住みよい「自宅」とは

SNSで「便利な土地に住みたい」というコメントと共に投稿された画像。 理想の「自宅」が話題になっているようです。 自宅をぐるっと取り囲むように、 …

金利上昇分を家賃に反映

都市部の競争力ある物件を中心に家賃値上げが目立ってきました。 京都マンション1号。 昨年から更新時を迎えた部屋から、家賃値上げの提案を行っています。 京都市内の賃貸物件は今でも2年ごとに更新料を頂けるので、 このタイミングで家賃の見直し交渉を行っています。 決して無理はせず、近隣家賃相場よりは少し安く。 家主も借主もwin-winの家賃設定を目指しています。 京都マンシ…

融資にテクニックは必要か？

不動産投資の情報で、いつの時代も融資テクニックの話は大人気です。 私も不動産賃貸業をはじめたころは、必ず飛びついていました(笑) 最初は右も左もわからないので「とにかく情報に触れたい」 と思う気持ちは当然ですね。 しかし冷静になって、その情報の裏側を考える事も大事です。 不動産を販売（仲介）する側にとって、 銀行融資を無理くりに引っ張っても基本的にリスクはありません。…

夜逃げによる残置物撤去

昨年から連絡が取れなかったある物件の入居者。 夜逃げしたと思われます。 その後、家賃保証会社により種々の手続きを進めていました。 先日、室内動産の運び出しが行われ、完了しました。 家賃保証会社による手続きと費用負担なので実害はほぼありま…

2024年度 固定資産税

固定資産税の納税通知書。 今月に入ってから続々と届いています。 固定資産税の対象となる土地および家屋について、 3年に1度評価替えを行い、税額算定の基礎となる価格を見直します。 今年度はその評価替えに当たる年。 すべての土地・家屋の価格が見直されます。 感覚的に見ると、建物評価は再建築評価アップと減価償却で±ゼロ。 土地は単純に値上がった分が反映されている感じです。…

日本人人口 減少本格化

日本人の人口。 何年も前から未来の推計値が公表されていますが、 大きく外れることなく、予想通りの人口推計が公表されました。 日本人83万人減、過去最大 総人口は13年連続マイナス 4/12(金) 共同通信 総務省が12日公表した2023年10月1日時点の人口推計によると、外国人を含む総人口は1億2435万2千人で、前年同月に比べ59万5千人…

家賃払うために強盗！？

強盗した理由があり得ません。。。 「お金なく家賃払うために強盗を」 コンビニで店員に刃物突き付け現金奪い取った疑い 35歳男逮捕 札幌市 4/9(火)HTB北海道ニュース 今年2月、札幌市厚別区のコンビニで店員に刃物を突き付け現金およそ4万円を奪い取った疑いで、近くに住む無職の男が逮捕されました。 （中略） 警察の調べに対…

不動産の相続登記義務化

新年度がはじまって約10日。 今年は桜の開花がここ数年と比較して少し遅く、 新年度に合わせたかのようですね。 不動産税制についても新年度からの変更が何個かありますが、 その1つに相続登記の義務化があります。 期限は原則、不動産の相続を知ってから3年以内で、 過去に相続した不動産で名義変更が済んでない場合、2027年3月が期限。 代々相続手続きをしていない土地。 手続…

融資ご担当者様と情報交換

定期的に情報交換をさせて頂いている取引金融機関上席。 最近はスターバックスで情報交換しています。

消火器置場

1棟収益物件で絶対に必要なのが消火器。 消防法で各階に規定数の設置が義務付けられています。 消火器と言えば廊下に置かれていることが多いですね。 そんな中、 最近、分譲マンションやホテルで見かけるのがPS内設置。

浴室ノブ 劣化交換

築20年を超えてくると、設備劣化による破損や故障が増えてきます。 大きなものから小さなものまで。。。 不動産賃貸業の宿命ですね。 ある物件の松下電工のユニットバス。 出入口ドアのノブが破損しました。

住宅ローン金利は競争激化

日銀により、マイナス金利政策が解除された先月。 貯金金利も各行、それに合わせて上げて来ています。 しかし、住宅ローン金利だけは別次元。 上げるどころか、、、今月に入っても下げる発表をするところまで。 鹿児島銀行、住宅ローンの変動金利を0．35％下げ 低金利維持のネットバンクに対抗、顧客獲得へ大胆見直し 4/6(土) 南日本新…

意味のない電子錠

先日、売物件調査に行きました。 後付けオートロックシステムと各戸電子錠が設置されていました。 が、 ・ ・ ・ 入居者さんはカバーを開けて物理キーで出入りしていました。 電子錠もなんか汚く。。。 管理会…

