昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475%が、0.5%の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05%が加算され、0.55%になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し&大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります!
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第1号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475%が、0.5%の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05%が加算され、0.55%になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない!きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります!【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人(現場監督)さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者!しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1,1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2,工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか?を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか?を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。(続く)【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか?を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか?それは、全く意味がないのでしょうか?そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1:管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか?A1:比較できません。Q2:では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか?A2:比較できません。Q3:では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか?A3:比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか?と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか?管理委託費は、高いか安いか?修繕積立金や管理費は、安いか高いか?自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか?岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1,勉強会とコンサルティング説明2,契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか?区分所有者=組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問(前年と同じ内容での更新の場合)馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)3 通常総会(前、あるいは途中)で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
ここ1カ月の間で、顧問先マンションにおけるオートロックインターホンのリニューアルのために、アイホン社とパナソニック社のプレゼン&デモンストレーションを4回聞きました。各社、プレゼンを行う担当者が異なると、そのプレゼンスキルの違いも歴然としてますが、同じ機能を説明するのでも、上手い人は、聞き手のうなづきを何度も引き出しますね。技術的な深堀が得意な人もいます。他社との違いを人間工学的なアプローチで答える...
先週末は、大阪で、通算4回目のセミナーを開催しました。参加者は、合わせて約20名。 終了後の質疑応答も、個別相談も、非常に熱心で、管理や長期修繕計画の診断もいくつもいただきました。【ブログ6119日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文16
本シリーズの最終回。今回の発端は、修繕積立金が5千万円しかない約40戸のマンションで、8600万円の大規模修繕工事を提案してきたことが始まりです。管理会社による建物調査報告書を見せてもらいましたが、その中に、建築基準法第12条「10年以内にタイルの全面打診をしなければ、13年を経過しない時期に大規模修繕工事を実施することを計画しなければならない」と引用されており、その下に、「前回の大規模修繕工事から13年以内に...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合からの抗議文に対して、管理会社からの回答は、全ての指摘事項について、事実を認め、不適切であったことを全面的に認めるもので、支店長名での謝罪文の提出がありました。今回の総会妨害行為や役員への脅しとも取れる高圧的な態度は、個人の独断とのこと。役員からは、今回の行為が単に、個人の判断だけで行われたとは考えにくいので、会社の指示があったのでは?との指摘がありましたが、それをつまびらかにする方法はあ...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合から、管理会社に対して、以下、社員の7つの不適切行為を挙げて、謝罪と再発防止を求める文書を提出しました。1, 管理会社社員が、オブザーバーとして総会に出席し、役員・管理会社側の席ではなく、組合員側に着席し、議案審議の質疑応答の冒頭に「組合員から、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠を示されたので、「その要請を行った組合員は誰か?」と尋ねたところ、回答がなく...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文12
このような、管理会社による不適切、違法な妨害がありましたが、最終的には、何人もの組合員が、「今回の議案に賛成であり、これまで管理会社の言われるがまま進めてきたことに、元々疑問があった」旨の発言があり、理事長が採決を取ったところ、会場参加者も、圧倒的な賛成多数で、議案が承認されました。管理会社が言うように、この議案が「審議保留」になるような不完全な議案でなかったことは明らかですが、理事会としては、今...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文11
続いての、管理会社社員の主張は、本総会に至るまでの理事会開催に関して、管理会社の出席なしで行ったことに対する批判。この主張も、全くおかしい。理事会の招集者(主催者)は、理事長です。管理会社は、あくまで、組合の要請に応じて理事会に出席する立場で、管理会社の出席は必須条件ではありません。また、そのことをコンサルタント(当社)が画策したかのような批判もありましたが、理事会に誰を出席させるかの判断も、当然...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
管理会社社員による豪会議案の審議保留の主張根拠は、「総会参加者が少ない中で、数の力で押し通すのは問題である」との発言。しかし、通常総会でも、同程度の会場参加人数であり、今回が極端に少ない参加人数ではありません。しかも、総会の1カ月以上前には、住民向けに2時間の勉強会・説明会を開催し、今回の議案資料は14ページ。本総会での議案説明でも、パワーポイントを大きく映し出し、1時間以上を使っています。恐らく、過...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
今回、総会会場の参加者数は、例年の通常総会と同程度であり、委任状や議決件行使書数を加えた総数も、例年の総会と変わりません。ところが、この管理会社員は、総会参加者のごく一部の方から「議案内容が、よく理解できず判断しかねる」との趣旨の発言があったことを、まるで、全体の多数意見であるかのように取り上げ、「審議保留にすべき」を提案。本議案上程のために、努力してきた理事会の意向も、また、理事長に委任した人、...
寸前のところで、管理会社からの管理規約違反の提案を制止し、総会がはじまりました。例の前フロント担当者は、なぜだか、組合員側の席に座っています。オブザーバー(つまり、発言権はなし)だから、という理由だそうですところが、当社とのコンサルティング契約議案の質疑応答になったら、何と、発言!しかも、その冒頭に「組合員から、私のところに、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠...
