灘中受験 ターニングポイント①小6 2月～4月

小学6年になると受験体制が本格始動し、塾が週5、6となる訳ですが、小学6年2月の段階で、「偏差値不足により最レ理科の受講資格がない！」という週4日の通塾でのスタートとなりました。 最レ受講を目指すべく、塾の理科のテキストは難しすぎるので、コアプラスや合格トレイン等の定番問題集をやっていたところ、4月には最レ理科の受講資格が無事得られ、4月以降は「これまで足を引っ張っていた理科の成績が最も良い」という状態となりました。 「塾が一コマ増えて週5になった！」と、本人にはめでたくない展開でしたが、まさしく「禍転じて福となす」です。 以降、成績は上昇トレンドに乗り、これまではD判定以下しかなかったところ…

灘中受験 ターニングポイント②小6 12月～1月

「最近、算数が分かってきた！」と本人はご機嫌ではありましたが、9月以降、合格点クリアがなく、11月下旬の第二回目のプレ灘も、算数1が30点台と低迷し、合格点に達しませんでした。 2日間ある灘中入試は、1日目にこけてしまうと2日目は追い込まれます。「2日目勝負」に良い流れで挑めるように「算数1日目」の安定を最優先事項とし、11月下旬から「2問出題される苦手な立体図形」にターゲットを絞りました。その矢先、インフルエンザで1週間ほど塾も勉強も休むことになってしまいました。 12月の追い込み時期の致命的なインフルエンザ 机の上も早々に甲陽グッズに入れ替わる等、灘受験撤退ムードで、早寝早起き生活となって…

灘中受験 入試当日

シュプレヒは魂をこめていこう 「自分のため、支えてくれる人全員のため、仲間のため 絶対に勝つ 希学園灘中受験生 全員灘中に 絶対に合格するぞ」 灘中前のカラオケ店に集合し、会場に入る前に最終講義があります。 小6になりたての頃、決起集会で初めて見たシュプレヒではありますが さすがに板についてきたようで、 「2日連続だと喉が枯れた」という状態だったみたいです。 入試日までの結束がシュプレヒに魂を宿らせるのでしょう 勝負は時の運です。1年間で仲間と共に成長し、苦しい状況にも折れずに完走できただけで十分です。

灘中受験

2024年1月16日、灘中受験が終了しました。 これまでプレ灘や灘実戦テストでMAX325点でありましたが、 国語130点 算数165点 理科85点 計380点と、 本番で自己ベストを大幅更新となりました。 （合格最低点：330点 合格者平均：355点） プレ灘3回、灘実戦で、合格点クリアは3回(計8回中) 11月のプレ灘では、算数が足を引っ張り合格判定には至らず、 灘受験撤退ムードが漂いましたが、 その後、算数が急激に安定かつ伸び、ミラクルな結果となりました。 12月以降の最終盤でも計画的に勉強を継続すれば加速的に伸びます 受験前日まで冷静にあきらめず完走を目指してください

ボルボ V40 タイミングベルト交換

ボルボがついに24万キロオーバーとなりました！ マニュアルか何かで「タイミングベルトの交換時期は24万キロもしくは8年」とあった気がするので、ディーラーにてタイミングベルトの交換をしてきました！！ 費用は部品代込みで16万円位でした。 エンジン音が変わった気もしますがなんとなくの安心にはなりました。 タイミングベルト交換クリアです

ボルボV40 セルモーター故障！

15万キロで購入したボルボV40は、めでたく21万キロ！オーバーとなりました。 ある日、信号待ちからアイドリングストップ後、「エンジンがかからず」となり、「スタートボタン長押し」という表示がでました。 30秒くらい長押ししていたらなんとか再始動しましたが、交差点でのエンストは大変です。その後も一発で始動したり、「スタートボタン長押し」が続いたりで、今回は修理工場での修理に持ち込みました。 「セルモーターの劣化」ということで、一応「リビルドパーツや中古部品」も頼んでみましたが、「在庫がないみたいです！！」と、新品交換になってしまいました。 セルモーター(新品) 10.5万円！！ クーラント 0.…