住宅扶助と貧困ビジネス

家賃滞納して追い出された場合、生活保護の申請は出来るのか。 住所が無いと申請できないと思われることがありますが、 要件で住所に関する規定はなく、住所のない人でも申請は可能。 家賃滞納で住処を追い出されても手続きは可能であると考えられます。 ホームレス状態からの申請も可能です。 ただし、生活保護の開始決定は賃貸物件に入居した後。 真っ当なNPO法人さんなどに連絡して、…

金利のある世界

先月解除したゼロ金利政策。 サイトで過去のデータが載っていました。 この表を見た感想や感じ方は人それぞれでしょう。 個人的に感じたことは、 ・1990年から…

違反ゴミは無くならない

札幌市は全国の市町村でもゴミ分別数が多くて有名。 賃貸物件のゴミステーション。 違反ゴミは基本的に無くならないですね。。。

築浅賃貸に毎年移り住む入居者

先日、築浅物件の空室に入居申込みを頂きました。 もちろんありがたい事なのですが、、、 免許書の裏面の備考欄を見ると、住所変更の記録が多数。 毎年引っ越しているような感じです。 新築や築浅を転々としている感じかな。 イメージ ↓ 仕…

新年度 不動産税制改正

新年度スタートしました。 今年は数日前から一気に気温が上がり、春らしくなりました。 例年だと、3月末には大阪市内で桜が満開になりますが、 今年はまだこれからで、今週末には満開見頃になりそうです。 新年度の不動産関連税制改正。 不動産売買や、相続、贈与などに関連する項目について、 2023年度で終了する税制もあるのでは、と噂されていました。 しかし、結果的には、 住…

スーモ賃貸経営サポート

所有物件の近隣家賃相場がどうなっているか？ 家主にとっては収益に直結するので、定期的なチェックが必須です。 特にここ数年で家賃が上昇している地域が増えました。 最近、空いてもすぐに決まるな〜？ と思ったら近隣の家賃相場が上がっているかもしれません。 7〜8年前だったかな〜。 スーモから賃貸経営サポートというサイトがリリースされました。

2024年 公示地価

先日今年1月時点の公示地価が発表されましたね。 当方所有物件近辺の公示地価の変動を調べて見ました。 京都マンション1号は対前年比約4．5%上昇。 大阪マンション2号は対前年比約2．2%上昇。 札幌マンション1号は対前年比約11．5%上昇。 札幌マンション2号は対前年比約11．5%上昇。 札幌マンション3号は対前年比約8．4%上昇。 札幌マンション5号は対前年比約9．4%上昇。 …

吸気用ガラリが無い

先日拝見した新築アパート。 外壁デザインが何かスッキリしているな〜と思っていたら、 外壁に吸気用ガラリが全くない事に気が付きました。 通気層から吸気しているそうです。 左図は外壁を貫通させて直接外気を取り入れる方法。 右図は通…

新築アパート見学

少し遠方に遠征し、お友達大家さんの新築アパートを拝見しました。 竣工と同時にほぼ満室だそうです。 近隣には全く供給が無いタイプのデザイナーズ物件。 その仕上がりは素晴らしかったです。 施主さんが設備関連の仕事に従事していたので、 室内設備に対するこだわりが細部にわたってありました。

室内パース図

現在建築中の札幌マンション13号。 全28室ですが、間取りが全部で6種類。 6種類の間取り全ての部屋で異なる室内デザインをご提案頂けることに。 6種類もプラン作るのって大変だと思います。 先日、そのパース図が届きました。 どれも素敵！ 今回は全室50平米台の2LDKなのでカラーは抑えめですが、 それでも上質で洗礼されたデザインが各パースから伝わってきます。

売却の売買契約書締結

売却活動をしていた札幌1棟テナント2号。 持ち回りで売買契約締結が完了しました。 現在建築中で夏竣工予定の札幌マンション13号。 昨日、引渡しを受けた1棟RC造、札幌マンション14号。 札幌では13号、14号と2棟物件が増えるので、資産の組換えのため、 札幌1棟テナント2号を売却することにしました。 今回の買主様はこの物件の1室に住まれるそうです。 北海道で事業…

新規購入物件 引渡し決済完了

本日は大安。 札幌マンション14号の引渡しが無人決済で無事完了しました。 札幌市内、築12年の1棟RC造16世帯。 現在満室で購入後すぐに募集等に取り組む必要はありません。 ただし、今回の売買に合わせ、 管理会社を変更し、プロパン供給会社を変更手続き中です。 特にプロパンガス利用料金があり得ないくらい割高でした。 これを見直すだけで入居者様のガス代は数千円/月、下が…

