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築古アパート 退去後リフォームとホームステージング リフォームは費用対効果を見極めよう
退去後リフォームの攻防 先日購入した築古アパートの退去日が来まして、入居者さんが退去されたとのことで、管理会社さんからリフォーム見積もりを出してもらいました。これまで新築アパートの退去は何度か経験しておりましたが、いずれもクリーニングのみでリフォームなしで済んでおり、費用も3，4万円で済んでいました。さすがに新築はラクチンですね。（入居者さんからは1か月分頂いているので実質プラスです） 築古アパートの場合は流石にそうはいかないだろうな、、とビビりながらリフォーム見積もりを待つこと3日、リフォーム見積もりが来ました。 ・・・ 来ました。35万円！( ﾟДﾟ) おいおい、待ってくださいよ。。20平…
一億円中古アパートを決済して1か月半が過ぎました。 www.nuixx.net 上記記事の最後で2部屋の退去が。。と書いたのですが、結局そのうちの1部屋の入居者さんは退去を取りやめることになりまして、1部屋の退去で済みました。助かった～ 留学生の方が2名でお住まいだったのですが、1名は帰国されたもののもう1名のカタガ引き続き住んでもらえることになったのです。嬉しい誤算でした。 退去が出た方の1部屋についても、ハウスクリーニング前（さらに言うと購入したてのために部屋の写真も一切Webに乗せていない状態）に申込が入り、すぐに契約となり、無事満室に戻りました♬ （なお、Webに上げたその日に問い合わ…
前回の記事からずいぶん時間がたってしまいましたが、今回の記事では前回の総会で議論した区分マンションの屋上防水工事についてです。 管理会社が出してきた220万円の防水工事に対して150万円の防水工事を提出したわけですが、いかんせん机上の見積もりであり現地立ち合いをしての詳細見積にはなっていません。契約前には現地立ち合い後の正式見積を頂く必要があります。 ということで、管理会社さん、防水工事会社さん、私の三者で防水工事見積のための現地調査に行くことになりました。 屋上防水ということで当然屋上に登る形になります。 所有する区分マンションの屋上に登るのは初めてで少しテンションが上がります！ いや、そも…
投資用区分マンション 管理会社との闘い その2 （総会本番）
今回も前回の続きで、所有する区分マンションの総会参加についてです。 管理会社変更も視野に入れて、理事長立候補を狙います。 自宅から電車に乗って1時間、管理会社のオフィスに向かいます。ちょっと遠いですが 良好な管理状況を維持するためには、仕方ありません。 電車に乗って今日の議題の進め方をあれこれ検討していると、管理会社から電話が。 直前に何だろう、、と思って出てみると、 「すみません、前の総会が長引いてちょっと遅れます。申し訳ないですが少しオフィスでお待ちください！」 ・・・ 始まる前からジャブを食らいました。こちらは1時間かけてお宅のオフィスに向かっているというのに、遅刻とは。。さらに沸点が下…
投資用区分マンション 管理会社との闘い その1 （総会前の脱力）
しばらく、購入したばかりの中古アパートの記事を多く書いてきました。まあそちらの物件にかかりきりだったので当然と言えば当然なのですが。 そちらも決済が完了し、特に気になっていた補修が完了し一段落しまして一息ついたところに、川崎駅近くに保有している区分マンションの年に一度の総会の電話が掛かってきました。 普通、区分マンションの総会の場合は個別電話などはかかってこず、総会議事内容が郵送されてきて委任状を出して終わり、というのがほとんどのオーナーのケースかと思います。 ただ、私の場合は、せっかくの大家スキル向上にもつながるし、少しでも管理状況を改善したいと思っていますので、極力マンション総会にも出るよ…
www.nuixx.net 上記の記事で書きましたように、修理代金相当を別途お支払いいただくことでとりあえず決済を完了させたのですが、なかなか工事代金が振り込まれずヤキモキしていました。たまらず仲介会社さんに振込を催促させたところ、何とか昨日満額振込を完了しました！これにてようやく前オーナーさん（正確には三為業者さんですが）との交渉もひと段落した、ということで手に入れた築古アパートを少しずつ改善していくこととしました。 前オーナーさん、遠隔地（長野）にお住まい、ということで殆ど現地訪問もされていなかったようで、手直しが必要なところが多々あります。 入居者さま満足度向上のためにも色々と改善してい…
2/28、予定されていた築古アパートの決済に行ってきました。 www.nuixx.net 上記の記事で書きましたが、売主さんが契約書に記載された条件の雨どい修理を全く実施しておらず、違約金請求か！？という流れもあったのですが、修理代金相当を別途お支払いいただくことで話を付けていました。 その話でまとまってから決済までわずか2営業日！ということで、新たな管理会社さんに超特急で修理代金見積もりを取って頂くように依頼しました。 ええ、もちろんリッチに入念な修理を頂く前提での見積もりです。 100万円くらいの見積もりが来るのかな～と思って期待していたのですが、残念ながら50万円超の見積でした W そん…
Unixx South Pattayaで違法短期賃貸の大規模摘発！？ 民泊はNGだよ。。
違約金請求か！？という久々に沸点の上がるトピックを書いたのち、少し心を落ち着かせようと、心安らぐパタヤ物件情報でも久しぶりに調べてみようと思いググったりニュースを見ていました。 すると、下記の衝撃のニュースが！！ pattayaja.com うーむ、自身の保有するコンドミニアムに警察が入って、大規模摘発ですか。。 全く心が落ち着きませんね(笑) 記事によると、一斉摘発により、客も部屋に入れなくなったうえ、短期貸をしていた中国人オーナーが逮捕されたようです。怖。。以前少し民泊していた身としては少々ビビるニュースでした。 タイでの民泊事情 そうです。タイでは短期賃貸（いわゆる民泊）では違法なのです…
