入居者

次の入居希望者は2組現れました。 一組は普通のサラリーマン家族。しかし、家賃保障会社の審査が通らない。 一組は生活保護の大家族。しかし、用意できる敷金は数万円。 究極の選択みたいですが、生活保護家族に保証人と家賃保障会社をつけることで貸すことに決めました。 なんでも前の借家が大家が売りに出すので追い出されるようで、借主から結構感謝されました。あと一ヶ月でも見つからないと最悪一家でホームレスもありえたようです・・・ 私の住んでいる町では、生活保護の家庭の家賃は直接大家に振り込まれるので、家賃の滞納が一切ありません。結果的に生活保護の家庭に貸して正解だったと思います。

募集

派遣会社が契約解除して引渡し。 汚れているかとも思ったのですが、思ったよりは綺麗でした。 また新しく募集をかけました。 何件か話はきたのですが、なかなか決らない。 そんな時に、生活保護を受給している家族が借りたいと申出がありました。 夫婦に子供が5人の7人家族。 以前住んでいた家が大家が家を売るので追い出されるとのこと。 少し迷ったのですが、生活保護の家賃は市から直接振り込まれるので 延滞はなく、保証人も家賃保証会社もつけるとのこと。 思い切って貸すことにしました。 結果的には一ヶ月ほどで次の借主が見つかったのでよかったと思います。

リーマンショック

やっと二軒目の入居者もきまり、ほっとした時、 世間ではリーマンショックの影響で大不況。 自分には関係ないと思っていましたが、やはり影響はありました。 一軒目の家を貸していた派遣会社が、契約打ち切りです。 まだ貸して半年くらいしかならないのに・・・ 住民の中国人を全員解雇して国に帰すそうです・・・。 まあ、違約金として家賃一ヶ月分をもらったことと、エアコンを 取り付けしてくれたので、仕方ないかと思いあきらめました。 また入居者さがしを始めました・・・

二軒目の募集

リフォームも終わって、いよいよ入居者募集です。 物件の近隣の不動産屋全て回って依頼しました。 時期が10月からとあまり入居希望者がいない時期から始めたのですが、 老人・生活保護・ペット可で募集したので結構中を見たいという人が 現れました。 しかし、なかなか決まらない・・・ 業を煮やして家賃を55000円から45000円に下げると、 次の日に物件の近くの会社の人に決まりました。

リフォーム

2軒目の家はなかなかヘビーでした。 まずトイレが毒ガス部屋のようにくっさい。 少しでもリフォーム代をケチるために涙目になって便器をこすりました・・・ しかも犬を飼っていたので、2階のベランダに糞を放置・・・ さらに、一回の窓は歪んで取り付けから修理しないといけないし、 風呂は底が抜けていたので結局交換。 便器は一部が割れていたのでまたまた交換。 結局、予算を40万もオーバーした120万もリフォームにかかりました。 立ち退き交渉をした業者への報酬や立退き料などをあわせ、 結局260万の投資になってしまいました・・・・ でも、ここまで汚い家でもリフォームしたらなんとかな..

二軒目のリフォーム

なんとか立ち退き交渉をして、リフォーム開始。 ゴミだらけの汚い家なので少し不安でした。 インターネットで調べて2つの業者を相見積もり。 最初の業者の見積り額はなんと220万円・・・ 落札が120万なのにそんなにお金は掛けられません。 2つ目の業者が90万を提示したので契約。 ところが、リフォームを始めると次々と予想外の事が・・・

立ち退き

競売で一番敷居が高いのは、落札してはいいものの、占有者が 出て行ってくれるか心配な事だと思います。 私も最初に落札した時はどうしようかと思いました。 しかし、今は法律が改正され、占有屋などが法外な立退き料と 要求するといった事が出来なくなっています。 まず最初に不動産屋に立ち退き交渉をしてもらって、引越し代を出して 円満に退去してもらうといったやり方をすればいいと思います。 どうしても立ち退かない場合は、強制執行を裁判所に依頼すれば 物理的に立ち退きしてもらうことが出来ます。 実際にはそこまで行かなくても、10万〜15万くらいで 今までのケースでは立ち退いていただいています..