全銀協日本円Tibor

ゼロ金利政策終了。 一方で金融情勢は当面、緩和的な状態が続くことを示唆しました。 その結果、さらに円安に振れ、株価も値上がり中。 利上げと言っても、わずか0.1％。 円高方向に戻す力が弱まっていることを改めて認識させる出来事でした。 影響は軽微、と言いつつ、 全銀協日本円Tiborはしっかり0.1%程度上昇しています。

金消契約完了

昨日は札幌マンション14号購入資金の金消契約でした。 新規取引都銀なので、少し前から手続きを進めていました。 まずは法人口座開設。 個人名義口座のように窓口で簡単に口座開設できません。 振り込め詐欺をはじめとする特殊詐欺は、 法人を装って開設した法人口座が使用されるケースが多いです。 こうした犯罪を防ぐため、金融機関は慎重に審査を行っています。 「実在する法人で…

普通預金金利 20倍

日本銀行は3月19日にマイナス金利政策の解除を決めました。 この措置を受け、三菱UFJ銀行と三井住友銀行は、 普通預金金利を現在の0.001％の20倍に相当する0.02％に引き上げ。 他行も引き上げに動く可能性が高いです。 普通預金の金利を引き上げは、2007年以来17年ぶり。 100万円預けたら、1年間の利子が10円から200円になる感じ。。。 誤差ですね^^; 他方、三菱UFJ銀行と三井住友銀…

新築アパートの差別化

大阪府下で最近人気なのが新築アパート投資。 ここ数年で中古物件が値上がりし、 相対的に融資が出やすい新築アパートが注目されています。 どの物件も白クロスを基調とした普通の間取り。 それでも清潔感があり、立地が良ければ当面問題ありません。 ただ、差別化という観点では弱いですね。 一方、お金を掛ければドンドン差別化できます。

マイナス金利解除

日本銀行は、きょうまで開かれた金融政策を決める会合で、 マイナス金利政策を解除するなど金融緩和策の見直しを決定しました。 長期金利を0％程度に誘導する長短金利操作（YCC）を撤廃。 上場投資信託（ETF）の新規購入の停止も決定しました。 2007年以来、およそ17年ぶりの利上げ。 引き続き緩和的な環境を維持するとしていますがついに政策修正しました。 今春闘の平均賃上げ率が高…

10年借りたら物件タダ

地方都市や過疎地を中心に広がる贈与型賃貸住宅。 最近、さらに増えてきた印象です。 空き家などを改装し、 「10年住んだら無料でもらえる」賃貸物件が全国で提供されています。 長崎市では、空き家活用プロジェクトとして行政が推進しています。 住める程度にリノベーションした空き家を借り、 10年間住み続けたら希望すれば無料でもらえるプロジェクト。 リノベーションは最低限だと…

入居が決まらない原因

仙台滞在中、何人かの大家仲間の物件を拝見しました。 それぞれに特徴があって面白かったです。 その中で昨夏竣工して約40％未入居の物件を拝見しました。 その原因は何なのか。 数人で現地討論。 家賃設定は問題ない、駐車場も敷地内に確保されてる、 物件もデザイナーズ設計でスタイリッシュ。 ・ ・ ・ あと残るは募集の問題、という事になります。 一番の問題は、現…

小型犬共生型賃貸マンション

仙台市内でお友達大家さんが新築した小型犬共生型賃貸マンション。 竣工完成見学会にお邪魔してきました。 壁式RC造でしたが、段差スラブを採用してバリアフリー内装にしていたり、 水廻りにもこだわって設計されていました。

家主費用補償

今月末引き渡し決済予定の札幌マンション14号。 いつもお世話になっている代理店様に火災保険の見積もり依頼をし、 各社から出てきた見積もり比較をしました。 ただ単に保険料が安ければベスト、と言うわけではありません。 各社によって建物金額が異なっていたり、特約に差異があったりします。 それらを出来るだけ同一条件にして比較する必要があります。 各社の見積もりを吟味して、一社…

過去10年が簡単に確認できる

グーグルマップの登場は生活を一変させましたね。 昔は地図を片手に右往左往。。。 なんて昭和世代からしたら、当時からは全く想像できない便利な世の中。 技術の進歩って凄いです。 行ったことない街や検討している収益物件。 昔はどうなってたのかな？ そんな疑問にもグーグルマップは答えてくれます。 過去の景色をストリートビューで見られる「タイムマシン機能」 例えば…

融資NGも無駄じゃない

新規取引となるメガ都銀から、 物件購入資金としての融資内諾をもらっていた札幌マンション14号。 先日、売主さんと融資特約なしで売買契約を締結しました。 その後、金融機関から無事に本部稟議が承認されたと連絡ありました。 本部稟議が承認されるまで、100％OKではないのでほっと一安心です。 その際、融資審査ポイントで言われたのが、下記でした。 「不動産賃貸業としての成長度…

