しあわせデザイン研究所

2023年春夏 管理組合向けセミナーのフィナーレ

9月30日は、2023年春、夏のMAKSセミナーの最終日です。今年は、セミナーが8会場、大規模修繕工事見学会が1会場の9、会場で開催しました。新型コロナ時に比べると、参加者がかなり増えました。オンラインでやる良さもありますが、受講者の年齢層や地域密着と言う性格からか、リアル開催の方が好まれるのでしょうかね。今年のセミナーコンテンツは、鉄板のネタから、最新のネタを揃えました。参加者数は、累計で100名程度でした。ご...

2023/09/30 11:11

手術をしました

1カ月ほど前、自宅で、ホチキスの針を踏んだらしく、足のかかとに刺さって、それを抜きました（つもり）ところが、2週間経っても、その部分の腫れが引かず、皮膚科と外科の併設医院を受診。診察では、見ただけでは原因不明で、針が中に残置しているならレントゲンでわかるでしょう、とのことでしたが、レントゲンを撮っても、異物無し。炎症を止める薬をもらい、2週間。30分歩くことがあり、その夜に、痛みが増大。再度、外科に行...

2023/09/29 15:16

日経新聞「マンション管理 見える化を」を読んで

この記事の対象は、主に、築40年超となるようなマンションの話でしょうね。ただ、私の経験だと、自主管理でお金を使わず、リッチなマンションもあるし、修繕積立金の値上げを実行せず、圧倒的に資金不足のマンションもあります。ちなみに、コンサル先では、20戸程度のマンションで、管理会社から「5000万円借りて大規模修繕と設備更新を」と言われて、財政再建中のマンションもあります。ただ、お金の足りないマンションは、コンサ...

2023/09/28 16:52

第6回目のワクチンを接種

最新の変異株対応ワクチン接種の案内が来たので、最短でできるよう、近隣の病院に、申込み。沖縄出張前に間に合いました。初回の接種では、やはり発熱がありましたが、水分を多くとるとか、その後に仕事を入れないとか、色々対策をした結果、それほど重い感じではなく、接種の回を重ねるごとに、段々と、「たいしたことないなぁ」(笑)今回の摂取では、軽い筋肉痛くらい。秋にはインフルエンザの予防接種もして、備えます。【ブログ...

2023/09/27 22:54

大型マンションの大規模修繕工事入札が相次ぐ

今年、春から、100戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が、4棟、連続しています。まずは、前半、2マンションで最終1社まで決定。これから、まだ2マンションありますが、平均10社の入札参加と言う競争にて、100％談合やリベートがなく、「より良い工事をより安く！」の実現のために、尽力します。【ブログ5945日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/09/26 17:10

管理委託契約の「従来と同一条件の更新」、油断大敵

顧問先マンションでの出来事。2年前に管理会社を変更。今年、管理委託契約の変更があった。重要事項説明書は、それを反映した「従来と同一条件でない更新」。当然、管理委託契約書もそれに合わせて変更となるため、チェックしたら、今回、変更されていない箇所が、2年前の委託契約書と異なっていることが発覚。その箇所は、当時、費用負担の定めが間違っているので、訂正してもらった箇所。これが、実は、1年前の委託契約書の「従...

2023/09/25 10:31

理事会廃止、総会・監事監視型第3者管理（外部理事長）の管理規約

顧問先のAマンションでは、組合員の多様化や起きる問題の難易度が高いことなどから、役員の成り手の確保が困難で、もう、何年も同じ役員が再任。これ以上続けるのは、無理！と声が上がり、第3者管理や外部役員導入を半年かけて検討した結果、「理事会廃止、総会及び監事監視型、第3者管理（外部理事長）」の方針が決まり、管理規約の改正と外部理事長委託契約の作成を行ってきました。これ、いくつかの管理会社の第3者管理の規約...