1億円中古アパート 決済直前に大トラブル！！ 違約金請求か！？
前回の記事で、年末に契約した1億円中古アパートの金消契約、火災保険が無事に終了したことを記載しました。www.nuixx.net 管理会社さんと管理委託契約締結 これであとは残るは2月末の決済を迎えるのみ、、ということで、購入後の管理を任せようと考えている管理会社さんと打ち合わせ＆管理契約の締結に行ってきました。 管理契約としては、5%の管理手数料。まあ標準的です。本当は4%くらいでお願いしたいところだったのですが、 築古で修繕も多数発生しそう 入居者さんで外国人も多く、いろいろと御厄介をお掛けしそう 5%のなかで、月一回の清掃も実施してくれる ということから、値切り交渉はせず定価の5%でお願…
1億円中古アパート 決済に向けて ～金消契約完了、火災保険申込～
さて、前回から大分空いてしまいましたが、三井住友トラストL&Fの30年、2.9%で融資を進めることを決めまして、あとは月末の決済に向けて金消契約と火災保険の調整を進めていました。本日、無事に金消契約並びに火災保険の申し込みが終わりました。 今回はそれらについて書きたいと思います。 金消契約（事前作業） 9物件目の購入ですが、今回は初めてノンバンクさんでの融資となりました。これまでは公庫さん、千葉銀行さん、キャッシュでの購入の経験しかありませんでしたので。 ただ、特段大きな違いはないですね。 銀行さんでの融資の場合は、その銀行さんの口座の開設（口座を持っていない場合）がありますが、ノンバンクさん…
アジアカップ、カタールにボコボコにされてしまいましたね。。 戦前の楽観論が嘘のようです。カタールは格下だの、イラン戦が事実上の決勝戦だのと、自分の足を使わないで適当な情報を流しまくるマスコミにはいつものように閉口させられますが、やはり未来の予測なんてものは不確実なものだな、と改めて思うところです。 それに引っ掛けて書くわけではないのですが、昨日海外所有物件のUnixx South Pattayaの年間共益費の支払いを行いました（ちょっと前にメールで請求書が届いていたのでした）。が、、なんと前年から1.4倍の大幅アップでした。。 共益費（Common Fee）の値上がり状況 www.nuixx.…
しばしインフルエンザでダウンしておりましたが、、その間に残っていた信金、信組さんからの融資打診結果が返ってきました。 www.nuixx.net 上記で書いた 城南信金さん 大東京信用組合さん です。その結果ですが、、 やはりダメでした！ 城南信金さんについては、お渡しした資料について随分お褒めの言葉を頂きまして、もしかしていけたか！？と思いきや、「昨今の融資情勢もあり、耐用年数についてはうるさくなっていまして、、」とのこと。アウト～ うーん、築古物件を買うにはもっともよくない時期に買ってしまったのかもしれません。 大東京信用組合さんについては出るは出たのですが、融資期間は15年と短め。金利も…
前回の融資再アタックから10日ほど経ちました。 再アタック状況については下記の記事に記載しましたが、 www.nuixx.net 信金さん・信組さんで審査まで進んでいただけたのが、 小松川信金さん 城南信金さん 大東京信用組合さん です。 あと、ノンバンクであたっているのが 三井住友トラストL&Fさん（本命。仮承認は出ている） セゾンファンデックスさん です。 審査結果が返ってきたものもあり、状況の整理です。 ノンバンクさんの打診結果 まずは、融資OKの出ているノンバンクさんの状況です。 三井住友トラストL&F 泣く子も黙る（？）築古物件ウェルカムのノンバンクさんです。 ・仮審査期間わずか1日…
パタヤのロシア人エージェントが日本にやって来た ～日本で雪が見たい？？～
絶賛融資付けアクション中ですが、本日は少し脱線します。 私は、タイのパタヤでコンドミニアムを1昨年に購入して現在賃貸運用しているのですが、その購入先となったエージェント（ロシア人）より連絡があり、「1/14から2週間ほど観光で来日する。ちょっと会おうぜ～」とのことで、昨日久しぶりに旧交を温めて来ました。 雪が見たい？？ このエージェントさん、奥さんはタイの方で、家族4人（本人、奥さん、子供2人）でやってこられまして、日本の雪をタイ人の奥さんに見せたいとのこと。 雪を見せるなら、ロシアに連れて行けばいいじゃん、、と思ったのですが、意外や意外、ロシアって寒すぎて？あまり雪が降らないそうです。本人が…
前回の記事から1週間も空いてしまいました。 何をしていたのかというと、、、前回ことごとく玉砕した融資付けの続き（他行さんのアタック）をやっていたのでした。やっぱり金利が違うと全然違いますからね。。 前回地銀さんと、（割と積極的という情報を聞いていた）信金、信組さんへのアタックをして失敗したわけで、一度挫折したのですが、幸い仕事の谷間で結構時間が取れたので、あまり融資に関する積極的な情報を聞かない信金、信組さんにもあたってみました。 // アタックする金融機関さんの選定方針 信金、信組さんが 地元密着の経営を行っていることは痛感しましたので、今回の選定においては、「自分の住んでいる区に支店が存在…
