています。 各所有物件が今、どんな運営状態なのか。 そして今後、出口（持ちきり、売却時期）をどうするか。 物件資料を見て定期的に検討しています。 水面下で進めてきましたが、 所有物件の内、1棟の売却契約が完了済みで来月引き渡し予定です。 自己資金回収と含み益の現金化を行うタイミ…
本日、東京株式市場で日経平均は大幅続落しました。 年初来安値を更新し、一時2万7000円割れ。 トヨタ自動車による減産の産業界への影響が引き続き警戒されたほか、 米中の景気減速への懸念も上値を抑える要因となったようです。 特に、トヨタ自動車が9月世界生産を計画比4割減らすというのが、 引き金になった感じがしますね。。。 一方で、全国各地の主要中心部の不動産価格、 …
ゲストハウスでお試し同棲！？ ゲストハウスで「お試し同棲」を… インバウンド見込めずカップル向けプラン 8/19(木) 読売新聞オンラインより抜粋 新型コロナウイルスの感染収束が見通せず観光需要が回復しない中、大阪府泉佐野市などでゲストハウスを運営する会社が、「宿泊先」ではなく「短期居住先」として活用してもらおうとPRを始め…
美味しい話は自分で取りに行かなと中々ありつけません。 そして、詐欺話は向こうからドンドンやって来ます。 「3200万円で購入し3800万円で転売、やりませんか」 知人男性から現金騙し取ったか 40歳男逮捕 8/17(火) 東海テレビ ニュースOne 抜粋 知人の男性に不動産の転売を持ちかけて現金3200万円をだまし取ったとして名古屋市港区…
当初、コロナの影響が少なかった不動産業界。 統計を見ても徐々に影響が出てきました。 不動産業 退去や家賃減額などが影響、約8％が廃業も視野に =コロナ禍におけるアンケート調査= 4/30(金) 東京商工リサーチ 新型コロナウイルスの国内感染の初確認から1年が経過した。 東京商工リサーチ（TSR）が実施してきた「新型コロナウイル…
あるマネー関連本に、 「不動産投資で成功するのは参入者の1％である」と書かれていました。 ・ ・ ・ これは本当なんでしょうか？ 「成功」の定義が明確ではないですが。。。 とりあえず利殖出来ている状態を「成功」と仮定すると、 私の周りにいる人の90％以上が成功者に見えます。 周りの不動産投資家が洗礼された方々が多いからでしょうか。 正しい知識を身につけ、買う物…
今日はお盆ですが、退去が1件ありました。 今回も毎度ですが、管理会社様が全て対応して頂いています。 写真報告見ると、約5年間入居の割には比較的綺麗な状態。
不動産投資のやり方は世の中に星の数ほどあって正解はありません。 どの方法でも成功できる可能性を秘めています。 一方、数学の計算結果（答え）は1つと学校で教わってきました。 6÷2(1+2) 約10年前にネット上で議論を巻き起こした数学の問題。 私は最初、『1』と答えました。 しかし、このネット上では正解が『9』で『…
関西は猛暑収まりましたが、、、、雨続きですね。 札幌マンション1号、室内で雨漏りが発生しました。 外壁からの雨水侵入を疑い調査。 排気煙筒接続部から水が侵入して漏れた可能性が高いと判断。 プロパンガス業者にて部品交換と接続し直しをお願いしました。 排気煙筒が若干だけ逆勾配になっていたそうで、 その結果、接続部から室内側に水が流れたと推定しています。
ゴン資産管理会社、6月決算なので今月が確定申告期限です。 決算書案が税理士さんから出てきて、最終確認をしています。 決算書は、該当年度や損益計算書・貸借対照表だけを見ても、 その年度の儲けや決算日時点の財務状況しかわかりません。 過去の事業年度や貸借対照表と損益計算書を横に並べ、 比較してみることではじめて見えくるものがあります。 少なくても2期分…
コロナで京都市の観光やホテル産業は大打撃をうけました。 所有する京都マンション1号は近隣にホテルが乱立する地域。 場所は所有物件でピカ一に良いのですが、その分景気の影響を強く受けます。 コロナでホテルが休業すると、従業員やそこに関わる関連会社の需要も激減。 結果、仕事が無くなり京都市を離れる人が増えたのでしょう。 さらに京都市は学生の街ですが、オンライン授業の定着に伴い…