2023/09/24 08:52

防犯カメラは、侵入口監視か？死角をなくすのか？

顧問先での議論です。「防犯カメラは、侵入口の監視か？死角をなくすのか？」死角をなくすだけのカメラを設置すると、一気に設置費が上がります。これ、どちらが良いのか？と聞かれると、大変難しい。防犯意識の違いが人によって大きく、神学論争になりがちです。【ブログ5942日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/09/23 20:59

竜巻で足場が崩れる！？

ヤフーニュースから。「21日夜、愛知県犬山市羽黒でマンションの外壁工事の足場が崩れ駐車場の車などが下敷きになった。けが人は、いませんでした。当時、愛知県には竜巻注意情報が発表され、突風が発生しやすい状況でした。」現在、名古屋地方気象台と愛知労働局が現場の状況などについて調べているそうですが、通常、台風が近づくと、足場のシートをたたんで、風の影響を受けなくします。ただ、竜巻注意情報が発令された場合に、...

2023/09/22 17:31

大阪からのリクエストが増加

大阪のマンションから、勉強会やコンサルティング契約のリクエストが相次いで来ています。関西エリア担当の認定コンサルタントが誕生し、活動を始めているのですが、そのコンサルタントが専業で活動していると言う点、統一した考えやノウハウを使って、中部エリアだけでなく、沖縄など、広域で組合を支援しているという実績が評価されているようです。【ブログ5942日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...

2023/09/21 12:36

建設業の現場での事故を他山の石とする

痛ましいニュースでした。東京の新築ビルの現場で、鉄骨が落下。なんと、クレーンから吊り下げられた鉄骨の上に乗った作業員が死傷。中には、鉄骨の下敷きになった人も。その時の恐怖や痛みを想像すると、苦しくなります。亡くなられた方には、心から、お悔やみ申し上げます。栄の新中日ビルの建設現場でも、超大手ゼネコンの工事でありながら、上階から大きなボルト（物は違うかも）が落下して、たまたま、何の事故もなかったが、...

2023/09/20 07:14

残暑を避けて建物調査…のはずが

9月も半ばを過ぎれば、残暑も和らぐだろうと思い、本日、100戸クラスマンションの建物調査を計画。しかし、まだ、楽々30度超え。(汗)前回の熱中症の教訓を生かして、事前にしっかり水分を取り、塩飴を用意し、かつ、休憩を適宜とる。今回は、大規模修繕工事のための調査ではなく、長期修繕計画の本格改定と数年後に予定されている大規模修繕工事の時期をできる限り延命するための部分修繕計画を立てるためのものなので、全体の調査...

2023/09/19 23:29

大阪で勉強会の後は、懐かしいお店でたこ焼き

本日は、朝6時半に自宅を出て、大阪の千里で築9年目の60戸規模マンションで理事会向け勉強会、続いて、江坂で築11年目70戸規模マンションで、個別相談。終了が14時で、本日は、これで、予約終了にて、東三国へ。20年ほど前、関西電力を中心に、オール電化普及コンサルティングを行っていた頃、この駅の近くに事務所があり、よく、スタッフに差し入れのタコ焼きを買った店があるからです。嬉しいことに、そのお店、まだ、あり、10個...

2023/09/18 15:38

大規模修繕工事の見学会&勉強会を開催

大規模修繕工事の見学会&勉強会開催名古屋市天白区の「グランスイート野並」で大規模修繕工事の見学会を開催しました。日程を検討した時は、「涼しくなってから」と思って設定したのですが、気温は、楽々30度超え。しかも、3連休の中日。人を集めるという観点では、NGに見えますが、それは違います。この見学会は、多くの人を集めることが成否の判断ではなく、明確な目的を持った人が集まることが目的だからです。で、今回、この悪...

2023/09/17 08:05

顧問先で、初めての自動車充電器の補助金申請

顧問先マンションで、初めての補助金申請を行いました。今年度の補助金は、かなりの勢いで応募があり、既に終了。今は補正予算で申請です。この分野は、私の得意分野なので、極めたいと思っていますが、電力会社経験と知識に加えて、実際の設置の補助金案件を手掛けることで、説得力が増します。マンションでは、設置と言う物理的問題に加えて、運用の問題もありますので、これからの作案が大変です。【ブログ5936日連続更新中】（...