ボルボ V40 ディーラーで車検してもらいました！！

15万キロの過走行で購入したボルボV40は2年経過し、20万キロオーバーとなりました。買った当初は車検まで乗るとは思っていませんでしたが、コロナ禍がおさまらないため車検を通すことになり、西宮のボルボディーラーに持っていきました。 基本整備費 兼代行手数料 ：72000円 重量税等 ：50000円 オイル交換 17000円 ブレーキフルード交換 2700円 クーラント 交換 9000円 エアコンフィルター交換；18000円 輸入車のディーラー車検は、予防整備的に年数や距離に応じて壊れてなくてもパーツ交換するので取捨選択が必要になるのですが、 ボルボディーラーでは「消耗品の交換だけ」でした！！ ボ…

芦屋からお出かけ⑨ゆにとぴあ 篠山

「芦屋から六甲山から三田を超え約1時間」のアスレチックやキャンプ場、その他、テニスコート、プール、グラウンドがある元保養所だった施設。ホテルもあるので小団体の合宿もできそうな施設です。 立地的に大混雑はしないようで、施設は老朽化してはいますが綺麗にされております。溝や川にはアマガエルがおり、アスレチックの池にはヘビがいたりと自然を堪能できます。 アスレチックは2コースで、山の傾斜が利用され勾配がありちょっとしたハイキング気分になり、難易度は結構高めです。 つり堀では小魚が釣れ、入れ食い状態ではありますが、かえしがない針なので合わせるのはかなり難しい、、ので時々しか吊り上げるまでは至りません。「…

ボルボ V40 エンジン警告灯が点灯！ フューエルプレッシャーセンサー

15万キロで購入したV40は、走行距離19万キロ超えになっていますが、ある日、エンジン警告灯が点灯していることに気が付きました。特段不調な感じはしませんでしたが、、エンジンのかかりが悪いかな？という感じです。 「エンジン警告灯が点灯！」 BMWでは独特の音とともに警告灯が点灯するらしいですが、、ボルボでは無音でした。 「修理代がいくらかかるのか？」「ついに寿命か！」と不安がよぎりますが、「フューエルプレッシャーセンサーの異常」とのことで、部品代2万4千円、工賃8000円くらいの修理代で済みました！！ やれやれです。

芦屋からおでかけ旅行⑧峰山高原リゾート ホワイトピーク リラクシア

芦屋から六甲スノーパークの次に近いスキー場です。 夏は芦屋より5℃近く涼しいので、避暑地としてリラクシアにはほぼ毎夏行くことが多いのですが、スキー場には初めて行ってきました。 芦屋からは約100㎞で中国自動車道経由なら1時間45分 山麓トンネルからは田舎道なので下道でも2時間45分位です。 気軽に出かける、、というひとつの目安が100㎞、車で2時間くらいでしょうか、、他のスキー場の場合、芦屋からは3時間以上かかってしまいます。また、スキー場がある山の入り口に駐車場がありシャトルバスに乗り換えることができるので冬用タイヤがなくても車で行くことは可能です。 スキー場は リフトが2本あり、超初心者用…

芦屋からお出かけ旅行⑦北海道 ルスツリゾート 新千歳空港欠航した場合

年末年始、ルスツリゾートにスキーに出かけました。札幌からルスツまで2時間程度なので、札幌泊 ルスツスキー日帰りも可能です（レンタカーはほぼ峠の雪道なので厳しいです） ルスツリゾートに泊まれば、子供は部屋で休めるので便利です。また、スライダーのついたプールや、各種アクティビティもあり楽しく過ごせます。子供がいるなら、浮き輪やビーチボール等も持参するのが良いでしょう。冬の北海道は寒すぎるので、札幌市内でも街歩き等は結構厳しいです。 ＜年末年始の北海道で問題なのは「新千歳空港の欠航」です＞ 12月は10％程度欠航があり、年末年始はほぼ満席なので振替が困難です。「令和4年1月1日も欠航となり1月4日以…