臨時総会当日、突然、管理会社から、フロント担当者以外の社員が来ました。今のフロント担当者の前任者とのことです。総会前に、この二人が、理事長に対して、「管理委託費を自主的に下げる提案を総会でしたい。そうすれば、MAKSと契約しなくても、コスト削減ができるので、MAKSとの管理適正化コンサルティング契約締結の議案を保留にしてはどうか?」という趣旨の提案をしました。これ、重大な規約違反です。何故なら、管...
いよいよ、臨時総会の開催ですが、今まで、管理会社が全ておぜん立てをしてくれていたので、理事会メンバーでは、何をして良いのかわかりません。当社にて、総会議案の素案を提示。理事会議事録と共に、管理会社に原稿を送って、定例の書式に整えてもらい、印刷と配布を依頼しました。(続く)【ブログ6114日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
シリーズの途中ですが、お知らせです。午前、午後とも、多くの申し込みを頂いていますが、残席があります。【ブログ6113日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
理事長からの相談時には、管理会社とそのグループ会社による大規模修繕工事の提案は、多くの管理組合員の支持を得て、既定路線のごとく進んでいるのだと聞いていましたが、組合員向けの勉強会を行ったところ、全く逆!単に、管理会社以外の選択が示されておらず、自分たちで探すこともままならず、声を上げていなかったことがわかりました。改めて、総会や理事会の議事録を拝見すると、管理会社の担当者の言いぶりは、あたかも、管...
理事会から、熱心に組合員に呼掛けた結果、組合員の3割程度の方が参加頂けました。このマンションでは、通常の総会が、この程度のため、その意味では、組合活動に関心がある方は、やはり、こうした勉強会にも参加されるのは、どのマンションでも共通ですね。勉強会での質疑応答の段では、「今まで、管理会社から言われるがままで、問題だとずっと思っていた」という意見が大勢。理事会としては、今まで、管理会社が大規模修繕工事...
勉強会の会場として設定されたのは、理事長宅。役員4名のうち、3名が参加をされました。テーブルに座っての実施でしたから、いつものようにスクリーンとプロジェクタではなく、少し大きめのモニターに映写しての勉強会。内容は、前半の勉強会編は、テンプレート通り、後半の各マンション分析編に調査結果を入れて、1時間半。終わった時には、理事会としては、管理適正化コンサルティングの依頼は、積極賛成。大規模修繕工事は、住...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。実際に、それほどの工事費が掛かるのか?そもそも、今すぐ工事を行う必要があるのか?工事行うにしても、コストダウンの余地はないのか?理事の皆さんと一緒に、屋上から順次見ていくと、確かに、美観上は、年季が入っている。しかし、屋上は、陸屋...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。修繕積立金は全く足りず、多額の借金と大幅な積立金値上げが必要でした。少しでもコストが下がらないか?を管理会社に依頼し、何度か減額プランが出てきており、住民説明会も実施したものの、組合の手持ち資金では、大きく足りず、組合員の関心も高...
愛知県内の約40戸のAマンションの理事長が当社のセミナーに参加されたのは、昨年の春。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、大規模修繕工事提案があり、当初予算は、約8,650万円。組合の修繕積立金残高は、約5,200万円。B建設会社で工事をするとの前提で、減額プランが出されているが、工事個所を減らすものの、限界があり、借入か一時金徴収は、避けられない状態。セミナーに参加されたときの...
私の古巣である中電が、大口ガス販売を巡って、東邦ガスと談合していたことが、公正取引委員会より指摘され、両社から謝罪がありました。東邦ガス側は、調査前に申告したことで、課徴金はなし。中電側は、2678万円の課徴金。マンション大規模修繕工事における談合やリベートと闘っている自分のルーツが、「公益事業の電力会社出身ゆえに身に付いた『公正』にこだわるポリシー」だと標ぼうしている私としては、何とも、悔しく情...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。四つ目は、こうした公募による選定は、書類審査と各社30分程度以下のヒアリング・プレゼン審査で決めることがほとんどだからです。この方式では、当社の伝えたいことを伝える時間が足りません。大規模修繕工事を巡る談合やリベート問題、不正競争などを知ってもらい、当社が、それに対して、闘い続け、そういった悪...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。二つ目は、一般公募では、住民の知らないところで、忖度、談合、リベートが横行し、公正な競争が行われないケースが多いからです。特に、管理会社が事務局を行う公募では、その傾向が強いです。なお、これは、一般論ではなく、統計がある訳でもなく、当社の経験に基づく見解で、管理会社の多くが、不正競争を行って...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。一つ目は、当社は単なる設計集団ではなく、マンション管理組合向けに特化したコンサルタント集団なので、一般公募で応募してくる設計事務所とは、土俵が異なるからです。例えていうなら、ボクシングの試合に、キックボクシングの選手が出るようなものです。技術的な設計監理は、設計事務所であれば、どこでもできる...