引渡し前に管理会社変更手続き

今月末、購入で決済引渡し予定の札幌マンション14号。 引渡しと同時に管理会社を変更することになりました。 売主さん委託の現管理会社。 満室運営中で過去も高稼働運用実績は悪くなさそうです。 ・ ・ ・ しかし・・・ブログには中身書けませんが、 グレーというかオブラートにしていて見えない経費が多い。 う〜ん。。。 イメージで言ったら、管理委託費が表面上は3％だけ…

時給2000円時代

ニュースを見ていると、ニセコや熊本県菊陽町では、 人材確保のために時給2000円になっている所が出てきました。 初任給等の給与も大手企業を中心にベースアップが増えています。 インフレになり、経済が活性化して需要が増え、モノの価格が上昇。 すると、大手企業の利益が増加していきます。 大手企業の利益が増加すれば、 給与が増加し購買力が上がり、消費がさらに活発になります。 …

お友達購入物件見学

お友達大家さんが昨年購入された大阪府下の築浅アパート。 満室でしたが退去が出たということで室内見学させていただきました。

不動産仲介の倒産が急増

倒産と言えば建築会社が注目されていますが、 賃貸不動産仲介も倒産数が増えているようです。 企業の「転勤」見直しも影響 「不動産仲介」倒産が急増、過去最多に 3/2(土) 帝国データバンク 賃貸マンションやアパートの仲介・管理を手掛ける「街の不動産屋」の倒産が急増している。 2023年に発生した不動産仲介業の倒産は120件だった…

オンライン重説

先日買付が通り購入することになった札幌マンション14号。 本日、初めてオンラインでの重説（IT重説）を体験。 売買契約を締結しました。 重要事項説明（重説）とは、宅地建物取引業者が、 売買契約上の重要事項を買主に説明するために必ず行われます。 重説は対面が一般的ですが、ITを活用したオンラインでの実施を 「オンライン重説（IT重説）」と呼んで導入が進んでいます。 …

年度末の金利交渉完了

各取引金融機関から、物件の購入資金として都度融資を受けています。 ここ数年で取引金融機関数の集約化を図り、現在は取引3行でしたが、 今月末に新規取引金融機関が増え4行になります。 既存取引先金融機関1行と年度末に合わせて金利交渉を行っていました。 関西はオーバーバンキング状態なのでまだまだ交渉の余地があります。 各金融機関さんは、他行さん融資条件との横並び意識が強いので、 …

買付からの売買合意

今月引渡し予定で購入がほぼ決まっている札幌マンション14号。 購入確定した時点で、既存所有物件の1棟を売りに出しました。 保有資産の組み替え、手持ち資金効率化の観点から、 取引金融機関にも以前から報告して計画していたことではあります。 この所有物件を売りに出した直後から問合わせが比較的多く、 その中で、ある購入希望者様と売買価格で合意しました。 売買契約はまだなので…

2023年確定申告完了

先週末、確定申告の提出が完了しました。 現在では、e-Taxを活用すればネット上で完結出来ます。 ・ ・ ・ ソフトを使って確定申告書と青色申告決算書を作成していますが、 わたしの場合、今年も税務署に出向いて紙で提出しました。 確定申告書を提出して控えに収受日付印を押してもらう瞬間が、 何とも味わい深いんですよね。 「今回も1年間、無事に経営出来た」と…

新規物件 買付通る

所有物件の隣地にある収益物件を購入することになりました。 今回購入することになった収益物件ですが、 昨年春頃より現所有者様が売却に出していたそうです。 私が売却していることを知ったのは今年に入ってから。 大手ポータルサイトにも売物件として出していたようですが、 昨年まで全く知りませんでした。 昨年秋から着工している新築物件に注力していたのと、 最近は新築案件に取…

LED電球も多様化

白熱球から蛍光灯へ。 そして蛍光灯からLEDへと進化を遂げている電球。 電気代削減のため、一時期LED電球への交換がブームになりました。 最近では最初からLED電球になって一般的になりましたね。 白熱球や蛍光灯はあまり見なくなりました。 そしてLED電球も差別化の時代へ。 昔のフィラメント電球を思わせるLED電球も登場しています。

たまには夜の巡回しましょう

一般的に、アパートやマンションには共用部があり、 エントランス部分や共用廊下などには夜間、共用照明が点灯します。 管理会社に丸投げだと、夜間に巡回しない管理会社も多々あったります。 営業時間の9〜17時だけの巡回だと夏季は明るい時間しか訪問しません。 こういった場合、入居者様が報告しないと球切れに気が付かないまま。 気にしない入居者様が多いので長期間放置されるリスクがあります…