ようやく本日から正月気分も抜けて通常営業が始まるところも多く、逆に私の仕事の方は年末年始対応がひと段落したということもあり、本日は休みを取って、年末に契約した築古（築32年）一億円の鉄骨アパートへの融資付けのため、金融機関さんにアタックすることとしました。 仲介会社さんのご紹介で、三井住友L&Fさんの方はすでに打診済みなので、それ以外の金融機関さんに絨毯爆撃のように電話しまくることとします。 本当は、個別に当たるよりは、不動産会社さんや大家さん仲間からのご紹介で面接を受ける方が当たりはよいのですが、残念ながら今回購入の仲介をお願いしている不動産会社さんでは三井住友L&F三以外の紹介は難しいとの…
本当は、年末に購入した築古アパートについてガンガン書いていきたいところなのですが、金融機関さん含めてまだ年始休業に入っているところが多いようで、融資打診も全く進んでおらず、今日はホスクリーンの話でも書こうと思います。 （でも、まあ年末年始休むのはよいことですよね。最近は元旦休業の店も多くなってきました。元旦と言わず三が日はみんな休むようにすべきだと個人的には思います。日本人はどうも（労働時間の面で）働きすぎですね。もっと労働生産性を上げていくべきではないかと。） ホスクリーンとは ホスクリーン、川口技研さんから出ている物干し竿です。 なんだ、物干し竿かよ、、と言われると確かに物干し竿なんですが…
不動産の仲介手数料について思うこと ～日本とタイの仲介手数料について考える～
昨日のブログで、「確定申告は自分でやった方が良い。税金のことも色々覚えられるし」と書いたのですが、税金の一つ消費税に関して、最近認識を新たにしたことがありますので、今日はそれを書きたいと思います。 それは不動産購入時の仲介手数料についてです。 仲介手数料について 皆様ご存知かと思いますが、不動産購入時の仲介手数料は下記金額が上限となっています。こちらは宅地建物取引業法により決まっているので、これ以上取ると法律違反なわけです。 （不動産の物件価格（税抜き）× 3% + 6万円） × 1.08（消費税分） ここで、大事なポイントは2つです。 あくまで上記は上限であり、この金額を規定するものではない…
不動産投資は税金との闘い ～多額の税金支払いがあるならカード払いでハワイ旅行をゲット～
1/2、まだ正月ですが、今日も出社です（涙） 正月くらいゆっくりしたいところですが、サラリーマンのため致し方ありません。 早く不労所得でリタイアできるといいですね。。 確定申告の時期です さて、年末を越えまして2018年の入出金も確定しましたので、確定申告の準備に入っています。私は法人を立てておらず個人で買い進めているため、確定申告は税理士さんにはお願いせず自分で実施しています。私が使用しているのはMFクラウド確定申告です。（個人であれば、よほどのメガ大家でもない限りは確定申告は自分でやったほうが良いです。いろいろ税金の勉強になりますし、税金対策を自分でコントロールもしやすいです） biz.m…
2019年、明けましておめでとうございます。 前回の記事から4時間しか経ってません。大晦日というのに何をやっているんですかね。SEの悲しい性ですね。。（職場での暇つぶしというのが実態ですが） さて気を取り直して、今回は不動産投資、特に築古アパートを買う際に大変重要となる土地値の調べ方について書きたいと思います。 （先週購入した築古アパート購入の際にも実践したやり方のご紹介です） 築古アパートの購入においては、利回りや立地ももちろん重要ですが、それに加えて土地値かどうかが大変重要な要素になってきます。残念ながら日本においてはRCを除いて、築古の上物には価値はないとみなされますので、土地値の金額と…
Google Adsense 不承認と承認を分けるポイント 2018年12月 ～やっとアドセンスが承認されました～
大晦日ですね。現在2018年の12月31日の21：15です。 本当は家でこたつに入りながら、ダウンタウンの「笑ってはいけない」を見て大笑いしていたいところですが、残念ながらシステムリリース対応で会社です（涙） とはいえ、システムリリースするのはよそのシステムであり、こちらはそれへのお付き合いなのであまりすることもなく、仕方なく（ウソ）ブログを更新しています。 会社に入って22年目になりますが、仕事で迎える初の大晦日、ロクでもない年末だと思っていたら、いいことがありました。Googleアドセンスの承認が出たのです！ ブログを始めてから5か月、長い間通らなかったアドセンス承認が出たので、審査ポイン…
年末も近づいてきました。多くの会社では12/28（金）が最終日だったのではないかと思います。残念ながら私は12/31の夜から1/1の朝にかけてシステムのリリース対応で出社です( 涙） が、そんな多くの会社の最終日である12/28に築古のアパートを購入（契約）してきました！しかも金額は初の9桁、1億円。。築古で9桁、痺れますね。何かあったら首をくくらないといけないかもしれません。 購入の決め手 今まで、安全性を求めて区分と新築アパートしか購入してこなかったのですが、今回は大きく方向性を変えて築古。しかも築古にもかかわらず高いアパートを購入してしまいました。まだローン契約は確定していませんが、おそ…
大家としての火災保険の上手な活用方法 ～大規模修繕費用の節約～
先日、とある管理会社さんと雑談をしていた際に教わった、火災保険の上手な活用方法について書かせて頂きます。 ずばり書いてしまうと、火災保険をうまく使って大規模修繕（外壁塗装や屋上防水）を安く実施しようという話となります。 大規模修繕（外壁塗装）の費用 大規模修繕（外壁塗装）の費用の内訳をご存知でしょうか？塗料が高いんでしょう？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には塗料は費用のごく一部にすぎません。 塗料代 20% 足場代 20% 人件費 30% その他費用（営業費用等） 30% 上記で見るように塗料代はわずか20%です。純粋にベタベタ塗る作業にかかっている純粋な原価部分は塗料代の2…