ワンルームマンション投資③サブリース(家賃保証)の重すぎるリスク

ワンルームマンション購入しませんか！！と言われて登場するのが、「関連のサブリース会社の家賃保証！」となる訳ですが、サブリース会社のデメリットは満載です。 サブリース契約（家賃保証）、、と聞くと、「管理を委託する契約か？？」と勘違いしてしまいますが、サブリース会社は「所有者から物件を賃貸している人」とされ、借地借家法で「サブリース会社は強烈に保護される立場」になります。 ＜物件周辺の管理会社(不動産屋さん)に管理を委託する場合＞ 手数料は5％、礼金敷金は物件所有者に 関係や管理がよくない場合、管理会社の変更はもちろん可能 管理会社から見た場合、物件所有者はお客さん ＜サブリース会社の場合＞ 管理…

ワンルームマンション投資②ローン購入のリスク

ワンルームマンション購入しませんか！！と言われて登場するのが、 「提携しているローン会社」となる訳ですが、、ローンを組むデメリットは満載です。つまりは、住宅ローンやその他のローンが将来、組みにくくなる訳です。 ＜住宅ローンの返済比率＞ 住宅ローンがいくら借りられるか？を査定される時、収入に占める返済額は、「年収の約35％が上限」とされています。 なので、年収700万円であれば月20万円の返済がローン返済の上限と査定されます。 ワンルームマンション1部屋購入し「月々返済が7万円」となっている場合、 「返済上限の20万円から7万円分は除外」されることとなり、「住宅ローンは月々返済13万円」が上限と…

ボルボ V40 ショック ロアアーム交換 過走行車 リフレッシュ

コロナ禍で5年落ち15万キロ走行の過走行ボルボV40を購入しましたが、コロナ禍が収束しないので、あともう少し乗るため、、コロナが落ち着いてる隙に整備をすることにしました。 ① ショック ロアアーム交換 ビスシュタインのB6 10万円 ロアアーム社外品5万円 工賃5万円くらいでした。段差でギシギシと軋みがあったのですが、とれました！効果はそれなりにある、、という感じでしょうか。適合が分かる人なら、ネットで注文（アメリカアマゾンで購入すればさらに激安！）で持ち込み交換で、15万円くらいでいけるかと思います。 ② プラグ交換 4本プラグ交換、工賃で、1万円くらいでしょうか？？なんとなく加速がスムーズ…

ワンルームマンション投資①新築リスク

プレサンスコーポレーションという会社から 「堀江の新築ワンルームマンションどうですか？？」という電話が突然ありました。 「将来の資産、年金に！！」 「みんな大好きブランド店がある街！！」 「東京なら5000万円！！」 等、適当な話しをされましたが、、 まあ、いわゆる、ワンルームマンション投資の電話 というモノです。 「1800万円で、家賃が6.5万円」だそうで、表面利回りが4％程度ですが、、 税金(固定資産税 年間約5万円) 修繕積立金等(年間約9万円) 賃貸管理会社への経費(年間8万円) をひくと、年間収入は約55万円 になってしまいます。 フルローンで購入の場合、 金利2％で30年ローンな…

ボルボ V40 リモコンキー 複製

コロナ禍で、通勤時の感染対策のため、2020年に5年落ちのボルボV40 T5を購入しました。走行距離は15万キロで80万円くらいで購入してみました。エンジンは245馬力、ATは8速なので加速はスムーズなのですが、乗った感触としては日本車とほぼ変わらない感じです。高速しかほぼのらないのですが燃費も15キロくらいはいく気がします。 購入した後で気が付いたのですが、リモコンキーが一つしかありません！！ 鍵が一つだと紛失や忘れた場合困るので、ディーラーとは無関係な中古車屋で購入した車ですが、西宮のボルボディーラーに行って、リモコンキーの複製を依頼しました。 「リモコンキー本体が22000円 設定に15…

芦屋からおでかけ旅行⑥六甲山アスレチックパーク GREENIA

六甲山アスレチックパーク GREENIA 六甲山にあったアスレチックが2021年にリニューアルされました。 六甲スノーパークと同じ場所にありますが、 「陸上」「筋肉系」「水上」「空中」の4エリアにわかれ、 それぞれ、40～50分程度といった感じでしょうか 休日は結構な混雑です。 リニューアル前は難易度の低いアスレチックでしたが、 リニューアル後は激烈に難しいです。 池上にあるワンダーアメンボ―では、 「一歩間違えば池に落ちる！！」 というレベルでなく、 「必ず池に落ちる」「相当の運動神経があれば落ちずに済む」 というレベルで、5分に1人程度は池の中に落ちています。 （更衣室 シャワー完備です）…