電子錠を動作テスト

最近、多数の電子錠が発売されています。 老舗の錠メーカーから新興系まで、、、数えきれないほどあります。 楽天やAmazonでも様々な電子錠が売られています。 電子錠なので暗証番号や指紋認証対応なら指紋でも開錠できます。 しかし、、、他社との互換性はどこも明確にしません。 さらに、スマホやICカードで電子錠の操作ができると歌っていますが、 明確な動作保証はされていません。…

お付き合いの投資信託が爆上がり

日経平均株価。 今年に入ってから買いが膨らんで上昇していますね。 株式は一切やらない（センスが無い）ので手を付けないのですが、 金融機関とのお付き合いで契約している投資信託が株高の影響で爆上がり中。 含み益状態になっています。 …

真冬の躯体工事

真冬で連日氷点下になっている札幌市内。 建築中の札幌マンション13号、現在、躯体工事が進んでいます。 養生囲いをして暖房機で燃料もたくさん使っていると思います。 氷点下の中、作業員の方には感謝しかありません。 …

ラピダス バブル

次世代半導体の国産化を目指す企業ラピダス。 去年9月から工場建設を始めてて昨年末時点で、もうクレーンだらけでした。 次世代半導体を2027年から…

メガバンカー大家さん

以前から参加しているある不動産勉強会。 お友達大家さんが登壇され、4時間近く講演を聞きました。 元メガバンク勤務の専業大家さんだとは認識していましたが、 改めてお話をお聞きして・・・衝撃的でした。 某メガバンクに15年、転職して某メガ地銀に15年。 計30年間も金融マンとして一線で活躍され、またその経歴が本流。 各支店で支店長を歴任され、本部審査部門も歴任。 そのま…

エントランス自動ドア凍結

入口エントランスの自動ドア。 入居者様にとって、手動開き戸を開閉するより利便性高いです。 しかし、可動部が増えるのでトラブルも少なからず発生します。 札幌の所有物件。 吹雪いて雪が吹き込むと、ガイドレールに雪が溜ります。 氷点下だとそのまま凍結。 自動ドアが氷で固着して動かなくなるトラブルがたまに発生します。

確定申告

今年も確定申告の時期ですね。 会計ソフトを使って作成中です。 もう10年以上、個人名義物件の出入りはありません。 今後も資産管理会社ので所有が基本になりますので、 個人名義で取得することは無いと思います。 ほぼ同じ確定申告書内容なので、毎年自分で作成しています。 国会議員の裏金は申告していないと報道されていることで、 「#確定申告ボイコット」や「#納税拒否」がSNSで…

冷凍宅配ボックス

宅配ボックスに冷凍機能が登場。 東急不動産、タワマンに冷凍宅配ボックス 全国初、 パナソニックと開発—大阪 2024年02月21日配信 東急不動産は21日、大阪市中央区に竣工した高層分譲マンション「ブランズタワー大阪本町」を報道公開した。 パナソニックと共同開発した冷凍機能付きの宅配ボックスを全国で初めて採用するなど、ソフト面…

札幌市内の2LDK家賃

2006年、札幌に物件購入して不動産賃貸業をはじめました。 もう18年前になります。 2006年に購入した物件は2LDKの間取り。 今でも保有しています。 この物件は現在築30年以上なので家賃上昇は難しいかもですが、 最近の新築築浅2LDK物件は家賃が上がっています。 ある統計データを見ると、 札幌市内の60�u以上賃貸物件は家賃が2年より30％近く上がってます。 所有物件でも実感して…

店子さんのレストラン経営に学ぶ

大阪マンション2号の1階レストラン店。 開業してまもなく10か月になります。 客足は順調なようで、ランチタイムは日々予約で満席の様です。 エントランス周りがグリーン等で華やかになり、 建物…

初任給アップの春

新卒の初任給アップ。 大手企業を中心に発表されていますが、地銀にも広がっています。 「メガバンク並み」地方銀行で相次ぐ初任給アップ …優秀な人材確保へ26万円で横並び 2/17(土) 読売新聞オンライン

『錠』の勉強

住宅向けの錠や電子錠、年々進化しています。 メーカーのショールームを訪問して学習してきました。

2015年頃を思い出す

京都マンション1号。 1室で退去があり部屋を見てきました。 このマンションで2015〜2017年頃まで民泊していました。 Airbnb全盛期？の頃ですね。 ゲスト用にこんなパンフレットも作ってました。 京都市が民泊に厳し姿勢に転じたタイミン…

退去前申込

昨年竣工した札幌マンション12号。 初の退去連絡がありました。 本物件は40室あるので1年間退去連絡無かったのが不思議なくらい。 退去は必ず発生するので仕方ない事ですね。 で、募集開始したら数日で申込契約に。 家賃が安すぎた？？？と思うくらい早かったです。