今回は戸建て物件にチャレンジしてみたお話です。 戸建ての魅力は、その賃貸付けの手堅さ（戸建て投資はライバル物件の数が少なく、供給過剰なワンルームアパート投資と真逆で賃貸需要が強いのです）と、ボロ家再生での高利回りにあります。 前々から一度は挑戦してみたかったのですが、首都圏内ではなかなか利回りが出るような良い物件数は少ないです（そもそもの地価が高く、なかなか激安戸建てが出てこない）。以前問い合わせしていた業者さんから 松戸市某駅から徒歩10分 100㎡の土地に立つ戸建て 築25年 500万円 2世帯住宅となっていて1，2階別の賃貸住宅としても提供可能 という、なかなか好条件の物件情報を頂いたの…
タイのコンドミニアム購入の最終編です。 前回、タイの自身の銀行口座への海外送金までを実施したので、その代金を以ての決済、登記となります。 登記方法の日本との違い 日本で（特に仲介での）不動産購入をされた方はわかると思いますが、日本では一般的には司法書士さんに立ち会って実施頂くのが一般的です。 買主、売主、それぞれの仲介不動産業者さん、司法書士さんが銀行に集合。 売主が買主の口座に決済代金を移動（振込の場合もあれば、窓口での引き出し→入金依頼のケースもあり） 買主の口座への入金が確認出来たら、司法書士さんに登記に必要な書類（売買契約書や登記関連書類）を渡して、司法書士さんがそれを預かってその足で…
タイ コンドミニアムの正しい買い方② ～購入の流れ 海外送金まで～
前回の記事で、タイのコンドミニアム購入でリセールの安売りを狙え、と書きました。 今回の記事では物件情報をゲットするまで、およびゲットした後の購入の流れについて書きます。
今回はタイでのコンドミニアムの買い方（購入の流れ）について、解説したいと思います。大きく分けてプレビルド（新築青田刈り）とリセール（未入居、入居問わずありまます）がありますが、私はリセールお勧め派なので、リセールでの購入のお勧めのやり方について書いてみます。 なお、タイの不動産会社のHPは幾つもあり、そこで「購入の流れ」的な説明も多々あるかと思いますが、それらは「不動産会社さんがカモを捕らえる」流れになりがちです。ここでは、フラットに投資家＆ユーザ目線でのお勧めの購入の流れについて書きたいと思います。 ※タイの日系不動産会社が物件購入ツアーのような有料のツアーをよく企画していますが、お勧めしま…
直近でタイ・バンコクでの勤務（海外赴任）を密かに狙っておりまして、少しタイでの生活について検討し始めました。 いざ、アーリーリタイアした際にどの程度の貯蓄があればタイで快適な生活を送れるのか少し考えてみました。場所はバンコクだとちょっと高いのでストレスと無縁のリゾート地でありつつ物価も安いパタヤでのリタイア前提とします。
昨年購入した新築建売アパート、気づいたらちょうど購入から1年経ちました。手残りい状況や収支状況についてご報告したいと思います。 新築アパートを買ってみたいけど本当に大丈夫かな？とか、新築アパートなんて儲からないでしょ？とか、いろいろなご意見、疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。参考にしていただければ幸いです。 購入物件の再紹介 金町に購入した新築一棟アパート、基本的なスペック・購入条件は下記のとおりです。 新築木造3階建てアパート 1K(20平米) 2室/ 1R(16平米)6室 計8室 金町駅 徒歩15分 売買金額 7150万円 販売時想定利回り 7.6% 95％（6800万円）融資。…
私はブログ名にもあるようにサラリーマン大家として、サラリーマン収入と家賃収入の双方を得ています。2018年末の現在、まだ大家としては2年の経験しか積んでいません。そんな私も現在、1棟、6室の区分を所有しており、大家業開始当時は深く考える必要のなかった大事な問題について検討する必要が出てきました。 そう節税対策です。 今回は、サラリーマン大家が取れるいくつかの節税対策について考察するとともに、究極の節税方法について紹介したいと思います。（但し、この方法を実践できる方はかなり限定されるかと思います。あらかじめご承知おきください） 前提 今回のトピックで触れる節税対策については、例えば いろいろな経…
投資用区分マンションの管理費を比較してみた！ ～あなたの区分ボラれていませんか？～
昨日のブログで、管理組合の理事長になったことを書きました。 www.nuixx.net 次年度からの管理費の交渉にあたって、まずはこのマンションの管理費がどんなものなのか、保有する4つの投資用ワンルーム区分マンションの管理費を比較することから初めてみようと思い立ちました。 根拠もなく、「高い！安くしろ！」というだけではヤクザですからね。 その結果わかったことを是非、共有させて頂こうかと思います。 比較にあたっての前提として まず、前提として、一般的には戸数が少ないほど全体の修繕費は安くなるが、戸当たりでは逆に高くなるということがあります。 管理人の人件費とかは戸数にあまり比例しませんしね。あと…
投資用区分マンションの総会に行ってみた → 管理組合理事長になっちゃったよ
唐突ですが、ワタクシ保有する投資用区分マンションの管理組合理事長になりました。最初はそのつもりは全くなくフラッと総会に行っただけなのに。。 顛末を書いてみます。 投資用区分マンションの総会のお知らせが届く 幾つか区分マンションを保持しているのですが、それぞれ年に一度総会のお知らせが届きます。50戸ほどの中規模の投資用区分マンションですが、決算書を見ていると以下が気になってしまいました。 築8年目だけど長期修繕計画できているのかなぁ。。（大幅値上げないよね？） なんか、管理費とか保守費が高いなぁ。。ボラれてるのでは？ 幹事の報酬がXX万円？何だこれは？不正の香りがする。。 こういうのが気になるの…