入居約1年の入居者様からご連絡がありました。 結露が酷く、玄関ドア塗装剥げや一部クロスにカビが発生していると。 結露は基本的に換気の問題かなと思ったのでお願いしましたが、 いくら結露があっても1年でドア塗装が剥げるのは考えにくいです。 玄関ドアは鉄製。 ↓
先月からひっそり？始まったJAL住宅ローン。 ご存知でしたでしょうか？ 住信SBIネット銀行と共同で先月から取り扱いを開始しています。 住信SBIネット銀行の「NEOBANK」サービスを利用し、 JALマイレージバンク会員専用のネット銀行「JAL NEOBANK」…
活動的な不動産投資家が多い勉強会に参加しました。 登壇されたのは、 元警察官投資家と現役司法書士投資家のお2人でした。 ・ ・ ・ お世辞抜きでとても興味深く面白い話しを聞かせて頂きました。 警察官や司法書士の業界内の話ってなかなか聞けません。 中身の詳細は割愛しますが、 「強み」を生かして事業に取り組むことの大切さを再認識しました。 元警察官投資家は職務質問…
今、購入検討している物件があります。 金融機関と交渉している中で、コベナンツ融資の提案がありました。 コベナンツ融資とは「一定の特約付き融資」のこと。 コベナンツ融資の場合、金利は安くなりますが「特約」が付きます。 特約に反した場合、内容に応じて、 残額一括返済の義務が生じたり金利優遇の取り消しがあったりします。 つまり、「コベナンツ条項に反するとアウト」という結構厳…
金融機関を取り巻く環境はここ数年、激変していますね。 行員削減や店舗統廃合等、厳しい話題が続いています。 三井住友銀行に振込で窓口に行ったら、 11月以降、この店舗は法人口座の取扱いがなくなると言われました。 この店舗は、個人特化型添店舗になるようです。 三井住友銀行の大阪府下支店で法人口座を扱うのはたった23店舗。 ↓
普及が進む宅配ボックス。 冷凍に対応した宅配ボックスも商品化されつつあります。 東急不動産、冷凍・冷蔵宅配ボックス実証。 分譲マンション設置見据え 8/5(木) Impress Watch 東急不動産とパナソニックは、8月6日よりヤマト運輸の協力のもと、心斎橋東急ビルにて冷凍・冷蔵宅配ボックスの実証実験を実施する。 日本初の分譲マンシ…
新築の分譲マンションや一戸建などのマイホーム。 新築の賃貸マンションやアパートなどの貸家。 毎年、数多くの新築物件が供給されています。 新築マイホーム、確かに響きが良くて世間一般では憧れですよね。 賃貸物件でも新築はきれいで気持ちが良いです。 私も過去、新築賃貸マンションに住んだことがありますし、 数年前に賃貸マンションを新築しましたので良くわかります。 分譲マ…
先日、三井住友銀行から見慣れないハガキが届きました。 『お取引目的等届出のお願い』 詐欺？？？ 最近の詐欺は非常に巧妙なので疑う姿勢は大事です。 三井住友銀行のホームページで調べてみたら本物でした。 要約すると、…
現在の総家賃収入と借入金の返済総額。 改めて中身を確認してみました。 総家賃収入に占める借入金返済比率は約25％。 借入金返済の内、元本が91.5％で金利が9.5％の内訳になっています。 結果、ほとんどが元本返済に回っています。 年々、凄い勢いで借入残が減って（含み資産が増えて）います。 キャッシュフローを確保しつつ、 融資の調達金利が低金利になっていることがとても大きいで…
照明器具の引掛けシーリングが破損したと入居者様から連絡。 設備として設置している照明器具。 樹脂製で熱も受けるの…
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日本国内の会社生存率。 非常に厳しいです。 統計によると、設立して3年で65％、10年で6.3％、20年で0.39％。 30年経つと0.025％といわれています。 つまり、創業から10年の間に9割近くの会社が廃業。 創業20年になると99％を超える会社が存続していないことになります。 金融機関が一般事業法人向け融資に厳しくなる理由ですね。 倒産理由の多くは、売上が減り固…
ある所有物件で12年間住んで頂いている入居者様。 家賃滞納もなく、きっちり振り込んで頂いています。 13年目に入り、先日換気扇が壊れた時に、 内装も少し補修してほしいと依頼がありました。 まだまだ住んで頂きたい入居者様。 喜んでサービスリフォームすることにしました。