0.18%の超低金利住宅ローン

政府の子育て支援策として昨日スタートした「フラット35子育てプラス」。 子供の人数に応じて金利を引き下げる制度で、 他の金利引き下げメニューも併用すると0.18％の史上最低クラスになります。 金利タイプは「全期間固定金利型」のみ。 最長35年間借入れ。 ここ最近は長期金利の上昇に伴いフラット35の金利は上昇していました。 …

億男

川村元気さんをご存知でしょうか。 映画プロデューサーとして「電車男」、「告白」、「モテキ」などを手掛け、 「君の名は。」では興行収入250億円を超える大ヒットを記録。 17年には2度目の「藤本賞」を受賞されています。 その後も「天気の子」をプロデュースしたり、 劇場版「ドラえもん のび太の宝島」の脚本されたり幅広く活躍されてます。 そんな川村元気さんの著書「億男」 先…

大手建築会社が赤字

建築資材価格の高騰。 長期に及ぶ請負契約で影響が大きいようです。 清水建設、上場以来初の営業赤字予想に引き下げ …資材価格高騰で採算悪化 2/8(木) 読売新聞オンライン 清水建設は8日、2024年3月期連結決算で、本業のもうけを示す営業利益が330億円の赤字（前期は546億円の黒字）になる見通しだと発表した。 資材価格の…

タワマン見学

先日、大阪中心部のタワマンモデルハウスを見学してきました。 総戸数数百の超大型タワマン。 大阪主要駅から徒歩圏内で駅まで地下道で繋がっています。 今後なかなか出ない立地のタワマン。

新築マンション見学

お友達大家さんが最近竣工した神戸の1棟RC造マンション。 見学させて頂きました。 共用部はモノトーンのスタイリッシュなテイスト。 玄関シューズクローゼット上に給湯器が付いていて、 ロールスクリーンで本体が隠せ…

東南海地震への備え

東南海地震は、規模が毎回M8クラスに達する巨大地震で、 約100年から200年周期で発生していると考えられています。 前回の東南海地震は、1946（昭和21）年に発生。

3メガ銀とあおぞら銀行

各金融機関で対象的な決算内容でした。 3メガ銀の4−12月純利益は軒並み最高益−旺盛な資金需要や円安効果 2/5(月) Bloomberg 三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）など3メガ銀行グループの2023年10−12月期（第3四半期）の連結決算が5日、出そろった。 9カ月累積ベースでの純利益は全社が過去最高を更新した

後付け電子錠

京都マンション1号を巡回。 京都市物件付近は訪日外国人が多数散策してて活気がありました。 物件内共用部を歩いていて気が付きました。 1室の入居者様が後付け電子錠を玄関に設置しておられました。 ネットで品番を…

京都の金融機関も参戦

関西は全国的に見ても昔からオーバーバンキング状態の地域。 ここ数年、多少の金融機関統廃合はありましたが、 それでも大阪市内には今でも数多くの金融機関が支店を構えています。 中四国地方からの金融機関進出が相次いでいるのも大きいですね。 近隣都府県の信金ですら、大阪市内への進出を狙っています。 大阪市内の金融機関で融資を受ける場合、 他の地域より良い条件で借りられるのは間…

もう雪庇が・・・

先週に落としたばかりの雪庇。 今週末の大雪でもう新たな雪庇が出来てしまいました。。。 気象はコントロールできないので仕方ないですね。 敷地内駐車場利用者からも複数のクレームが来ているようなので、 早々に落とす手配を進めていただいています…

コンビニ大家さん

先日、コンビニ経営しながら不動産投資してる方々と情報交換してきました。 コンビニ経営と言えば、一般的なイメージでは、 経営者自らがシフトに入って労働時間が長くて薄利なイメージです。 ところが、お会いした皆様は20店舗前後を経営するメガコンビニオーナー。 人を雇用し、自身は毎日充実した人生を謳歌されている方々です。 だいぶ前に関西大家の会ではじめてお会いし、先日久しぶりに再…

タンス貯金

今年7月、いよいよ新札が発行されます。 もう半年後ですね。 今回の新札は、偽造防止技術の結晶としてデザインが刷新されます。 新札を発行する公の目的は「お札の偽造防止」とされていますが、 以前から「タンス預金のあぶり出し」…

物件購入後見てなかった部屋

物件購入時から入居中で一度も見てなかった部屋。 今回退去になり、初めて写真報告で室内を確認しました。

家賃が突如3倍！？

家賃高騰の現場記事。 家賃が突如3倍、漁船は通勤用に駆り出され 高給の自衛隊基地関連へ流れる人、モノ… 馬毛島バブルは地場経済を狂わせる 1/28(日)南日本新聞 鹿児島県西之表市馬毛島の自衛隊基地整備は、昨年1月の基地本体着工から1年となった。 インフラのない「離島の離島」を丸ごと基地化する異例ずくめの国家事業。地元の…