不動産投資は「歪み」で儲ける ～区分所有の老人ホームに買い付けを入れました～
新たな満額買い付け 草加マンションが買えなかったショックも冷めやらぬ中、再び 満額買い付けを入れました。今度は初めての投資対象「区分所有の老人ホーム」です。 区分所有の老人ホーム、前にも一度検討したことがあったのですが、当時の物件は利回りが6%後半で見送ったのですが、今回は築浅（築12年）で利回り7%を大きく超えてきたため買付を入れてしまいました。 まだ契約に至ってはいないのですが、今のところライバルの買付も入っておらず、満額かつ融資特約なしでの買い付けなので、今回は買えそうな気がしています。 何故買える？ この物件、 23区の駅から徒歩7分 築浅 法人（老人ホーム運営業者さん）の30年借り上…
買い付けの状況 満額買い付けを入れて数日の間、 www.nuixx.net www.nuixx.net 上記2つの記事で書きましたように金融機関さんへの融資打診で忙しくしていました。 が、すっかり確認を忘れていたのですが、満額買い付けが私のほかにも入っていたのでした。融資打診の電話攻撃がひと段落したところで、仲介さんに電話してみます。 わたし 私 私 もしもし、nuixxです。今、融資で動いていますがなかなか状況は厳しいですね。うまく融資が出ればいいですが、ダメならご紹介頂いたノンバンクさんでお願いします。 仲介さん やはり、そういうご時世ですよね、了解です。いい結果が出ることを期待しています…
前回の地銀さんNGを受け、次は信金、信組さんに行きます。 www.nuixx.net 上記の記事で書きましたが、信金、信組さんは物件のエリアではなく自身の居住地の信金、信組さんにあたるのが鉄則です。 よって、草加だから埼玉、ではなく前回の葛飾物件で反応の良かった、東京ベイ信用金庫さんにあたります。あと、不動産業界では有名な西武信金さん、城北信金さんも勢いで当たってみます。※居住地とは少し離れますが、一応都内の信金さんなので一縷の望みをかけて。 東京ベイ信金 きらぼしさんの時と同様に下記アピールポイントで攻め込みます！ ・資産性の高さ（路線価ベースでも、取引事例ベースでもほぼ土地値！） ・利回り…
きらぼし銀行 まずは前回の新築アパートにて好条件で融資OKを頂いたきらぼしさんにアタックです。前回の審査結果も残っているので早い審査結果が頂けるものと期待します。 資料等を送付しこの物件の良さをアピールして審査をお願いします。特にアピールポイントは、、 ・資産性の高さ（路線価ベースでも、取引事例ベースでもほぼ土地値！） ・利回りも10%と非常に高く、資産性と収益性を満たす稀有な物件！ ・1K/1Rでなく広い間取りであり競争力がある ・草加駅の乗降客数がどんどん増えてきており、さらなる発展が見込める（人口減の波にあまり巻き込まれない） といったところです。初めての金融機関さんだと、自身をまず知っ…
融資相談 大変好条件な物件ということで、満額買い付けを入れた物件なのですが、やはり他からも即日満額買い付けが入ったとのことで、スピード勝負になっています。 仲介さんから当たってもらったノンバンクのほうですが、 買付の翌日には融資OK!の連絡が来たとのことです。ノンバンク恐るべし。。。 ただ、手出し2割、金利2.9%と条件はあまりよくありません。ノンバンクさんはスピードは速いもののあまり属性や資産を分析したうえでそれによって金利を下げるといったことはなく、一定以上のライン（まあ融資しても返せる！）を超えれば一律の金利となります。（融資額での優遇はある） このため、早くはあるものの金利は高め。とは…
買い付け結果 ドキドキ結果を待つこと数日。仲介さんから電話が掛かってきました。手が震える瞬間です わたし 私 私 はい、もしもし！ 仲介さん お待たせいたしました、物件の状況なんですが、、、 わたし 私 私 はい、どうでしょう？（うぅ、少しトーンがよくない。。） 仲介さん そちらなんですが、、もう一方の買主さんが+100万円出すっていってるんですよ。。それ以上出せるならいける、とのことなんですが。。 わたし 私 私 ガビーン！！ 仲介さん まあ、こういうもんですね。大体。。さらに、 仲介さん すみません、あと修繕積立も大きく上がっているようで、、実利回りはさらに低くなります。。それでもよろしけ…
次の購入戦略 次のアパート購入に向けて動きたいと思っていましたが、なかなかアパート融資が絞られる中、アパートのみに絞った戦略をとるのは選択肢を狭めることになってしまうので、以下を並行して検討することとしました。 ①利回り高めの23区の新築アパート探し（7.5%以上） ②築浅高利回り、好立地の中古区分 ③減価償却目当ての、築古中古、利回りそこそこ（8%以上）、23区の土地値中古アパート ④ちょっと都心から外れた（23区外都内、千葉西部、埼玉南部、川崎-横浜）低価格-土地値戸建て、利回り高め（10%以上） ちょっと解説を加えると、 ①は今まで通りの戦略です。なかなか23区内のそれなりの立地で7.5…
一次回答 前回の記事では武蔵小杉の区分マンションを1700万円と高めの金額で業者さんに持ち帰ってもらったことまで書きました。 nuixx.hatenablog.com 待つこと2時間ほど。業者さんから電話が。 わたし 私 私 はい、もしもし！ 仲介さん お待たせしました。上を説得して1700万円で買取させて頂きます！ わたし 私 私 （まじかー！しかもあっさり過ぎる。。これはまだいける！？ もうちょっと欲を出すか！） ごめん、諸費用とか計算するとやっぱり1750万じゃないと無理でした。。 そもそもそんなに急いでもいないので、無理に安売りする理由もなかったです 仲介さん えー そうなんですか。。…