芦屋からのお出かけ旅行⑤ キッズプラザ大阪 扇町公園

「うっせえわ」のブームも一段落してきたようですが、YOUTUBEでは、替え歌やカバーがまだまだ多々でてくる状態です。「天才」というフレーズや、替え歌への親和性の高さから、幼稚園児や低学年の小学生への影響が絶大で、、「うっせえ」「くっせえ」等エレベーターの中などで連呼されると、「自分のことか？」と、気分を害する人もいるでしょう。 「反抗的な気持ちを歌う曲は昔からあるので心配ご無用」等の意見が有識者の見解として出たりしましたが、 「人前で歌われるとトラブル発生の危険性がある」 「葛藤や抑圧の内容が貧弱で広がりやストーリー性がない」 ということが、問題の本質ではないでしょうか ⑤ キッズプラザ 扇町…

芦屋からおでかけ旅行④六甲山スノーパーク

コロナ感染拡大で緊急事態宣言が出て、辛い日々が続いております。11月以降より、季節的な要因により増加していたことと、やはり、年末にかけてのクリスマス、忘年会、帰省により感染は拡大したようです。 1月10日前後をピークにコロナ陽性者は減少傾向ですが、、「緊急事態宣言の効果は2週間遅れで出る」と考えれば、1月13日から発動された緊急事態宣言の効果のほどは？？必要性はあったのか？となり、今後、検証は必要と思われます。 ＜六甲スノーパーク＞ 芦屋から30分程度で有料道路をつかわず行ける人工スキー場です。 日本海側とかに住んでない限り、これほど近いスキー環境はないでしょう。 ただ、、短い通常のコースが2…

芦屋市での不動産購入⑮土地購入での問題事項(水道管 擁壁) 三浦春馬さん追悼

2020年7月18日、三浦春馬さんが亡くなられたことが報道され、心がザワザワした感じが今も残っております。 ごくせんやブラッディーマンディーは見ておりました。心からご冥福をお祈りします。 子供の頃から、安心感が少ない環境や慢性的なストレス状態が続いていると、やる気をなくしたり、ふさぎこんだり、暴力や違法行為に走ったり、という、「分かりやすい」行動につながるイメージがありますが、、 一方では、 「何か評価されることに没頭」し、際立った結果を残すようになるケースや、 「対人的な空気を読み過ぎる」ようになり、他人に優しくなりすぎたり、場を盛り上げたり、、と、 ストイックな取り組みや、トラブルを未然に…

芦屋市での不動産購入⑭土地購入で問題になりやすい事項(私道とは？？）

区画整理された土地は特に問題ありませんが、入り組んだ路地にある土地は、道路の問題が生じることがあります。 芦屋で土地探しをしていると、予算の壁や物件の少なさの問題があり、割安な土地が出てきた場合、許容できるリスクの範囲内なのか、どうなのか判断する必要が出てくることがあります。 ＜私道＞ 道路には、市町村が管理する道路の他に、住民が所有、管理する「私道」があります。 私道では、水道管の工事等や通行に「所有者全員の許可」がいるため、「承諾書」がないと、建築までに労力を要する場合があります。 その他、代表的な私道トラブルとしては、 私道では駐車違反を警察が取り締まれない 車庫法違反は可能ですが、昼間…

芦屋からのお出かけ③ アフターコロナ 奈良公園

アフターコロナなのか、Withコロナなのかはっきりしない昨今ですが、 コロナによる死亡者数の増加が鈍化していることは確かなので、 3月、4月より感染は沈静化されてはいるとは思われます。 また、屋外でのクラスター発生はほとんど確認されていないので、 屋外での活動は警戒しすぎる必要はなさそうかとも思われます。 「鹿が見たい」との家族からの要望があり、奈良公園に行くことになりました。 それなりの賑わいではありましたが、 若草山のお土産屋のような食堂には、客がいない！という状況でした。 コロナ解禁後は、近隣からの客がメインになるため、 お土産屋のような食堂は、遠方からの観光客がおらず閑古鳥が鳴いている…