200戸近いマンションから、配管更新の設計監理会社の一般公募に応募して欲しいとの依頼がありました。当社は、一般公募には、参加しないのが方針です。過去に、当社のセミナーに参加された方がおられ、その方から、熱心に推薦される場合で、管理会社が介在しない場合であれば、レアケースとして、応じることは、ありますが、管理会社が事務局を務める一般公募は、参加することは、ありえません。依頼する側からすれば、大きなマン...
2024年3月23日(土) 大阪府吹田市 午前・午後で開催 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ~あなたのマンション価値を上げる5つのステップ~ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 各会場定員限定 ※会場によって定員が変わります 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー(90...
3月から顧問先の決算理事会のシーズンが始まります。この理事会で、年間の顧問業務の報告をするのですが、そのために、住民向けに「管理会社の評価アンケート」を実施したり、清掃の同行モニタリングをしたり、点検業務の書類チェックをする等の業務があります。この週末は、大型マンションの決算理事会が2つあり、その準備や説明で大変な業務量でした。どちらのマンションも、管理適正化でコストが大きく下がっているのですが、...
管理適正化コンサルティングでは、「電気料金削減コンサルティング」を並行して実施します。今、同時並行で実施しているマンションは、十以上ありますが、そのうちの一つで、過去の設備工事の際に、省エネ型に変えたのに、それを電力会社に届けてなかったために、10年以上の間、余分な電気料金を支払っており、総額が100万円を超えるケースが見つかりました。この場合、組合側には、電気契約の知識はなく、届出が必要であることも...
これもホントです。ある60戸台のマンションでは、管理会社の大規模修繕工事の見積が9,800万円。契約寸前まで行きましたが、最終的には、当社とコンサルティング契約を結び、MACM方式による入札を行ったら、6,600万円。仕様は、当初よりグレードが上がっています。この成果を見た管理組合からは、当社と10年間の顧問契約(別名:守護神契約?)を結びたいという声もいただきましたが、それだと、毎年、成果を認め...
今週の週刊現代の記事です。強烈なタイトルですが、ホントです。【ブログ6101日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
先日、名古屋市東区から依頼頂いた講演会の受講者感想が届きました。講演のテーマはマンション管理組合と町内会の違いって何?~相互理解を深めよう~新築住宅の8割が集合住宅である東区において、地域の町内会活動と管理組合の関りは、非常に重要なテーマです。法律と規約、規約は様々、実際は、更に色々、というマンションの事情を理解することで、適切な関係を作るヒントになる話。かなり盛り込んだので、消化いただけたかな?...
4月から中部電力の電気料金が改定されます。基本料金は値上げになり、電力量料金は値下げになります。管理適正化コンサルティング先では、必ず電気料金削減策を実施するので、今、取り掛かっているマンションでは、4月からの新単価で計算しています。新単価で計算するとなれば、現在の契約メニューであれば、4月以降にいくらになり、それを他のメニュ―にするといくらになる、を行うことになり、試算がグッと面倒になります。しかし...
自民党の派閥ぐるみの政治資金パ―ティの裏金問題。こういう「人に言えないお金の流れ」を見ると、マンション大規模修繕工事のリベートや管理会社が工事に関連して、工事会社からキックバックされるお金のことが、頭に浮かびます。誰も見ていないと思っても、神様が見てますよ。何より、自分(の良心)が見ています。こういう汚いお金は、いつかバレる!そして、バレた時には、信頼が失墜する。当社にも、この類の「悪魔の誘惑」は...
大規模修繕工事では、外壁の塗装を塗りかえます。「前と一緒で良いじゃん」と軽く考える人もいますが、長年で、風化しているので、実は、色自体も変化しています。コンサル側や工事会社側で、適当に選択するわけにはいかない。風化する前の元々あった色、そこから30%又は50%、濃い色と薄い色の見本を用意して、住民投票で決めていただきます。注意点は、小さな色見本できめると、広い範囲では、薄く見えること。人間の目って、そう...
株式市場が過去最高を規則しました。また、国債の利回りも上がるようで、短期の普通預金でもプレミアムな金利が設定されています。修繕積立金の運用を考える時期になっていますね。MAKSには、元銀行本店勤務のエコノミスト並の金融マンがいますので、色々と分析を始めたいと思います。【ブログ6096日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の決算が12月なので、この時期、申告のための会計処理のシーズです。コンサルタントとしての業務が大量にあるので、顧客優先で、毎月の経理処理も、遅れがち。月次で決算の下ごしらえをしておこうと、毎年、思うのですが、出来ない(笑)結局、このシーズンで集中してやりますが、仕事も当然、待ったなし。毎年、どんどん、この仕事が増えるのは、それだけ依頼が増えているということなので、良いことではあるのですが、コンサル...
今年は、大規模修繕工事コンサルティングで工事が多いシーズンですが、その分、見学会も複数回の開催予定です。4月には岐阜。5月は沖縄。秋には名古屋市と大府市で開催予定です。決まり次第、お知らせします。【ブログ6093日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限」を義務付け?