次物件に向けて 前回の記事から今回の記事を書くまで、大分空いてしまいました。 あまりにショックが大きすぎてブログを書く気も起きず時間が過ぎてしまったのです。 が、いつまでも凹んでいられないので、つぎの物件に向けて前に進むことにします。 nuixx.hatenablog.com 上記の記事でも書きましたが、やはり現金確保が重要！ということで区分マンションの売却検討を再開しました。 西蒲田の区分マンションは買値+300万円での買取をオファーされており、かなり心が動いたのですが、以下の2点により売却に踏み切れません。 ・公庫さんから素晴らしい条件での融資を頂いており、それを返済しちゃうのが勿体ない。…
前回の記事で、無事融資が下りたことを書きました。 1億円越えのビッグな融資で胸が高鳴ります。 仲介さんに売主さんへの連絡をお願いして、今後の進め方について相談させてもらおうと思っていました。 土地契約 銀行の金消契約 保有する区分マンションの売却 管理会社の決定 法人設立のための税理士/行政書士さんの選定 法人登記資料の作成 etc.... 忙しくなるぞ～～～～ と思っていました。 売主さんからの連絡 とあれこれ思案しているところに、仲介会社さん経由での売主さんからの連絡が来ました。 仲介さん 申し訳ない、タッチの差で売主さんが見つけた買主さんの融資承認が出た為、そちらで契約することになりまし…
そして最後の砦、きらぼし銀行さんです。 どうかお願いします。いい物件なので、本当に買いたいんです。。 融資打診後待つこと3週間。。ついに電話が来ました。 プロパー融資（事業性融資）のため、アパートローンと違いどうしても時間がかかってしまいます。その分金利はよいのです。 これがだめならギブアップです。。 ドキドキ、ドキドキ 結果 ・・・・・・・・・・・・・ 融資出ました！ 90%融資、金利1.3%、25年！ほぼほぼ満額です～ プロパーローンということで、団信も不要なので、実質的な金利も大変良好です。 たくさんお願いしてよかった～ まだ。仲介さんから売れた連絡も来ていません！ 急いで仲介さんに連絡…
さて、続きです。 諸事情により 銀行名は伏せますが、支店内は通って本部審査となっていた某地銀さんの結果が返ってきました。金利も1%強と非常に良い条件で聞いていたのでかなり期待していたのですが、、、 審査結果 融資不可！ ではなかったのですが、融資金額が1000万円以上下がってしまいました。。。うーん、4000万円手出しせよと？（苦笑）さすがにこれは無理ですね。。 最近の金融機関の不祥事（不正審査、書類偽造等々）もあり、こちらでも審査姿勢がかなり厳しくなったと模様です。 最初の電話での感触が良かっただけに非常に残念です。今回は謹んでお断りさせて頂きました。もうちょっと金額の低い物件なら再チャレン…
区分マンションの賃貸契約更新と、賃貸契約書を自分で作ってみた！
また融資については少し中休みです。 下記の記事で書きました通り、アパート追加購入の融資付けのために、西蒲田の区分マンションの売却を検討しています。 nuixx.hatenablog.com 順調に売却に向けた話は進んでいるのですが、タイミングの悪い（？）ことにこの区分マンションの賃貸契約の更新時期となりました。 この区分マンションですが、借主さんが、法人向け社宅を提供している会社さんで、あまり退去の心配もなかったことから、サブリース契約を解除したうえで仲介会社さんを挟まずの直接管理としていました。 が、そうなると当然更新のお知らせを自分でやる必要があるのですね。 その代わりと言っちゃなんですが…
パタヤ コンドミニアムの管理について② ～インターネット回線（AIS）引いてみた～
前回の続きで、コンドミニアムの管理について書きます。 インターネット回線をコンドミニアムに引く インターネット回線をコンドミニアムに引く場合の話です。 賃貸付けには大きな効果がある模様です。特に、短期向け賃貸（Airbとか）には必須と言えます。長期の賃貸契約であれば、入居者さんも自身で引くでしょうが、パタヤは短期（長くて1年）の賃貸が多いため、なかなか自身でインターネット回線を引こうという気にならないため、最初から回線が提供されているのは大きな差別化となります。 効果はあるのですが、デメリットとしてはもちろん、結構な金額を客がいない時も払わないといけない、という点になります。 逆に「回線費用払…
融資状況について書いてきましたが、NGばかりで気分が良くないので 少し脱線してパタヤ コンドミニアムの管理について体験を元に書きたいと思います。 これからコンドミニアムを賃貸で買おう！と思っている方（あまりいらっしゃらないかもしれませんが。。）の参考になれば幸いです。 賃貸用のコンドミニアム購入後に支払っていかないといけないものとして以下があります。 ①電気代 ②水道代 ③共益費（common fee） ④インターネット回線費用（契約している場合は） ⑤固定資産税（現在のところ、1コンドミニアムの所有程度ではかかりません。但し導入の議論がなされてはいるようです） なお、ガスについては通常タイの…
本日、さらに融資打診結果が1行返ってきました。残念ながらまたまた融資不可でした。りそな銀行さんです。事前にいろいろ仕入れていた情報では、、 基本的にはプロパー（事業性）融資 →よって金利はよいが審査は遅い 金利は1.2～2.2%程度 融資額は70～100%程度 新築木造はMAX30年（劣化等級あれば） 収益重視のため、積算の出づらい都内新築木造との相性が良い と、今回の物件には理想的な条件と見えたので、なかなか期待を寄せていたところだったのですが。。 融資NG理由 融資NGとなった理由について、聞いては見たのですが、これが特にダメ、という明確な理由があったわけではないのですが、全体的な担保不足…