2023/09/16 07:51

2連続の建物調査で、多分、熱中症？

来年の大規模修繕工事は、7件あり、入札中又は入札準備中です。準備中の岐阜市内のマンションで、工事仕様を作るために、午後から、16戸、32戸のマンション、2連続の建物調査。夜には名古屋で理事会があったので、間に合うようにと、ノンストップで調査したのですが、夕方になって、発熱、気持ちが悪くなりました。残暑厳しかったのですが、後ろが詰まっていたので、休憩なしだったのが、まずかった…。理事会は、担当コンサルタン...

2023/09/15 07:01

管理組合とインボイス(支出面)

10月からインボイス制度が始まります。管理組合にどのような影響があるか、昨日に続いて、考えてみます。税理士ではないので、このブログが税務解説ではないことをあらかじめ、ご承知ください。【支出面】組合に支払いを請求するのは、管理会社、工事会社、保守会社、清掃会社、マンション管理士、一級建築士等です。管理会社は、当然、インボイス登録をします。工事会社や保守会社も、組合を相手に商売しているところは、多分、元...

2023/09/14 10:23

管理組合とインボイス（収入面）

10月からインボイス制度が始まります。管理組合にどのような影響があるか考えてみます。ただし、税理士ではないので、このブログは、税務解説じゃなく、独り言です。【収入面】組合がサービスを販売する際に、消費税を請求するか？ですが、考えられるのは、携帯基地局の賃料。組合は、売上金額規模からすれば、非課税業者ですから、携帯会社から、消費税の支払いを拒否される可能性があります。つまり、消費税分の収入が減るのかも...

2023/09/13 21:19

大規模修繕工事コンサルの後半をリモートでできる？

昨日のブログで、大規模修繕工事コンサル前半をほぼリモートでやり切った話を書きました。では、これから、施工会社の決定、工事検査と続く後半は、リモートでできるでしょうか？前半に比べると、圧倒的に、現地で行う仕事は増えます。例えば、入札会社の現地建物調査。しかし、修繕委員に、入館の便宜や屋上への鍵開けを頼んでおけば、物理的にはできそうです。後は、セキュリティの問題があるので、名刺必須、名簿記入を必須にす...

2023/09/12 20:35

大規模修繕工事コンサルの前半をリモートだけで！

静岡県掛川市で16戸のマンションの大規模修繕工事コンサルティングを今年の4月から行っています。当社を選んでいただいた時の競合は、管理会社。当社は、プレゼンに来て欲しいと言われた時も、交通費を頂いていますし、コンサルが始まれば、当然、そういった間接経費が掛かります。既に、沖縄で遠隔地コンサルティングのノウハウを蓄積してきたとは言え、客観的に見れば、圧倒的に管理会社が有利だったと思いますが、結果は、あり...

2023/09/11 21:30

大規模修繕工事のVE（品質維持でコストダウン）が成功

週末は、約130戸のマンションで大規模修繕工事の2時プレゼン審査でした。大規模修繕工事が高い！と言う悲鳴が上がる中、従来にも増して、VE（品質維持でコストダウン）交渉に力を入れた結果、戸当たり100万円程度の水準を実現できました。階段廊下は、シートの張替えはありませんが、屋上防水は全面、バルコニーもシート貼替の防水工事がありますから、スタンダードな工事内容です。戸数が多いので、スケールメリットがあること...

2023/09/10 18:01

管理業務のDX化がもたらすもの

ブログ読者さんからの情報提供から。三井住友銀行の新規プロジェクトで、マンション管理業務のDX化に取り組んでいるそうです。管理会社のフロント担当者の仕事は、現金や紙、印鑑に依存する諸手続きや、毎月発生する通帳記帳や振込手続き等、アナログの仕事が多いです。管理会社によっては、支払い（振込）で、電子承認手続きを導入しているところもありますが、組合の役員さんは、高齢者が多く、そういう手続きが苦手な人いて、...