収益物件売買のポータルサイト健美家さんが誕生して20年。 20周年記念パーティーに参加させて頂きました。 私が不動産賃貸業をはじめたのが2006年。 既に健美家さん…
ここ数年、2030年に向けて盛り上がっていた札幌市。 少し？暗雲が立ち込めています。 2030年、新幹線の札幌駅延伸が延期に。 新しい開業時期のめどは示さないとか。。。 2030年冬季五輪・パラリンピック招致。 昨秋に断念すると正式に発表しました。 2034年以降の招致を目指して仕切り直すとしていますが、 既に先行する有力候補地もあり、道は険しいかな。 札幌…
昨年9月、ある所有物件から退去した退去者。 退去時費用を払わないまま音信不通になりました。 携帯電話は繋がるが出ない。 住民票の移動がない（転入届が出されていない）ので転居先不明。 退去時費用の総額は数万円。 まあいいか・・・、のレベルではあります。 ・ ・ ・ が、管理会社の担当者さんは許しません。 今でも毎朝、退去者の携帯電話に連絡し着信履歴を残している…
昨年夏から着工し建築中の札幌マンション13号。 ひと冬超えて建築工事が着々と進んでいます。 現在、躯体工事真っ最中で3階まで建ち上がっています。 夏頃に竣工予定。 今回は全室ファミリー間取り、敷地内駐車場も多く取っています。 今か…
新幹線に個室が復活するとか。 記憶が正しければ、、、100系以来かな？？ JR東海は17日、 R8年度中に東海道新幹線に個室導入を決定したと報道されていました。 個室の概要として公表さ…
SNSで「便利な土地に住みたい」というコメントと共に投稿された画像。 理想の「自宅」が話題になっているようです。 自宅をぐるっと取り囲むように、 …
都市部の競争力ある物件を中心に家賃値上げが目立ってきました。 京都マンション1号。 昨年から更新時を迎えた部屋から、家賃値上げの提案を行っています。 京都市内の賃貸物件は今でも2年ごとに更新料を頂けるので、 このタイミングで家賃の見直し交渉を行っています。 決して無理はせず、近隣家賃相場よりは少し安く。 家主も借主もwin-winの家賃設定を目指しています。 京都マンシ…
不動産投資の情報で、いつの時代も融資テクニックの話は大人気です。 私も不動産賃貸業をはじめたころは、必ず飛びついていました(笑) 最初は右も左もわからないので「とにかく情報に触れたい」 と思う気持ちは当然ですね。 しかし冷静になって、その情報の裏側を考える事も大事です。 不動産を販売（仲介）する側にとって、 銀行融資を無理くりに引っ張っても基本的にリスクはありません。…
昨年から連絡が取れなかったある物件の入居者。 夜逃げしたと思われます。 その後、家賃保証会社により種々の手続きを進めていました。 先日、室内動産の運び出しが行われ、完了しました。 家賃保証会社による手続きと費用負担なので実害はほぼありま…
固定資産税の納税通知書。 今月に入ってから続々と届いています。 固定資産税の対象となる土地および家屋について、 3年に1度評価替えを行い、税額算定の基礎となる価格を見直します。 今年度はその評価替えに当たる年。 すべての土地・家屋の価格が見直されます。 感覚的に見ると、建物評価は再建築評価アップと減価償却で±ゼロ。 土地は単純に値上がった分が反映されている感じです。…
日本人の人口。 何年も前から未来の推計値が公表されていますが、 大きく外れることなく、予想通りの人口推計が公表されました。 日本人83万人減、過去最大 総人口は13年連続マイナス 4/12(金) 共同通信 総務省が12日公表した2023年10月1日時点の人口推計によると、外国人を含む総人口は1億2435万2千人で、前年同月に比べ59万5千人…
強盗した理由があり得ません。。。 「お金なく家賃払うために強盗を」 コンビニで店員に刃物突き付け現金奪い取った疑い 35歳男逮捕 札幌市 4/9(火)HTB北海道ニュース 今年2月、札幌市厚別区のコンビニで店員に刃物を突き付け現金およそ4万円を奪い取った疑いで、近くに住む無職の男が逮捕されました。 （中略） 警察の調べに対…