読者さんからの情報の提供です。NHKのニュースから。「マンションの修繕積立金が不足するケースが相次いでいることを受けて、国土交通省がまとめた、積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになりました。毎月の徴収額に下限を設け、当初から計画的な積み立てを求める方針です。」新築時にマンションを売りやすくするために、修繕積立金を安く設定するのが、不動産売買の常識でした。上記が法律で義務付けられる、というのは、...
神奈川県逗子市の分譲マンションの敷地で斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた女子高校生が巻き込まれて亡くなった2020年2月の事故。この事故を巡っては、複数の訴訟があり、マンション管理会社に賠償を命じる判決が2023年12月15日、立て続けに下されました。一つ目の訴訟は、遺族側がマンション管理会社とそのマンションの担当者の社員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして、計約6100万円の損害賠償を求めたものです。...
短時間睡眠の話題が多い私のブログですが、読者さんから、勇気が出る情報を頂きました。プレジデントオンラインからの抜粋です。「中高年が健やかに過ごすために、睡眠時間はどれくらい必要か。三代にわたって90年以上睡眠研究を続ける睡眠医療専門家の遠藤拓郎さんは「我々は子どもの頃から『8時間は寝なさい』と教えられてきたが、それは中高年にそのまま当てはまるわけがない。(中略)問題なのは、7時間以上の睡眠です。8時間...
当社の関西エリアでのセミナーに参加され、大規模修繕工事コンサルティングを依頼したいと言いう理事長から、コンサルタント選定会に参加して欲しいという依頼を受けました。形式は、よくある、1社20分ずつ、3社が順番に行う形式。残念ながら、この形式では、参加できないと、お断りしました。なぜなら、20分では、業務内容を一通り説明したら、終わり。各社の違いはわからず、単に料金の比較になることが目に見ているからです。各...
ここ数カ月で、100戸~200戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が3棟。各社とも相当な力の入れようで、選ばれなかった会社は、がっかりされるのは当たり前です。当社としても、選ばれなかった会社に連絡をするのが、一番つらいところですが、次からも入札に参加頂けるよう、審査会では、各社に対して、どのようなコメントが出たか、選ばれた理由、選ばれなかった理由を詳細にお伝えするようにしています。それが、次の入札の際...
今週末は、名古屋市西区の約230戸の大型マンションの大規模修繕工事の入札で、工事業者決定のプレゼン審査会です。十数社の入札会社から、4社が選ばれています。当社にコンサルティングの依頼があった時は、「築12年なので工事の実施時期、3億7千万円程度かかる」と言われていたのですが、当社のコンサルティングで、劣化の進んだ一部のルーフバルコニー等を部分補修し、延命。築15年目となる今年の秋から来年にかけての工事となり...
今年度のマンション管理士試験の合格率が、資格創設以来初めて10%を上回り、11.5%。私が合格した第1回目は、7.4%で、超難関を言われ、それ以降、7~8%台で推移していましたが、ここ10年くらいは、8~9%。昨年度は、ついに9.9%でした。それが一気に10%台を超えて、11%台。もしかして、管理計画認定制度ができて、業務独占が登場したからでしょうか?ただ、この制度、この業務で自立できているというマンション管理士が生まれた...
今週の日曜日に、名古屋市東区から依頼されて、地域コミュニティとマンションとの関りについて、講演をしてきます。コロナ禍前に、中区で、類似のテーマで講演を行っているのですが、その時の情報が、まだ、インターネット上に残っていたのか、それとも、マンションのことで講演をしている人として、検索されたのか、聞いてはいませんが、当時も今も、このテーマは、かなり難しいことは変わりなく、講師探しは苦労されたことと思い...
以下の質問がありました。第34条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 とありますが、この「マンション管理士」さんは、管理会社にいるマンション管理士に相談できるということを想定しているの...
長女の第一子の誕生が6月です。仕事が現役バリバリなので、初孫と言う単語はピンときませんが(笑)、とにかく、元気に生まれてきてくれるよう、祈る毎日です。ちなみに、出産予定日を挟んで前後一週間のスケジュール帳には、「仕事を入れない」と記載済です。何もしないという意味ではありませんが、私のスケジュールは、コンサルタントに共有されていて、それを見ながら、会合が設定されたり、文書チェックを頼まれるので、それが...
管理会社が自社の利権を守るために、不適切な行為を行っているケースの第2弾です。AマンションとBマンションは、同じ管理会社です。Aマンションでは当社の管理適正化コンサルティングにより、大きな成果が出て、管理委託費の削減、管理経費の削減で、数百万円のコストが下がりました。当社では、管理適正化により、業務仕様の適正化とコストの適正化を実現しますがまず、3カ月から6カ月をかけて、業務仕様を適正化し、続いて、...