2023/09/09 19:23

喉が痛いのは危険！

大阪でのセミナー前に、のどの痛みが発生。大阪では、午前と午後のダブルヘッダーでセミナーがあるため、声がつぶれてはまずいです！咳も少し出ます。新型コロナが5類になったとはいえ、講師が咳き込んでいては、受講者も不快でしょう。マスクをしたまま過湿状態にして、眠らないと！【ブログ5923日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...

2023/09/08 09:42

週末は大阪で建物調査とセミナー

今週末は、大阪で、金曜日が建物調査、土曜日は、午前と午後と1回ずつのセミナーです。ちなみに、土曜の夜は、名古屋で理事会があります。心配なのは、台風の影響による雨。【ブログ5923日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2023/09/07 15:08

「その資格があるのか？」の質問

ジャニーズ事務所の性加害問題で、少年隊の東山氏が社長に就任するという。その東山氏に、記者から「社長になる資格はあるのか？」と言う質問がなされました。この質問に非常な違和感を持ちました。事務所を辞めても、他のプロダクションから引っ張りだこの実力者であることは明白なのに、最初から大きな負の遺産を背負うことがわかっていて、引き受けるのだから、心中計り知れない苦悩があっただろうと思います。何であっても、そ...

2023/09/06 14:51

13年間の顧問先で、2回目の大規模修繕の建物調査

13年前、第1回目の大規模修繕工事の際に、御縁を頂き、コンサルティングを行ってから、今までずっと顧問を務めている岐阜市内の20戸のマンションで、第2回目の大規模修繕工事を検討する時期に入り、今日が、建物調査です。第1回目の工事の際は、建物の新築時不具合問題、管理会社の管理業務の不履行問題などがあり、それまでの間に、部分的な補修を多く行ってきており、とにかくお金がないという状況でした。その解決のために多大...

2023/09/05 12:08

6回目のワクチン接種券が届いた

6回目のワクチン接種券が届き、驚きました。前回の摂取から3カ月以上経った人が接種可能とのことですが、前回は、昨年11月でしたから、もう10ヶ月過ぎています。最近では、感染者数の発表がないですが、5類に引き下げられてから、感染者が増えているという話を聞きます。今ごろになって、接種券が届いたのは、その対策？【ブログ5919日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに...

2023/09/04 23:50

大規模修繕工事の入札が6件同時、管理会社の入札が1件

今、大規模修繕工事の入札が6件同時、管理会社の入札が1件、走っています。基本、私が案件を担当することはなく、総括と言う立場でやるのがMAKSの体制ですが、古くからの顧問先で、私が担当として前に出る必要があるマンションや、次々にコンサル依頼が来た結果、他のコンサルタントが一杯一杯になっている状況もあり、これだけの業務を遂行するのは、分刻みスケジュールです。で、昨夜も、ほぼ徹夜でした。そういう時に限って、徹...

2023/09/03 23:35

岐阜セミナー開催、参加のお礼

岐阜駅前の十六プラザで開催した「知らないと損をする、大規模修繕、管理改善成功セミナー」には、12名のお申し込みがあり、全員に参加いただきました。セミナー後は、質問も活発で、御自分の体験談を披露される方もあり、参加者の役に立ったのではないかと思います。次の週末は、大阪で開催です。【ブログ5917日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気...

2023/09/02 06:51

9月17日 名古屋で大規模修繕工事見学会&勉強会を開催

9月17日（日）午後、名古屋市天白区で、大規模修繕工事と見学会を開催します。工事の様子を知ると、自分たちのマンションでの大規模修繕工事の準備にも、具体的なイメージが湧きます。見学会の後には、大規模修繕工事を成功させるための秘訣をお伝えする勉強会も開催します。是非、お越し下さい。お申し込みは、こちらから。マンション大規模修繕見学会＆勉強会で開催（名古屋市天白区野並）【ブログ5916日連続更新中】（翌日に前...

2023/09/01 08:07