芦屋での不動産購入⑬住宅展示場 ハウスメーカーの選び方

「そろそろ家を買おう！」と思ったとき、住宅展示場に行くのは悪くはないですが、営業マンとの関係は出来すぎない方が無難です。 営業マンは、勝負をかける日のために、「共感と信頼」を徐々に形成していこうと努力しますが、人間関係が出来すぎると、「断り辛くなること」は間違いありません。 ハウスメーカーについて全く知識がなさすぎると、たまたま入ったハウスメーカーに話を聞きすぎて絡めとられてしまう可能性があるので初歩的な知識は、展示場や工務店に行く前に持っておく方無難です。 ① 豪邸（作品）を建てる工務店、鉄筋コンクリート系→ 車に例えると「外車」です。深遠なる世界で、デザイン性も予算も青天井です。延床面積3…

芦屋の不動産購入⑫アフターコロナ 物上げ業者

コロナの影響で、新築マンションの営業活動はストップとなり、2020年4月は、新築マンションの成約件数が前年比で約半減しているようです。 不動産価格の長期的推移は全く分かりませんが、年末にかけ、リーマンショック後のように、売り急ぎから5～10％程度は価格を下げてくる業者が出てくると思われます。新築物件が下がると、中古物件もそれに連動してやや下がる可能性もあるので、家探しをしている人は、決算が出る秋以降まで様子を見ても良いかと思われます。（もちろん、いきなり大暴落 等はありえないので、 芦屋駅周辺のあまり物件の出ないエリアは、出た時点で即決は必要です） ＜物上げ業者＞ポストに、「〇〇万円で購入希望…

芦屋からおでかけ旅行②六甲山 ～高座の滝 ロックガーデン～

②六甲山でのハイキング 高座の滝から入れるロックガーデンは、よじ登る感じのアスレチック代わりになるため、年長～小学生にはおススメです。幼稚園児くらいは推奨ルートを完走できないので、途中で引き返しになりますが、興味の無かった人も一度、試してみてください ＜ロックガーデン 芦屋川～有馬温泉＞山芦屋の住宅街を抜けて、高座の滝からハイキングスタートとなりますが、幼稚園児や低学年では、住宅街で飽きてしまう可能性があるので、高座の滝までは、タクシーもしくは車で送ってもらうのがベターです。（高座の滝まで、電動自転車で激坂ですが、ギリギリ可能です 高座の滝の入り口では大型車以外ならUターン可能です） 高座の滝…

芦屋からおでかけ旅行①芦屋の川 ～芦屋川 宮川 夙川 ～

休日に子供を連れて遊びにいくのは、妻の仕事、休養のためマストになるわけですが、「どこにいけば良いのか？？」は、男性にはママ友ネットワークのようなものがないので、なかなか難しいです。参考になれば、ということで芦屋、阪神間からのお出かけ、旅行の経験をまとめていきます。 ① 芦屋の川 ～芦屋川 宮川 夙川 ～ ＜芦屋川＞阪神芦屋駅から、松浜公園を経て緑町に抜けるか、芦屋川をひたすら海側に向かって歩いていけば、徒歩15分程度で、芦屋川の河口に到着です。 ちょっとした砂浜があり、テトラポットにも登れたり、水辺や砂浜の石をひっくり返すと、カニやヤドカリが取り放題です。芦屋浜でも取れますが、河口に比べると難…

芦屋での不動産購入⑪芦屋の不動産価格

物件サイトで成約となっていた物件を掲載していきます。一般サイトの価格なので、成約価格は売り出し価格から10％引きくらいの可能もあるかもしれませんが、参考にはなるかと思います。 ＜中古一戸建て＞呉川町1 芦屋駅徒歩14分 土地61建物102 築18年 3680万円 42号線至近距離芦屋市涼風町9 土地221建物141 築6年(セキスイ) 5980万円 涼風町9 土地207建物114 築8年(ミサワ) 4780万円は値下げ中芦屋市川西4 阪神芦屋徒歩8分 建物122土地120 築23年 6480万円 幼児教室ももたろうの裏付近芦屋市朝日ケ丘町38 土地245建物162 築24年(セキスイ) 780…