ある問題の解決のために、このテーマだけで3回の理事会。その後、住民への理解をはかるべく、説明会を2時間開催。参加者は全体の約25%であったが、参加者全員が理事会提案に賛成。その評価を元に、臨時総会開催を決定。その議案書は、本文、附属解説文、見積書等を合わせて14ページ。総会当日、更に詳しく1時間かけて、議案を説明。出席者は、全体の38%(役員含む)。委任状と議決権行使書合わせて41%(出席予定者除く)で、総会開...
次は、愛知県大府市の130戸のマンションです、第1回目の大規模修繕工事。管理会社からの提案は約2億円。修繕積立金の不足額は、30年間で1億円以上。当社への相談で、管理費会計の無駄、割高な料金設定がわかり、先に、管理適正化コンサルティングを実施したところ、年間で500万円の固定費削減に成功。加えて、大規模修繕工事コンサルティングで、工事費は約1億3000万円になりました。工事開始は5月から7カ月。見学会の開催も決まっ...
次は、岐阜市にある16戸のマンションです。築31年目で第2回目の大規模修繕。私の住むマンショから、車で3分。私のマンションと共同発注を行うことで、小規模マンションの宿命だった「超割高」を克服しました。更に、コンサルティングも共同発注ですし、第1回目の大規模修繕工事も私がコンサルティングを行っており、工事数量も分かっているし、顧問契約割引もあるため、コンサルティング費用も低減されます。このマンションも顧問...
次は、岐阜市にある30戸程度のマンションです。築33年目で第2回目の大規模修繕。私が住んでいます。コンサルティング契約と修繕委員長を兼務しています。これまで、屋上防水は、頻繁に私が目視を行い、少額の部分補修で延命し、今回が初めての全面工事です。多分、岐阜市内で「管理費と修繕積立金の合計がこんなに安いのに、財政が超リッチNO.1」だと思います。(笑)外部駐車場の手配は私が行うなど、間接経費も抑えたので、工事費...
次は、名古屋市の中心部にある80戸程度のマンションです。第1回目の大規模修繕の第2期工事。築20年目です。築12年目に別の設計事務所のコンサルティングで大規模修繕工事に取り組んだのですが、談合・リベートの疑いが出て、その契約を破棄。当社に依頼があったのですが、当社が改めて建物調査を行ったら、すぐに工事をやる必要がなし!目に付く劣化、手当てすべき劣化箇所のみを第1期工事として実施し、それ以降、定点観察や部分...
愛知県内の東部にある130戸程度のマンションです。第1回目の大規模修繕。ある顧問先マンションの修繕委員が弁護士さんで、その弁護士さんにマンションの件で相談に来られた理事長参加おられ、紹介を受けたのがきっかけです。弁護士さんから、「マンション管理や建築のことが話題になるので、どちらにも強いマンション管理士に同席してもらう」という流れでした。その後、訴訟案件にはならず、問題の解決に至ったのですが、そのご縁...
自分ではブログを更新していたはずが、見ると、消えている。ここ数日は、ものすごいボリュームの仕事があり、帰宅の自動車移動の途中や夜中に更新していたのですが、確かに、最後、更新ボタンを押す段になるころには、意識がぼやけていたかも。テーマをシリーズで書いたかは、覚えているので、書き直しです!【ブログ6077日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
組合のことを思い、また、理事会が動かないので、自分が行った共用部での行為が元で、組合と裁判になっているという方からの相談。御自分が行った行為は、本来、組合が行うべき行為なので、自分は悪くないと思うが、マンション管理のプロとして、見解が欲しいとのこと。組合の味方として、トラブルを解決するという当社のポリシーを知り、相談いただいたのですが、裁判になっている案件は、弁護士の領域です。また、当社が行ってき...
愛知県の郊外にある94戸のマンションから、新築2年目点検インスペクションの依頼をいただきました。最近、築年数が若いマンションからの依頼が増えています。早い時期での第三者インスペクションがマンションの将来のの建物の長寿命化に寄与するのは間違いなく、大変、賢明な選択です。【ブログ6075日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
約100戸の店舗複合型マンションで、長期修繕計画の全面見直しをしています。このマンション、とにかく、修繕積立金が安い!会計部門が、「共通・住宅・店舗・立体駐車場」の4部門あるのですが、何と、住宅部門は戸当たり平均が1,000円です。(実際には、管理費会計の余剰金がある)これを全面的に見直すには、まず、大規模修繕工事の費用をどの部門に振り分けるか?例えば、屋上の防水や外壁は、建物全体の補修費用なので「共通」...
突然、あるマンションのフォルダだけがパソコンから消えた。間違えて、消去したのかと思い、Web上のワンドライブを見たら、ちゃんとある!リンクも切れていない。トラブル集を見ても、ぴったりした解決策がない。ホントになくなったら大変なことになるところでしたが、まずは、一安心。ただ、1カ月に1度、外付けハードディスクにバックアップすることにしているのを、最近、やっていないことに改めて気づいたのでした。油断大敵で...