新年度がはじまって約10日。 今年は桜の開花がここ数年と比較して少し遅く、 新年度に合わせたかのようですね。 不動産税制についても新年度からの変更が何個かありますが、 その1つに相続登記の義務化があります。 期限は原則、不動産の相続を知ってから3年以内で、 過去に相続した不動産で名義変更が済んでない場合、2027年3月が期限。 代々相続手続きをしていない土地。 手続…
定期的に情報交換をさせて頂いている取引金融機関上席。 最近はスターバックスで情報交換しています。
1棟収益物件で絶対に必要なのが消火器。 消防法で各階に規定数の設置が義務付けられています。 消火器と言えば廊下に置かれていることが多いですね。 そんな中、 最近、分譲マンションやホテルで見かけるのがPS内設置。
築20年を超えてくると、設備劣化による破損や故障が増えてきます。 大きなものから小さなものまで。。。 不動産賃貸業の宿命ですね。 ある物件の松下電工のユニットバス。 出入口ドアのノブが破損しました。
日銀により、マイナス金利政策が解除された先月。 貯金金利も各行、それに合わせて上げて来ています。 しかし、住宅ローン金利だけは別次元。 上げるどころか、、、今月に入っても下げる発表をするところまで。 鹿児島銀行、住宅ローンの変動金利を0．35％下げ 低金利維持のネットバンクに対抗、顧客獲得へ大胆見直し 4/6(土) 南日本新…
先日、売物件調査に行きました。 後付けオートロックシステムと各戸電子錠が設置されていました。 が、 ・ ・ ・ 入居者さんはカバーを開けて物理キーで出入りしていました。 電子錠もなんか汚く。。。 管理会…
最近はほぼネット上で振込送金業務が行えます。 以前にように店舗に赴くことが減りましたが、 それでも窓口でしか処理できない振込もあるのでたまに行きます。 行くたびにどんどん変化する店舗を目の当たりにしてきました。 昔ながらの…
政府が今年3月31日に公表した少子化対策のたたき台。 児童手当や出産費用の保険適用など、 異次元の少子化対策として様々な分野で対策がとられるようです。 不動産関連でも複数公表されています。 長期固定金利の代表的な商品である住宅ローン「フラット35」 子育て世帯の住宅取得を支援するため、金利優遇策が盛り込まれました。 どのくらい下がるのか、いつからなのかは未定ですが、 …
防犯カメラの導入価格。 昔より格段に安くなりましたね。 昔であれば、数十万円〜数百万円したような防犯カメラセットが、 ネットショップやコストコなどで数万円で一式が手に入る時代。 耐久性は不明ですが、 数万円なら、壊れても買い替えれば全く問題ありません。 1棟マンション全体にインターネット導入する業者様が 以前からオプションで提供している防犯カメラ。 ネット等…
近年、賃貸物件で不人気の和室。 入退去時に洋室化してリフォームする機会が多いと思います。 ただしこの場合、畳処分費以外に、 大工工事や襖のリメイク、場合によっては建具交換も必要になります。 家賃帯や入居者ターゲットによっては畳表替えで済ますことも。 先日、既存LDK床色とのバランスで和室に琉球畳を採用してみました。
東京地裁、平成26年9月の判例。 ・賃借人から「日照に不満がある」と賃貸人にクレーム ・その直後、1ヵ月分の賃料の支払いを拒否 ・その賃借人に電話をかけたり部屋まで訪問しても返答なし ・賃貸人、賃借人の部屋のドアに滞納家賃を催告する貼り紙を貼り付け ・その後も連絡がなかったため、同じ内容の張り紙を貼り付け 賃借人から、名誉を毀損されたと、慰謝料請求の訴訟。 ↓ ＜判決…
名古屋圏にある新築アパートを見学させてもらいました。 名古屋駅から車で1時間程度の地方都市。 商業地域の土地から購入して新築し、利回り9％との事でした。 近年建…
大阪IR、4月14日付で国土交通大臣の認定を受けたと発表しました。 コンセプトは「結びの水都」。 国際会議場や展示場、バスターミナルやフェリーターミナル、 宿泊施設、シアターや飲食・物販・サービス施設、カジノなどを整備。 開業時期は2029年…
平成バブル期。 借入金利は8％くらいまで上昇していました。 その後がバブル崩壊、 ご存知の様にゼロ金利政策が導入されるまでにデフレになりました。 10億円借りた場合、 金利8％：年間利子8000万円 金利6％：年間利子6000万円 金利4％：年間利子4000万円 金利2％：年間利子2000万円 金利1％：年間利子1000万円 金利0.5％：年間利子500万円 ・ ・ ・ …