手ごわい

二軒目を何とか落札。 しかし、敷地がゴミだらけのなかなか強敵。 とりあえず、立ち退き交渉のため専門の業者を雇いました。 数日たってもなかなか占有者と連絡がとれないとのこと。 痺れを切らして自分で夜中に訪問しました。 夜の9時に電気がついていて、帰ってきている様子。 思いきってドアをたたいたところ、奥さんが出ました。 この物件の落札者です。立ち退きの交渉をしたいので、主人の連絡先を教えてくださいと伝えたら、なんとか携帯電話の番号を教えてくれました。 後の交渉を業者にまかし、結局立退き料10万で出て行ってくれることになました。

二軒目

全く何もしなくても、毎月確実に家賃は6万円入ってきました。 数ヶ月貯金をして、2軒目を物色です。 少し離れた地域に、基準価格が100万前後で駐車2台置ける競売物件を 見つけました。 3DK20坪と少々小さいものの、資金的には手ごろです。 121万円で入札しました。

入居者

入居募集をかけて一ヶ月ほどで、ようやく入居希望者がでました。 しかし、中国人が5人ほど同居・・・・・。 背に腹は換えられないので、派遣会社の法人契約として契約しました。 まあ法人契約なら家賃の延滞もないし、利回り20％が達成できるなら しょうがないかなと思って。 事実、家賃の延滞もなく、数ヶ月は平穏にすぎるのですが・・・

募集

よくやくリフォームが終了しました。 次は入居人の募集です。 一戸建てなので、ペット可・外国人可・生活保護者可の なんでもこい状態で募集をかけました。 不動産屋のアドバイスをうけて、月6万円家賃に。 ここまでの投資が320万円なので、利回り20％以上です。

時間

結構リフォームって時間かかりますね。 大体一月半くらいかかりました。 何度も見に行って、徐々にきれいになっていくのが楽しい。 最初はポロ物件だと思ってましたが、なかなか味があります。 まず、屋根は前の人が綺麗に葺き替えてました。 お金も相当かかったんじゃないでしょうか。 瓦葺なので少なくとも100万以上はかかってるはず。 それなのに本体込みで164万で手に入れてちょっと申し訳ない。 さらに、太陽光発電式の床下送風機もついてました。 風呂場は蛇口とシャワーを交換。 洗面台、キッチンも交換しました。 エアコンは元々ついてたのがガス切れしてましたので、 新たに1台取り..

リフォーム

無事引渡しを受けた後、物件のリフォームに入りました。 直前まで人が住んでいたとはいえ、やはり手を入れないと借り手はつきません。 仲介交渉をしてくれた不動産屋に見積もりを出してもらいました。 相見積もりをしたほかの建築業者と大差ない金額。 外壁、内装あわせて150万でした。 ほとんどフルリフォームに近かったので、この金額は良心的だと思います。 借り手を見つけてもらうためにもいい関係を築きたかったので、不動産屋と 契約しました。

不動産の引渡し

さて、待ちに待った引渡し日。 先に不動産屋に現地に行ってもらい、鍵を受け取ってもらうよう頼みました。 出来れば顔をあわせたくなかったのですが、やはり一応挨拶しないといけないのかなと思い、引越しされる途中に家に行きました。 行ってみると、もう殆ど荷物は運び出されてて、若い男女が外で車を待っていました。立ち退きにもかかわらず、思ったより悲壮感が無く、問題なく退去されるみたいです。最後は笑顔で挨拶して別れました。 いよいよ家の中に入ってチェック。 台所の床がボロボロではあるものの、風呂、トイレは綺麗でリフォーム の必要はなし。築30年にしてはそこそこです。 一階に台所と和室、二階に..

拍子抜け

代理人にするため、いろいろな不動産屋を廻りました。 近所に知り合いの不動産屋がいなかったため、まったくのゼロからの人脈作りです。 一件目の不動産屋はキレイな店を構え、手広く売買や賃貸をしている会社でしたが、窓口で「うちは競売物件の立ち退き交渉はやっていません」と 冷たく断られました。 二件目の不動産屋はボロな店ですがアットホームな雰囲気。 「ぜひうちで立ち退き交渉・リフォーム・賃貸の仲介をやらせてください」 とかなり信頼できそう。ここに頼むことにしました。 そうして、担当者に交渉をまかせ数日。一般的には引越し代として30万程度と不動産屋への交渉料として数万の予算を組んでました..