本日、融資打診結果が1行返ってきました。残念ながら今回も融資不可でした。小松川信金さんです。 あまり小松川信金さんの不動産投資に関する融資情報は事前に得られていなかったのですが、今回購入する物件が存在する葛飾区を中心とした信金さんで、購入する場所のすぐそばにも支店さんがあったので、（特に根拠はないのですが）なんとなく期待していたのでしたがダメでした。 融資NG理由 今後の参考にするために融資NGの理由を聞いてみました。 一番大きかったのはエリアの問題です。 最初に融資をお願いした際に、自身の住まいを聞かれたのですが、住まいが小松川信金さんの融資エリアから外れていました。江戸川、江東、葛飾、浦安…
融資付け（金融機関情報）その2 ～オリックス銀行、青和信用組合～
融資付け（金融機関情報）その2 タイの銀行の話題で脱線してしまいましたが、戻ります。 前回に続いて葛飾物件に対して、門前払いとなった金融機関情報の続報です。 ※門前払いにならなかった金融機関さんについては、その審査結果含めて別途報告します。この記事を書いている時点では審査中なので、まだ書けないのでした。。 オリックス銀行 こちらにも電話で突撃します。電話してみると、住宅ローンと同じ部署に回されます。うーん、住宅ローンと全く評価基準が違うのに大丈夫か、、、と心配になりましたが、その予感は的中（？）し、箸にも棒にも掛からず、でした。。。 物件の場所や利回りといった内容 に入る前に、現在の収入と、既…
金融機関の融資状況の続きを書こうと思ったのですが、「金融機関」つながりで、唐突ですがタイでの銀行口座開設について書こうと思います。 一昔前はユルユルでパスポートさえあればOKという時代もあったようですが、今はだいぶうるさくなっており、ワークパーミット、あるいは長期滞在ビザがないとダメ！というところが多いようです。 とはいえ、じゃあ「タイで不動産投資したい！」という人が銀行口座開けないと困ってしまう（タイの不動産購入時はタイの口座に日本から外貨（日本円やドル）送金する必要があり、その受取先口座が必要。不動産会社の口座に振り込むことも可能ですが、持ち逃げとかを考えると、ちょっと怖いですよね。。）の…
プランもほぼ固まり、金融機関さんへの融資お願いフェーズ開始です。 前回のアパート購入時は自分で回ったのは2行さんでどちらも意外とすんなり融資承認が出たのですが、今回は ・資残高が大幅に増えている ・建売じゃないため、未完成リスクもあるし、プラン詳細未決定なところもある ・かぼちゃ、TATERU問題で融資状況がさらに悪化 と悪条件が目白押しです。いやになりますね。 簡単には融資が付かないと考えて今回は大量にまわることにしました。 本日時点で14行さんに打診しました。 6行さんはエリアや資産状況等々で打診の土台に乗らず。 8行さんで審査を頂いているところ。 まずは土台に載らなかった金融機関さんの状…
仲介会社さん巡りと賃料調査 建築士さんからプランも頂けましたので、駅近辺の仲介会社さんを回って賃料確認をすることとします。Googleマップで見てみると、、、うーん20社以上駅近辺にありますね。。思ったより栄えているようです。全部は回れなそうなので、駅近と大手さんを巡ることにします。 がんばって半日かけて8社ほど回りましたが、、、やはり会社さんごとに想定賃料は全然違いますね。 高いところでは「6.5万ぐらいはかんたんにいけますよ！」という妙に自信たっぷりなところから、、低いところでは「うーん、5.5ちょいかなー」というところまで。 （経験上は大手程高めの賃料、個人経営の店程弱気の傾向があります…
プランの受領 建築士さんのプランに基づく新規アパート、そろそろ金融機関を巡ってのローン交渉をするために、プランいつ頃頂けるか本日聞いてみました。 すると、本日中にはお送りできそうとのこと。心待ちにして待っていると、、夕方届きました！ 約145平米の土地、建ぺい率は60%(角地でさらに+10%)、容積率は200%ということで、ざっと、100平米（20㎡*5）の3階建て構成となることを期待です。 なお、建ぺい率とは、敷地内の内どれだけの割合の面積に建物を建てられるかを示し、例えば40%の100㎡の土地だと40㎡の部分にしか建物は建てられないのです。 また、容積率とは土地の割合に対して許容される床面…
西蒲田区分マンションの売却査定 前回の記事で書きました通り、アパートの追加購入を検討しており、融資をゲットするためにも現金の拡充が必要かと思っています。 手っ取り早くは区分マンションの処分です。 特に現金購入した武蔵小杉マンションがそれなりの金額で売れれば！と思い不動産売却の査定サイトで査定依頼してみました。 が、、、残念ながら依頼した会社が23区中心、かつある程度の戸数がないと評価できないと残念な評価結果が。。。 まあ、仕方ない。ついでということで他の所有物件も依頼したところ、西蒲田物件にビッグな評価が！ 詳細は割愛しますが、買値+300万円ほどの査定結果が！！ ウーム。1年間の家賃収入も考…
2棟目の物件購入に向けて いま、一棟ものアパートの2件目購入に向けて動いています。 正確に言うと1棟目が落ち着いた4月くらいからずっと探してはいますが、いい物件が全く見当たらなかったものがこの9月になっていいのが見つかり始めて、本格的に動き始めた、というところです。 スルガ＆TATERUの余波なのかもしれませんが、少しずつ物件状況が良くなっているように感じます。 ①インベスト・オンラインさんの物件 以前はリアライズアセットマネジメントさんという名前でした。新築建売をメインにされていますが、法人化＆消費税還付等含めたトータルサポート的なサービスに特色があるように思います。一棟目購入以前からいろい…