今年新築した札幌マンション12号。 数百万円の追加費用が掛かりましたが、省エネ基準適合で新築しました。 完成して見ると1階床の温かさが全く異なります。 冬季、地面から上がってくる冷気がシャットダウンされ、 普通仕様の賃貸物件では考えられないくらい1階床が暖かいです。 昨年、改正建築物省エネ法が公布され、2025年度までに全建築物に対して、 省エネ基準への適合を義務付けるこ…
昨日のブログで住宅採光緩和の記事を書きました。 新年度からの建築基準法改正。他にも何点か改正点があります。 �@定期調査の指定可能対象範囲の拡大 3階以上延べ面積200�u以上の事務所ビルが対象に拡大しました。
新たに新築する場合、居室として認められるためには、 建築基準法上の採光を満たす（窓面積を一定以上にする）必要があります。 その計算式は、 居室の床面積 × 居室用途ごとに定められた割合 ≦ 窓の面積 × 採光補正係数 「居室用途ごとに定められた割合」は、住宅の場合で1/7。 「採光補正係数」は簡潔に書きにくいですが、 隣地境界線までの距離や用途地域などを考…
最近、玄関土間を広くとった賃貸マンションを目にします。 賃貸マンションは一般的に玄関を最小限にして、 出来るだけLDKを広く…
1月に竣工した札幌マンション12号。 駐輪スペースは、建物内ではなく、敷地内に作りました。 サイクルポートを設置して25台分くらい設けましたが、 竣工時しばらくは、駐輪台数がたった1〜2台。 ・ ・ ・ 本物件の入居者様、意外と自転車には乗らないのね、、、と思っていたら、 雪解けが終わり、春を迎えると同時に、一気に増えました。
敷地境界。 新たに土地を購入する場合、越境物や被越境物が無いか、 確認することはとても大事ですね。 今年新築着工する土地。 樹木等の越境がある事はわかっていましたが、 人工物の越境も複数ある事がわかってきました。 その内の1つが道路標識。 「止まれ」の標識が敷地内に完全に越境しています。
今年着工予定の札幌マンション13号。 昨年秋、某取引都銀で融資条件を含めて融資内諾が出ています。 先日、個人の確定申告書を各取引金融機関に提出したのですが、 別都銀から次の新築融資、条件だけでも出させて下さいと申し出ありました。 条件を出して頂くには全く問題ないのでお願いしましたが、 この都銀様はここ数年、収益物件向け融資にやや消極的。 もしかしたら、新年度から融資スタ…
昨日行われた統一地方選。 私も投票に行きました。 投票率、統一選として過去最低を更新したそうです。 ↓ 総務省によると、 「国民や住民の代表を選ぶことができる権利が選挙権」とされてます。 日本人は政治に関心がなさすぎますね。。。 権利を放…
ネット記事を読んでいて、 「書店が無い自治体」が意外と多い事に驚きました。 出版文化振興財団（JPIC）の調査で、 本屋のない市町村が全国で26.2%にも上ることが明らかになったとか。 書店がない自治体がゼロの都道府県は広島県と香川県のみ。
統一地方選挙2023、明日が投票日です。 今回の統一地方選での9道府県の知事選が行われています。 地元関西では大阪府と奈良県で選挙戦が行われていますが、 個人的には奈良県に注目しています。 なぜなら、知事選の結果次第で、 奈良のリニア駅決定に影響があるのでは？と思っているからです。 名古屋から大阪までの中間駅として三重県と奈良県で各1駅作られます。 三重県は亀山市で…
タワーマンション。 大阪や東京などの都市部で毎年のように発売されています。 その価格は年々うなぎ上り。 1億超えは当たり前で、数億って部屋も多数発売されています。 その影響？は政令指定都市にも波及。 札幌駅直結「ONE札幌ステーションタワー」の最上階はなんと5億円。 駅直結は希少で新幹線延伸も近々なので売れるのもわかります。 ・ ・ ・ しかし、道内地方都市でも…
札幌マンション1号2号の共用部電灯をLED化したのが約10年前。 器具はそのまま転用、グロー球を外してLED電球に付け替えました。 仮に1日12時間点灯とすると、12時間×365日×10年＝43800時間 LED電球寿命は4万時間とうたわれていますので、ほぼ寿命まで使用。 実際、一部のLED電球で部分的に不点灯になっています。 ↓