貸出金利も2極化

2年ほど前から上昇基調の住宅ローン固定金利。 10年国債利回りの上昇基調に連動して金勇機関が金利を上げています。 不動産向け融資でも、10年国債利回りの上昇基調を理由に、 表向き、全体的に貸出金利を上げてきています。 しかし、ある雑誌で公開されていた詳細データを見て、 少なくても近畿圏では「これは表向きの話だな」と強く再認識しました。 関西圏の各地銀の決算書から、貸出金…

雪庇落とし

北海道は今週、札幌など多くの地域でプラス気温となっています。 屋根からの落雪に注意が必要です。 敷地内駐車場がある物件の雪庇は特に注意が必要です。 雪庇が落ちて下にある車を直撃したら破損させてしまいます。 雪庇ガードが無い物件の雪庇落としを行ってもらいました。

退去期日を軽視する入居者

賃貸業では定期的に発生する入退去。 同じ部屋にずっと住むことは少ないのでやむ得ない事です。 退去立ち合い時、原状回復費用で揉めることは多いですね。 通常使用の自然損耗は基本的に家主負担ですが、 それ以外の破損汚損は賃借人に修繕（原状回復）義務が発生します。 やり取りで賃借人の人間性が出ます^^; もっとびっくりなのが、、、 退去期日を守ろうとしない（軽視する）入…

エアコンなし物件

賃貸は春の繁忙期に入って来ましたね。 当方所有物件の現在ある空室も順調に申込・入居になっています。 唯一、札幌マンション1号と2号物件が少々苦戦中。 といっても各入居率90％以上なので心配するほどではありませんが、 この物件の弱点は壁掛けエアコンが無い事。 ベランダが無い物件なので室外機設置のハードルが高くなっています。 最近、アイリスオーヤマをはじめ、ポータブ…

神の島

琉球王国からの歴史がある神の島と呼ばれる久高島。 沖縄本島からフェリーで約30分。 先日、行ってきました。

放置自転車を「リアルタイム撤去」

これは良い条例だと思いました。 放置自転車を「リアルタイム撤去」 荒療治に踏み切った大阪市の思惑 1/21(日) 産経新聞 大阪の繁華街・ミナミ。 メインストリートの御堂筋周辺では、地元の商店や住民らが、路上にあふれる放置自転車に悩まされてきた。 これまでにも官民が連携して対策を練ってきたが、根本的な解決には至っていなか…

ショールーム見学

建築中の札幌マンション13号。 使用するタイル現物を確認するためにショールームを訪問しました。

リノベーション物件見学

お友達大家さんが購入してリノベーションした物件。 見学させて頂きました。

天井から水漏れ

札幌マンション5号の室内で水漏れ事故がありました。 天井を見ると水浸し。 階上の部屋を調べてもらう…

今年は入退去が多い

昨年末から年始にかけて、所有物件で数件の退去がありました。 昨年はコロナ感染拡大の影響がほぼなくなり、 経済活動の制限もほぼなくなりました。 その影響からなのでしょうか。 コロナ禍では退去が少なかったですが、一気に動き出した感じです。 当方の所有物件だけでなく、 全国的に賃貸物件の入退去が多くなっていると聞きます。 コロナ禍で控えていた引っ越し需要が一気に出…

地盤沈下物件

なかなか最近の不動産市況にしては魅力的な売物件情報が来ました。 即日、現地見学に行きました。 RC造で法定耐用年数も十分に残っています。 なんでこの利回り（売値）なんだろう・・・？？？ 敷地見てて違和感に気付きました。

新規金融機関と打合せ

当方の不動産賃貸業は、関西と札幌の2拠点ドミナント事業。 札幌は遠隔地に当たるため、基本的に都銀でしか融資が受けられません。 現在、都銀2行と地銀1行の3つが取引先金融機関になっています。 以前から比べたらだいぶ集約しました。 昨年末、ひょんなことから、 お友達大家さんの紹介で現在未取引のメガ都銀と面談することに。 基本的に大企業や地主しか融資が受けれない敷居が高い…

故障ではない「エラーコード」

不動産賃貸業をしていると設備故障はよくあることです。 機械はいつかは壊れるもの。 仕方ないですね。 しかし、故障ではないのにエラーコードが出ることがあります。 例えば、ノーリツ製の給湯器。 ↓ 給湯温度が表示…