私は経営者なので、定休なく働いても、法律違反にならないし、誰にも、「働き方改革」などと言われないので、毎日、思う存分、好きなだけ仕事をしています。ですから、毎朝、6時前には起き、血圧を測り、コーヒーを入れ、すぐに、パソコンに向かって仕事を始め、会社スタッフの迎えがある8時ギリギリまで、仕事をするのが、お決まりのパターンです。が、唯一の悩みが、運動不足。そこで、昨年の11月から、年末の人間ドッグに向けて...
築1年目のタワーマンションと、顧問契約及び1・2年目アフター点検インスペクションの契約を結んだのが昨年12月。12月に行った1年目点検のインスペクションを行ってから1カ月で、分譲会社の手直し方針書が出されました。その中身を検証しましたが、大別すると、次の5種類です。1,アフター保証対象として、直ちに補修する。2,アフター保証対象ではないが、直ちに補修する。あるいは改善する。3,不具合が出尽くすのは、2...
昨日、取り上げた大規模修繕工事のキックオフミーティングの感想が届きました。「馬渕さんの熱い想い」に言及してもらっている感想が嬉しいです。【ブログ6070日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市内で、自動車で3分の距離のある2マンション共同発注の大規模修繕工事が2月から始まります。どちらも第2回目の大規模修繕。第1回目の工事もコンサルティングを引き受け、それ以来、15年以上、顧問を継続しています。今回は、最近の工事費高騰が、特に小規模マンショへの影響が大きいことを踏まえ、コストダウンの離れ業を使い、32戸と16戸のマンションで、合計金額が5400万円(税込み)ですから、戸当たり112万...
管理計画認定制度が2022年4月に開始され、いくつかの自治体で受付が始まったのが、半年後ですから、実質的には、今の時期で、制度開始1年と見て、一体、何件の認定があったか?既築マンションでは、約400件。愛知県では、26件です。愛知県内のマンション数は、約1万件ですから、0.26%です。非常に少ない理由は、認定のハードルが高いからと言えますが、そのハードルには、「基準に達しないから」もあるし、「基準には達しているが...
室内のインスペクションでは、塗装、クロスの仕上げ、汚れ、パッキンの忘れがないか、戸当たりの忘れや位置ずれ、扉の開閉の引っ掛かり、巾木の接着端部、フローリングの沈みコンセントカバーのゆるみ、等を見たり、触ったりしながら、検査して行きます。久しぶりに、新築のインスペクションを行うと、各種建具も最近は、こんな風になってるんだ…と思うものもあります。今回のマンションは、ファミリーとワンルームの混在型なので...
当社は分譲マンションの管理組合向けのコンサルティングを行う専門家集団ですが、RC系の建物の調査や工事コンサルティングは、賃貸でも、類似していると言えます。1オーナーの賃貸と各戸オーナーの分譲の違いは、意思決定の複雑さの違いで、実は、この違いが、業務の負担を大きく左右します。で、今回、当社の外部ブレーン会社の経営者が、RCの賃貸マンションを建てられ、その新築工事インスペクションを依頼されました。共用部と...
組合からの相談で、多いのが、この相談です。この問題には、大別すると、下記の2パターンがあります。・役員の順番が回ってきても、辞退する人が多い。・役員になっても、理事会に参加しない人が多く、理事会が成立しない。このどちらなのかで、同じ対策、違う対策が出てきます。前者の「辞退者が多い」なら、辞退理由として許容する基準がないとか、甘いという状態が考えられ、その基準を厳格にする、辞退の場合の組合活動協力金...
NTT、au、ニューロ光、等の個別インターネットサービスから、全戸一括加入タイプに変更するには、マンションの建物・設備がどうなっているかの事前調査が必要です。外から持ってきた線を、マンション各階に通線できるか?そこから、各戸に入線できるか?です。現行でNGの場合、露出配管や隙間配線と言う手段もあります。この調査は無料でやってくれますので、まずは、調査をして実情の把握がスタートです。【ブログ6063日連続...
1月のMAKSの勉強会は、「インターネット、マンション一括サービス」をテーマに開催しました。マンションのインターネットは、大別すると、新築時から特定のサービス事業者との契約で、全戸一括サービスが提供されているマンションとNTT等の個別サービスの二つがあります。前者で有名なのは、FNJ、つなぐネット等で、1000円~2000円/戸。後者は、NTT、au、ニューロ光、コミュファ等で、3000円~4000円/戸。前者の方が、...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、当時、建物設備管理委託先を変更しています。会計は、すべて、組合員が行い、建物設備管理は、その1社に委託しています。今年、その委託会社を解約し、新たな会社に委託することになりました。その理由は、ここ、数年間、清掃業務が、悪くなり、注意をして、直っても、やがて、悪くなるとの繰り返しが続き、毎回、清掃後のチェックを...