芦屋での不動産購入⑩事故物件

芦屋で相場より安い一戸建てがあったので、早速場所の確認に行き、誰もいなさそうだったので、門から中を覗き込んだりしていたのですが、、 後々、その物件が「事故物件」であることを知らされて、後悔したことがありました。 「事故物件」とは病死以外の人の死に関する事象があった不動産を指し、住むのに心理的瑕疵のある物件で、通常、「心理的瑕疵あり」と表示され、3割引き程度になるようです。 芦屋で出ていた事故物件の一戸建ても、阪急の線路に面した一戸建てではありましたが、3割引き程度になっていました。 一戸建ての場合、建物を取り壊せば、事故物件ではなくなってしまうらしいので、 線路沿いの物件でもあることからもう少…

芦屋での不動産購入⑨紹介料と相見積もり

一戸建てを建てる場合、工務店やハウスメーカー以外にも外構や解体、建具屋、多数の業者が関わってくることになります。こだわりがある場合は、自分で探した業者に依頼することになりますが、業者が決まっていない場合、「決まってないなら紹介しますよ！」ということが出てきます。 日常生活では、「あの店知り合いだし紹介するよ」と言われると知り合い価格になり、お得なイメージがありますが、、「業者間の紹介」の場合、紹介料(5～20％)が上乗せされることがあります。 これは、「知人の紹介」：顧客獲得コスト(宣伝費)がゼロになりサービス価格でOKですが、「業者の紹介」：業者が紹介料を要求するので、価格に上乗せされてしま…

芦屋での不動産購入⑧南芦屋浜（芦屋の人工島）

子供の幼児教育で知り合った超富裕層の保護者が、「芦屋の不動産購入はコスパが悪く合理的ではない」「合理的に生きていかないとダメですよ」 と言っておられました。 その方は、クルーザーやウェイクボードの趣味がある関係で、南芦屋浜の賃貸で生活されておられましたが、南芦屋浜の環境は素晴らしいです。 芦屋は、不動産の利回りが3～4％と都心部並みに低いですが、リセールバリューは都心部よりかなり低くなっています。これは新築分譲時のプレミアムがやや割高（芦屋ブランド料？）に設定されている、ということになります。（ヨットハーバーも芦屋と西宮は至近距離ですが、艇置料も芦屋は割高なようです） 一方で、南芦屋浜では中古…

芦屋での不動産購入⑦購入か賃貸か

「将来的に不動産は30年後、40％値下がるので、賃貸一択です！」や、金持ち父さんのように「自宅より先に収益を生む資産を買いなさい」等、賃貸を推奨する人もいるようです。 どうやら、不動産購入の頭金を運用したり、子供の独立後は月6万円の賃貸に住んだり、田舎に引っ越すというのを想定しているようですが、子供の独立後、6万円の賃貸や知らない土地での生活が現実的か？となります。 この問題も、不必要になった時点で「売却は可能か？」ということが最重要で、「無料でも買い手がつかない」というエリアの不動産を除けば、永住する予定の場合は、購入しても賃貸より大損をすることはありません。 5000万円の物件のケースです…

芦屋での不動産購入⑥マンションか一戸建てか

今回の不動産購入では、土地、一戸建て探しを基本としていますが、購入する前は芦屋駅前のマンション（賃貸）に住んでいたので、「マンションは嫌！」とかはありません。 私自身はこれまで何回かマンションを売買したことがあります。2008年頃に両国でマンションを売却しましたが、数年住んでもほぼ買値で売れました。？？と半信半疑になりましたが、さらに、2012年頃に赤羽でマンションを購入しましたが、5年経過後でほぼ買値で売れました。賃貸より良い分譲マンションに住むことができ、家賃が浮いてしまいました。（たまたまで狙っていた訳ではありません） 2000年以降、商業地の地価は上昇基調だった訳です。さらに、「201…