真冬でも進む新築工事

昨年末までは雪が少ない状態でしたが、 年が明けてから大雪になり、例年通りの積雪になった札幌市内。 今年は気温が高めだからか、雪が水分を含んで重たい感じです。 新築現場も雪で覆われていました。 氷点下の真冬でも作業している作業員の方には感…

「エビデンス」チェック

物件購入時に金融機関に購入資金融資を申し込む際、 決算書内容や金融資産等が融資審査ポイントの1つになります。 数年前の不正発覚後、「エビデンス」の提出を求められることが増えました。 金融資産であれば通帳原本、保険類であれば証書の原本確認など。 最近は通帳が無いネット口座やオンラインで見る仮想通貨もあります。 これらについては、目の前でログインし画面提示して確認する金融機関…

80年代バブルの高値に迫る日本株

年明けから東証株価指数（TOPIX）と日経平均株価の2つの主要株価指数は、 世界の他の主要市場よりも上昇し、約34年ぶりの高値を更新しています。 1989年12月に付けた最高値3万8915円を上回る可能性も取り沙汰されてます。 一気に雰囲気が変わりましたね。 新ニーサの影響なんでしょうか。 バブル期の日本は世界第2位の経済大国で、米国を脅かす勢いでした。 現在では10年以上前に中国に抜か…

隣の建物で火災

先日、札幌マンション3号の道路向いの分譲マンションで、 火災がありました。 防犯カメラの録画を確認したら、火元がちょうど映ってて、 消防隊が鎮火するまでが映っていました。 後の報道で室内でお一人が亡くなられたのを知りましたが、 出…

国内最高層18階建木造ビル

三井不動産は、都内で「(仮称)日本橋本町一丁目3番計画」を1月4日着工。 設計施工は竹中工務店が実施し、竣工は2026年9月を予定しています。 ビックリしたのは、木造18階建ということ。 その高さは84メートル。

今年も「雪庇」の季節

札幌市内は今冬、年末まで雪が少ない状態でしたが、 お正月明けに大雪が降り、例年並みの降雪量になってきました。 所有物件でも、雪庇が出来てきました。 しかしその後、全体的に気温が高めになってて、 雪庇が溶け落ちるリスク高いので定期的なチェ…

劣化対策等級の「闇」

最近、多くの金融機関で木造物件に対して、 劣化対策等級3を取得すると30年融資をする金融機関が増えました。 一般的には法定耐用年数の22年が融資期間ベースになるので、 返済比率を考えたら劣化対策等級3を取得するメリットは大きいですね。 劣化対策等級を証明する書類として、 設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2つがあります。 ・設計住宅性能評価書は、建築着工前に発行される…

住宅密集地の解体・建替えを補助

1日に発生した能登半島地震。 石川県輪島市「朝市通り」で約200棟が燃える痛ましい火災がありました。 付近は狭い範囲に木造の古い建物が並び、 地震で大規模火災を引き起こしやすい木造住宅密集地だったようです。 緊急車両が通れる道の確保や建替え促進などのリスク対策は必須ですね。 震災前の昨年末の大阪日日新聞記事。 住宅密集地の解体・建替えを補助 防災空き…

33年使用の水栓

大阪マンション2号。 入居者様から「水栓が壊れました」とご連絡がありました。 該当部屋の記録写真を確認すると、新築時の水栓だったので約33年間使用。 交換しても良いのですが、「ハンドルカバーが外れる」との事で、 先に現地確認しました。 ・ ・ ・ 結果、ネジが緩んでいるだけでした。

無料インターネット導入 工事拒否！？

札幌マンション11号。 新築時からケーブルテレビ系のインターネット設備が導入されていました。 オーナーチェンジで本物件を購入後、この契約を継続していましたが、 交渉の結果、独立系インターネット会社に切り替えることにしました。 ケーブルテレビ系は入居者様の利用料負担も発生していることから、 全額家主負担に切り替わることで入居者様にもデメリットはありません。 ケーブルテレ…

植栽スペース 劇的ビフォー・アフター

昨年開業した大阪マンション2号の飲食店。 予約で一杯になる日もあるくらい人気で順調な滑り出しのようです。 年末年始も空待ちが出るくらい繁盛してたようで、家主としても嬉しいです。 店内は植栽をふんだんに使った内装で落ち着きがあります。

共用窓の結露

ちょうど1年前、昨年1月に竣工した札幌マンション12号。 満室になってから一度も入退去が無く新年を迎えました。 騒音問題など、よくある細かいトラブルは多少ありますが、 入居者様からの評判も良く、この建築会社様で新築して良かったです。 さて、本格的な冬を迎え、共用部窓に少々結露が発生しています。 複層ガラスを採用していないのが原因なのですが、 共用部なので、多少の結露…