マンション管理士として専業の仕事を始めた頃に、大規模修繕工事のコンサルティングを行い、その後、顧問契約を結んだ16戸の自主管理マンションは、毎年1月に定期総会です。今年の定期総会で、14回目の更新となり、顧問契約は15年目。今年は2回目の大規模修繕工事を迎えます。いつからか忘れましたが、総会議案に、「顧問契約の更新の承認議案」はなくなり、自動的、当たり前に、契約が続いています。今回の総会では、このマンショ...
「管理会社から管理委託費の値上げ申し入れがあった。それが妥当か、教えて欲しい」という相談がいくつか寄せられています。中には、安い会社を紹介して欲しい、という依頼もあります。先日は、かなり遠方のマンションから、「管理会社の入札コンサルティングを依頼したい」との連絡がありました。遠方のマンションでも、コンサルティングを出来るノウハウは磨いていきましたが、「すぐやって欲しい!」という依頼だったので、お断...
例年、フェア事務局に「最近、マンション管理組合や住民が関心を持っていることは?」について、アドバイスを行い、企画協力しています。今年提供したテーマは、下記の通りです。①管理計画認定制度②大規模修繕工事を巡る談合・リベート問題(メーテレ「アップ」、「NHKクローズアップ現代」)③第三者管理(「NHKクローズアップ現代」)④地震対策⑤電気自動車充電器の設置(蓄電池・太陽光発電に変わるものとしても注目)⑥火災保険の...
今年もマンション管理フェア事務局から、フェア開催のお知らせの来社がありました。開催日は、6月27日(木)、28日(金)の二日間、、 開錠はウインク愛知。例年通り、2コマの講義を受け持ちます。【ブログ6055日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
地元の伊奈波神社に、長女の安産祈願に行った時に見つけた「厄年、八方ふさがり表」。何年生まれの人が、厄年または八方ふさがりの年になるのか、が大きな看板に書かれています。それがこちら。これを見ると、私の生年が、今年「八方ふさがり」!見た瞬間、やったー!(笑)今は、次から次にコンサルティングの依頼があり、現在、2カ月以上先まで、土日は、午前・午後・夜の3部制で、ほぼ全部予約がある状態というフル回転の中、更に...
長女の安産祈願で、地元の産土神、伊奈波神社に行ってきました。ここは、昔からパワースポットと言われているのですが、今回、初めて、二つの特別すべきパワースポットがあることを知りました。一つ目が黒龍大神。 二つ目が、逆さ狛犬。 これは、なでると、願いが叶うとのこと。毎回、神社や寺院で、祈るのは、・家族の健康と幸せ・マンション修繕の世界で談合やリベートがなくなること・仕事で関わる人すべてが、幸せになるこ...
岡崎のマンションで、自動車充電器の設置決議が取れて以降、いくつかのマンションで、検討が進んでいますが、こうした「未来予測」の議論は、様々な意見が飛び交います。中には、電気自動車なんて何年も先にしか普及しないに決まっている!…という断定的な意見もあります。ただ、政府が、ここまで手厚い助成金を出しているのは、そこまでして普及させたいとの方針があるからで、それは、戸建てなら、すぐに充電器が設置できても、...
昔は、節電要請と言えば、夏の甲子園時期と言う感じでしたが、最近では、冬の夕方に節電要請がなされることが多くなりました。これ、この時間に「洗濯をしない」のは、できますが、「電気暖房をやめ、電気も付けずに、じっとしている」のは、かなり難しい。燃焼系の暖房器具は、そもそも、マンション購入の30年以上前から、我が家にはないし。今更、スポット的にも、使うことは考えられません。外食に行くかぁ、という選択くらいし...
具体的に書くと、営業妨害になってしまうので、書けませんが、能登半島地震で、地震への備えを謡うちょっと強引なセールスもあるようです。、もちろん、「天災は忘れた頃にやってくる」ので、便乗セールスには気を付けないといけませんが、こうした大きな地震を機に、本気で地震対策を考えることは必要です。【ブログ6053日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岡崎のマンションの総会で、12月、自動車充電器20台の設置が承認されました。国の補助金で設置費の8割程度が賄われることも決定し、1月中に設置できる流れに。ところが、今、全国的にケーブルが不足しており、工事が遅れるとのこと。新型コロナ明けで、昨年10月頃から、建設需要が一気に伸び出し、生産が追い付かないことが原因らしく、今日現在でも、入荷の目途は立っていないようです。【ブログ6052日連続更新中】 ←【人気ブログ...
不動産の世界の裏側も見せながら、面白く描いて、ついつい見てしまった「正直不動産」が帰って来ました。しかも、初回がタワマンの話。見逃せません!と思っていたら、初回は、理事会と重なり、見逃し(-_-;)。NHKプラスで「見逃し配信」を見なきゃ!(笑)【ブログ6051日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475%が、0.5%の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05%が加算され、0.55%になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない!きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります!【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人(現場監督)さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者!しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1,1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2,工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか?を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか?を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。(続く)【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか?を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか?それは、全く意味がないのでしょうか?そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1:管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか?A1:比較できません。Q2:では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか?A2:比較できません。Q3:では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか?A3:比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか?と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか?管理委託費は、高いか安いか?修繕積立金や管理費は、安いか高いか?自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか?岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1,勉強会とコンサルティング説明2,契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか?区分所有者=組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問(前年と同じ内容での更新の場合)馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)3 通常総会(前、あるいは途中)で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問(前年と同じ内容での更新の場合)1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17~26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定)で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発(東京・千代田)、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。(理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが)組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン(第4版)」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、新築マンションの予備認定:663件(愛知県:37件)既築マンションの認定 : 38件(愛知県: 6件)です。新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望す...