TATERU 最後に物件を購入してから9か月。購入直後は客付けや設備の設置等で忙しくて次の物件どころじゃなかったので、それが4か月ほどでひと段落して次を探し始めて5か月。 いい物件にまだめぐり合えていません。昨年末からかぼちゃ事件が騒がしくなり、融資が閉まり始めたのを受けて物件が安くなるか、、と思い見ていますがなかなか下がりませんね。川上の方では下がっているのかもしれませんが。。 ということで、あまりブログのネタもないのですが、今はかぼちゃに続いてTATERUがホットですね。 残高20万円で物件を購入しておきながら手付金倍返しを要求するとは、、TATERUも変なのに引っかかって大変だな、と思っ…
地震と蜂の駆除完了 ①震度7の北海道地震発生 朝起きるとテレビで北海道で大地震が！とのニュースが。 結構停電も発生しているようです。 早速（本業の）仕事モードに入ります。運用中のシステムにトラブルが出ていないか電話連絡し、確認。幸いウチのシステムは東京近辺にしかサーバがなかったので影響なしでした。 が、、お客様（全国展開のシステムをお持ち）からすぐに電話が。。 災害対策の電話会議設置されたからすぐに参加せよ、とのこと。参加してきます～～ ②駆除完了の連絡 昨日電話でお願いした蜂の巣駆除の完了連絡がプロパンガス会社さんから早々に来ました。仕事早いですね～ こういうのがあると信頼感が高まります。 …
台風一過で。。恐怖の蜂 さて、前回の記事からまたちょっと日が空いてしまいました。 ①南千住のRCマンション 坪単価120のRCマンションについて、お話を聞きたい！と言うことで仲介さんに建設業者さんのご紹介をお願いしたのですが、、、 ・猛烈に業者さんが忙しい ・細かい要望は受けられない。 ・打ち合わせも銀行融資が通るまでは不可。 ・銀行融資が通って初めて打ち合わせする。 と言われてしまいました。。 銀行融資を通そうにも、建物のプラン詳細もなしで通せってのはかなり厳しいですね。そんな詳細を出さなくても属性で鬼通し！くらいのレベルの方ならいけるのかもしれませんが。。 銀行をあたってみようかとも思った…
活動再開 マレーシア視察も終えて少し落ち着いてきたので、次の物件購入に向けて再び動き始めました。 // ①所有アパートチェック＆掃除&ネットワーク設定 購入直後は毎週のように行っていましたが、ここのところご無沙汰だったので、久しぶりの状況チェックと掃除とNW設定に行ってきました。 大分汚れているかな～ 暑さでゴミボックスから悪臭が漂っていないかな～と少々ドキドキしながら行きましたが、思いのほか良好な状況でした。いくつか雑草が生えてきていたので、引っこ抜いたのと、少し廊下の床に汚れがあったので軽く清掃したのみで済みました。入居者の皆さま、きれいに使っていただいて感謝です。 監視カメラで映像を見て…
マレーシア行ってきました 前回の記事から大分時間が空いてしまいました。1週間と少し、マレーシアに旅行兼コンドミニアム調査で行ってきており、その準備や後片付けでドタバタしていたのでした。訪れた町と不動産投資の観点での感想を書きたいと思います。 // ①ペナン クアラルンプールに到着したその足ですぐにペナンに移動しました。飛行機はもちろんマレーシアを代表する（？）エアアジアです！ タイ訪問でも頻繁に使用していましたが、エアアジアはマレーシアの航空会社なんです。 こんな感じの中型機でしたがなかなか快適でした。 さて、ペナンですが、今回4つ訪れた都市の中では最も魅力的な都市でした。そのポイントは、 ・…
監視カメラデータ保存用のNAS(Synology) 今回は監視カメラデータを保存するNAS(Network Attached Storage) について書きます。 と言ってもNASについて特に詳しいわけでもないので、私が利用しているSynologyのNASについての簡単な紹介です。 // ①NASとは まず、NASとはNetwork Attached Storageという略称からも分かる通りネットワークに直接接続されたHDDです。通常のHDDはPC（最近はテレビとかレコーダーとかもですが）に接続されており、PCの電源が入っていないと使用できませんが、NASはPC等を必要とせず、独立でHDDを各…
アパートへの監視カメラ設置 さて、今回はアパートへの監視カメラ設置について書きたいと思います。 何故かわかりませんが業者さんに監視カメラをお願いすると初期費用もランニングも異常に高いです。高い機器を使っているのか、あまり競争原理が働いていないのかは不明ですが、自前で組み上げれば 監視カメラ2台＋HDD込みで6～7万円の初期投資で、ランニングコスト0円で出来ちゃいます。 // ①監視カメラの要件 アパートに設置する監視カメラとしては以下の要件を満たす必要があると考えています。 必須機能 ・防水・防塵機能（内廊下なら不要かもしれません） ・録画機能（リアルタイムの映像が見れる、というだけでなくある…
アパートへの無料インターネットの導入 多少駅から距離のある物件を購入したため、客付けでの多少の苦労が予想されました。何の特色、利点もないのでは状況が厳しくなると考え、売りとしては高速インターネット（有線、無線）が無料、入居即使えるということをアピールしようと思いました。 // ①方式検討 無料インターネットと一口にいっても幾つかの方式があります。 幸いネットワークに関する知識はそれなりに持っていたので自前でもいろいろできるため選択肢は多くありました。 ・J-COM（遅いがオーナー負担は無料） ・フレッツ等の光回線の自前導入とVLANベースでの各戸への有線引き回し ・上記の回線卸業者への委託 ・…
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