芦屋での不動産の購入⑤競売物件

芦屋でも、競売に中古一戸建てが出ることが時々あります。（競売情報についてはポータルサイトで出てきます） 山側にある中古一戸建てで、「良い家だけど予算オーバーだなぁ」と思って内覧にも行かずに諦めていたら、数ヶ月後、不動産屋から、「あの家、競売に出ますよ！」ということを教えてもらい、競売に参加することがありました。 競売のデメリットとしては、 内覧できないので中が確認できない 落札後、引き渡しになるまで数ケ月必要となるというのがデメリットになるようです。 融資については、近所の地方銀行に相談に行ったところ「住宅ローンで融資させていただきますよ」とのことでした。 基本的には、 落札最低金額の2割を保…

芦屋での不動産購入④建築条件付きの土地

土地は建築条件がない方がよいですが、 条件の良い土地は、ビルダーや工務店等の業者の方が情報は早いので一般人まで回ってくるのは少ないです。 建築条件が付いていると何となく安心感がありますが、 建物の相見積もりができない (1割増しは確実) 業者が確定しているため提案等にも力が入らない というデメリットがあります。 建築条件付きの土地を割安に出しておいて建築費で回収する！ といった業者もあるのかもしれません。 大手ハウスメーカー：積水や三井ホーム 上品なエリアに、余裕を持った区画の土地が 分譲されることがあります。 「土地とあわせて、予算は1億円～で良い家が建ちますよ」 と説明されます。 宮塚町の…

芦屋での不動産購入③3階建ての場合

芦屋の駅徒歩圏で一戸建ての建築を検討する場合、40坪前後の広さの土地であれば2階建てで必要な間取りが確保できますが、30～35坪くらいの広さの土地の場合、3階建てと迷う広さになってきます。 3階建てを検討する場合、「接道は北向き」の土地が、3階建にはメリットとなることがあります。 3階建てを建てる場合、北側斜線制限や道路斜線制限等の高さ制限を受けることになります。 北向きの土地の場合は、北側が道路のため3階部分が広く取れますが、北向きの土地以外では北側斜線制限のため、3階部分は削られて小さなスペースしか確保できないことが多々ありました。東西に細長い土地の場合、実質、3階建ては不可能な土地となる…

芦屋での不動産の購入②不動産屋の両手取引

「不動産の適正価格？ 不動産屋に聞けば良いじゃないのか？」と思うかもしれませんが、、不動産の営業マンは、一見の買い手のことはあまり考えていません。 「売主からも手数料がもらえる物件：自社の仲介物件、業者の分譲物件」 「価格はより高い物件」という、仲介手数料が高くなる物件に誘導することを念頭に置いています。 2015年に、大手不動産仲介業者は両手取引が蔓延という記事があり、 「三井のリハウス、住友不動産販売、近鉄不動産では両手取引率が50％超」となっています。 （両手取引：売主、買主の両方から売買手数料を得られる取引） ですので、他社が売主の専属媒介になっている物件の場合、適正価格の物件であって…

芦屋での不動産の購入①物件サイトのチェックについて

不動産を購入する時、アクセス、地盤、日当たり、資産価値等が重要！とされますが、重要なのは、「高値で買わない」この一点かと思います。 大手ハウスメーカーが分譲している新築物件以外（15％程度高めに設定）は、価格設定を個人がすることになるので、相場より5割増しで売りに出されていたりするわけです。相場の1割増しくらいで買っていれば、ローンが払えなくなったとしても破綻することはまずありません。あまりに高値で買っていると含み損が出て、買い替えの足かせになってしまいます。 ＜芦屋での不動産の購入 ①物件サイトをチェックしてみる＞物件サイトを見てみると、芦屋で多数の物件が出てくると思いますが、掲載されている…

芦屋の小学校 学区選び

どこに住むか？を決める上で子供がいる家庭では学区は重要ポイントになります。芦屋市内の中学受験率は高く、公立小学校から約30％が私立中学に進学します。その地域の中学受験率は、「住民の大卒率」「世帯平均年収」と相関するとされています。 芦屋駅前の市議会議員候補の演説では、「芦屋の子供は、私立小学校、私立中学に進学しており、適正な芦屋教育が出来ない！」と問題視している政党や候補もいるくらいです。 関西以外は都心部近隣が文教エリアになることが多く、首都圏の私立中学進学率は、文京区45％、港区38％、千代田区38％が上位になります。 一方、関西での大卒者割合は、芦屋市、生駒市、宝塚市、神戸市東灘区等が上…