ドラッグストア業界では最大手のウエルシアホールディングスが、先日、2026年2月末までに全店でたばこ製品の販売を終了すると発表しました。同社の「健康な暮らしを提供する」という企業理念と、喫煙による疾病のリスクとが、相反する!と判断したからです。同社のたばこ販売は、売上高の約1・5%を占める商品で、停止すれば、売り上げや損益に一定の影響が出るそうですが、この英断には、大拍手です!そもそも、体を治す薬を売る専...
週明けから、松本市内で、大規模修繕工事の入札が始まるのですが、それに引き続き、愛知県で、100戸、200戸クラスの入札が始まります。それ以降も、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサルティングが20件以上もあります。そこで、現在の工事の受注状況や価格を数社にヒアリングしています。メーカーにもヒアリングしています。受注状況で言うと、今年の秋工事までは、ほぼ一杯だが、年明け以降は、これから。工事費は、この4月以降...
私の住む学区には、手力雄神社があり、300年以上続くと言われている火祭りが4月第2土曜日(本日)にあります。今年は、数年ぶりに、神事以外の神輿や花火などもあり、大きな掛け声や爆竹の音等も聞こえ、お祭り気分。娘たちが小学生の頃、連れて行ったのを思い出しました。良いですね!【ブログ5774日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
顧問先の理事長からの質問です。(質問、回答とも、若干アレンジしてあります)〇〇号室のA様から、専用庭に元々生えていた木を伐採したいので、個人で処理してもよいでしょうかとのことです。その木の画像を添付いたします。管理会社の担当者に確認しましたところ、伐採を認めるかどうかは理事会で審議することですが、専用庭も共用部であるため、竣工時からある木については組合の所有物になるため、その点を考慮する必要があり...
長年の友人である今井孝さんの素晴らしい企画(講演会)のご紹介です。残席僅かです。是非、お申し込み下さい!*********************「筋ジストロフィー」という難病でありながら、歌を歌いつづけ、結婚もして、出産もして、東京パラリンピック閉会式にも出演し、大阪万博のテーマソングも担当することになっている女性がいます。10年来の友人である小澤綾子さんです。その小澤さんの講演会(オンライン)を...
4月21日から「社会的資産としてのマンション再生・長寿命化への道すじ」をテーマにマンション学会学術大会が開催されます。マンション学会に加入して初めての大会です。■プログラムは、以下の通りです。【4月22日(土)】9:30〜12:00 分科会 会場/東3号館 ・第1分科会 判例研究委員会 ・第2分科会 マンション福祉住環境研究委員会 ・第3分科会 マンション住環境まちづくり研究委員会12:15-13:00 社員総会・新理...
管理計画認定を取得すると固定資産税が1/6~1/2の範囲内(参酌基準:1/3)で安くなるには、次の条件が必要です。1,令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンション2,築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること3,長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること4,長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を...
管理計画認定を取得するとどんなメリットがあるか?のおさらいです。1、「フラット35」の借入金利の引き下げ(維持保全型の利用)当初5年間、年0.25%の金利引き下げが受けられます。2,住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ全期間で年0.2%の金利引き下げが受けられます。3,住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ令和5年度募集分から開始される優遇措置で...
マンション管理組合向けの大規模修繕工事コンサルティングを手掛けてから15年。15年前にこの仕事を始めたのは、戸建て住宅のコンサルティングは、多数、手掛けていたこと、自宅マンションで、MC方式で有名なK設計事務所に、大規模修繕工事の設計監理をお願いし、付きっ切りで学んだこと、東京の設計事務所の大規模修繕工事コンサルの現場に、何度か、学びに行ったことをスタートとしています。たまたま、わがマンションの近くの16...
妻からの報告です。どこからともなく、美しい鳥のさえずりが…声の主を探したら、この写真の通り。第2回目の大規模修繕工事を控えて、わがマンションに幸せがやってくる予感。【ブログ5768日連続更新中】(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の住むマンションから、一番近いJR駅は、高山線の長森駅。徒歩で行くと30分くらいはかかりますが、出身中学が長森中なので、名称に愛着があります。ただ、無人駅で、無人の駐車場があるほどで、舗装もされておらず、いかにも田舎の駅で、乗客も少ない。周囲は、田んぼで、住宅が次々に立つような感じでもない。ところが、その駅の再開発が進められると言う!それがこの広報記事。驚きました。地元の市会議員か県会議員さんが、...